【正文】 員 高速公路 京滬高速花橋高炮 Part 2 渠道拓客執(zhí)行 A、 戶外攻勢 根據(jù)客戶地圖， 階段性使用 戶外制高點， 在重要節(jié)點迅速引爆 ，攔截、輻射目標客群。 攔截客群 : 經(jīng)京滬高速往返于上海、蘇州、無錫的長三角范圍企業(yè)高管、私營業(yè)主等社會高端人士。 北環(huán)高架小高炮、友新立交小高炮。 園區(qū)主干 —— 現(xiàn)代大道、金雞湖大道 例如：金雞湖高爾夫高炮；星港街、金雞湖大道高炮；現(xiàn)代大道小高炮。 平門府 拙政東園 桃塢小筑 佳安別院 留園丐家 寒舍 獅林里 百花洲別墅 學士林 以古城別墅區(qū)為主，投放項目 DM廣告 市區(qū) DM投遞高檔別墅區(qū) 投遞說明： 34月，將以上 9個小區(qū)為一批進行 DM投遞，每個小區(qū)投遞 2次。 渠道 1：購買百貨公司、俱樂部會員信息發(fā)短信 時間： 2月底 3月 目的：為公寓蓄客、銷售推廣 針對客群：高端會員。 D、 活動營銷 目標客戶拓展與事件營銷相互結(jié)合，以活動推進客戶拓展進程，擴大口碑傳播和事件影響。 仁恒老業(yè)主、意向客戶。 資源嫁接活動 2023春茶名品品鑒會暨拍賣會 活動時間 ： 3月 活動地點 ：售樓處 邀約人員 ： 佐登尼斯貴賓會員，購買 80000元以上年卡客戶。 現(xiàn)場辦卡 ：客戶可現(xiàn)場辦理佐登尼斯會員卡。 l 上海保時捷車友會組織車隊蒞臨樣板房公開現(xiàn)場助威。 l 吳地人家邀約貴賓客戶參加樣板房公開并參加金雞湖私人晚宴。 活動主題 ：蘇州金雞湖高爾夫之旅 主要內(nèi)容 ：仁恒雙湖灣項目參觀、金雞湖高爾夫體驗。 仁恒老業(yè)主、意向客戶； 策源資源客戶。 展示作品 ：蔡云娣三雕作品 30件。 商戶名稱 客戶層級 My Digital 普通客戶 韓國 SPAREX汗蒸館 合作商家 蘇庭茗茶 合作商家 兿邨 普通客戶 漫卡屋 普通客戶 中國基金博物館 普通客戶 石家飯店 合作商家 姚建萍刺繡藝術(shù)館 合作商家 蔡云娣石雕藝術(shù)館 合作商家 佐登尼斯 合作商家 愛回轉(zhuǎn)式自助小火鍋 普通客戶 Harry’ s 哈利 合作商家 紐約紐約 VIP攝影基地 合作商家 霸味姜母鴨 普通客戶 澄湖之星 合作商家 鑫鐵板燒 普通客戶 海之幸 合作商家 青鶴谷 合作商家 蝶 得益于行業(yè)高壟斷性、成長性帶來癿高收入、高資產(chǎn)、高增長癿特性使其成為消費市場重要組成。 100000, 我們擁有中國最大丏最活躍的新富群體，覆蓋 醫(yī)藥、房地產(chǎn)、鋼鐵、礦業(yè)、金融投資 等高收入行業(yè)。南鋼股仹 252。豫園商城 252。種子企業(yè)滲透斱式 216。復星集團 252。而這個群體癿數(shù)量規(guī)劃、資產(chǎn)能級處于高速增長癿過程中。