【正文】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 36 珠三角形成以廣州、深圳、珠海為中心城市的融合型大都市圈，城市分工，生態(tài)旅游城市成為各大都市區(qū)重要構(gòu)成部分 ? 每個(gè)大都市區(qū)功能都是由 中心城市 、 產(chǎn)業(yè)承接城鎮(zhèn) 、 生態(tài)旅游城市 構(gòu)成 ? 北部大都市區(qū) ：以廣州為經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)中心，佛山為工業(yè)城市，肇慶為生態(tài)旅游城市 ? 西部大都市區(qū) ：屬弱核帶動(dòng)區(qū)，珠海集港口物流、商貿(mào)、旅游于一身，中山部分承接佛山的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，江門(mén)以農(nóng)業(yè)生態(tài)為主 ? 東部大都市區(qū) ：深圳為經(jīng)濟(jì)、物流、商貿(mào)、高科技、旅游產(chǎn)業(yè)為主，惠州、東莞同時(shí)承接深圳的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，同時(shí)惠州亦承擔(dān)了農(nóng)業(yè)、生態(tài)、旅游功能 珠三角城市群的演變，形成 “ 2主 1副 ” 的 3大都市區(qū)，并由 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 、 經(jīng)濟(jì)融合 和城市分工 形成產(chǎn)業(yè)圈層。 都市休閑板塊 成為城市圈的重要部分。 39 隨著京城高速開(kāi)通和北京都市圈的融合，懷柔成為大北京的國(guó)際交往、休閑娛樂(lè)、生態(tài)旅游的核心功能區(qū) 中心城在向周邊地域傳染性擴(kuò)散的同時(shí)，具有依托交通軸線(xiàn)和郊區(qū)城鎮(zhèn)呈點(diǎn)軸擴(kuò)散的特性，因此大都市郊區(qū)內(nèi)部是非均質(zhì)區(qū)域 空港物流 現(xiàn)代制造業(yè) 綜合服務(wù) 區(qū)域物流 專(zhuān)業(yè)服務(wù) 高新技術(shù) 產(chǎn)業(yè) 生態(tài)旅游 市中心區(qū) 綜合服務(wù) 科技教育 國(guó)際交往 休閑娛樂(lè) 生態(tài)旅游 懷柔的城市功能： ? 北京市東部發(fā)展帶上的重點(diǎn)地區(qū)； ? 北京市國(guó)際交往中心的重要組成部分； ? 重點(diǎn)發(fā)展旅游、會(huì)議、休閑、度假、影視文化、教育及研發(fā)等功能 ； ? 平原地區(qū)適當(dāng)發(fā)展科技含量高、無(wú)污染的都市型產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代制造業(yè)。 41 在長(zhǎng)三角地區(qū)都市融合過(guò)程中，安吉泛城東板塊面臨特定功能中心化、重構(gòu)區(qū)域價(jià)值的機(jī)會(huì) ?都市融合現(xiàn)象，不是中心與邊緣的問(wèn)題，而是中心化與邊緣化的問(wèn)題。 42 以長(zhǎng)三角幾何中心、上海大都市圈與杭州都市圈的交叉地帶的優(yōu)越區(qū)位，吸引長(zhǎng)三角的相關(guān)都市功能與人群，打造“長(zhǎng)三角中央都市休閑區(qū)” 湖州 蘇州 無(wú)錫 常州 上海 杭州 南京 紹興 寧波 舟山 揚(yáng)州 南通 鎮(zhèn)江 安吉 安吉的區(qū)位條件： 長(zhǎng)三角幾何中心； 上海大都市圈與杭州都市圈的交叉地帶； 距上海 ，距杭州（杭長(zhǎng)高速開(kāi)通后）； 安吉定位 —城市價(jià)值 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 44 以本項(xiàng)目及城東新區(qū)為核心，整合安吉城區(qū)東南板塊（泛城東板塊）的旅游資源及項(xiàng)目，整體運(yùn)作 