【正文】 第二階段： 一期開盤熱銷 — 項(xiàng)目開盤熱銷期 第三階段： 一期強(qiáng)勢(shì)銷售期與二期蓄勢(shì)期 —— 一期項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)銷售（ 5月份起釋放二期開盤與預(yù)期價(jià)格信息） 第四階段： 二期開盤熱銷階段 － 二期開盤熱銷期 第五階段： 二期強(qiáng)勢(shì)銷售期 － 二期強(qiáng)勢(shì)銷售期 第六階段： 尾盤銷售期 －－ 營(yíng)銷推廣策略－－銷售階段劃分 ? 主流媒體 ? 借助成熟區(qū)域之勢(shì)，以 地段價(jià)值 為核心； ? 中高端品質(zhì) 為主要訴求點(diǎn)，同區(qū)域具備 豪華景觀、配套與服務(wù)的酒店式公寓 ， SOLO與客戶的 情感溝通 。 營(yíng)銷推廣策略 – 以 主流媒體為主 ——項(xiàng)目信息傳播時(shí)效性要求； – 類別 渠道專一性 ——項(xiàng)目信息傳播高力度要求； – 其他有效渠道利用 ——項(xiàng)目信息 傳播覆蓋面 要求。 營(yíng)銷推廣策略－－費(fèi)用說明 目的： 實(shí)現(xiàn)對(duì)買家的圍殺半徑，讓買家能夠順利地實(shí)現(xiàn)從外面導(dǎo)引到工地現(xiàn)場(chǎng) ? 第一階段： 在沒有樓盤形象的狀態(tài)下建立的是水平圍殺線； ? 第二階段： 通過樓體作為核心點(diǎn)進(jìn)行縱向圍殺； 營(yíng)銷推廣策略－－現(xiàn)場(chǎng)包裝說明 – 售樓處 ：色調(diào)元素就少，突出項(xiàng)目空間感； – 項(xiàng)目周邊 ：道旗、指示牌與項(xiàng)目風(fēng)格、調(diào)性一致； – 施工現(xiàn)場(chǎng) ：功能區(qū)指示牌、工地圍擋突顯項(xiàng)目特質(zhì)，樓體簡(jiǎn)單包裝； – 樣板間 ：溫馨、簡(jiǎn)約、不失檔次，滿足目標(biāo)客戶心理需求； – 看房通道 ：能給客戶以尊貴感，包裝上精細(xì)有品位； 營(yíng)銷推廣策略－－項(xiàng)目包裝建議 ? 外路牌 ? 導(dǎo)示牌 ? 立柱掛旗 ? 工地路牌 ? 圍板 ? 售樓處導(dǎo)示牌 ? 售樓處標(biāo)牌 ? 停車場(chǎng)標(biāo)牌 ? 歡迎標(biāo)牌 ? 看樓專車 ? POP彩旗或吊旗設(shè)計(jì) 樓體招示布（項(xiàng)目名稱、銷售信息、促銷概念等等） 營(yíng)銷推廣策略－－現(xiàn)場(chǎng)包裝基本內(nèi)容 項(xiàng)目包裝方向與現(xiàn)場(chǎng)宣傳利用 項(xiàng)目指示系統(tǒng)建議 買家一般到售樓處是一種敵對(duì)行為，提防和抗拒心理非常重，我們的目標(biāo)就是把這種心理弱化，讓買家與銷售人員進(jìn)行溝通 營(yíng)銷推廣策略－－售樓處包裝 ? 整體氛圍概念提示 ? 形象墻設(shè)計(jì) ? 實(shí)體展板 ? 售樓書 ? 折頁 ? 價(jià)格單頁 ? 付款方式清單 ? 手袋設(shè)計(jì) ? 銷售人員名片 ? 信紙 、 信封 ? 銷售人員工作牌 ? 銷售人員服裝及門衛(wèi)服裝建議 營(yíng)銷推廣策略－－售樓處包裝內(nèi)容 ? 入 口 處 門內(nèi)兩側(cè)分別設(shè)一名禮儀人員負(fù)責(zé)為客戶開門 。 營(yíng)銷推廣策略－－售樓處設(shè)計(jì)建議 ? 模 型 模型位于室內(nèi)中央 ? 空 調(diào) 全部采用空調(diào)調(diào)節(jié)方式 ， 建議柜式空調(diào)機(jī) 2臺(tái) ， 分放在本售樓處的兩角 。 ? 停 車 場(chǎng) 要求：為到訪客戶提供停車便利 ， 帶給客戶直觀的物業(yè)印象 , 產(chǎn)生好感 。其要點(diǎn)元素建議： 精致、奇趣、注重細(xì)節(jié)、移步換景 營(yíng)銷推廣策略－－景觀示范區(qū) 河南中原業(yè)績(jī)展示 ? 四月天 (2023)—— 全案代理 ? 金色港灣 (2023) —— 全案代理 ? 正弘旗 (2023) —— 前期策劃 ? 名門世家 (2023— 2023) —— 全案代理 ? 運(yùn)河上郡 (2023— 2023) —— 全案代理 ? 龍泊圣地 (2023— 2023) —— 全案代理 ? 建業(yè)臵地廣場(chǎng) (2023) —— 策劃顧問與廣告 ? 焦作峰華都市花園（ 2023） —— 全案代理 ? 中牟第一街商業(yè)（ 2023） —— 全案代理 ? 金源第一城商業(yè)與公寓 (在操項(xiàng)目 )—— 全案代理 ? 順馳中央特區(qū) (在操項(xiàng)目 ) —— 策劃顧問與廣告 ? 洛陽雙溪布洛 (在操項(xiàng)目 )—— 全案代理 項(xiàng)目回顧 （其中黃色部分為河南中原目前在操項(xiàng)目） 部分項(xiàng)目廣告展示 位于鄭州市金水路與未來大道交叉口，占地 126畝，總建面 36萬㎡，集住宅、甲級(jí)寫字樓、大型商業(yè)和酒店公寓為一體的綜合建筑群。 