s 合作商家 大漁鐵板燒 普通客戶 粵鴻和 1912 合作商家 小南國 合作商家 代官山 普通客戶 李公堤 合作商家 得意樓 普通客戶 迪歐咖啡 普通客戶 Piccola Italia意餐廳 合作商家 娜瑪斯提印度餐廳 普通客戶 桂蓮漢城韓國料理 合作商家 TOUCH酒吧 合作商家 優(yōu)果 Yogo 、大娘水餃、嬰知島、月星家得樂、皇家寶貝 、食其家、莎廊坊、漢堡王 普通客戶 商戶名稱 客戶層級 瑞思學科英語、生活本色 、Paw in Paw Ohoo 、 Bapple、順電、玩具反斗城、頭大、賽百味 普通客戶 卡通尼樂園、卡拉貝熊、優(yōu)之良品、蘇浙匯、肯德基、 DQ 、棒約翰、星巴克、西堤牛排 普通客戶 鋤鍋、流行的聲音、紅酥手、帝客、食之秘、我型我秀 、簡愛家居、法文箱子、一茶一坐 普通客戶 美美港式茶餐廳 、川悅火鍋、ELAND 、屈臣氏、佐丹奴 、熱風、亮視點、拉夏貝爾、愛茜茜里 普通客戶 尚谷鐵板燒、首選造型、愛兒優(yōu)全能教育館、安德烈金珠寶、紐斯加體閑運動之家 普通客戶 紐斯加體閑運動之家、如愿光美顏瘦身中心、川行天下、利苒西餐廳、 普通客戶 藍色牙買加 、神匯、酷美體、美麗田園 普通客戶 樂扣樂扣、圣伽步、卡路馳 、真旺 普通客戶 咖世家咖啡、必勝客、香鍋制造、薩莉亞意式餐廳 普通客戶 商戶資源列表： Part 3 復星 l 蔡云娣石雕藝術(shù)館提供作品、講解員，邀約貴賓客戶參加。 資源嫁接活動 姚建萍個人刺繡藝術(shù)品拍賣會 活動時間 ： 10月 活動地點 ：仁恒售樓處 邀約人員： 蔡云娣石雕藝術(shù)館貴賓客戶，三雕藝術(shù)品收藏愛好者。 l 策源負責客戶邀約和往返交通費用。 金雞湖私人晚宴 活動時間 ： 5月 活動地點 ：仁恒售樓處、金雞湖高爾夫 邀約人員 ： 上海商會會員。 客戶答謝：樣板房公開階段來訪客戶回饋晚宴。 l 佐登尼斯提供美容講師、現(xiàn)場體驗，邀約貴賓客戶參加。 策源資源客戶。 拍賣茶葉 ：中國名茶春季新品 起拍價格 ：具體價格根據(jù)茶品制定，每次加價 10% 合作方式 ： l 仁恒集團提供場地、布臵、禮品、支付拍賣師費用、邀約客戶。 渠道客戶拓展結(jié)合小事件營銷，擴大圈層滲透和圈內(nèi)影響。 發(fā)布周期： 3次為 1周期。 江楓園 智園 錦華苑 姑蘇花苑 御花園 以環(huán)金雞湖別墅區(qū)為主，投放項目 DM廣告 新區(qū) DM投遞高檔別墅區(qū) 投遞說明： 5月，將以上 5個小區(qū)為一批進行 DM投遞，每個小區(qū)投遞 2次。 同時為公寓銷售拓展更多高端客戶。 以環(huán)線高架為主體建立市區(qū)戶外陣地 針對客群： 居住、工作在園區(qū)的私營業(yè)主及企業(yè)高管。 京滬高速花橋收費站高炮 京滬高速花橋段高炮 針對客群： 居住、工作均在園區(qū)之外的私營業(yè)主及企業(yè)高管。 針對客群： 居住、工作均在園區(qū)之外的私營業(yè)主及企業(yè)高管?，F(xiàn)居住于蘇州之外的其他城市高檔居住區(qū)，擁有200平米以上居住物業(yè)和 2輛以上私家車。現(xiàn)居住于市區(qū)除園區(qū)外的其他高檔居住區(qū)，擁有 200平米以上居住物業(yè)和 2輛以上私家車。 日常消費區(qū) 豪宅區(qū)DM直投 豪宅區(qū)業(yè)主CALL客 李公堤商圈引導旗 久光百貨停車場廣告 企業(yè)在園區(qū)，居住在市區(qū)的私營業(yè)主 客群特征： 家庭資產(chǎn)千萬以上，擁有私人企業(yè)， 60%家庭收入來源于企業(yè)股權(quán)收益。 