【正文】 述項目及市場分析，項目可售的建筑面積為103696 ㎡，其中住宅 85596 ㎡，銷售均價 5500 元 /㎡，銷售率按 95%計；商業(yè) 18104㎡，均價 8000 元 /㎡，銷售率按 90%計，其余部分用于自營或出租，暫不考慮其收入。 銷售利潤 經(jīng)測算項目的利潤總額、稅后利潤（凈利潤）、投資利潤率等指標(biāo)詳見下表： 表 13：項目利潤估算表 序號 項目 計算公式 金額（萬元） ⑴ 銷售收入 ⑵ 開發(fā)成本 ⑶ 銷售費(fèi)用 ⑷ 銷售稅金及附加 ⑸ 財務(wù)費(fèi)用 1590 ⑹ 利潤總額 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑺ 所得稅 ⑹ 15% ⑻ 凈利潤 ⑹ ⑺ ⑼ 成本利潤率 利潤總額 /總投資 % ⑽ 稅后成本利潤率 凈利潤 /總投資 % 注：上表為住宅銷售率為 95%、商業(yè)銷售率為 90%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。 以下為兩種最不利情況的測算結(jié)果： 表 14：項目敏感性分析 中國最大管理資源中心 第 36 頁 共 40 頁 序號 項目 部分指標(biāo)變化 敏感性分析結(jié)果 銷售收入（萬元） 總投資（萬元） 稅后利潤（萬元） 成本利潤率 財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 內(nèi)部收益率 動態(tài)回收期 基本方案 % ￥ 3, % 銷售收入變化 銷售收入下降 5% % ￥ % 銷售收入上升 5% % ￥ 5, % 工程成本變化 工程成本增加 5% % ￥ 1, % 工程成本減少 5% % ￥ 5, % 經(jīng)測算可知： ①、本項目的銷售收入和開發(fā)成本兩個因素分別變動對項目效益會產(chǎn)生較大影響，銷售收入的變動對項目效益影響較大。 ③、保證銷售價格和銷售率的實現(xiàn)，控制項目開發(fā)成本，是項目盈利的有效保證。 中國最大管理資源中心 第 35 頁 共 40 頁 財務(wù)與敏感性分析 項目盈利能力分析 經(jīng)測算，總投資為萬元，開發(fā)期為 年，投資回收期 為 年，利潤總額為 萬元，稅后利潤為 萬元，稅后成本利潤率為 %，低于房地產(chǎn)開發(fā)項目正常水平。 銷售稅金及附加測算 銷售稅金及附加：按規(guī) 定，深圳市房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是營業(yè)稅（銷售額的 %），城市建設(shè)維護(hù)稅（營業(yè)稅的 1%），印花稅（銷售額的 %） ,項目銷售稅金及附加合計為 萬元。 項目的銷售費(fèi)用為 萬元。 項目管理費(fèi)為 萬元。 施工橫道圖 詳見附表 中國最大管理資源中心 第 30 頁 共 40 頁 投資估算與資金籌措 項目總投資估算 根據(jù)測算，項目的總投資為 萬元（含土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)）詳細(xì)見下表 表 10：項目總投資估算表 序號 項目名稱 總額萬元 單價（元 /平方米） 占總投資比例 1 土地成本 % 2 前期工程費(fèi) % 3 建安工程 % 4 管理費(fèi) % 5 不可預(yù)見費(fèi) % 6 其他費(fèi)用 % 7 財務(wù)費(fèi)用 % 8 銷售費(fèi)用 % 9 公用設(shè)施專用基金 % 10 合計 % 注：單價為按建筑總面積分?jǐn)傆嬎愕膯蝺r ,包括地下室面積。 項目評價 宗地形狀為 不規(guī)則四邊形 ，地塊平整，但與羅沙公路有較大高差，商業(yè)規(guī)劃難度較大，羅沙公路為區(qū)內(nèi)主要交通干線，但距項目太近，交通噪音影響較大； 宗地周邊商住項目較少，人氣不足，公共配套弱，不利于商鋪價值挖掘； 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 40 頁 宗地周邊周邊自然景觀較為豐富，可結(jié)合項目整體規(guī)劃，打 造生態(tài)景觀住宅。 片區(qū)房地產(chǎn)市場分析結(jié)論 根據(jù)以上調(diào)查，蓮塘片區(qū)近三年將有較少的項目推出，新推樓盤總開發(fā)量比較少，定位預(yù)測均會走中檔路線，主要賣點(diǎn)為片區(qū)生態(tài)綠色資源，戶型以 60～ 110 平方米的實用性三房和兩房單位為主，預(yù)測住宅銷售均價在 5000~6000 元 /平方米之間，而項目所在地商業(yè)氣氛較弱，樂觀預(yù)測臨街商業(yè)價格在 11,000~16000 元 /平方米之間，區(qū)域市場競爭一般，預(yù)計未來片區(qū)價格將較為平穩(wěn)。且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地儲備量也比較少，預(yù)計近兩年蓮塘片區(qū) 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 40 頁 市場競爭程度一般。 