【正文】 工藝品） ?閩南等國(guó)內(nèi)特色產(chǎn)品（旅游產(chǎn)品、土特產(chǎn)、手工藝品） ? 觀光旅游（閩南與臺(tái)灣特色景點(diǎn)打造，為景觀一部份） ?文化 +藝術(shù)表演（古玩、字畫等文化市場(chǎng) +藝術(shù)表演廳） ?閩臺(tái)特色餐飲（閩臺(tái)各地名小吃、東南亞美食） ?休閑消費(fèi)（咖啡屋、燒烤街、酒吧等） ?民俗游樂（閩臺(tái)較具特色和文化底蘊(yùn)的民俗游樂項(xiàng)目） ?特色百貨（特色百貨，差別于廈門當(dāng)前百貨） ?特色超市（差異化經(jīng)營(yíng)超市，特色產(chǎn)品較多） 閩臺(tái)旅游特色 休閑 +餐飲 +文化 +民俗游樂 特色零售業(yè)態(tài) 本案方向業(yè)態(tài)： ?酒店配套（翔鷺大酒店作為外配套，內(nèi)配快捷酒店） ?商務(wù)辦公（寫字樓作為區(qū)域辦公聚點(diǎn)） 商務(wù)業(yè)態(tài) ? 我們根據(jù)項(xiàng)目的臺(tái)灣文化特色旅游 MALL與臺(tái)灣之窗概念，在業(yè)態(tài)方向考慮上，在特色上主要考慮以臺(tái)灣特色產(chǎn)品為主導(dǎo)，融合閩南乃至國(guó)內(nèi)特色產(chǎn)品，形成一個(gè)旅游文化特色交融中心，作為閩南與臺(tái)灣交流的窗口！ ? 其它業(yè)態(tài)作為特色文化業(yè)態(tài)的有力補(bǔ)充！ 83 商業(yè) 設(shè)施 旅游特色 +文化特色零售 核心店 特色旅游購物 （旅游產(chǎn)品、手工藝品、戶外、土特產(chǎn)） 文化特色產(chǎn)品 （媽祖宗教延伸產(chǎn)品 +音像、書店） 觀光旅游 （攫取閩南與臺(tái)灣特色景點(diǎn)，與景觀融為一體） 零售功能 百貨與超市商業(yè)： （特色百貨：品牌服飾、珠寶首飾、化妝品、家居、運(yùn)動(dòng)品牌、皮具、鞋帽 ） +（特色超市） 民俗游樂功能 民俗游樂 ：閩臺(tái)較具特色和文化底蘊(yùn)的民俗游樂項(xiàng)目 休閑娛樂功能 休閑娛樂 ： KTV、足浴、保健等 藝術(shù)鑒賞功能 藝術(shù)表演廳 ：以閩南臺(tái)灣藝術(shù)為主導(dǎo)的藝術(shù)表演，同時(shí)可以融合廈門以及福建電視臺(tái)不定期在此會(huì)演錄播 餐飲功能 閩臺(tái)特色餐飲 （閩臺(tái)各地名小吃及其它地區(qū)風(fēng)味美食） 休閑餐飲 (咖啡、酒吧、冷飲 ) 大眾型餐飲 （符合人群基本需求） 商務(wù)功能 湖里區(qū)域的高端寫字樓 附屬設(shè)施 服務(wù)功能 酒店（高級(jí)酒店 +快捷酒店）、銀行、停車場(chǎng) 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)功能思考： 突出旅游與文化特色，輔助休閑與特色零售，完備 MALL主題功能 旅游 MALL功能構(gòu)成 本案適合考慮的業(yè)態(tài) 84 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)功能展示： 媽祖廟絕對(duì)是這個(gè)項(xiàng)目的核心價(jià)值和點(diǎn)睛之筆 // 未來閩南古鎮(zhèn)將吸引閩南金三角和臺(tái)灣、澳門等地大批信徒，成為閩臺(tái)宗教文化交流地； // 以宗教文化交流為契機(jī)，將閩南古鎮(zhèn)發(fā)展成為閩臺(tái)交流的窗口，這保證了項(xiàng)目在政治上有了高的形象度； 廟宇功能：媽祖廟宗教文化 媽祖廟 備注：此部分業(yè)態(tài)功能所指示區(qū)域不作為最終業(yè)態(tài)布局圖，具體功能布局將由規(guī)劃建議報(bào)告展現(xiàn) 85 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)功能展示： 旅游產(chǎn)品零售：旅游特色產(chǎn)品零售 安溪茶葉 金門特色產(chǎn)品 金門貢糖 臺(tái)灣旅游產(chǎn)品商貿(mào)街 // 該區(qū)域主要為臺(tái)灣以及配套閩南等其它地區(qū)特色旅游產(chǎn)品專營(yíng)區(qū)，該區(qū)域作為本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)最基本的要素； // 同時(shí)可以適當(dāng)融合國(guó)內(nèi)較有特色工藝等文化產(chǎn)品，作為國(guó)內(nèi)與臺(tái)灣之間的一個(gè)交匯。 