【正文】 本報告是嚴(yán)格保密的。 36 珠三角形成以廣州、深圳、珠海為中心城市的融合型大都市圈，城市分工，生態(tài)旅游城市成為各大都市區(qū)重要構(gòu)成部分 ? 每個大都市區(qū)功能都是由 中心城市 、 產(chǎn)業(yè)承接城鎮(zhèn) 、 生態(tài)旅游城市 構(gòu)成 ? 北部大都市區(qū) ：以廣州為經(jīng)濟、文化、商貿(mào)中心，佛山為工業(yè)城市，肇慶為生態(tài)旅游城市 ? 西部大都市區(qū) ：屬弱核帶動區(qū)，珠海集港口物流、商貿(mào)、旅游于一身，中山部分承接佛山的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，江門以農(nóng)業(yè)生態(tài)為主 ? 東部大都市區(qū) ：深圳為經(jīng)濟、物流、商貿(mào)、高科技、旅游產(chǎn)業(yè)為主，惠州、東莞同時承接深圳的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，同時惠州亦承擔(dān)了農(nóng)業(yè)、生態(tài)、旅游功能 珠三角城市群的演變，形成 “ 2主 1副 ” 的 3大都市區(qū)，并由 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 、 經(jīng)濟融合 和城市分工 形成產(chǎn)業(yè)圈層。 都市休閑板塊 成為城市圈的重要部分。 39 隨著京城高速開通和北京都市圈的融合，懷柔成為大北京的國際交往、休閑娛樂、生態(tài)旅游的核心功能區(qū) 中心城在向周邊地域傳染性擴散的同時，具有依托交通軸線和郊區(qū)城鎮(zhèn)呈點軸擴散的特性，因此大都市郊區(qū)內(nèi)部是非均質(zhì)區(qū)域 空港物流 現(xiàn)代制造業(yè) 綜合服務(wù) 區(qū)域物流 專業(yè)服務(wù) 高新技術(shù) 產(chǎn)業(yè) 生態(tài)旅游 市中心區(qū) 綜合服務(wù) 科技教育 國際交往 休閑娛樂 生態(tài)旅游 懷柔的城市功能： ? 北京市東部發(fā)展帶上的重點地區(qū)； ? 北京市國際交往中心的重要組成部分； ? 重點發(fā)展旅游、會議、休閑、度假、影視文化、教育及研發(fā)等功能 ； ? 平原地區(qū)適當(dāng)發(fā)展科技含量高、無污染的都市型產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代制造業(yè)。 41 在長三角地區(qū)都市融合過程中，安吉泛城東板塊面臨特定功能中心化、重構(gòu)區(qū)域價值的機會 ?都市融合現(xiàn)象，不是中心與邊緣的問題，而是中心化與邊緣化的問題。 42 以長三角幾何中心、上海大都市圈與杭州都市圈的交叉地帶的優(yōu)越區(qū)位，吸引長三角的相關(guān)都市功能與人群，打造“長三角中央都市休閑區(qū)” 湖州 蘇州 無錫 常州 上海 杭州 南京 紹興 寧波 舟山 揚州 南通 鎮(zhèn)江 安吉 安吉的區(qū)位條件： 長三角幾何中心； 上海大都市圈與杭州都市圈的交叉地帶； 距上海 ，距杭州（杭長高速開通后）； 安吉定位 —城市價值 本報告是嚴(yán)格保密的。 44 以本項目及城東新區(qū)為核心，整合安吉城區(qū)東南板塊（泛城東板塊）的旅游資源及項目，整體運作 天山塢景區(qū) 鳳凰山景區(qū) 筏湖景區(qū) 靈峰自然保護區(qū) 中心城區(qū) 天山塢：高端生態(tài)旅游度假區(qū) 鳳凰山： 27棟高爾夫 +鳳凰湖別墅群 商務(wù)會展為核心 高爾夫、 度假酒店 養(yǎng)生博覽園、 靈峰山佛教文化 浙大美波登：觀光農(nóng)業(yè)（玫瑰園等） +低密度住宅 +五星級酒店 本項目的使命：整合聯(lián)動城東南板塊，打造都市休閑區(qū) 城東新區(qū)的優(yōu)勢：緊鄰城區(qū)、安吉門戶 城東南板塊現(xiàn)狀：分片獨立規(guī)劃運作，功能較單一，未充分融合互動運作 森林體育公園 +山地人居 +酒店 /商業(yè) 項目視角 浙大美波登 本報告是嚴(yán)格保密的。 