2020 年，深圳市房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)出郊區(qū)化和規(guī)?；陌l(fā)展態(tài)勢，地產(chǎn)市場已向縱深發(fā)展，市場競爭體現(xiàn)為產(chǎn)品、品牌的競爭，對市場細(xì)分與產(chǎn)品附加價值亦提出更高的要求。 此外，根據(jù)《深圳市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄（ 2020～ 2020 年）》， 58 種產(chǎn)業(yè)和項目被列入限制發(fā)展的名單，其中包括高檔寫字樓。這樣分布格局體系了市場的需求層次，也同時與市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)相符合。從各類型來看，辦公樓銷售面積為 萬平方米。 行動二：推進(jìn)九大動電發(fā)展地區(qū)和兩類改善片區(qū)建設(shè)； 行動三：實施工業(yè)入園行動，為促進(jìn)工業(yè)的集群化發(fā)展，《規(guī)劃》確定重點(diǎn)建設(shè)市高新 技術(shù)產(chǎn)業(yè)園和大工業(yè)園等先進(jìn)工業(yè)區(qū)等市級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，培育 6 個高薪技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 4 個先進(jìn)工業(yè)和特色工業(yè)園區(qū)，加快舊工業(yè)區(qū)，舊工業(yè)區(qū)的功能調(diào)整與改造； 行動四：建設(shè)六大物流區(qū)、啟動兩大保稅區(qū)； 行動五：推進(jìn)商貿(mào)服務(wù)中心建設(shè)，完善城市服務(wù)體系； 行動六：配套建設(shè)七大居住區(qū)； 行動七：特區(qū)那重點(diǎn)建設(shè) 3 大公園和 7 個區(qū)級城市公園；重點(diǎn)建設(shè) 5 座郊野公園； 行動八：建設(shè)東部濱海旅游區(qū)，保護(hù)重點(diǎn)歷史文物； 行動九：建設(shè)城市綜合交通運(yùn)輸體系，優(yōu)先發(fā)展軌道交通； 行動十：適度超前建設(shè)市政公用設(shè)施。同時，還將加大土地清理力度，收回逾期未開發(fā)用地。 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 40 頁 物業(yè)投資政策分析 重大政策、相關(guān)產(chǎn)業(yè)扶持 深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生調(diào)整，高薪技術(shù)產(chǎn)業(yè)成為深圳市持續(xù)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)，對地產(chǎn)提出了新的需求。其中，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值 億元，增長 ％，占工業(yè)總產(chǎn)值的比重升至 ％。 《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā) [2020]18 號），鼓勵房 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 40 頁 地產(chǎn)市場大力發(fā)展 房地 產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義； 完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)（增加普通商品住房供應(yīng)、控制高檔商品房建設(shè)、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理等）； 改革住房制度，健全市場體系（搞活住房二級市場、繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公房出售、規(guī)范發(fā)展市場服務(wù)）； 發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)（加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度、完善個人住房貸款擔(dān)保機(jī)制、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管）； 改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)； 加強(qiáng)市場監(jiān)管，整頓市場秩序。 全國房地產(chǎn)市場狀況 房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持增長勢頭 在 2020 年，我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的動力，在諸多利好因素的驅(qū)動下，房地 產(chǎn)市場繼續(xù)保持在高位運(yùn)行狀態(tài)。 