特色購物中心 特色百貨 特色超市 特色超市 92 特色超市與百貨說明 ： 為了能夠避免和大型綜合超市正面“交鋒”，不少中小型超市和百貨改走了定位于中高端客戶群體的“精品路線”，希望能夠以具有競(jìng)爭(zhēng)力的特色商品 (附有相當(dāng)部分自己品牌產(chǎn)品 )來爭(zhēng)取競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)地位。 民俗游樂 臺(tái)灣游樂設(shè)施示意圖 95 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)功能展示： 商務(wù)功能：商務(wù)寫字樓中心 +商務(wù)酒店 商務(wù)寫字樓中心 +商務(wù)酒店 // 商務(wù)寫字樓主要為滿足區(qū)域內(nèi)的辦公需求和項(xiàng)目商家的辦公需求，鑒于機(jī)場(chǎng)所限，精致型為主要方向； // 商務(wù)酒店以現(xiàn)有的翔鷺國(guó)際大酒店和項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)有的快捷酒店來滿足酒店需求。 對(duì)于項(xiàng)目總體運(yùn)作的思考： 117 ? 向國(guó)臺(tái)辦等單位 申請(qǐng)項(xiàng)目作為閩南與臺(tái)灣交流的窗口 ，為后續(xù)的招商和經(jīng)營(yíng)操作提供便利和資源優(yōu)勢(shì)； ? 項(xiàng)目采取總體開發(fā)策略，但鑒于項(xiàng)目體量考慮，我們要 謹(jǐn)慎控制開發(fā)節(jié)奏 ，根據(jù)招商節(jié)奏，工程節(jié)奏把控上速度可適度放緩，主力店商業(yè)工程施工先行； ? 先就項(xiàng)目較具閃光點(diǎn)的板塊先運(yùn)作起來。 對(duì)于經(jīng)營(yíng)管理的思考： “ 將項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)好”，是這個(gè)項(xiàng)目的主導(dǎo)地位和核心思想，自始至終！ 119 ? 項(xiàng)目根據(jù)商業(yè)市場(chǎng)特征，在項(xiàng)目整體定位確定基礎(chǔ)上，對(duì)所有街區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一詳細(xì)業(yè)態(tài)定位，并以低準(zhǔn)入門檻先行進(jìn)行主力店、旗艦店商業(yè)招商； ? 重點(diǎn)突破主力店及具號(hào)召力行業(yè)龍頭商家，加強(qiáng)與行業(yè)協(xié)會(huì)及行業(yè)龍頭商家的合作，甚至可以考慮與行業(yè)龍頭商家合作招商，作為發(fā)展商做整體把控即可； ? 獨(dú)立店面實(shí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行招商（如：在免租期設(shè)定上），但不等于每間店面的租金是一樣； ? 獨(dú)立店面實(shí)行定期不同街區(qū)招商推介會(huì)形式。 122 對(duì)于銷售的思考： 帶租約方式銷售的兩種方案及其利弊比較（帶租約與捆綁轉(zhuǎn)售） 1. 以帶租約形式推向市場(chǎng)進(jìn)行銷售，實(shí)現(xiàn)資金套現(xiàn)； 優(yōu)勢(shì)： 主動(dòng)控制在自己手里，可靈活調(diào)整策略； 規(guī)避政策返租限制，投資回報(bào)具保障性，對(duì)投資客群吸引力增強(qiáng)，能快速去化銷售產(chǎn)品。 劣勢(shì)：分配出去的股權(quán)主動(dòng)權(quán)在外，對(duì)于后繼的策略調(diào)控，失去優(yōu)勢(shì)。 