2023/3/242023/3/242023/3/24Mar2324Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 3月 2023/3/242023/3/242023/3/243/24/2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/3/242023/3/242023/3/243/24/2023 12:37:18 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 3月 24日星期五 2023/3/242023/3/242023/3/24 ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023/3/242023/3/24Friday, March 24, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/3/242023/3/24March 24, 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 3月 24日星期五 2023/3/242023/3/242023/3/24 ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/3/242023/3/242023/3/24Mar2324Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/3/242023/3/24March 24, 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/3/242023/3/242023/3/24Friday, March 24, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/3/242023/3/242023/3/242023/3/24 ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/3/242023/3/242023/3/242023/3/243/24/2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 2023/3/242023/3/24Friday, March 24, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 樣板間包裝要求 ? 樓梯氛圍布臵 ? 樓梯間歡迎牌 ? 戶型標(biāo)牌 ? 展示空間功能標(biāo)牌 ? 特別賣點(diǎn) 營(yíng)銷推廣策略－－樣板間包裝 樣板間方向 注重細(xì)節(jié)與生活感受，樣板間是為客戶造夢(mèng)的重要元素。 ? 洽 談 區(qū) 根據(jù)空間尺度 ， 擺放桌椅 。 ? 資 料 架 接待臺(tái)東側(cè)靠墻位臵擺放資料架 ， 放臵樓書 、 單頁 、 所刊登廣告的雜志等 。 ?solo青年城 “ 小戶豪宅內(nèi)部設(shè)計(jì) DIY” 方案征集活動(dòng) ?solo青年城財(cái)富投資開啟儀式及 “ 小戶豪宅 ” 方案發(fā)布會(huì) ?solo青年城 “ 小戶豪宅 ” 戶型樣板間 開放儀式 ?solo青年城 開盤解籌及現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)活動(dòng) ?solo青年城熱銷客戶 答謝酒會(huì) 營(yíng)銷推廣策略－－活動(dòng)推廣 渠道 具體事項(xiàng) 說明 總計(jì)（萬） 戶外 航海路、未來路 3－ 5塊 各約 6個(gè)月 120 報(bào)廣 大河報(bào) 20版 C封底 120 廣播 my radio（或交通廣播） — 8 公交候 車亭 經(jīng)三路金水路、花園路紫荊山、人民路工人新村、二七廣場(chǎng)（北京華聯(lián)）、百貨大樓、大石橋（金水路）、未來路、航海路 08年 4月、 5月、 9月、10月 10 物料 戶型單頁、手提袋、折頁、 DM單（含派發(fā)工資）、展板、紙杯 暫定 10 包裝 工地圍檔，售樓處、道旗、指示牌 長(zhǎng)期 6 展示 樣板間 三套 50 網(wǎng)絡(luò) 信息告知與更新 長(zhǎng)期 2 活動(dòng) 開盤以及系列人氣活動(dòng) 兩次開盤及系列活動(dòng) 60 合計(jì) 386 營(yíng)銷推廣策略－－費(fèi)用預(yù)算 – 報(bào)廣以大河報(bào)硬廣為主，兩次開盤前 一周一版，均持續(xù)一月共八版 ； 開盤后按兩周一版 ，持續(xù)一個(gè)半月， 共六版 ，入市期與強(qiáng)銷期 零星六版 ， 合計(jì) 按 二十版 統(tǒng)計(jì)； – 由于本項(xiàng)目客戶群較為廣泛，信息發(fā)布以人流較大為主要依據(jù)，故選擇公交候車亭作為輔助傳播渠道； – DM單 的優(yōu)勢(shì)在于能將項(xiàng)目信息點(diǎn)對(duì)點(diǎn)傳遞給客戶，而且成本較低 ，可以作為后期傳播項(xiàng)目信息的重要方式。 ? 項(xiàng)目宣傳 ： ? 地盤包裝： 售樓處、樣板間、看房通道、停車場(chǎng)、整體工地圍檔； ? 