【正文】 一、臨沂市城區(qū)商業(yè)、住宅、工業(yè)用地土地級別劃分 (一 )商業(yè)、住宅用地劃分為六級 一級地位于蘭山區(qū)：涑河與沂河交匯處～臨沂衛(wèi)校～華聯(lián)商廈～通達(dá)路水田橋南～水田路與商城路交匯處～解放路與商城路交匯處～汽車總站～體育場～沂蒙文化大廈～金雀山車站～工程機(jī)械廠～沂河西岸。 臨沂房產(chǎn)網(wǎng)：橫條廣告 8次，其他形式 5次。 面臨巨大銷售壓力： 大量濱河樓盤的透支性上市，導(dǎo)致整個板塊短期內(nèi)供應(yīng)過大，市場產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。 未來城市商貿(mào)中心，投資價值高： 作為臨沂未來的物流城和商貿(mào)城，該區(qū)域樓盤的投資價值非常高，較之一些住宅，商業(yè)樓盤的投資回報率要高出很多。 房產(chǎn)信息：整版 72期 廣播電視報：整版 13次 半版 7次 上半年媒體投放區(qū)域分析84%5%10%0%1%蘭山南坊羅莊河?xùn)|日照區(qū)域名稱 推盤量 頻次 蘭山 35 524 南坊 2 31 羅莊 7 168 日照 5 17 上半年的總推盤量為 624個，其中蘭山占到了 71%的量，這表明目前蘭山依然為臨沂房產(chǎn)廣告消費(fèi)的主要區(qū)域。這與政府城市建設(shè)與區(qū)域規(guī)劃是密不可分的，但是短期內(nèi)商業(yè)供應(yīng)過于密集也會帶來供應(yīng)過大的現(xiàn)象，從而影響市場上產(chǎn)品的消化。 90平米以下成交建筑面積近 10萬平方米，總價 ，占總成交金額的 11%，均價 2192元，與 180平米以上的超大戶型的均價差距在1000元，這主要是由于超大戶型多為別墅及高層的頂層或躍層，本身的價值高。 200 7年上半年房產(chǎn)價格分析25112632266724002450250025502600265027003月 4月 6月月份價格系列1根據(jù)市房產(chǎn)管理局的統(tǒng)計，截至 2020年 6月底，我市市區(qū)商品房均價為 2649元 /平方米。 2 0 0 7 年上半年區(qū)域預(yù)售面積分析0100000200000300000400000500000600000蘭山 南坊 羅莊 河?xùn)|區(qū)域面積系列1★ 2 007年上半年 , 臨沂市共批準(zhǔn)預(yù)售面積 米， 10591套，同比增長 31%， ,其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為 ,非住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為 米 。從開發(fā)企業(yè)角度分析，加息主要是增加了一定的財務(wù)成本，而房價主要取決于土地成本，財務(wù)成本在開發(fā)商總成本中占的比例不大，所以此次“溫和”的加息對房價影響可能不大 。因為，基準(zhǔn)利率上調(diào)，并不能增加房地產(chǎn)開發(fā)商多少開發(fā)成本，利率上調(diào)對高利率的房地產(chǎn)企業(yè)成本來說是微乎其微的，最為重要的是會影響房地產(chǎn)需要方面的住房投資者及住房的消費(fèi)者。 今年來，土地稅費(fèi)新政已成為加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)調(diào)控的重要工具。解決流動性關(guān)鍵在于實體經(jīng)濟(jì)內(nèi)需不足，經(jīng)常項目不平衡，順差加大，以及人民幣升值都在一定程度上導(dǎo)致流動性過剩。 央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至 % 內(nèi)容 中國人民銀行 5 日下午 17： 19 宣布，將從 2020 年 4 月 16 日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個百分點。 背景 廣州市在全國最早實行商品房預(yù)收款專戶管理。 