機(jī)構(gòu)同時(shí)擁有來自新加坡以及國(guó)外建筑及房地產(chǎn)行業(yè)最優(yōu)質(zhì)的專業(yè)資源 ， 包括享譽(yù)全球的知名工料測(cè)量師行威寧謝 （ DLSI） ， 東南亞規(guī)模最大的建筑及工程設(shè)計(jì)事務(wù)所巴馬丹拿 （ PT） ， 新加坡最資深的物業(yè)管理公司怡安 （ EM）等戰(zhàn)略合作伙伴 。作為豪斯房屋的合伙人之一，于 1997年創(chuàng)立廈門豪斯房屋企劃有限公司，并擔(dān)任公司總監(jiān)，現(xiàn)擔(dān)任新加坡豪斯（中國(guó)）機(jī)構(gòu)總裁。建成后將成為集旅游、購物、休閑、娛樂、文化于一體的復(fù)合型全功能旅游、購物中心，其規(guī)模、領(lǐng)先性和影響力位于全國(guó)同案例前列，具有國(guó)際水準(zhǔn)。項(xiàng)目處于南京市區(qū)南部的雨花臺(tái)區(qū)，距離南京市中心約 20分鐘車程。項(xiàng)目處于交通干道碭山路和四里河路交匯處，處在合肥的交通樞紐地帶。定位為 “ 全時(shí)段、全業(yè)業(yè)態(tài)、全客群、全齡段、全方位 ” 的多功能大型 Shopping Mall。 137 河北遷安時(shí)代廣場(chǎng) 遷安時(shí)代廣場(chǎng)位于河北遷安市核心商圈燕山大道與興安大街交匯處，總建筑面積約 3． 9萬平方米。新加坡豪斯（中國(guó)）機(jī)構(gòu)為浙江桐鄉(xiāng)商業(yè)廣場(chǎng)提供了行銷策劃服務(wù)。豪斯機(jī)構(gòu)為其提供了前期研究及綜合顧問服務(wù)，為項(xiàng)目規(guī)劃和建設(shè)方向提供了準(zhǔn)確的市場(chǎng)依據(jù)。自 2023年正式開業(yè)后，成為眾多店中店銷售項(xiàng)目中，唯一實(shí)現(xiàn)返租回報(bào)承諾的個(gè)案，迄今也是中山路上經(jīng)營(yíng)最好的商家之一，對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的操作有著指導(dǎo)的意義。通過對(duì)遷安商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)研，最終將項(xiàng)目定位為全天候的復(fù)合型商業(yè)廣場(chǎng)，建成后的遷安時(shí)代廣場(chǎng)將成為遷安市最具代表性的商業(yè)項(xiàng)目。洪洋地產(chǎn)以前瞻的眼光，融合城市規(guī)劃發(fā)展方向和區(qū)域需求，精心打造集購物、美食、休閑、娛樂于一體的 SHOPPINGMALL。項(xiàng)目處于揚(yáng)州廣陵新城，距離火車站（貨運(yùn)總站）車程只需５分鐘 ,至江都 10KM,至儀征 30KM,至南京只需 1個(gè)小時(shí) ,到上海只需 2個(gè)多小時(shí)。定位為 “ 全齡段、全天候、全業(yè)態(tài) ” 的多功能大型 Shopping Mall。豪斯機(jī)構(gòu)作為無錫明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)的主要運(yùn)營(yíng)方，承擔(dān)項(xiàng)目的全程服務(wù)，包括市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品及業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃研究、全程招商、推廣和營(yíng)銷執(zhí)行等。 曾獲： 2023年度榮獲深圳地博會(huì)“中國(guó)優(yōu)秀職業(yè)經(jīng)理人”、 2023年度榮獲 CIHAF中國(guó)房地產(chǎn)百杰、 2023年度 《 廈門日?qǐng)?bào) 》 “ 廈門十大操盤手”、獲 2023年度中國(guó)房數(shù)字地產(chǎn)節(jié)“中國(guó)（福建）房地產(chǎn)創(chuàng)新人物”。 