【正文】 工藝品） ?閩南等國內(nèi)特色產(chǎn)品（旅游產(chǎn)品、土特產(chǎn)、手工藝品） ? 觀光旅游（閩南與臺灣特色景點打造，為景觀一部份） ?文化 +藝術(shù)表演（古玩、字畫等文化市場 +藝術(shù)表演廳） ?閩臺特色餐飲（閩臺各地名小吃、東南亞美食） ?休閑消費（咖啡屋、燒烤街、酒吧等） ?民俗游樂（閩臺較具特色和文化底蘊的民俗游樂項目） ?特色百貨（特色百貨，差別于廈門當(dāng)前百貨） ?特色超市（差異化經(jīng)營超市，特色產(chǎn)品較多） 閩臺旅游特色 休閑 +餐飲 +文化 +民俗游樂 特色零售業(yè)態(tài) 本案方向業(yè)態(tài)： ?酒店配套（翔鷺大酒店作為外配套，內(nèi)配快捷酒店） ?商務(wù)辦公（寫字樓作為區(qū)域辦公聚點） 商務(wù)業(yè)態(tài) ? 我們根據(jù)項目的臺灣文化特色旅游 MALL與臺灣之窗概念，在業(yè)態(tài)方向考慮上，在特色上主要考慮以臺灣特色產(chǎn)品為主導(dǎo)，融合閩南乃至國內(nèi)特色產(chǎn)品，形成一個旅游文化特色交融中心，作為閩南與臺灣交流的窗口！ ? 其它業(yè)態(tài)作為特色文化業(yè)態(tài)的有力補充！ 83 商業(yè) 設(shè)施 旅游特色 +文化特色零售 核心店 特色旅游購物 （旅游產(chǎn)品、手工藝品、戶外、土特產(chǎn)） 文化特色產(chǎn)品 （媽祖宗教延伸產(chǎn)品 +音像、書店） 觀光旅游 （攫取閩南與臺灣特色景點，與景觀融為一體） 零售功能 百貨與超市商業(yè)： （特色百貨：品牌服飾、珠寶首飾、化妝品、家居、運動品牌、皮具、鞋帽 ） +（特色超市） 民俗游樂功能 民俗游樂 ：閩臺較具特色和文化底蘊的民俗游樂項目 休閑娛樂功能 休閑娛樂 ： KTV、足浴、保健等 藝術(shù)鑒賞功能 藝術(shù)表演廳 ：以閩南臺灣藝術(shù)為主導(dǎo)的藝術(shù)表演，同時可以融合廈門以及福建電視臺不定期在此會演錄播 餐飲功能 閩臺特色餐飲 （閩臺各地名小吃及其它地區(qū)風(fēng)味美食） 休閑餐飲 (咖啡、酒吧、冷飲 ) 大眾型餐飲 （符合人群基本需求） 商務(wù)功能 湖里區(qū)域的高端寫字樓 附屬設(shè)施 服務(wù)功能 酒店（高級酒店 +快捷酒店）、銀行、停車場 項目經(jīng)營功能思考： 突出旅游與文化特色，輔助休閑與特色零售，完備 MALL主題功能 旅游 MALL功能構(gòu)成 本案適合考慮的業(yè)態(tài) 84 項目經(jīng)營功能展示： 媽祖廟絕對是這個項目的核心價值和點睛之筆 // 未來閩南古鎮(zhèn)將吸引閩南金三角和臺灣、澳門等地大批信徒，成為閩臺宗教文化交流地； // 以宗教文化交流為契機，將閩南古鎮(zhèn)發(fā)展成為閩臺交流的窗口，這保證了項目在政治上有了高的形象度； 廟宇功能：媽祖廟宗教文化 媽祖廟 備注：此部分業(yè)態(tài)功能所指示區(qū)域不作為最終業(yè)態(tài)布局圖，具體功能布局將由規(guī)劃建議報告展現(xiàn) 85 項目經(jīng)營功能展示： 旅游產(chǎn)品零售：旅游特色產(chǎn)品零售 安溪茶葉 金門特色產(chǎn)品 金門貢糖 臺灣旅游產(chǎn)品商貿(mào)街 // 該區(qū)域主要為臺灣以及配套閩南等其它地區(qū)特色旅游產(chǎn)品專營區(qū)，該區(qū)域作為本項目經(jīng)營業(yè)態(tài)最基本的要素； // 同時可以適當(dāng)融合國內(nèi)較有特色工藝等文化產(chǎn)品，作為國內(nèi)與臺灣之間的一個交匯。 特色購物中心 特色百貨 特色超市 特色超市 92 特色超市與百貨說明 ： 為了能夠避免和大型綜合超市正面“交鋒”，不少中小型超市和百貨改走了定位于中高端客戶群體的“精品路線”，希望能夠以具有競爭力的特色商品 (附有相當(dāng)部分自己品牌產(chǎn)品 )來爭取競爭中的優(yōu)勢地位。 