審議過程 一審： 2002年 12月，九屆全國人大常委會第 31次會議，從法律上明確保護(hù)私有財產(chǎn) 二審： 2020年 10月，十屆全國人大常委會第 12次會議，完善保護(hù)私人財產(chǎn)法律制度 三審： 2020年 6月，十屆全國人大常委會第 16次會議，強(qiáng)調(diào)私有財產(chǎn)平等保護(hù) 四審： 2020年 10月，十屆全國人大常委會第 18次會議，房產(chǎn)三大變化 五審： 2020年 8月，十屆全國人大常委會第 23次會議，刪除有關(guān)居住權(quán)規(guī)定 六審： 2020年 10月，十屆全國人大常委會第 24次會議，嚴(yán)控農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地 七審： 2020年 12月，十屆全國人大常委會第 25次會議，絕不保護(hù)非法財產(chǎn) 政策評述 住宅七十年使用權(quán)到期自動續(xù)期 物權(quán)法明確地規(guī)定了產(chǎn)權(quán)屬性，購房者擔(dān)心的問題將會不再存在，從而增強(qiáng)了購房者的信心。 相關(guān)政策回顧： 1998 年國務(wù)院 《 關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知 》 ，提出了住房分配貨幣化的改革目標(biāo)，要求在全社會范圍內(nèi)停止實物分房。 市場分析 （二）政策法規(guī) 國家政策 《 2020 國土資源部工作要點 》 政策 2020年 1 月 8 日，國土資源部印發(fā) 《 2020 年國土資源工作要點 》 。 人均可支配收入：上半年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 5930元，增長 ％。各區(qū)域出讓的地塊位置均以區(qū)域中心以外為主，大部分地塊位置比較偏僻，雖然如此，但是仍然引得眾多開發(fā)商在各區(qū)域內(nèi)激烈爭奪相對優(yōu)質(zhì)的地塊。其中，第一產(chǎn)業(yè)投資 6億元，增長 ％；第二產(chǎn)業(yè)投資 ，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)投資 ，增長 ％。其中特別指出工業(yè)用地問題嚴(yán)重，一些地方政府靠賣地為生。在房價高企的今天，薪酬待遇高的企業(yè)反倒是能夠享受單位提高的低價房，其實質(zhì)是享受了過多的壟斷福利，不免引起社會更多的非議。 小區(qū)公用部分的規(guī)定明晰了產(chǎn)權(quán) 隨著住房制度改革，越來越多的城鎮(zhèn)居民擁有自己的房屋，而且大量集中在住宅小區(qū)內(nèi)，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)成為私人不動產(chǎn)物權(quán)中的重要權(quán)利。 政策評述 完善預(yù)售制度之舉 今年兩會期間，有 33位人大代表提案，建議取消商品房預(yù)售制度。 政策評述 抑制泡沫 在各種宏觀調(diào)控的手段中，匯率不能過高調(diào)，利率上調(diào)的空間也有限，這兩個手段都不是很好用，只有調(diào)準(zhǔn)備金率相對穩(wěn)妥。 2020 年同比減少 萬畝 與 2020 年相比， 2020 年國務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)用地減少 萬畝（含耕地 萬畝），其中城市建設(shè)用地減少 萬畝（含耕地 萬畝）。而目前廣州市地稅局已根據(jù)廣東省地稅局的決定，暫緩征收 2020 年度城鎮(zhèn)土地使用稅。 所以，央行這次上調(diào)利率對房地產(chǎn)的影響不可忽視，至于影響有多大，關(guān)鍵是看央行的進(jìn)一步利率政策。 政策解析： 臨沂第一次對經(jīng)濟(jì)適用房明確進(jìn)行了規(guī)定，尤其是對建筑面積進(jìn)行了規(guī)定，改變了前期經(jīng)濟(jì)適用房大面積的特點。羅莊獲得預(yù)售許可證的249882平方米 ,占總獲準(zhǔn)預(yù)售面積的 %. 而 2020年上半年 ,蘭山區(qū)的商品房獲準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)到 ,占市區(qū)總獲準(zhǔn)預(yù)售面積的 %.