重慶綦江房地產(chǎn)市場調(diào)查報告房市分析(文件)
【正文】 韻綠堡即 運用 變維式設(shè)計，得到了市場認可；與主城客戶青睞平層戶型相比，綦江消費者更傾向于錯層、躍層戶型。韻綠堡，充分利用其規(guī)模優(yōu)勢，打造出了較為舒適的園林景觀，景觀質(zhì)量高，并具有濃厚的人文氣息；并大量運用水景，如疊水、瀑布等，另外，運動設(shè)施及會所的設(shè)置也是其一大賣點。 價格水平 綦江在售項目價格大致分為幾個水平線： 一是在規(guī)模的社會影響比較大、產(chǎn)品品質(zhì)比較高的高檔項目，比如韻綠堡、千山陽光水岸上，建筑面積價格能夠達到13001500 元 /平方米之間。 （四）綦江二手房市場簡述 供給市場 部分高收入群體現(xiàn)有住房已不能滿足其居住需求，換房意愿強烈，而隨著綦江房地產(chǎn)市場的發(fā)展，市場上出現(xiàn)了能滿足該類群體需求之物業(yè)，舊房上市銷售成為必然。 小結(jié) 二手房市場活躍使房屋轉(zhuǎn)讓渠道非常通暢，居民可以輕松的賣出現(xiàn)有住房，購買更好的住宅以改善自身的居住條件，這為房地產(chǎn)市場的健康、快速發(fā)展打好了堅實的基礎(chǔ)，這也是本案的開發(fā)利好之一。 從目前來看，城市中的 傳統(tǒng) 業(yè)態(tài)與新業(yè)態(tài)仍然處于 “ 膠著型 ” 競爭狀態(tài)，各種不同商業(yè)業(yè)態(tài)以各自不同的特色吸引消費者，擠占市場份額 。因此綦江縣古南 鎮(zhèn)的商業(yè)市場起點較底，現(xiàn)階段零售商業(yè)業(yè)態(tài)大多以 超市、便利店、百貨為主。但目前主要 商圈 只集中在龍角橋 兩岸。 ? 底商 作為 住宅 、底層配套的商業(yè)設(shè)施的底商 ， 由于它是作為其他物業(yè)的配套設(shè)施而建，面積通常不超過所配套物業(yè)的 20%，且天然就有了一定的顧客源。 近幾年綦江縣古南鎮(zhèn)主城區(qū)先后開發(fā)了金?；▓@、城市麗景、千山竹苑等幾十個房地產(chǎn)項目，住宅底部商鋪的供應極大的滿足了大量消費者的需求。 2） 由于商業(yè)市場運作及經(jīng)濟的落后，綦江縣古南鎮(zhèn)的背街和商業(yè)鋪面和二層商業(yè)較多空置。 （ 2）規(guī)劃設(shè)計水平較低，由于規(guī)模普遍不大，建筑布局多以簡單圍合為主，物業(yè)軟硬件配置標準、智能化設(shè)施、物業(yè)管理水平都比較低，舒適性難以保證。 （ 3）戶型形態(tài)上，錯層、躍層戶型最受歡迎，部分創(chuàng)新戶型，如 楓丹 （ 5）小區(qū)園林景觀往往是項目的重要賣點之一，如 楓丹 （ 3）在高端購買力比較穩(wěn)定、但總量有限的背景下，為了在競爭處于一個比較主動的位置，各個一線項目 可能在決策上比謹慎，不會貿(mào)然調(diào)整價格（在當前的價格水平，開發(fā)企業(yè)也能夠取得一定的開發(fā)利潤）。 （三）產(chǎn)品細節(jié)超越競爭對手是必要的。 。 （四）成本控制非常關(guān)鍵。而在消費市場上，相當部分經(jīng)濟實力比較強的消費者，換房意向是比較強的，期待著能提供有較好居住質(zhì)量與配套完善的樓盤，這一市場契機項目應該著重把握。 對房價上漲的預期應該比較謹慎 原因在于以下幾點： （ 1）從一般規(guī)律看，隨著第一批小區(qū)房的出現(xiàn)，地縣級城市房價會出現(xiàn)一個比較明顯的上漲時期，但通常持續(xù)三年左右就會維持在一個相對穩(wěn)定的水平線上。 （ 4）戶型面積上， 100130m2 左右的三房、四房去化速度最快，這與綦江居民家庭結(jié)構(gòu)是相符的，對本項目而言，應以三房、四房為主力戶型，戶型形態(tài)則以錯層、躍層為主。 房地產(chǎn)市場消費熱點 （ 1）居住區(qū)域上，由于開發(fā)區(qū)和老城區(qū)各具特色，認可度比較接近，但從未來發(fā)展趨勢來看，老城區(qū)仍是行政、商業(yè)、娛樂中心。 4） 由于綦江縣古南鎮(zhèn)老城區(qū)的開發(fā)較早，在商業(yè)各方面均比開發(fā)區(qū)成熟，商業(yè)地產(chǎn)因商圈的成熟而價位較高。日常用品已可以輕松地在住宅區(qū)的超市買到，商場 不能只死守傳統(tǒng)的百貨業(yè)態(tài)，綦江縣古南鎮(zhèn)的商場規(guī)模不大，同時貨品也不是大而全：時代商場主要以服裝為住，巨龍商場主要以服裝、幼兒用品、床上 用品為主。 無論是對投資者還是經(jīng)營者都減少了風險。 通常，街鋪的價格都是不菲的。 綦江縣古南鎮(zhèn)商業(yè)物業(yè)形態(tài) 綦江縣古南鎮(zhèn)的商業(yè)市場起點較低，商業(yè)物業(yè)形態(tài)以街鋪、底商為主，大型的商場鋪屈指可數(shù)。 大型的購物中心、 SHOPPING MALL 等在綦江仍然是空白點。 住宅底商 中
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