民俗游樂 臺灣游樂設(shè)施示意圖 95 項目經(jīng)營功能展示： 商務(wù)功能：商務(wù)寫字樓中心 +商務(wù)酒店 商務(wù)寫字樓中心 +商務(wù)酒店 // 商務(wù)寫字樓主要為滿足區(qū)域內(nèi)的辦公需求和項目商家的辦公需求，鑒于機場所限，精致型為主要方向； // 商務(wù)酒店以現(xiàn)有的翔鷺國際大酒店和項目規(guī)劃設(shè)有的快捷酒店來滿足酒店需求。 對于項目總體運作的思考： 117 ? 向國臺辦等單位 申請項目作為閩南與臺灣交流的窗口 ，為后續(xù)的招商和經(jīng)營操作提供便利和資源優(yōu)勢； ? 項目采取總體開發(fā)策略，但鑒于項目體量考慮，我們要 謹(jǐn)慎控制開發(fā)節(jié)奏 ，根據(jù)招商節(jié)奏，工程節(jié)奏把控上速度可適度放緩，主力店商業(yè)工程施工先行； ? 先就項目較具閃光點的板塊先運作起來。 對于經(jīng)營管理的思考： “ 將項目經(jīng)營好”，是這個項目的主導(dǎo)地位和核心思想，自始至終！ 119 ? 項目根據(jù)商業(yè)市場特征，在項目整體定位確定基礎(chǔ)上，對所有街區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一詳細(xì)業(yè)態(tài)定位，并以低準(zhǔn)入門檻先行進(jìn)行主力店、旗艦店商業(yè)招商； ? 重點突破主力店及具號召力行業(yè)龍頭商家，加強與行業(yè)協(xié)會及行業(yè)龍頭商家的合作，甚至可以考慮與行業(yè)龍頭商家合作招商，作為發(fā)展商做整體把控即可； ? 獨立店面實行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行招商（如：在免租期設(shè)定上），但不等于每間店面的租金是一樣； ? 獨立店面實行定期不同街區(qū)招商推介會形式。 122 對于銷售的思考： 帶租約方式銷售的兩種方案及其利弊比較（帶租約與捆綁轉(zhuǎn)售） 1. 以帶租約形式推向市場進(jìn)行銷售，實現(xiàn)資金套現(xiàn)； 優(yōu)勢： 主動控制在自己手里，可靈活調(diào)整策略； 規(guī)避政策返租限制，投資回報具保障性，對投資客群吸引力增強，能快速去化銷售產(chǎn)品。 劣勢：分配出去的股權(quán)主動權(quán)在外，對于后繼的策略調(diào)控，失去優(yōu)勢。 機構(gòu)同時擁有來自新加坡以及國外建筑及房地產(chǎn)行業(yè)最優(yōu)質(zhì)的專業(yè)資源 ， 包括享譽全球的知名工料測量師行威寧謝 （ DLSI） ， 東南亞規(guī)模最大的建筑及工程設(shè)計事務(wù)所巴馬丹拿 （ PT） ， 新加坡最資深的物業(yè)管理公司怡安 （ EM）等戰(zhàn)略合作伙伴 。作為豪斯房屋的合伙人之一，于 1997年創(chuàng)立廈門豪斯房屋企劃有限公司，并擔(dān)任公司總監(jiān)，現(xiàn)擔(dān)任新加坡豪斯（中國）機構(gòu)總裁。建成后將成為集旅游、購物、休閑、娛樂、文化于一體的復(fù)合型全功能旅游、購物中心，其規(guī)模、領(lǐng)先性和影響力位于全國同案例前列，具有國際水準(zhǔn)。項目處于南京市區(qū)南部的雨花臺區(qū)，距離南京市中心約 20分鐘車程。項目處于交通干道碭山路和四里河路交匯處，處在合肥的交通樞紐地帶。定位為 “ 全時段、全業(yè)業(yè)態(tài)、全客群、全齡段、全方位 ” 的多功能大型 Shopping Mall。 137 河北遷安時代廣場 遷安時代廣場位于河北遷安市核心商圈燕山大道與興安大街交匯處，總建筑面積約 3． 9萬平方米。新加坡豪斯（中國）機構(gòu)為浙江桐鄉(xiāng)商業(yè)廣場提供了行銷策劃服務(wù)。豪斯機構(gòu)為其提供了前期研究及綜合顧問服務(wù)，為項目規(guī)劃和建設(shè)方向提供了準(zhǔn)確的市場依據(jù)。