128 機(jī)構(gòu)國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù) 129 總裁介紹 汪清（豪斯機(jī)構(gòu)總裁） —— 2023年度上海中國(guó)住交會(huì)被評(píng)為“中國(guó)地產(chǎn)百杰” 1985年南京工學(xué)院（現(xiàn)東南大學(xué)）建筑系建筑學(xué)專業(yè)畢業(yè)，資深建筑師。 125 ? 在大多數(shù)人眼里，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的本質(zhì)就是與消費(fèi)者的欲望賽跑！ ? 但是，在我們看來，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最大的贏家不是賽場(chǎng)上最后勝出奪魁的選手，而是制定比賽規(guī)則的人！ ? 因此，我們認(rèn)為，與其與消費(fèi)者的欲望賽跑，不如直接就做消費(fèi)者的領(lǐng)跑者、引導(dǎo)者 —— 制定新的游戲規(guī)則！讓消費(fèi)者按我們指定的規(guī)則行進(jìn)，讓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無從競(jìng)爭(zhēng)！閩南古鎮(zhèn)的規(guī)劃打造即是是如此！ ? 作為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)贏家的專業(yè)伙伴，豪斯以專業(yè)的態(tài)度，全國(guó)的視野，站在播種思想的戰(zhàn)略高度，對(duì)廈門城市發(fā)展趨勢(shì)、商業(yè)格局、消費(fèi)力態(tài)勢(shì)以及消費(fèi)者深入洞察，進(jìn)而尋找翔鷺閩南古鎮(zhèn)項(xiàng)目的市場(chǎng)突破口 , 確立項(xiàng)目的定位，為項(xiàng)目突圍廈門當(dāng)前商業(yè)把好第一關(guān)！ ? 本報(bào)告僅提供思路，詳盡方案于后續(xù)合作中詳細(xì)完成！ 結(jié) 束 語 126 豪斯（中國(guó)）地產(chǎn)機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)介 豪斯 （ 中國(guó) ） 地產(chǎn)機(jī)構(gòu) 成立十年來 ， 在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域成就卓越 ， 已經(jīng)服務(wù)商業(yè)項(xiàng)目面積逾 300萬平米 ，在商業(yè)運(yùn)作上 ， 多年的實(shí)際操盤歷程使機(jī)構(gòu)在全程協(xié)作 、 市場(chǎng)顧問 、 企劃服務(wù) 、 銷售代理 、 商業(yè)服務(wù) 、建筑顧問服務(wù)領(lǐng)域均有雄厚實(shí)力表現(xiàn) ， 多年商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)結(jié)晶 《 智商 》 已立著出版 。 123 對(duì)于銷售的思考： 帶租約方式銷售的兩種方案及其利弊比較（帶租約與捆綁轉(zhuǎn)售） 2. 尋找銀行機(jī)構(gòu)或其它實(shí)力機(jī)構(gòu)，將銷售部分捆綁劃分股權(quán)轉(zhuǎn)售，以信托等方式進(jìn)行資金套現(xiàn)。 對(duì)于招商的思考： 招商節(jié)奏簡(jiǎn)要說明： 121 對(duì)于銷售的思考： 對(duì)于銷售而言，在招商成功后或者部分區(qū)域火熱經(jīng)營(yíng)后開始啟動(dòng)相應(yīng)區(qū)域，以帶租約方式銷售。 對(duì)于項(xiàng)目總體運(yùn)作的思考： 118 ? 聘請(qǐng) 具有多年大型商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的 專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司 ，且要在項(xiàng)目開發(fā)較早時(shí)期便確定加入，以讓經(jīng)營(yíng)管理公司能從項(xiàng)目良好運(yùn)營(yíng)的角度對(duì)項(xiàng)目開發(fā)提專業(yè)意見； ? 