【正文】 生態(tài)的村落；同時有拆遷安臵區(qū)與鳳凰山小學(xué) 地塊資源 本報告是嚴(yán)格保密的。 7 各方目標(biāo)解構(gòu) 發(fā)展現(xiàn)狀分析 第一部分 目標(biāo)與問題 第二部分 案例研究 第四部分 產(chǎn)品模式 第五部分 開發(fā)策略 第三部分 戰(zhàn)略與定位 核心問題結(jié)構(gòu)化 基于市調(diào)報告總結(jié)分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 10 安吉大力打造“ 生態(tài)人居優(yōu)選地、休閑經(jīng)濟(jì)先行區(qū) ”，目前旅游業(yè)開始向休閑產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，但房地產(chǎn)仍為封閉的本地市場 安吉城市三 基于市調(diào)報告結(jié)論 詳見專題 3： 《 安吉城東新區(qū)項目市調(diào)報告 》 ? “ 奮戰(zhàn)五年 再造安吉” —— 安吉大力打造“ 生態(tài)人居優(yōu)選地、休閑經(jīng)濟(jì)先行區(qū) ” ?安吉的 旅游市場 ：旅游業(yè)是安吉的支柱產(chǎn)業(yè)與新的經(jīng)濟(jì)增長點，目前仍以觀光為主，開始向休閑產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型 ?安吉的 房地產(chǎn)市場 ：以本地為主的 封閉型小市場 ，價格低，增幅小。 12 實現(xiàn)土地一級開發(fā)增值收益最大化，成功運作，積累集團(tuán)主營業(yè)務(wù)品牌； 滾動開發(fā)， 45年實現(xiàn)開發(fā)出讓 企業(yè)目標(biāo)聚焦 R2 目標(biāo) 1： 土地一級開發(fā)增值收益最大化。 18 位于佛山市松崗鎮(zhèn)的南國桃園，經(jīng)過十多年的發(fā)展已由原來陌生城郊區(qū)域逐步打造成珠三角地區(qū)功能完備的都市休閑區(qū) ?南國桃園旅游度假區(qū)是廣佛都市圈新興的一個 休閑度假勝地 ，由南海區(qū)松崗鎮(zhèn)的平頂山、尖峰嶺組成，始于 92年底投資開發(fā)，于 95年 11月正式對外開放， 1999年被列為省級旅游度假區(qū)，占地面積 8平方公里 。 20 早期修建休閑地，隨后引入南海影視城、星級酒店、高爾夫等吸引大面積客戶，趨于成熟后品牌開發(fā)商開始進(jìn)入，大規(guī)模物業(yè)開發(fā)開始 9295年 ?出讓房地產(chǎn)用地獲取建設(shè)資金 ?三年封山育林，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共配套建設(shè)，建設(shè)一個 三星級酒店 ?95年 碧波湖 建成 ?政府對該區(qū)域沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，使得當(dāng)時出讓了很多零碎土地 9698年 ?建設(shè) 南海觀音寺 ，引進(jìn)中央電視臺 南海影視城 ，并于 98年正式開放 ?開發(fā)區(qū)域內(nèi)最早的 別墅區(qū) ，規(guī)模 100多畝 ?98年政府對該區(qū)域重新規(guī)劃，并開始控制土地 9900年 ?建成鷺鳥天堂和觀鶴樓 ?引入 五星級 的楓丹白鷺酒店，酒店內(nèi) 配備國際會議中心 ?楓丹另一家公司開始進(jìn)行 18洞高爾夫 建設(shè) 另外 3家公司跟進(jìn)在該區(qū)域內(nèi) 建設(shè)酒店 以滿足日益增長的商務(wù)需求 培育期 啟動期 發(fā)展期 01年至今 ?01年香格里拉開始做房地產(chǎn)項目， 分時度假公寓和別墅 均有， 02年做 主題式酒店 蝴蝶谷 ?01年天安鴻基開始做房地產(chǎn)，以 別墅物業(yè)為主 ?04年 匯江假日花園 啟動 ?