自 2023年正式開業(yè)后，成為眾多店中店銷售項目中，唯一實現(xiàn)返租回報承諾的個案，迄今也是中山路上經(jīng)營最好的商家之一，對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的操作有著指導(dǎo)的意義。通過對遷安商業(yè)市場的調(diào)研，最終將項目定位為全天候的復(fù)合型商業(yè)廣場，建成后的遷安時代廣場將成為遷安市最具代表性的商業(yè)項目。洪洋地產(chǎn)以前瞻的眼光，融合城市規(guī)劃發(fā)展方向和區(qū)域需求，精心打造集購物、美食、休閑、娛樂于一體的 SHOPPINGMALL。項目處于揚州廣陵新城，距離火車站（貨運總站）車程只需５分鐘 ,至江都 10KM,至儀征 30KM,至南京只需 1個小時 ,到上海只需 2個多小時。定位為 “ 全齡段、全天候、全業(yè)態(tài) ” 的多功能大型 Shopping Mall。豪斯機構(gòu)作為無錫明發(fā)商業(yè)廣場的主要運營方，承擔(dān)項目的全程服務(wù)，包括市場調(diào)研、產(chǎn)品及業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃研究、全程招商、推廣和營銷執(zhí)行等。 曾獲： 2023年度榮獲深圳地博會“中國優(yōu)秀職業(yè)經(jīng)理人”、 2023年度榮獲 CIHAF中國房地產(chǎn)百杰、 2023年度 《 廈門日報 》 “ 廈門十大操盤手”、獲 2023年度中國房數(shù)字地產(chǎn)節(jié)“中國（福建）房地產(chǎn)創(chuàng)新人物”。 128 機構(gòu)國內(nèi)業(yè)務(wù) 129 總裁介紹 汪清（豪斯機構(gòu)總裁） —— 2023年度上海中國住交會被評為“中國地產(chǎn)百杰” 1985年南京工學(xué)院（現(xiàn)東南大學(xué)）建筑系建筑學(xué)專業(yè)畢業(yè)，資深建筑師。 125 ? 在大多數(shù)人眼里，市場競爭的本質(zhì)就是與消費者的欲望賽跑！ ? 但是，在我們看來，市場競爭最大的贏家不是賽場上最后勝出奪魁的選手，而是制定比賽規(guī)則的人！ ? 因此，我們認(rèn)為，與其與消費者的欲望賽跑，不如直接就做消費者的領(lǐng)跑者、引導(dǎo)者 —— 制定新的游戲規(guī)則！讓消費者按我們指定的規(guī)則行進(jìn)，讓競爭對手無從競爭！閩南古鎮(zhèn)的規(guī)劃打造即是是如此！ ? 作為中國商業(yè)地產(chǎn)贏家的專業(yè)伙伴，豪斯以專業(yè)的態(tài)度，全國的視野，站在播種思想的戰(zhàn)略高度，對廈門城市發(fā)展趨勢、商業(yè)格局、消費力態(tài)勢以及消費者深入洞察，進(jìn)而尋找翔鷺閩南古鎮(zhèn)項目的市場突破口 , 確立項目的定位，為項目突圍廈門當(dāng)前商業(yè)把好第一關(guān)！ ? 本報告僅提供思路，詳盡方案于后續(xù)合作中詳細(xì)完成！ 結(jié) 束 語 126 豪斯（中國）地產(chǎn)機構(gòu)簡介 豪斯 （ 中國 ） 地產(chǎn)機構(gòu) 成立十年來 ， 在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域成就卓越 ， 已經(jīng)服務(wù)商業(yè)項目面積逾 300萬平米 ，在商業(yè)運作上 ， 多年的實際操盤歷程使機構(gòu)在全程協(xié)作 、 市場顧問 、 企劃服務(wù) 、 銷售代理 、 商業(yè)服務(wù) 、建筑顧問服務(wù)領(lǐng)域均有雄厚實力表現(xiàn) ， 多年商業(yè)操作經(jīng)驗結(jié)晶 《 智商 》 已立著出版 。 123 對于銷售的思考： 帶租約方式銷售的兩種方案及其利弊比較（帶租約與捆綁轉(zhuǎn)售） 2. 