【正文】 的功能定位是： “ 以生活為主的綜合區(qū) ” 。其中，南山有 19 個新盤開盤，入市面積達(dá) 105 萬平方米，占全市的 ％，比例最 高。 表 7： 2020 上半年全市住宅銷售統(tǒng)計表（按照戶型） 戶型 套數(shù) 面積（ m2） 均價（元 / m2） 單身公寓 617 21, 6,807 一房住宅 4,184 170, 5,960 二房住宅 11,898 829, 5,159 三房住宅 15,005 1,512, 4,854 四房住宅 4,033 592, 6,516 四房住宅以上 674 122, 7,287 復(fù)式住宅 1,093 193, 7,277 別墅 50 18, 16,067 合 計 37,554 3,460, 5,559 二手摟：中價位二手住宅走俏 近年來深圳二手摟市場保持高速發(fā)展的 態(tài)勢，其增長速度驚人，屢創(chuàng)新高，增幅均在 30％以上。商品面積為 萬平方米。 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 40 頁 隨著深圳中心區(qū)開發(fā)建設(shè)、地鐵 1 號線、大學(xué)成、西部跨海大橋、“ 9+1”高新產(chǎn)業(yè)帶啟動等工程啟動，政府將進(jìn)一步加大投資力度，并預(yù)計 2020 年中心區(qū)六大工程將陸續(xù)投入使用， 2020 年地鐵 1 號線工程竣工使用、 2020 年建設(shè)西部跨海大橋，這些重大舉措將進(jìn)一步美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳成為更具吸引力、快速發(fā)展的城市。 根據(jù)《深圳市近期建設(shè)規(guī)劃（ 19902020）》，《規(guī)劃》可概況為五大目標(biāo)、十大行為、四項措施。政府加大投資力度，建成了一批重點市政工程，如濱海大道、中 心公園一期改造工程等，美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳成為國際花園城市。其中， 一般貿(mào)易出口累計 億美元，增長 ％，是增長最快的貿(mào)易方式之一。 1－ 6 月，深圳固定資產(chǎn)投資達(dá) 億元，增長 20％，增幅比去年同期高出 個百分點，擺脫了近 3 年來投資增長乏力的狀況。 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 40 頁 房價地域分化明顯，價格走勢溫和回落 有國家計委經(jīng)濟(jì)研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國行業(yè)景氣分析報告》指出， 2020 年房價將呈溫和回落態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進(jìn)入回落盤整階 段；房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過前幾年的相對充分釋放后，正趨于明顯遞減；個人購買繼續(xù)成為市場主流。 表 3：項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號 項目 指標(biāo) 1 占地面積（ m2） 2 總建筑面積（ m2） 3 項目總投資（萬元） 4 項目經(jīng)營收入（萬元） 5 利潤總額（萬元） 6 稅后利潤（萬元） 7 成本利潤率（稅前） % 8 成本凈利潤（稅后） % 9 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）萬元 10 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） % 11 動態(tài)投資回收期（年） 12 貸款償還期 注：上表為住宅銷售率 為 95％和商業(yè)銷售率為 90%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 40 頁 深圳市國威廣場項目可行性研究報告 評估單位：深圳市尊地地產(chǎn)咨詢有限公司 評估人：伍方貴 孫輝 報告編號：深尊研字 20201202 號 2020 年 12 月 30 日 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 40 頁 目 錄 1 項目總論 ................................................................................................................. 5 項目背景 ................................................................................................... 5 項目名稱 ............................................................................................ 5 開發(fā)公司簡介 .................................................................................... 5 承擔(dān)可行性研究公司 ........................................................................ 5 研究工作依據(jù) .................................................................................... 5 項目建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容 ............................................................................ 6 項目開發(fā)手續(xù) .................................................................................... 6 可行性研究結(jié)果 ....................................................................................... 7 市場預(yù)測 ............................................................................................ 7 項目建設(shè)進(jìn)度 .................................................................................... 7 投資估算和資金籌措 ........................................................................ 7 項目綜合評價結(jié)論 ............................................................................ 8 2 項目投資環(huán)境和市場研究 ................................................................................... 10 市場宏觀背景 ......................................................................................... 10 全國投資環(huán)境 .................................................................................. 10 深圳市投資宏觀背景 ...................................................................... 12 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 ...................................................................... 20 宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒 .......................................................... 20 區(qū)域市場分析 ......................................................................................... 21 區(qū)域市場界定 .................................................................................. 21 供給分析 .......................................................................................... 21 需求分析 .......................................................................................... 22 競爭分析 .......................................................................................... 23 片區(qū)房地產(chǎn)市場分析結(jié)論 .............................................................. 23 3 項目分析與評價 ................................................................................................... 24 地塊解析 ................................................................................................. 24 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 40 頁 交通條件 .......................................................................................... 24 地形、地勢 ...................................................................................... 24 規(guī)劃限制條件 .................................................................................. 24 項目 SWOT 分析 ................................................................................... 25 項目評價 ................................................................................................. 25 4 市場定位及項目評估 ........................................................................................... 27 項目定位 ................................................................................................. 27 方案建議 ................................................................................................. 28 5 項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 ....................................................................................... 29 有關(guān)工程計劃說明 ................................................................................. 29 施