河?xùn)|區(qū)的商品房獲準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)到 ,占市區(qū)總獲準(zhǔn)預(yù)售面積的 %.由此可以看出 ,目前蘭山地區(qū)依然為開發(fā)的重點區(qū)域 ,目前在市場需求上已經(jīng)顯示出消化疲態(tài) ,需求增生點不多 ,這在一定程度上引導(dǎo)了處于這些區(qū)域的開發(fā)商在供應(yīng)上控制節(jié)奏 ,今后 ,蘭山區(qū)無疑將面臨更大銷售壓力 ,各開發(fā)商家應(yīng)該更加謹(jǐn)慎地調(diào)整和控制樓盤上市節(jié)奏 .南坊區(qū)樓盤上市潛量大 ,推出樓盤節(jié)奏快 ,主要是因為近幾年臨沂城區(qū)的樓盤供應(yīng)相對穩(wěn)定 ,市場需求也比較穩(wěn)定 ,此外 ,城市中心區(qū)地產(chǎn)價值的回歸也是影響其上市節(jié)奏的重要因素之一 . 2 0 0 7 年上半年預(yù)售區(qū)域分析%%%%%南坊新城蘭山高新區(qū)河?xùn)|羅莊 2 0 0 7 年上半年預(yù)售樓盤區(qū)域分析1252102468101214蘭山 羅莊 河?xùn)| 南坊區(qū)域數(shù)量系列1 ) 07年上半年房地產(chǎn)市場供應(yīng)分析 ★ 住宅盤有所降溫 商辦繼續(xù)低迷 以純住宅物業(yè)形態(tài)申請預(yù)售的樓盤有 13個 ,以商住物業(yè)形態(tài)申請預(yù)售的樓盤有 10個 ,以純商業(yè)物業(yè)形態(tài)申請預(yù)售的樓盤有 2個 ,而以商辦物業(yè)形態(tài)申請預(yù)售的為零 .從數(shù)據(jù)可以看出 ,純住宅樓盤仍然是市場的主推樓盤 ,但比例相對以往有稍稍下降 ,商住兩用型樓盤比例有所上升 ,商業(yè)辦公只沒有樓盤申請預(yù)售 ,說明目前我市商辦型樓盤的市場還依然不景氣 . （右圖） 2 0 0 7 年上半年預(yù)售面積樓盤排名金盾花園碧水綠洲齊魯園濱河國際 盛世華亭 清水灣 凌云花園怡馨苑 觀天下花園 沂龍灣020000400006000080000100000120000140000160000金盾花園 碧水綠洲齊魯園濱河國際 盛世華亭清水灣凌云花園怡馨苑觀天下花園沂龍灣樓盤面積系列1★ 推盤中、新盤為主 老盤不活躍 從 2020年上半年所申請預(yù)售許可證的樓盤看 ,諸如沂龍灣 \濱河國際等大盤仍然是樓市的中堅 ,同時也有不少新盤諸如盛世華庭 \齊魯園 \觀天下花園等推盤上市 ,而市場上比較老的樓盤諸如清水灣等最近銷售情況還好 ,但在推出新房源方面并不活躍，主要還是在消化存量房源。 3． 3)成交價格分析：住宅均價穩(wěn)中緩漲 濱河板塊漲勢猛 副中心區(qū)上漲受阻 ) 成交區(qū)域分析：蘭山為核心 ,羅莊替補(bǔ) ,河?xùn)|最低 2 0 0 7 年上半年銷售套數(shù)81722125571260200040006000800010000蘭山 羅莊 河?xùn)| 開發(fā)區(qū)區(qū)域套數(shù)系列1 從成交區(qū)域區(qū)分，蘭山區(qū)無疑仍然是核心區(qū)域，上半年蘭山的成交套數(shù) 8172套占到占全部成交總量的 75%。具體看來， 90平方米以下的小戶型有 4262套， 90平方米 120平方米供應(yīng)量供應(yīng)量為 1683套，數(shù)量基本與上半年的成交比例一致，依然占據(jù)主要的消費(fèi)面積。 二級地位于蘭山區(qū)一級地外：涑河與沂河交匯處～沿涑河向西～副食品批發(fā)市場～再生資源公司～塑料、土雜市場～通達(dá)路水田橋～自行車市場～地礦七隊～王莊車站～啟陽路與商城路交匯處～七中～熱電廠～榮華大酒店～八一路與平安路交匯處～田園大酒店～勞保廠向西到中丘路～公路技?！屎游靼?。 上半年廣告投放情況 上半年投放廣告的樓盤數(shù)量累計 45個（野樓盤除外）； 其中：住宅類 31個，商務(wù)類 4個，商鋪類 8個，外地樓盤 5個，基本為日照樓盤 上半年月份房地產(chǎn)廣告推盤量及發(fā)布頻次總量統(tǒng)計如下表 臨沂區(qū)域市場微觀分析報告 城中板塊房地產(chǎn)市場發(fā)展簡析 2020年上半年，城中板塊的房地產(chǎn)市場銷售喜人，在銷售樓盤為富城 IBIH，城建時代廣場，河畔花園，中僑陽光濠庭，馨園小區(qū)，美多商務(wù)花園等可銷售面積達(dá)到 40萬平米，除卻部分樓盤外，整個城中板塊銷售態(tài)勢都非常良好。