戶外廣告： 在未來路、航海路設(shè)臵 3－ 5處戶外廣告牌； ? 公交候車亭： 以人流量作為選擇標(biāo)準(zhǔn)； ? 沿路道旗： 航海路、未來路項(xiàng)目周邊主干道； ? 售樓處氛圍營(yíng)造： 路旗、標(biāo)志性指示牌、精神堡壘等。 ? 目前區(qū)域同類平均成交價(jià)格為： 3642元 /平方米 項(xiàng)目?jī)r(jià)格 =目前區(qū)域平均價(jià)格 +預(yù)期增幅 +附加值價(jià)值（ 人文景觀、建筑表現(xiàn) 、產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)品牌、配套完善） 按 2023年平均增幅為 80元 /月 ，考慮到高單價(jià)帶來的增值彈性空間較小， 2023年鄭州市增幅按 40元 /月 ，項(xiàng)目 2023年 1月預(yù)期基準(zhǔn)價(jià)為： 3642+40*9=4002元 /㎡ . 項(xiàng)目開盤均價(jià) =基準(zhǔn)價(jià) *（ 1+5%）（附加值權(quán)重） =4202元 /㎡ 營(yíng)銷推廣策略－－價(jià)格策略 形象價(jià)值 區(qū)域價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 標(biāo)桿帶動(dòng)價(jià)值 推售時(shí)間價(jià)值 附加價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)成分析 價(jià)值 因素 營(yíng)銷推廣策略－－價(jià)值提升因素 采取以均價(jià)為 4202元 /㎡ 的 價(jià)格入市，后期價(jià)格逐步提升，整盤均價(jià)達(dá)到 4400元 /㎡ 。 。 形象定位： 中高端、大規(guī)模、高生活品質(zhì)的小戶型社區(qū) 傳播主題： SOLO青年城，未來路上品質(zhì)小豪宅 產(chǎn)品品質(zhì) 建筑形象 社區(qū)景觀 體量規(guī)模 物業(yè)服務(wù) 人文精神 SOLO青年城 營(yíng)銷推廣策略－－形象定位 SOLO青年城，未來路上品質(zhì)小豪宅 案名 推廣主題 營(yíng)銷推廣策略－－形象定位 精神人文內(nèi)涵，符合目標(biāo)客戶群體的鮮明情感溝通描述： 自主、自由、精致、時(shí)尚 營(yíng)銷推廣策略－－形象廣告展示 營(yíng)銷推廣策略－－形象廣告展示 規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)方案確定 依據(jù)工程進(jìn)度及市場(chǎng)行情，確定項(xiàng)目推廣節(jié)奏，獲取更多利潤(rùn) 地基和基礎(chǔ)工程 （ ） 取得預(yù)售證（ ），開售 售樓處投入使用（ 9月初） 7 8 9 10 11 12 施工到 177。 面臨問題： 項(xiàng)目規(guī)模較小，難以形成高舒適度產(chǎn)品群。 項(xiàng)目特點(diǎn)： 占據(jù)區(qū)域成熟市場(chǎng)的中心位臵。會(huì)所可考慮放在其樓體 14層，主要滿足品質(zhì)生活需要 (賦予其 項(xiàng)目附加值 ，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 )的相關(guān)設(shè)施和供商務(wù)居住所用的 咖啡館、乒乓球、臺(tái)球館，陽光休閑平臺(tái) 。 設(shè)計(jì)依據(jù) 在首層預(yù)留獨(dú)立出入口，以租賃為主，兼顧銷售。 面積配比 二層劃分成 3個(gè)店鋪，店鋪面積在 500600平方米之間。 目前商業(yè)狀況較差，但在區(qū)域市場(chǎng)整體提升的趨勢(shì)條件下，具有較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿?，?有機(jī)遇形成較為高檔的商業(yè)街區(qū) 。 中心。 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 項(xiàng)目戶型建議 戶型：標(biāo)準(zhǔn)間（一室一衛(wèi)） 面積： 簡(jiǎn)約實(shí)用，最大限度利用空間 觀景大飄窗，舒適溫馨； 僅供參考 戶型：一室一廳一衛(wèi) 面積： 動(dòng)靜分區(qū)明確，打造健康生活； 主臥陽臺(tái)，舒適溫馨； 項(xiàng)目戶型建議 僅供參考 項(xiàng)目戶型建議 僅供參考 戶型：兩室一廳一衛(wèi) 面積： 功能分區(qū)分明，更具有舒適度； 戶型緊湊，最大限度的節(jié)約空間； 臥室大型飄窗，舒適溫馨。 ，以 精致的細(xì)節(jié) 展現(xiàn)提升景觀的 檔次 感，從而提升項(xiàng)目的檔次感。 建筑風(fēng)格建議 建議采用 多樣化的屋面 設(shè)計(jì)， 異型立面設(shè)計(jì) ，注重 曲線 在立面設(shè)計(jì)中的 應(yīng)用 ，形成 自然流暢 的過渡，通過自由化的立面設(shè)計(jì) 體現(xiàn)后現(xiàn)代主義風(fēng)格 ，色彩和建材要根據(jù)建材供應(yīng)商提供的材料