注：松崗鎮(zhèn)的各項生活娛樂商業(yè)配套均成熟 繁榮期 基建、中高檔酒店 景點、影視城、別墅 景點、高爾夫、五星酒店 度假公寓、別墅 碧波湖建成，本地及近郊居民開始前往 三星級酒店建成，開始出現(xiàn)部分短途度假客戶 南海影視城 等的引入，開始大面積吸引廣佛地區(qū)的游客，并開始沉淀潛在臵業(yè)客戶； 早期試驗開發(fā)少量別墅等高端物業(yè)，樹立住宅物業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 楓丹白鷺五星級酒店 ，的建成，中長途中高端商務(wù)客戶開始集聚，商務(wù)會議市場開始成型；高爾夫等高端休閑項目開始深度吸引潛在高端臵業(yè)群體 區(qū)域價值成熟，開始開發(fā)大體量住宅物業(yè)，常住性住區(qū)開發(fā) 廣佛、珠三角客戶 開始進(jìn)駐南國桃園住區(qū) 香格里拉、天安鴻基等開發(fā)商項目 社區(qū)居住氛圍，休閑住區(qū)開始成熟 開發(fā)歷程 廣佛 .南國桃園 本報告是嚴(yán)格保密的。 25 05001000150020232500300035001999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年伴隨南國桃園發(fā)展，由旅游度假類的第二居所漸演變成常住型住宅，房價快速抬升 元 /平米 獅山房地產(chǎn)價格的變化（均價） 名稱 開發(fā)時間 均價 建筑類型 占地 開發(fā)商 客戶 穆天子山莊 99年 獨立別墅 首期 72棟 南海區(qū)穆天子房地產(chǎn)投資有限公司 佛山富裕人士，休閑度假，部分投資意向 天安鴻基花園 2023年 別墅 9000（送前后花園） 別墅，洋房 60萬 m2 天安投資有限公司 客戶多是度假，投資，外地居多 香格里拉花園 2023 別墅， 4000（送裝修） 別墅，洋房 60萬 m2 南海濠邁臵業(yè)有限公司 匯江假日花園 洋房、小高層：4200 洋房、小高層、獨立 /聯(lián)排 佛山市南海匯江物業(yè)有限公司 佛山市區(qū)為主，大部分為私營業(yè)主，自住 南國桃園里主要由三個大的樓盤：天安鴻基花園、匯江假日花園和香格里拉花園。盡量服務(wù)各種客群，擴(kuò)大覆蓋率 ， 吸引更多的旅游客群及潛在臵業(yè)者 ?高端休閑項目： 高爾夫、頂級溫泉、滑雪、滑翔飛行等；拔高項目價值，并服務(wù)于高端客群 ?住宅物業(yè)： 基建及配套、度假休閑設(shè)計及商務(wù)配套等都服務(wù)于住宅物業(yè)；項目成熟后 常住性物業(yè) 開始占主導(dǎo) ?星級酒店、會議中心：一般通過高端酒店及商務(wù)會議 吸引中長途高端客群，并積累高端消費者 ，他們往往是高端住宅的第一消費者 ?商業(yè)配套： 提供商業(yè)服務(wù)，完善社區(qū)生活功能 案例啟示 本報告是嚴(yán)格保密的。 36 珠三角形成以廣州、深圳、珠海為中心城市的融合型大都市圈，城市分工，生態(tài)旅游城市成為各大都市區(qū)重要構(gòu)成部分 ? 每個大都市區(qū)功能都是由 中心城市 、 產(chǎn)業(yè)承接城鎮(zhèn) 、 生態(tài)旅游城市 構(gòu)成 ? 北部大都市區(qū) ：以廣州為經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)中心，佛山為工業(yè)城市，肇慶為生態(tài)旅游城市 ? 西部大都市區(qū) ：屬弱核帶動區(qū)，珠海集港口物流、商貿(mào)、旅游于一身，中山部分承接佛山的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，江門以農(nóng)業(yè)生態(tài)為主 ? 東部大都市區(qū) ：深圳為經(jīng)濟(jì)、物流、商貿(mào)、高科技、旅游產(chǎn)業(yè)為主，惠州、東莞同時承接深圳的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，同時惠州亦承擔(dān)了農(nóng)業(yè)、生態(tài)、旅游功能 珠三角城市群的演變，形成 “ 2主 1副 ” 的 3大都市區(qū)，并由 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 、 經(jīng)濟(jì)融合 和城市分工 形成產(chǎn)業(yè)圈層。 