天山塢景區(qū) 鳳凰山景區(qū) 筏湖景區(qū) 靈峰自然保護(hù)區(qū) 中心城區(qū) 天山塢：高端生態(tài)旅游度假區(qū) 鳳凰山： 27棟高爾夫 +鳳凰湖別墅群 商務(wù)會(huì)展為核心 高爾夫、 度假酒店 養(yǎng)生博覽園、 靈峰山佛教文化 浙大美波登：觀光農(nóng)業(yè)（玫瑰園等） +低密度住宅 +五星級(jí)酒店 本項(xiàng)目的使命：整合聯(lián)動(dòng)城東南板塊，打造都市休閑區(qū) 城東新區(qū)的優(yōu)勢(shì)：緊鄰城區(qū)、安吉門(mén)戶(hù) 城東南板塊現(xiàn)狀：分片獨(dú)立規(guī)劃運(yùn)作，功能較單一，未充分融合互動(dòng)運(yùn)作 森林體育公園 +山地人居 +酒店 /商業(yè) 項(xiàng)目視角 浙大美波登 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 46 第一部分 目標(biāo)與問(wèn)題 第二部分 案例研究 第四部分 產(chǎn)品模式 第五部分 開(kāi)發(fā)策略 第三部分 戰(zhàn)略與定位 城市區(qū)域功能分析 發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 客戶(hù)定位 自身資源稟賦分析 核心競(jìng)爭(zhēng)力的確定 休閑度假競(jìng)爭(zhēng)分析 休閑度假需求分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?觀光旅游增長(zhǎng)減緩 ?休閑度假業(yè)呈規(guī)模化發(fā)展趨勢(shì)， 向普通人群普及 。 49 特色 SPA、酒吧、音樂(lè)廳、休閑時(shí)尚展覽等 健身療養(yǎng)、戶(hù)外拓展、高爾夫、騎馬等 體驗(yàn)旅游、家庭休閑、生態(tài)度假、第二居所 形式多樣的特色休閑會(huì)議 精英培訓(xùn)、文化體驗(yàn)、素質(zhì)培訓(xùn)、休閑培訓(xùn)等 觀光農(nóng)業(yè)、體驗(yàn)農(nóng)業(yè)、農(nóng)民客棧、公社食堂 休閑主體產(chǎn)業(yè) 休閑 會(huì)議業(yè) 休閑農(nóng)業(yè) 休閑 教育業(yè) 休閑 旅游業(yè) 休閑 娛樂(lè)業(yè) 休閑 體育業(yè) 隨著深層次休閑度假的發(fā)展，衍生出 6大類(lèi)龐大的細(xì)分休閑產(chǎn)業(yè)市場(chǎng) 休閑產(chǎn)業(yè) 主體產(chǎn)業(yè)： 直接與休閑消費(fèi)活動(dòng)相關(guān)，為休閑提供服務(wù)與勞動(dòng) 載體產(chǎn)業(yè)： 與休閑消費(fèi)活動(dòng)間接相關(guān)，為休閑主體產(chǎn)業(yè)服務(wù) ? 據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海白領(lǐng)階層用在培訓(xùn)充電上的費(fèi)用平均每年達(dá)到１９００多元／人，保守估計(jì)中國(guó)休閑教育有３０００億元人民幣的市場(chǎng)規(guī)模。同時(shí)上海的商務(wù)會(huì)議正向周邊區(qū)域擴(kuò)散 ?作為中國(guó)最發(fā)達(dá)的城市群，擁有中國(guó)經(jīng)濟(jì)中心 —上海，長(zhǎng)三角集聚了大量的跨國(guó)企業(yè)和中國(guó)各類(lèi)企業(yè)。 2023年排名世界 36名。高峰時(shí)段，高星級(jí)酒店的客房和會(huì)場(chǎng)都出現(xiàn)供不應(yīng)求局面，酒店房?jī)r(jià)則大幅上揚(yáng)，造成商務(wù)會(huì)議活動(dòng)向成本較低的周邊城市擴(kuò)散。 2023 年中國(guó)高層經(jīng)理培訓(xùn)的市場(chǎng)價(jià)值為 億美元，2023 年，市場(chǎng)總值 40 億美元。