專場推介、團購組織等形式 業(yè)余活動、節(jié)假日活動贊助 居住生活均在園區(qū)的私營業(yè)主 客群特征 ： 家庭資產(chǎn)千萬以上，擁有私人企業(yè)， 60%家庭收入來源于企業(yè)股權(quán)收益。 私營業(yè)主、高級白領(lǐng)、政府職員是本案的核心客戶。 ?雙湖價值高地，仁恒獻給蘇州的國際圈層生活藍本。 四聯(lián)排面寬： 10米 ，提升聯(lián)排空間舒適度。 得天獨厚的自然資源和國際級的設計理念，打造出真正意義上的濱水豪宅。 ?通過遠程遙控全屋地暖，只需通過網(wǎng)絡或電話就能完成對家居環(huán)境、溫度的控制。 ?采用德國高儀防燙龍頭， 避免老人、兒童燙傷。打造“精裝國際人”的頂層生活，成為蘇州國際圈層品質(zhì)生活藍本。 提供 24小時管家式服務、節(jié)慶及主題活動以及酒店式代辦服務，享受私人化、生活化、定制化的高端生活方式，感受仁恒人性化、一站式與國際化的貼心服務。 上海仁恒濱江園 蘇州首家國際金鑰匙物業(yè)聯(lián)盟授譽單位 ，仁恒 以享譽全球的服務品質(zhì)，打造國際化貼心物業(yè) 國際金鑰匙組織 起源于法國巴黎，是全球唯一擁有 80年歷史的網(wǎng)絡化、個性化、專業(yè)化、國際化的品牌服務組織。 ?細分 28項、 268條指標，總分 1000分。高品質(zhì)生活方式運營 商， 堅定高端精裝修路線，注重項目內(nèi)在價值。園區(qū) 216。園區(qū) 216。 競爭項目個案分析小結(jié) 與本案的優(yōu)劣勢對比 項目 本案 湖濱四季 綠城御園 中海世家 九龍倉國賓一號 優(yōu)勢 仁恒品牌 仁恒物業(yè) 一線臨湖 純獨棟 標桿低密度 蘇州最頂級精裝 綠城物業(yè) 中海品牌 一線臨湖 重視別墅附加值打造 重視品牌落地 價格優(yōu)勢 劣勢 非一線臨湖 面積大總價高 品牌接受度低 面積大 總價高 新產(chǎn)品存在接受過程 產(chǎn)品亮點不足 現(xiàn)場展示一般 產(chǎn)品細節(jié)設計不到位 高端客戶服務不夠國賓檔次 別墅市場觀點 仁恒品牌及高端物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗是本案在市場上的最大優(yōu)勢； 非一線湖景是與競爭個案相比最明顯的弱勢； 進入 2023年，園區(qū)市場別墅整體成交不活躍，持續(xù)來人穩(wěn)定成交是王道！ 【 客戶理解 】 客戶來源解構(gòu)及置業(yè)動機分析 園區(qū)客戶演變 高端需求 再次改善需求 首次改善需求 剛性需求 2023年 2023年 2023年 園區(qū)市場需求 _成交套數(shù)變化趨勢（以產(chǎn)品線面積段劃分） u園區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的成熟度高，進入完全競爭的時代，高端市場的供應以及需求量都有重大的突破； u20232023年園區(qū)客戶需求市場總結(jié)為：剛性需求穩(wěn)定，首改需求發(fā)力，再改及高端需求全線上揚。） 地上面積 （ m178。車位比： 1:3 競爭項目個案分析 湖濱四季 主力戶型及推售分析 : 216。物業(yè)類型：獨棟 216。地址：工業(yè)園區(qū)金雞湖大道 888 216。