以旅游文化經(jīng)營(yíng)為立基點(diǎn) ，充分展現(xiàn)文化在這個(gè)項(xiàng)目上的不俗魅力。 一、總體操盤思路 我們判定這個(gè)項(xiàng)目關(guān)于經(jīng)營(yíng)、招商與銷售的關(guān)系： 116 ? 從經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略高度考量項(xiàng)目操盤方針 ，摒棄當(dāng)前商業(yè)項(xiàng)目動(dòng)工即開始分割產(chǎn)權(quán)銷售的方式，我們始終相信，大型商業(yè)項(xiàng)目，在 經(jīng)營(yíng)上盈利才是最豐厚的投資回報(bào) ； ? 發(fā)展商嚴(yán)格控制物業(yè)比例與關(guān)系，將 核心的物業(yè)控制在自己手中 ，且保證控制 60%以上的物業(yè)比例 ，掌握整個(gè)項(xiàng)目的控制權(quán)和引導(dǎo)權(quán)，為商業(yè)經(jīng)營(yíng)成功提供保障； ? 從項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)上考慮，項(xiàng)目規(guī)劃劃分為三大商業(yè)部分： 主力店、旗艦店和可銷售獨(dú)立店面，主力店與旗艦店由發(fā)展商持有 ； ? 對(duì)于資金回收問題， 采取部分銷售的模式 ，既能快速收回部分投資平衡現(xiàn)金流，又能持有物業(yè)的控制和引導(dǎo)。 樂購超市 93 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)功能展示： 休閑娛樂： KTV、足浴、健身 休閑娛樂 // 休閑娛樂部分是作為 MALL商業(yè)體的有力業(yè)態(tài)補(bǔ)充，主要是為了滿足本地客群和旅游人群的消費(fèi)需求； // 同時(shí)這部分業(yè)態(tài)的設(shè)定，加強(qiáng)項(xiàng)目在休閑方面的格調(diào)上。 // 將臺(tái)灣閩南與臺(tái)灣電視節(jié)目與項(xiàng)目閩臺(tái)文化底蘊(yùn)融合，將電視錄播不定期搬到現(xiàn)場(chǎng)，提升人氣和藝術(shù)感。 76 特色鮮明的建筑風(fēng)格，融合多國(guó)建筑元素和核心視覺代表，極具文化底蘊(yùn)，游客體驗(yàn)深刻 特色建筑 77 琳瑯滿目的各式特色藝術(shù)小品，與項(xiàng)目豐富飽滿的景觀渾然一體，形成一個(gè)極具吸引人氣的旅游點(diǎn) 藝術(shù)小品和景觀 78 那么，深圳世界之窗給以我們?cè)鯓拥奶崾荆? 閩南古鎮(zhèn)在景觀打造上，可以布臵專屬的一個(gè)區(qū)域，以臺(tái)灣知名景點(diǎn)為依托，提取各個(gè)不同景點(diǎn)的核心視覺建筑與文化代表，在閩南古鎮(zhèn)這個(gè)旅游文化項(xiàng)目上濃縮塑造，形成一個(gè) “ 濃縮版臺(tái)灣景點(diǎn)匯聚地 ” ； 同時(shí)兼容閩南最具特色的建筑等藝術(shù)小品，充分融入于項(xiàng)目景觀中，形成一個(gè)極具觀賞價(jià)值的“ 臺(tái)灣視界 ” ！ 79 對(duì)于閩南古鎮(zhèn)，臺(tái)灣之窗概念主要有什么核心要素和視覺元素？ 閩南古建筑特點(diǎn) 以閩南古建筑精髓文化進(jìn)行傳達(dá)，紅瓦紅磚、騎樓為主要視覺要素。 73 —— 項(xiàng)目功能闡釋和概念展示 PART 4 74 我們來展望我們的項(xiàng)目里頭到底有什么特色、好玩的 閩南古鎮(zhèn) 臺(tái)灣文化特色旅游 MALL 臺(tái)灣特色品 媽祖廟 閩南特色品 閩臺(tái)特色小吃 閩臺(tái)民俗游樂 古玩等文化商場(chǎng) 藝術(shù)表演 特色百貨、超市 商務(wù)寫字樓 一、項(xiàng)目功能形象展望 75 對(duì)應(yīng)我們的臺(tái)灣之窗，我們先來看看 [深圳世界之窗 ] ? 1994年 6月 18日開業(yè)的深圳世界之窗，坐落于美麗的深圳灣畔，占地 48萬平方米。 商戶層面 政府層面 超 50萬 ㎡ 的商業(yè)綜合體，以