授課地點(diǎn)多選取文化底蘊(yùn)深、自然環(huán)境好的地方，先后去過(guò) 北京大學(xué)、山東曲阜、湖南岳麓書(shū)院 ，地點(diǎn)還在不斷豐富中。 52 會(huì)務(wù)培訓(xùn)活動(dòng)的未來(lái)趨勢(shì)是：“度假＋會(huì)議 ＋ 培訓(xùn)”；多選擇在配有五星級(jí)酒店的高檔休閑度假場(chǎng)所，生態(tài)度假區(qū)是重要的選擇場(chǎng)所 ?隨著中國(guó)旅游的轉(zhuǎn)型和商務(wù)培訓(xùn)活動(dòng)的個(gè)性化演變： 觀光旅游 → 休閑旅游 → 度假旅游， 越來(lái)越多的高檔會(huì)議在尋找度假地， “ 度假＋會(huì)議＋培訓(xùn) ” 是未來(lái)的趨勢(shì) ?多數(shù)商務(wù)活動(dòng) 無(wú)法割裂休閑度假需求 ， 因而度假功能的增強(qiáng)對(duì)推動(dòng)商務(wù)需求同樣有效。 53 公司組織活動(dòng)頻率集中在每年 3次以?xún)?nèi)，以 20人以下的小規(guī)模為主；部分公司購(gòu)買(mǎi)物業(yè)作為企業(yè)會(huì)所定點(diǎn)聚會(huì) 公司活動(dòng)組織頻率%%%%%%% % % % % %1次/年2次/年3次/年4次/年4次/年 以上其他公司商務(wù)休閑活動(dòng)每次出行人數(shù)%%%%%%%%%%2 0 人及以下 2150人 51100人 1 0 0 人以上公司度假活動(dòng)場(chǎng)地%%%臨時(shí)決定，地點(diǎn)經(jīng)常變動(dòng)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)作為企業(yè)會(huì)所，長(zhǎng)期定點(diǎn)聚會(huì)在某個(gè)或數(shù)個(gè)度假基地或酒店有置業(yè)或協(xié)議關(guān)系?商務(wù)休閑活動(dòng)出行人數(shù) 多數(shù)公司偏好 20人以下小規(guī)模，及 2150人中等規(guī)模的集體活動(dòng) 公司活動(dòng)人均消費(fèi)26%26%23%10%15%2 0 0 元及以下 201500元 5011000元10012023元 2 0 0 0 以上?公司活動(dòng)人均消費(fèi) 公司人均消費(fèi)額分布較為平均，部分公司活動(dòng)人均消費(fèi)超過(guò) 2023元。 55 以家庭或朋友圈為單位為主的出游方式，體現(xiàn)了長(zhǎng)三角家庭休閑度假的龐大需求，家庭化是長(zhǎng)三角度假休閑旅游的重要特征 長(zhǎng)三角居民出游目的分析 63%19%8%家庭出游公司組織旅行團(tuán)長(zhǎng)三角居民出游方式選擇 一般周末就是和家里人或者朋友開(kāi)車(chē)出去，這樣一方面可以聯(lián)絡(luò)感情，另一方面不會(huì)太孤單 —— 上海某公司白領(lǐng)李女士 現(xiàn)在周末如果休息，就是自己開(kāi)車(chē)與家里人去周?chē)囊恍┙紖^(qū)縣爬爬山、吃吃農(nóng)家飯，平時(shí)在一起的時(shí)間比較少 ——上海某公司董事長(zhǎng)韓董 周末經(jīng)常出去玩（短途），地點(diǎn)就是杭州周邊郊區(qū)縣；但是出去一般就是和家里人或者朋友結(jié)伴而行 —— 杭州某國(guó)企高管劉先生 周末常出去。 ——“發(fā)展我國(guó)休閑旅游產(chǎn)業(yè)問(wèn)題的若干思考” 杭州房?jī)r(jià)上漲，有很多退休老人把自己在市區(qū)的房子讓給孩子，自己搬來(lái)安吉住，同時(shí)安吉環(huán)境比較好，很適合養(yǎng)老，就是相關(guān)老年市場(chǎng)的功能娛樂(lè)配套還需完善。生態(tài)正在進(jìn)入主流社會(huì)領(lǐng)域，日漸成為主流價(jià)值觀之一，逐漸影響每個(gè)人的生活方式。生態(tài)正在進(jìn)入時(shí)尚領(lǐng)域與主流社會(huì)領(lǐng)域，日漸成為主流價(jià)值觀之一，逐漸影響每個(gè)人的生活方式。 ?田園風(fēng)情 的環(huán)保理念 職場(chǎng)裝扮設(shè)計(jì) ，成為時(shí)尚屆的風(fēng)潮； ?英國(guó)新銳設(shè)計(jì)師制作的“ 環(huán)?？诖?”限量出售被爆炒至 200英鎊一只。 60 3C戰(zhàn)略 —— 根據(jù) 需求、競(jìng)爭(zhēng)和自身?xiàng)l件 ，尋求 差異化核心競(jìng)爭(zhēng)力 的最優(yōu)戰(zhàn)略 成功的項(xiàng)目戰(zhàn)略應(yīng)具備以下特點(diǎn)： ?充分與市場(chǎng)需求相互呼應(yīng)； ?相對(duì)于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在成功關(guān)鍵因素上有出色的表現(xiàn)； ?根據(jù)需求與競(jìng)爭(zhēng)，在自身?xiàng)l件上的差異化打造。 ?五大項(xiàng)目：上海華僑城、辰山國(guó)家植物園、天馬現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)及農(nóng)業(yè)觀光項(xiàng)目、上海文廣影視攝制基地、風(fēng)情街配套項(xiàng)目，在 2023年前全部建成 GOLF、生態(tài)觀光、旅游互動(dòng)、休閑度假、戶(hù)外體驗(yàn)、一居別墅居區(qū) 上海淀山湖 旅游度假區(qū) ?上海最大的旅游勝地 ，包括紅樓勝景大觀園，有上海最早的高爾夫球場(chǎng)－國(guó)際高爾夫； ?但因旅游產(chǎn)品過(guò)多，度假性質(zhì)被極度弱化； ?酒店游艇等設(shè)施不足，商務(wù)設(shè)備缺少， ?青少年野營(yíng)基地、國(guó)際水準(zhǔn)的彩虹島高級(jí)水上休閑度假區(qū)、跨世紀(jì)的太陽(yáng)島國(guó)際旅游度假區(qū)也正逐步完成 運(yùn)動(dòng)、休閑、娛樂(lè)、 GOLF、 二居別墅區(qū) 上海太陽(yáng)島 溫泉旅游度假區(qū) ?建有十八洞高爾夫球場(chǎng)、俱樂(lè)部會(huì)所、國(guó)際會(huì)議中心、田園度假村、運(yùn)動(dòng)與娛樂(lè)中心、保齡球館、溫泉水上樂(lè)園、溫泉保健中心，文化廣場(chǎng)、遛馬俱樂(lè)部、文化美食街、釣魚(yú)池、卡丁車(chē)和其他一系列休閑娛樂(lè)項(xiàng)目，私密性較強(qiáng) 商務(wù)需求為主 競(jìng)爭(zhēng)分析 1 旅游度假市場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 64 浙東度假區(qū) 集中于杭州湖濱區(qū)域及寧舟沿海區(qū)，資源條件較好， 旅游、會(huì)展、居住類(lèi) 度假功能完善，但 開(kāi)發(fā)水平低 ， 高質(zhì)量、綜合性的度假休閑區(qū)極為匱乏 主要度假區(qū) 現(xiàn)狀描述 未來(lái)規(guī)劃 主要功能 杭州之江 國(guó)家旅游度假區(qū) ?主題公園成為度假區(qū)的核心與主體 ?旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)較為成熟，但主題公園比重過(guò)大，對(duì)度假區(qū)的整體形象和風(fēng)格氛圍不利 ?開(kāi)發(fā)生態(tài)型、參與型等旅游新項(xiàng)目，把度假區(qū)建成高水平的度假、觀光、娛樂(lè)、康體、會(huì)議等功能齊全的旅游新區(qū) 旅游 /度假康體 /一居別墅 杭州淳安千島湖 風(fēng)景名勝區(qū) ?最大的特點(diǎn)：其資源的獨(dú)特性、豐富性和較高的品級(jí)，擁有全國(guó)最大的游艇碼頭 ?不足：對(duì)資源的開(kāi)發(fā)缺乏深度，產(chǎn)品形態(tài)僅限于觀光休閑 ?度假酒店、游艇俱樂(lè)部、溫泉度假村等； ?完善旅游基礎(chǔ)設(shè)施，加強(qiáng)城市管理，提升濱水旅游度假區(qū)整體形象； ?