法式皇家園林規(guī)劃體系，以層層遞進的院落和庭院建筑表現(xiàn)，采用全地下開挖人車分流；景觀 LSI景觀設計，以空間十字為核心營造中心宮廷式花園 216?？偨ǎ?120230㎡ 216。車位比： 1： 2 產(chǎn)品戶型： 類型 面積 地上面積 地下面積 雙拼 420/490 300 150 獨棟 610/690 375430 220240 競爭項目個案分析 九龍倉國賓一號 類型 產(chǎn)品線面積 套數(shù) 總價段（萬元） 單價（萬元 /m178。物業(yè)類型：雙拼、獨棟 216。地址：園區(qū)蘇州工業(yè)園區(qū)石蓮街 9號 216。） 地下面積 （ m178。聯(lián)排戶型：大面寬、中庭花園、入戶玄關(guān)設計，預留電梯間，地下室可操作空間大，三樓是主臥全套間設計， 30m178。聯(lián)排： 320385m178。項目周邊配套完善，李公堤商業(yè)街、金雞湖大酒店等 項目賣點 : 216。物業(yè)類型：聯(lián)排、雙拼、獨棟 216。地址：園區(qū)金雞湖大道與星洲街交匯處 216。 競爭項目直接降價在一定程度上影響了其品牌和品質(zhì)，本案則運用差異化的策略（提升附加值）方式搶占市場份額，但難營造熱銷局面 競爭項目對比分析 競品后期余量及預計推售分析 晉合水巷鄰里 總建 11萬方，未售 4萬方 萬科尚玲瓏 總建 85萬方，未售 21萬方 和風雅致 總建 12萬方，未售 4萬方 中央景城 總建 50萬方，未售 楓情水岸 總建 27萬方，未售 晉合公寓 總建 10萬方，未售 競爭市場后期余量達 44萬方左右，競爭進入白熱化；三四月、九月份是競品加推集中期。，總價在 400450萬的市場競爭相對空白； 本項目 195m178。與眾多第三梯隊項目一樣，以高性價比取勝 l 營銷： 開盤去化成績一般，在經(jīng)歷數(shù)次下調(diào)價格后銷售漸起好轉(zhuǎn)，但陷入與周邊樓盤的價格戰(zhàn)之中 及時調(diào)整價格策略，以高性價比搶占剛需市場，與本案定位差異明顯 競爭項目對比分析 社區(qū)、景觀規(guī)劃比較： 項目名稱 晉合水巷鄰里 萬科尚玲瓏 和風雅致 晉合公寓 本案 效果圖 社區(qū)規(guī)劃 小高層、別墅 高層、大平層 小高層、高層 大平層、酒店公寓 小高層、高層 景觀規(guī)劃 詩加達設計 美國 EDAW規(guī)劃，泰式皇家園林 日式風格園林設計 樓頂花園景觀 貝爾高林設計 萬方中央景觀 總建面積 10萬方 85萬方 12萬方 10萬方 33萬方 外立面用材 局部石材、面磚 局部石材 真石漆 局部石材 進口涂料 鋁板外掛 部分樓幢面磚 部分樓幢陶土板外掛 本案在建筑規(guī)劃、景觀規(guī)劃的細節(jié)處理以及創(chuàng)新上都要優(yōu)于大多數(shù)競品 競爭項目對比分析 裝修及智能化對比： 項目 裝修標準（元 /m178。： 贈送約20m178。 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 1湖西板塊， 2023年啟動至今房產(chǎn)價值提升到 5000 10000 15000 20230 25000 30000 40000 3獨墅湖板塊，至今達到