46 第一部分 目標(biāo)與問題 第二部分 案例研究 第四部分 產(chǎn)品模式 第五部分 開發(fā)策略 第三部分 戰(zhàn)略與定位 城市區(qū)域功能分析 發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 客戶定位 自身資源稟賦分析 核心競爭力的確定 休閑度假競爭分析 休閑度假需求分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?觀光旅游增長減緩 ?休閑度假業(yè)呈規(guī)?；l(fā)展趨勢， 向普通人群普及 。 49 特色 SPA、酒吧、音樂廳、休閑時尚展覽等 健身療養(yǎng)、戶外拓展、高爾夫、騎馬等 體驗旅游、家庭休閑、生態(tài)度假、第二居所 形式多樣的特色休閑會議 精英培訓(xùn)、文化體驗、素質(zhì)培訓(xùn)、休閑培訓(xùn)等 觀光農(nóng)業(yè)、體驗農(nóng)業(yè)、農(nóng)民客棧、公社食堂 休閑主體產(chǎn)業(yè) 休閑 會議業(yè) 休閑農(nóng)業(yè) 休閑 教育業(yè) 休閑 旅游業(yè) 休閑 娛樂業(yè) 休閑 體育業(yè) 隨著深層次休閑度假的發(fā)展，衍生出 6大類龐大的細分休閑產(chǎn)業(yè)市場 休閑產(chǎn)業(yè) 主體產(chǎn)業(yè)： 直接與休閑消費活動相關(guān)，為休閑提供服務(wù)與勞動 載體產(chǎn)業(yè)： 與休閑消費活動間接相關(guān)，為休閑主體產(chǎn)業(yè)服務(wù) ? 據(jù)統(tǒng)計，上海白領(lǐng)階層用在培訓(xùn)充電上的費用平均每年達到１９００多元／人，保守估計中國休閑教育有３０００億元人民幣的市場規(guī)模。同時上海的商務(wù)會議正向周邊區(qū)域擴散 ?作為中國最發(fā)達的城市群，擁有中國經(jīng)濟中心 —上海，長三角集聚了大量的跨國企業(yè)和中國各類企業(yè)。 2023年排名世界 36名。高峰時段，高星級酒店的客房和會場都出現(xiàn)供不應(yīng)求局面，酒店房價則大幅上揚，造成商務(wù)會議活動向成本較低的周邊城市擴散。 2023 年中國高層經(jīng)理培訓(xùn)的市場價值為 億美元，2023 年，市場總值 40 億美元。授課地點多選取文化底蘊深、自然環(huán)境好的地方，先后去過 北京大學(xué)、山東曲阜、湖南岳麓書院 ，地點還在不斷豐富中。 52 會務(wù)培訓(xùn)活動的未來趨勢是：“度假＋會議 ＋ 培訓(xùn)”；多選擇在配有五星級酒店的高檔休閑度假場所，生態(tài)度假區(qū)是重要的選擇場所 ?隨著中國旅游的轉(zhuǎn)型和商務(wù)培訓(xùn)活動的個性化演變： 觀光旅游 → 休閑旅游 → 度假旅游， 越來越多的高檔會議在尋找度假地， “ 度假＋會議＋培訓(xùn) ” 是未來的趨勢 ?多數(shù)商務(wù)活動 無法割裂休閑度假需求 ， 因而度假功能的增強對推動商務(wù)需求同樣有效。 53 公司組織活動頻率集中在每年 3次以內(nèi)，以 20人以下的小規(guī)模為主；部分公司購買物業(yè)作為企業(yè)會所定點聚會 公司活動組織頻率%%%%%%% % % % % %1次/年2次/年3次/年4次/年4次/年 以上其他公司商務(wù)休閑活動每次出行人數(shù)%%%%%%%%%%2 0 人及以下 2150人 51100人 1 0 0 人以上公司度假活動場地%%%臨時決定，地點經(jīng)常變動購買物業(yè)作為企業(yè)會所，長期定點聚會在某個或數(shù)個度假基地或酒店有置業(yè)或協(xié)議關(guān)系?