根據(jù)臨房網(wǎng)尺度地產(chǎn)中心統(tǒng)計，未來三年，濱河板快上市樓盤累計可達(dá) 400萬平米（含羅莊及河?xùn)|濱河區(qū)域），占臨沂未來供應(yīng)總量的 30%左右。該區(qū)域集中了臨沂接近 90%的商業(yè)樓盤。作為黨政機(jī)關(guān)報，其宣傳效應(yīng)沒有被充分挖掘，尤其是定位高端的樓盤。 從上市土地的性質(zhì)看，商住及住宅所占的比例明顯要高出商業(yè)用地，但是商業(yè)用地也出現(xiàn)了非常明顯的放量。（右圖） )成交建筑面積分析 :90平米占據(jù)半壁江山，超大戶型價格偏高 2020 年上半年銷售金額分析11%18%52%19%90 平方米以下90 120 平方米120 180 平方米180 平米 上半年， 120180平米成交面積為 36萬平方米，成交金額為 10億元，占到總成交額的 52%，平均價格為 2601元，占據(jù)了整個房產(chǎn)消費(fèi)的半壁江山。別墅成交 14套，建筑面積 ，總價 2千萬元，均價 4470元。 ) 07年上半年房地產(chǎn)市場供應(yīng)分析 ★ 2020年上半年 ,臨沂市共有 20樓盤 ,先后在臨沂市房產(chǎn)管理部門拿到了 64個預(yù)售許可證 (其中濱河國際、觀天下、沂龍灣、齊魯馨園小區(qū)等多個項目先后就不同樓棟拿過多個預(yù)售許可證 ),在 24家拿證的項目當(dāng)中 ,其中位于蘭山區(qū)的樓盤項目有 9個 ,位于羅莊區(qū)的樓盤項目有 6個 ,而在拿證的24個項目中 ,位于河?xùn)|的樓盤僅僅只有 2個。 經(jīng)過幾次連續(xù)的金融政策調(diào)控，加息對房價產(chǎn)生微妙的作用。 這次利率上調(diào)看上去是對股市而來，但它實際的影響并非是股市，對于資金密集的房地產(chǎn)市場影響可能要比股市大得多。在衛(wèi)星遙感等先進(jìn)手段的幫助下，土地計劃的執(zhí)行考核會更加高效、有效，對土地違法的及時發(fā)現(xiàn)與處理也提供依據(jù)。因此，貸款利率也有上調(diào)空間。另一方面，一旦預(yù)售款不能挪作它用，除了支付工程款外，額外資金就成了無法啟動的閑置資金，這對開發(fā)周期和市場供給都會帶來影響。對預(yù)售款進(jìn)行專戶管理的目的是有效維護(hù)單個項目工程款的按期發(fā)放，保證不因此出現(xiàn)農(nóng)民工工資拖欠，也防止個別開發(fā)商挪用預(yù)售款后出現(xiàn)資金鏈斷裂，延期交樓、延期辦證，而使廣大購房人蒙受損失。該部法律分為總則、所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、占有共 5編 19章 247條，自 2020年 10月 1日起施行。該 《 通知 》 明確規(guī)定，“對于單位按低于購置或建造成本價格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價部分，屬于個人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按照‘工資、薪金所得’項目繳納個人所得稅”。房產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。房屋施工面積 ，商品房銷售面積 。商業(yè)地塊的供應(yīng)量從整個土地供應(yīng)規(guī)模來看，有所增加。 從供應(yīng)主體看：臨沂地處魯南核心城市，商貿(mào)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，近幾年來，外地的一些房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛來到臨沂，尋求新的發(fā)展，比如：魯商、前田等實力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量涉足臨沂市。為了徹底根除這種狀況，去年年底