【正文】 根據深圳住宅項目的正常銷售情況及本項目的實際情況，預計銷售進度，計算各時期的銷售回款金額項目各期的銷售收入、銷售稅金測算具體見《項目銷售收入與經營稅金附加估算表》（附表 ）。 不可預見費 由于項目地塊地勢良好，項目本身為大眾化產品，同時開發(fā)商控制項目成本較強，不可預見費按前述 3 項之和的 2%記取較為合理。 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 40 頁 市場定位及項目評估 項目定位 通過項目的 SWOT 分析，我們考慮到項目的較適宜的定位為：蓮塘生態(tài)景觀住宅。 需求分析 區(qū)域市場 住宅需求分析 蓮塘地產市場地區(qū)域性不強，該區(qū)域住宅地主要目標客戶為： ① 蓮塘片區(qū)本地居民 ② 羅湖居民 ③ 香港居民 ④ 福田南山居民 據調查，蓮塘片區(qū)銷售情況較好的樓盤，主力戶型主要以面積介于 80 m2～110 m2三房為主， 70 m2左右的二房市場承接力也比較理想。 未來：市場消化壓力較大 上半年新開樓盤 64 個，入市面積達 275 萬平方米。比去年同期增長 ％，均價 9,862 元 /平方米。 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 40 頁 城市遠景及發(fā)展定位 根據《深圳市總體規(guī)劃（ 19902020）》，深圳市城市發(fā)展總目標時：具有全國意義的綜合性經濟特區(qū)，以集裝箱運輸為主的區(qū)域性交通樞紐與香港功能互補的金融、商貿、運輸、信息、旅游為優(yōu)先的中心城市，以高新技術為先導，電子工業(yè)等制造業(yè)為主的先進工業(yè)生產基地；把深圳建設成為一個園林式花園城市，成為我國進一步對外開 放的“窗口”。 另據了解，我市外貿進出口也保持較高的規(guī)模和增速，上半年進出口總額達 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 40 頁 億美元，完成全年計劃的 ％，增長 ％。 房地產投資繼續(xù)增長，但增幅會逐漸回落 2020 年房地產投資增長將明顯放慢；房地產企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大；產品結構調整步伐加快，新興建材和高科技廣泛應用；外資進入加速，房地產企業(yè)將加強聯盟，在海外資金加速進入的同時，國內房地產企業(yè)也將會加強聯盟，以適應發(fā)展要求和應對來自各方面的挑戰(zhàn)。 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 40 頁 深圳市國威廣場項目可行性研究報告 評估單位：深圳市尊地地產咨詢有限公司 評估人：伍方貴 孫輝 報告編號：深尊研字 20201202 號 2020 年 12 月 30 日 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 40 頁 目 錄 1 項目總論 ................................................................................................................. 5 項目背景 ................................................................................................... 5 項目名稱 ............................................................................................ 5 開發(fā)公司簡介 .................................................................................... 5 承擔可行性研究公司 ........................................................................ 5 研究工作依據 .................................................................................... 5 項目建設規(guī)劃內容 ............................................................................ 6 項目開發(fā)手續(xù) .................................................................................... 6 可行性研究結果 ....................................................................................... 7 市場預測 ............................................................................................ 7 項目建設進度 .................................................................................... 7 投資估算和資金籌措 ........................................................................ 7 項目綜合評價結論 ............................................................................ 8 2 項目投資環(huán)境和市場研究 ................................................................................... 10 市場宏觀背景 ......................................................................................... 10 全國投資環(huán)境 .................................................................................. 10 深圳市投資宏觀背景 ...................................................................... 12 區(qū)域發(fā)展及前景預測 ...................................................................... 20 宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒 .......................................................... 20 區(qū)域市場分析 ......................................................................................... 21 區(qū)域市場界定 .................................................................................. 21 供給分析 .......................................................................................... 21 需求分析 .......................................................................................... 22 競爭分析 .......................................................................................... 23 片區(qū)房地產市場分析結論 .............................................................. 23 3 項目分析與評價 ................................................................................................... 24 地塊解析 ................................................................................................. 24 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 40 頁 交通條件 .......................................................................................... 24 地形、地勢 ...................................................................................... 24 規(guī)劃限制條件 .................................................................................. 24 項目 SWOT 分析 ................................................................................... 25 項目評價 ................................................................................................. 25 4 市場定位及項目評估 ........................................................................................... 27 項目定位 ................................................................................................. 27 方案建議 ................................................................................................. 28 5 項目開發(fā)建設進度安排 ....................................................................................... 29 有關工程計劃說明 ................................................................................. 29 施工橫道圖 ............................................................................................. 29 6 投資估算與資金籌措 ........................................................................................... 30 項目總投資估算 ...........................