商務(wù)休閑活動出行人數(shù) 多數(shù)公司偏好 20人以下小規(guī)模，及 2150人中等規(guī)模的集體活動 公司活動人均消費26%26%23%10%15%2 0 0 元及以下 201500元 5011000元10012023元 2 0 0 0 以上?公司活動人均消費 公司人均消費額分布較為平均，部分公司活動人均消費超過 2023元。 55 以家庭或朋友圈為單位為主的出游方式，體現(xiàn)了長三角家庭休閑度假的龐大需求，家庭化是長三角度假休閑旅游的重要特征 長三角居民出游目的分析 63%19%8%家庭出游公司組織旅行團長三角居民出游方式選擇 一般周末就是和家里人或者朋友開車出去，這樣一方面可以聯(lián)絡(luò)感情，另一方面不會太孤單 —— 上海某公司白領(lǐng)李女士 現(xiàn)在周末如果休息，就是自己開車與家里人去周圍的一些郊區(qū)縣爬爬山、吃吃農(nóng)家飯，平時在一起的時間比較少 ——上海某公司董事長韓董 周末經(jīng)常出去玩（短途），地點就是杭州周邊郊區(qū)縣；但是出去一般就是和家里人或者朋友結(jié)伴而行 —— 杭州某國企高管劉先生 周末常出去。 ——“發(fā)展我國休閑旅游產(chǎn)業(yè)問題的若干思考” 杭州房價上漲，有很多退休老人把自己在市區(qū)的房子讓給孩子，自己搬來安吉住，同時安吉環(huán)境比較好，很適合養(yǎng)老，就是相關(guān)老年市場的功能娛樂配套還需完善。生態(tài)正在進入主流社會領(lǐng)域，日漸成為主流價值觀之一，逐漸影響每個人的生活方式。生態(tài)正在進入時尚領(lǐng)域與主流社會領(lǐng)域，日漸成為主流價值觀之一，逐漸影響每個人的生活方式。 ?田園風(fēng)情 的環(huán)保理念 職場裝扮設(shè)計 ，成為時尚屆的風(fēng)潮； ?英國新銳設(shè)計師制作的“ 環(huán)?？诖?”限量出售被爆炒至 200英鎊一只。 60 3C戰(zhàn)略 —— 根據(jù) 需求、競爭和自身條件 ，尋求 差異化核心競爭力 的最優(yōu)戰(zhàn)略 成功的項目戰(zhàn)略應(yīng)具備以下特點： ?充分與市場需求相互呼應(yīng)； ?相對于市場競爭，在成功關(guān)鍵因素上有出色的表現(xiàn)； ?根據(jù)需求與競爭，在自身條件上的差異化打造。 ?五大項目：上海華僑城、辰山國家植物園、天馬現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)及農(nóng)業(yè)觀光項目、上海文廣影視攝制基地、風(fēng)情街配套項目，在 2023年前全部建成 GOLF、生態(tài)觀光、旅游互動、休閑度假、戶外體驗、一居別墅居區(qū) 上海淀山湖 旅游度假區(qū) ?上海最大的旅游勝地 ，包括紅樓勝景大觀園，有上海最早的高爾夫球場－國際高爾夫； ?但因旅游產(chǎn)品過多，度假性質(zhì)被極度弱化； ?酒店游艇等設(shè)施不足，商務(wù)設(shè)備缺少， ?青少年野營基地、國際水準(zhǔn)的彩虹島高級水上休閑度假區(qū)、跨世紀(jì)的太陽島國際旅游度假區(qū)也正逐步完成 運動、休閑、娛樂、 GOLF、 二居別墅區(qū) 上海太陽島 溫泉旅游度假區(qū) ?建有十八洞高爾夫球場、俱樂部會所、國際會議中心、田園度假村、運動與娛樂中心、保齡球館、溫泉水上樂園、溫泉保健中心，文化廣場、遛馬俱樂部、文化美食街、釣魚池、卡丁車和其他一系列休閑娛樂項目，私密性較強 商務(wù)需求為主 競爭分析 1 旅游度假市場 本報告是嚴(yán)格保密的。 64 浙東度假區(qū) 集中于杭州湖濱區(qū)域及寧舟沿海區(qū)，資源條件較好， 旅游、會展、居住類 度假功能完善，但 開發(fā)水平低 ， 高質(zhì)量、綜合性的度假休閑區(qū)極為匱乏 主要度假區(qū) 現(xiàn)狀描述 未來規(guī)劃 主要功能 杭州之江 國家旅游度假區(qū) ?主題公園成為度假區(qū)的核心與主體 ?旅游房地產(chǎn)的開發(fā)較為成熟，但主題公園比重過大，對度假區(qū)的整體形象和風(fēng)格氛圍不利 ?