尋找銀行機構(gòu)或其它實力機構(gòu)，將銷售部分捆綁劃分股權(quán)轉(zhuǎn)售，以信托等方式進(jìn)行資金套現(xiàn)。 對于招商的思考： 招商節(jié)奏簡要說明： 121 對于銷售的思考： 對于銷售而言，在招商成功后或者部分區(qū)域火熱經(jīng)營后開始啟動相應(yīng)區(qū)域，以帶租約方式銷售。 對于項目總體運作的思考： 118 ? 聘請 具有多年大型商業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗的 專業(yè)經(jīng)營管理公司 ，且要在項目開發(fā)較早時期便確定加入，以讓經(jīng)營管理公司能從項目良好運營的角度對項目開發(fā)提專業(yè)意見； ? 以旅游文化經(jīng)營為立基點 ，充分展現(xiàn)文化在這個項目上的不俗魅力。 一、總體操盤思路 我們判定這個項目關(guān)于經(jīng)營、招商與銷售的關(guān)系： 116 ? 從經(jīng)營的戰(zhàn)略高度考量項目操盤方針 ，摒棄當(dāng)前商業(yè)項目動工即開始分割產(chǎn)權(quán)銷售的方式，我們始終相信，大型商業(yè)項目，在 經(jīng)營上盈利才是最豐厚的投資回報 ； ? 發(fā)展商嚴(yán)格控制物業(yè)比例與關(guān)系，將 核心的物業(yè)控制在自己手中 ，且保證控制 60%以上的物業(yè)比例 ，掌握整個項目的控制權(quán)和引導(dǎo)權(quán)，為商業(yè)經(jīng)營成功提供保障； ? 從項目總體經(jīng)營上考慮，項目規(guī)劃劃分為三大商業(yè)部分： 主力店、旗艦店和可銷售獨立店面，主力店與旗艦店由發(fā)展商持有 ； ? 對于資金回收問題， 采取部分銷售的模式 ，既能快速收回部分投資平衡現(xiàn)金流，又能持有物業(yè)的控制和引導(dǎo)。 樂購超市 93 項目經(jīng)營功能展示： 休閑娛樂： KTV、足浴、健身 休閑娛樂 // 休閑娛樂部分是作為 MALL商業(yè)體的有力業(yè)態(tài)補充，主要是為了滿足本地客群和旅游人群的消費需求； // 同時這部分業(yè)態(tài)的設(shè)定，加強項目在休閑方面的格調(diào)上。 // 將臺灣閩南與臺灣電視節(jié)目與項目閩臺文化底蘊融合，將電視錄播不定期搬到現(xiàn)場，提升人氣和藝術(shù)感。 76 特色鮮明的建筑風(fēng)格，融合多國建筑元素和核心視覺代表，極具文化底蘊，游客體驗深刻 特色建筑 77 琳瑯滿目的各式特色藝術(shù)小品，與項目豐富飽滿的景觀渾然一體，形成一個極具吸引人氣的旅游點 藝術(shù)小品和景觀 78 那么，深圳世界之窗給以我們怎樣的提示？ 閩南古鎮(zhèn)在景觀打造上，可以布臵專屬的一個區(qū)域，以臺灣知名景點為依托，提取各個不同景點的核心視覺建筑與文化代表，在閩南古鎮(zhèn)這個旅游文化項目上濃縮塑造，形成一個 “ 濃縮版臺灣景點匯聚地 ” ； 同時兼容閩南最具特色的建筑等藝術(shù)小品，充分融入于項目景觀中，形成一個極具觀賞價值的“ 臺灣視界 ” ！ 79 對于閩南古鎮(zhèn)，臺灣之窗概念主要有什么核心要素和視覺元素？ 閩南古建筑特點 以閩南古建筑精髓文化進(jìn)行傳達(dá)，紅瓦紅磚、騎樓為主要視覺要素。 73 —— 項目功能闡釋和概念展示 PART 4 74 我們來展望我們的項目里頭到底有什么特色、好玩的 閩南古鎮(zhèn) 臺灣文化特色旅游 MALL 臺灣特色品 媽祖廟 閩南特色品 閩臺特色小吃 閩臺民俗游樂 古玩等文化商場 藝術(shù)表演 特色百貨、超市 商務(wù)寫字樓 一、項目功能形象展望 75 對應(yīng)我們的臺灣之窗，我們先來看看 [深圳世界之窗 ] ? 1994年 6月 18日開業(yè)的深圳世界之窗，坐落于美麗的深圳灣畔，占地 48萬平方米。 商戶層面 政府層面 超 50萬 ㎡ 的商業(yè)綜合體，以