39 隨著京城高速開通和北京都市圈的融合，懷柔成為大北京的國際交往、休閑娛樂、生態(tài)旅游的核心功能區(qū) 中心城在向周邊地域傳染性擴(kuò)散的同時，具有依托交通軸線和郊區(qū)城鎮(zhèn)呈點軸擴(kuò)散的特性，因此大都市郊區(qū)內(nèi)部是非均質(zhì)區(qū)域 空港物流 現(xiàn)代制造業(yè) 綜合服務(wù) 區(qū)域物流 專業(yè)服務(wù) 高新技術(shù) 產(chǎn)業(yè) 生態(tài)旅游 市中心區(qū) 綜合服務(wù) 科技教育 國際交往 休閑娛樂 生態(tài)旅游 懷柔的城市功能： ? 北京市東部發(fā)展帶上的重點地區(qū)； ? 北京市國際交往中心的重要組成部分； ? 重點發(fā)展旅游、會議、休閑、度假、影視文化、教育及研發(fā)等功能 ； ? 平原地區(qū)適當(dāng)發(fā)展科技含量高、無污染的都市型產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代制造業(yè)。 42 以長三角幾何中心、上海大都市圈與杭州都市圈的交叉地帶的優(yōu)越區(qū)位，吸引長三角的相關(guān)都市功能與人群，打造“長三角中央都市休閑區(qū)” 湖州 蘇州 無錫 常州 上海 杭州 南京 紹興 寧波 舟山 揚(yáng)州 南通 鎮(zhèn)江 安吉 安吉的區(qū)位條件： 長三角幾何中心； 上海大都市圈與杭州都市圈的交叉地帶； 距上海 ，距杭州（杭長高速開通后）； 安吉定位 —城市價值 本報告是嚴(yán)格保密的。 46 第一部分 目標(biāo)與問題 第二部分 案例研究 第四部分 產(chǎn)品模式 第五部分 開發(fā)策略 第三部分 戰(zhàn)略與定位 城市區(qū)域功能分析 發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 客戶定位 自身資源稟賦分析 核心競爭力的確定 休閑度假競爭分析 休閑度假需求分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 49 特色 SPA、酒吧、音樂廳、休閑時尚展覽等 健身療養(yǎng)、戶外拓展、高爾夫、騎馬等 體驗旅游、家庭休閑、生態(tài)度假、第二居所 形式多樣的特色休閑會議 精英培訓(xùn)、文化體驗、素質(zhì)培訓(xùn)、休閑培訓(xùn)等 觀光農(nóng)業(yè)、體驗農(nóng)業(yè)、農(nóng)民客棧、公社食堂 休閑主體產(chǎn)業(yè) 休閑 會議業(yè) 休閑農(nóng)業(yè) 休閑 教育業(yè) 休閑 旅游業(yè) 休閑 娛樂業(yè) 休閑 體育業(yè) 隨著深層次休閑度假的發(fā)展，衍生出 6大類龐大的細(xì)分休閑產(chǎn)業(yè)市場 休閑產(chǎn)業(yè) 主體產(chǎn)業(yè)： 直接與休閑消費活動相關(guān)，為休閑提供服務(wù)與勞動 載體產(chǎn)業(yè)： 與休閑消費活動間接相關(guān)，為休閑主體產(chǎn)業(yè)服務(wù) ? 據(jù)統(tǒng)計，上海白領(lǐng)階層用在培訓(xùn)充電上的費用平均每年達(dá)到１９００多元／人，保守估計中國休閑教育有３０００億元人民幣的市場規(guī)模。 2023年排名世界 36名。 2023 年中國高層經(jīng)理培訓(xùn)的市場價值為 億美元，2023 年，市場總值 40 億美元。 52 會務(wù)培訓(xùn)活動的未來趨勢是：“度假＋會議 ＋ 培訓(xùn)”；多選擇在配有五星級酒店的高檔休閑度假場所，生態(tài)度假區(qū)是重要的選擇場所 ?隨著中國旅游的轉(zhuǎn)型和商務(wù)培訓(xùn)活動的個性化演變： 觀光旅游 → 休閑旅游 → 度假旅游， 越來越多的高檔會議在尋找度假地， “ 度假＋會議＋培訓(xùn) ” 是未來的趨勢 ?多數(shù)商務(wù)活動 無法割裂休閑度假需求 ， 因而度假功能的增強(qiáng)對推動商務(wù)需求同樣有效。 