項目具有良好的社會效益 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 40 頁 項目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，改善城市功能，增加財政稅收，創(chuàng)作就業(yè)機(jī)會。 可行性研究結(jié)果 市場預(yù)測 根據(jù)市場調(diào)查，蓮塘片區(qū)近三年將有較少樓盤推出，區(qū)域市場競爭趨緩，但片區(qū)市場將面對其他片區(qū)市場的有效競爭，但總體來看，片區(qū)住宅房地產(chǎn)市場競爭趨緩。 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 40 頁 項目投資環(huán)境和市場研究 市場宏觀背景 全國投資環(huán)境 2002 年及 2020 年上半年國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好 2002 全年國內(nèi)生產(chǎn)總值躍上 10 萬億元的新臺階，達(dá)到 102,398 億元，按可比價格計算，比上年增長 8％。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房價發(fā)展趨勢呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價格將保持增長勢頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房價則出現(xiàn)調(diào)整回落。其中，基本建設(shè)投資 億元，增長 ％，增幅在近 3 年中首次超過房地產(chǎn)開發(fā)投資，表明我市固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)已經(jīng)得到改善和優(yōu)化。機(jī)電產(chǎn)品和高新技術(shù)產(chǎn)品出口增勢強(qiáng)勁，成為支撐深圳外貿(mào)出口增長的核心力量。六大市政工程及地鐵工程的建設(shè)正在進(jìn)行之中，建成后將進(jìn)一步提高城市的整體形象，改變目前的居住置業(yè)分布及交通格局。 五大目標(biāo) 目標(biāo)一：驅(qū)動區(qū)域合作，進(jìn)一步提升深圳在“珠三角”城市群眾的中心地位； 目標(biāo)二：強(qiáng)化城市集約發(fā)展和生態(tài)環(huán)境保護(hù)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會與環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展； 目標(biāo)三：實現(xiàn)城市發(fā)展空間的戰(zhàn)略拓展與整合，提升城市整體建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量； 目標(biāo)四：培育高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展和全面升級； 目標(biāo)五：建立城市綜合交通運(yùn)輸體系，緩解機(jī)動化迅速發(fā)展帶來的交通壓力 。 2020 年深圳市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)為大道中等發(fā)達(dá)國家水平 ，人均住宅 20 平方米，人均綠地 11 平方米，人口規(guī)模 510 萬。比去年同期增長 ％，均價 萬元 /平方米。 2020 年上半年二手住宅交易面積約 萬平方米，同比增長％。其次是羅湖、福田、龍崗和寶安，所占比例都在 15％左右。 隨著蓮塘片區(qū)土地的升值不少工廠撤離蓮塘，同時土地轉(zhuǎn)為住宅用地。 項目所屬區(qū)域商服市場分析 片區(qū)內(nèi)新型商業(yè)物業(yè)主要集中在 鵬興 花園附近。 圖片 3：地塊現(xiàn)狀 規(guī)劃限制條件 建筑退紅線距離：北向 ≥ 11 米，西向≥ 10 米，東向≥ 11 米，南面紅線內(nèi)側(cè)為綠化、停車及活動用地（局部有高層建筑處退 11 米）。 客戶定位 商業(yè)定位：主要為本地原居民、投資客、個體經(jīng)商戶、羅湖區(qū)白領(lǐng)； 住宅定位：由于交通較為方便，面向深圳整體市場，特別是羅湖市場。 項目前期費(fèi)用為 萬元。 其他費(fèi)用 主要指工程監(jiān)理費(fèi)，工程咨詢費(fèi)、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費(fèi)用。 資金籌措 項目投資的資金來源包括只有資金，銀行融資及銷售回款。 項目銷售回款計劃詳見《項目銷售收入與經(jīng)營稅金附加估算表》（附表 ） 。 根據(jù)市場及項目定位分析，該項目住宅部分的保本銷售價格及銷售率容易實現(xiàn)，商業(yè)部分則需要制定切實可行的營銷方案進(jìn)行包裝推廣，商業(yè)價值套現(xiàn)的風(fēng)險較大。