開發(fā)生態(tài)型、參與型等旅游新項目，把度假區(qū)建成高水平的度假、觀光、娛樂、康體、會議等功能齊全的旅游新區(qū) 旅游 /度假康體 /一居別墅 杭州淳安千島湖 風(fēng)景名勝區(qū) ?最大的特點：其資源的獨特性、豐富性和較高的品級，擁有全國最大的游艇碼頭 ?不足：對資源的開發(fā)缺乏深度，產(chǎn)品形態(tài)僅限于觀光休閑 ?度假酒店、游艇俱樂部、溫泉度假村等； ?完善旅游基礎(chǔ)設(shè)施，加強城市管理，提升濱水旅游度假區(qū)整體形象； ?建設(shè)具有濃郁漁鄉(xiāng)風(fēng)情的度假及候鳥觀賞區(qū)；建設(shè)千島湖會展中心 旅游 /會展 /娛樂 /二居別墅和公寓 寧波東錢湖度假區(qū) ?自古就是浙東著名風(fēng)景勝地 ，有較深厚的文化底蘊； ?啟星高爾夫球場較為高端，但無產(chǎn)權(quán)； ?目前整個度假村仍處于建設(shè)中 休閑 /旅游 寧波象山松蘭山 海濱度假區(qū) ?自然環(huán)境較好，海水較清，可為海濱浴場； ?沙灘權(quán)屬不清，設(shè)施陳舊落后；缺乏高質(zhì)量的度假設(shè)備，只有高爾夫練習(xí)場，無游艇，酒店少 ；度假氛圍不足 旅游 龍門山 休閑度假區(qū) ?自然環(huán)境較好，古鎮(zhèn)文化濃郁，但基本處于原生態(tài)、配套較差，無高檔休閑設(shè)施 ?以龍門古鎮(zhèn)為核心 ，建設(shè)度假別墅、休閑娛樂設(shè)施，最終成為集旅游觀光、運動休閑、居住等為一體的旅游集聚地 ，度假別墅 旅游 /運動休閑 /二居別墅區(qū) 競爭分析 1 旅游度假市場 本報告是嚴(yán)格保密的。 觀光 /休閑 武進太湖灣 旅游度假區(qū) ?以低山丘陵為主，自然資源優(yōu)越規(guī)劃結(jié)構(gòu)宜分為四個功能區(qū) ：生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)、山林風(fēng)光保護區(qū)、旅游度假休閑區(qū)、水上運動區(qū) ?高爾夫、企業(yè)會所、高星級酒店等高端商務(wù)配套完善 ?依托獨特的太湖景觀 , 建成面向長三角高層次商務(wù)休閑市場的湖濱度假勝地。 61 長三角區(qū)域已出現(xiàn)四塊各具特色的旅游區(qū)，“ 都市上海、文化江蘇、山水浙江 ”， 杭州灣旅游區(qū)板塊 以 自然生態(tài)為核心優(yōu)勢 沿江歷史文化旅游區(qū) 環(huán)太湖園林風(fēng)光旅游區(qū) 上?，F(xiàn)代都市旅游區(qū) 杭州灣水鄉(xiāng)風(fēng)光旅游區(qū) ?都市風(fēng)光、都市文化和都市商業(yè)為主的現(xiàn)代都市型旅游， ?也是海派文化的展示地區(qū) ?該區(qū)旅游資源等級較高 ?以南京、揚州為依托的沿江歷史文化風(fēng)光帶 ?包括鎮(zhèn)江、泰州、南通三市 ?歷史文化底蘊深厚，彌補上海城市歷史文化不足 ?以太湖山水、古鎮(zhèn)、古城等園林資源為依托 ?長三角地區(qū)都市型的吳文化的觀光、休閑生態(tài)旅游區(qū) ?以杭州為依托的江南水鄉(xiāng)風(fēng)光、自然生態(tài)為依托的旅游區(qū) 競爭分析 1 旅游度假市場 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?綠色創(chuàng)意：水葫蘆家居帝國 —— 用世界 10大害草水葫蘆 設(shè)計創(chuàng)意的環(huán)保家居 ，深受白領(lǐng)和藝術(shù)家追捧，遠銷德國、中東等 ?以“綠色、健康、生態(tài)”為宗旨的 生態(tài)酒店 風(fēng)行全球各度假地； ?巴厘島的有機田園度假風(fēng)潮： 稻田中央的度假村 等 本報告是嚴(yán)格保密的。新娘 》 全球策動綠色婚禮； ?綠色新食 —— 香港 8大有機素食、花食