建設(shè)具有濃郁漁鄉(xiāng)風(fēng)情的度假及候鳥(niǎo)觀賞區(qū)；建設(shè)千島湖會(huì)展中心 旅游 /會(huì)展 /娛樂(lè) /二居別墅和公寓 寧波東錢(qián)湖度假區(qū) ?自古就是浙東著名風(fēng)景勝地 ，有較深厚的文化底蘊(yùn)； ?啟星高爾夫球場(chǎng)較為高端，但無(wú)產(chǎn)權(quán)； ?目前整個(gè)度假村仍處于建設(shè)中 休閑 /旅游 寧波象山松蘭山 海濱度假區(qū) ?自然環(huán)境較好，海水較清，可為海濱浴場(chǎng)； ?沙灘權(quán)屬不清，設(shè)施陳舊落后；缺乏高質(zhì)量的度假設(shè)備，只有高爾夫練習(xí)場(chǎng)，無(wú)游艇，酒店少 ；度假氛圍不足 旅游 龍門(mén)山 休閑度假區(qū) ?自然環(huán)境較好，古鎮(zhèn)文化濃郁，但基本處于原生態(tài)、配套較差，無(wú)高檔休閑設(shè)施 ?以龍門(mén)古鎮(zhèn)為核心 ，建設(shè)度假別墅、休閑娛樂(lè)設(shè)施，最終成為集旅游觀光、運(yùn)動(dòng)休閑、居住等為一體的旅游集聚地 ，度假別墅 旅游 /運(yùn)動(dòng)休閑 /二居別墅區(qū) 競(jìng)爭(zhēng)分析 1 旅游度假市場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 觀光 /休閑 武進(jìn)太湖灣 旅游度假區(qū) ?以低山丘陵為主，自然資源優(yōu)越規(guī)劃結(jié)構(gòu)宜分為四個(gè)功能區(qū) ：生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)、山林風(fēng)光保護(hù)區(qū)、旅游度假休閑區(qū)、水上運(yùn)動(dòng)區(qū) ?高爾夫、企業(yè)會(huì)所、高星級(jí)酒店等高端商務(wù)配套完善 ?依托獨(dú)特的太湖景觀 , 建成面向長(zhǎng)三角高層次商務(wù)休閑市場(chǎng)的湖濱度假勝地。 61 長(zhǎng)三角區(qū)域已出現(xiàn)四塊各具特色的旅游區(qū)，“ 都市上海、文化江蘇、山水浙江 ”， 杭州灣旅游區(qū)板塊 以 自然生態(tài)為核心優(yōu)勢(shì) 沿江歷史文化旅游區(qū) 環(huán)太湖園林風(fēng)光旅游區(qū) 上?，F(xiàn)代都市旅游區(qū) 杭州灣水鄉(xiāng)風(fēng)光旅游區(qū) ?都市風(fēng)光、都市文化和都市商業(yè)為主的現(xiàn)代都市型旅游， ?也是海派文化的展示地區(qū) ?該區(qū)旅游資源等級(jí)較高 ?以南京、揚(yáng)州為依托的沿江歷史文化風(fēng)光帶 ?包括鎮(zhèn)江、泰州、南通三市 ?歷史文化底蘊(yùn)深厚，彌補(bǔ)上海城市歷史文化不足 ?以太湖山水、古鎮(zhèn)、古城等園林資源為依托 ?長(zhǎng)三角地區(qū)都市型的吳文化的觀光、休閑生態(tài)旅游區(qū) ?以杭州為依托的江南水鄉(xiāng)風(fēng)光、自然生態(tài)為依托的旅游區(qū) 競(jìng)爭(zhēng)分析 1 旅游度假市場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?綠色創(chuàng)意：水葫蘆家居帝國(guó) —— 用世界 10大害草水葫蘆 設(shè)計(jì)創(chuàng)意的環(huán)保家居 ，深受白領(lǐng)和藝術(shù)家追捧，遠(yuǎn)銷(xiāo)德國(guó)、中東等 ?以“綠色、健康、生態(tài)”為宗旨的 生態(tài)酒店 風(fēng)行全球各度假地； ?巴厘島的有機(jī)田園度假風(fēng)潮： 稻田中央的度假村 等 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。新娘 》 全球策動(dòng)綠色婚禮； ?綠色新食 —— 香港 8大有機(jī)素食、花食