55 以家庭或朋友圈為單位為主的出游方式，體現(xiàn)了長三角家庭休閑度假的龐大需求，家庭化是長三角度假休閑旅游的重要特征 長三角居民出游目的分析 63%19%8%家庭出游公司組織旅行團(tuán)長三角居民出游方式選擇 一般周末就是和家里人或者朋友開車出去，這樣一方面可以聯(lián)絡(luò)感情，另一方面不會太孤單 —— 上海某公司白領(lǐng)李女士 現(xiàn)在周末如果休息，就是自己開車與家里人去周圍的一些郊區(qū)縣爬爬山、吃吃農(nóng)家飯，平時在一起的時間比較少 ——上海某公司董事長韓董 周末經(jīng)常出去玩（短途），地點就是杭州周邊郊區(qū)縣；但是出去一般就是和家里人或者朋友結(jié)伴而行 —— 杭州某國企高管劉先生 周末常出去。生態(tài)正在進(jìn)入主流社會領(lǐng)域，日漸成為主流價值觀之一，逐漸影響每個人的生活方式。 ?田園風(fēng)情 的環(huán)保理念 職場裝扮設(shè)計 ，成為時尚屆的風(fēng)潮； ?英國新銳設(shè)計師制作的“ 環(huán)?？诖?”限量出售被爆炒至 200英鎊一只。 ?五大項目：上海華僑城、辰山國家植物園、天馬現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)及農(nóng)業(yè)觀光項目、上海文廣影視攝制基地、風(fēng)情街配套項目，在 2023年前全部建成 GOLF、生態(tài)觀光、旅游互動、休閑度假、戶外體驗、一居別墅居區(qū) 上海淀山湖 旅游度假區(qū) ?上海最大的旅游勝地 ，包括紅樓勝景大觀園，有上海最早的高爾夫球場－國際高爾夫； ?但因旅游產(chǎn)品過多，度假性質(zhì)被極度弱化； ?酒店游艇等設(shè)施不足，商務(wù)設(shè)備缺少， ?青少年野營基地、國際水準(zhǔn)的彩虹島高級水上休閑度假區(qū)、跨世紀(jì)的太陽島國際旅游度假區(qū)也正逐步完成 運動、休閑、娛樂、 GOLF、 二居別墅區(qū) 上海太陽島 溫泉旅游度假區(qū) ?建有十八洞高爾夫球場、俱樂部會所、國際會議中心、田園度假村、運動與娛樂中心、保齡球館、溫泉水上樂園、溫泉保健中心，文化廣場、遛馬俱樂部、文化美食街、釣魚池、卡丁車和其他一系列休閑娛樂項目，私密性較強(qiáng) 商務(wù)需求為主 競爭分析 1 旅游度假市場 本報告是嚴(yán)格保密的。 觀光 /休閑 武進(jìn)太湖灣 旅游度假區(qū) ?以低山丘陵為主，自然資源優(yōu)越規(guī)劃結(jié)構(gòu)宜分為四個功能區(qū) ：生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)、山林風(fēng)光保護(hù)區(qū)、旅游度假休閑區(qū)、水上運動區(qū) ?高爾夫、企業(yè)會所、高星級酒店等高端商務(wù)配套完善 ?依托獨特的太湖景觀 , 建成面向長三角高層次商務(wù)休閑市場的湖濱度假勝地。 ?綠色創(chuàng)意：水葫蘆家居帝國 —— 用世界 10大害草水葫蘆 設(shè)計創(chuàng)意的環(huán)保家居 ，深受白領(lǐng)和藝術(shù)家追捧，遠(yuǎn)銷德國、中東等 ?以“綠色、健康、生態(tài)”為宗旨的 生態(tài)酒店 風(fēng)行全球各度假地； ?巴厘島的有機(jī)田園度假風(fēng)潮： 稻田中央的度假村 等 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 56 圍繞家庭休閑度假，親子教育和養(yǎng)老市場尤其值得關(guān)注，要求度假區(qū)環(huán)境健康舒適 8%13%31%58%75%68%0% 20% 40% 60% 80%參與性性價比娛樂性觀賞性舒適性健康性參與性 性價比 娛樂性 觀賞性 舒適性 健康性對度假區(qū)關(guān)鍵特性的選擇 家庭化已成為我國度假休閑旅游的一個重要特征，少年兒童是現(xiàn)代家庭的重要組成部分 ，如果一個度假地能留住兒童，就能占據(jù)家庭游的市場， 從我國度假區(qū)現(xiàn)狀看，休閑、娛樂、康體等旅