【正文】 珠寶玉石銷售企業(yè)，從幾百家發(fā)展到 2萬多家252。 世界上第四大黃金消費國252。 近年我國經(jīng)濟保持著強勁的發(fā)展勢頭 ,居民收入增長迅速，提高居民珠寶首飾購買力的經(jīng)濟支持力強勁。 作為諸多翡翠玉石的原產(chǎn)地，我國自身玉石珠寶加工銷售卻一直停留在中低端水平252。 珍珠252。 菜百商場v 交易集散地類252。100四、珠寶市場狀況分析（二）北京珠寶市場狀況分析（ 1）特色品牌類 —— 七彩云南面向中高端的高品位專業(yè)翡翠珠寶商場{ 區(qū)域位置： 西城區(qū)月壇北街{ 區(qū)位特征：v 非繁華商業(yè)中心v 與主力客戶群較相距較近{ 規(guī)模： 經(jīng)營面積 10000多平米{ 開業(yè)時間： 2023年 9月{ 主營商品： 翡翠、鉆石{ 客戶特征v 區(qū)域周邊以及全市范圍內(nèi)中、高檔客戶v 主要為購買禮品以及飾品的消費型人群{ 價格水平v 從中端的平價珠寶到幾萬甚至幾千萬的高價珠寶101四、珠寶市場狀況分析（二）北京珠寶市場狀況分析（ 1）特色品牌類 —— 菜百商場面向中高端的老牌專業(yè)黃金飾品銷售場所{ 區(qū)域位置： 宣武區(qū)白廣路 { 區(qū)域特征：v 非繁華商業(yè)區(qū)v 有一定客戶群條件{ 開業(yè)時間： 1985年{ 主營商品v 黃金飾品{ 客戶群特征v 本地中端消費者與外地游客v 主要為購買飾品的消費型人群{ 價格水平v 中、高端珠寶，價格稍貴于珠寶交易市場102四、珠寶市場狀況分析（二）北京珠寶市場狀況分析{ 特色品牌類珠寶市場總結v 以統(tǒng)一經(jīng)營降低風險，提升品牌形象以及認可度v 以專業(yè)經(jīng)營特色產(chǎn)品沖破區(qū)域限制，輻射更大范圍的客戶群體v 主要吸引的客戶群體是以消費為目的的珠寶購買者產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征 區(qū)位特征區(qū)位特征 客戶群特征客戶群特征 銷售模式銷售模式 價格水平價格水平特色產(chǎn)品專業(yè)經(jīng)營 非繁華商業(yè)區(qū)但有一定客戶群基礎 可輻射全市乃至全國的客戶群 主要購買動機為消費性 零售 中高檔103四、珠寶市場狀況分析（二）北京珠寶市場狀況分析（ 2）交易集市類 —— 紅橋市場北京規(guī)模最大的珍珠集散地{ 區(qū)域位置： 崇文區(qū)天壇東側(cè)虹橋市場 3層{ 區(qū)位特征v 旅游人群聚集地v 交通便利，但區(qū)域印象一般{ 規(guī)模v 100多個珍珠經(jīng)營攤位{ 開業(yè)時間： 1995年 1月{ 主營商品：v 珍珠、玉器{ 主要客戶：v 國際、國內(nèi)游客v 本地中、低端消費者{ 購物環(huán)境：v 較差{ 商品價位：v 幾十元至幾千元不等104四、珠寶市場狀況分析（二）北京珠寶市場狀況分析（ 2）交易集市類 —— 小營珠寶市場北京規(guī)模最大的翡翠銷售基地{ 區(qū)域位置： 北京亞運村惠新東橋小營地區(qū){ 區(qū)位特征v 非城市中心，交通便利但區(qū)域印象一般{ 開業(yè)時間： 1998年{ 規(guī)模： 4000多平米{ 主營商品： 翡翠{ 主要客戶：v 投資收藏類客戶v 旅游人群{ 購物環(huán)境： 中等{ 商品價位：v 中高檔都有，高檔商品較多105四、珠寶市場狀況分析（二）北京珠寶市場狀況分析{ 交易集市類珠寶市場總結v 以規(guī)模大、品類多，價格低為主要亮點v 交易人群多為有一定專業(yè)知識的，以投資或收藏為主的客戶，或外國外地的旅游人群v 較大的規(guī)模，較低檔次的環(huán)境以及較大的客流在使區(qū)域更便于進行交易的同時，也在很大程度上將區(qū)域形象固定為批發(fā)交易市場，此種形象很難扭轉(zhuǎn)和提升定位特征定位特征 區(qū)位特征區(qū)位特征 客戶群特征客戶群特征 價格水平價格水平大規(guī)模專業(yè)交易市場非城市中心交通便利區(qū)域印象不好本地專業(yè)水平較高的投資、收藏類客戶外地旅游人群低、高、中端均有106四、珠寶市場狀況分析（二）北京珠寶市場狀況分析（ 2）傳統(tǒng)區(qū)域類 —— 羊肉胡同珠寶市場{ 區(qū)域位置： 西城區(qū)羊肉胡同{ 區(qū)位條件v 深厚的歷史積淀，眾多歷史文化遺產(chǎn)v 國家珠寶產(chǎn)業(yè)權威機構匯聚之地 —— 國土資源部、國家地質(zhì)博物館、國家珠寶檢測中心{ 主要商品： 珠寶玉器{ 主要客戶v 具有一定專業(yè)水平的投資或收藏客戶v 消費性客戶{ 歷史作用v 催生許多本土知名品牌v 帶動周邊新街口西單一帶的珠寶市場發(fā)展{ 發(fā)展瓶頸v 商鋪形態(tài)小而散，難于統(tǒng)一管理v 難以形成眾多商家創(chuàng)品牌形象的需求{ 區(qū)域更新v 小珠寶商鋪逐漸淡出區(qū)域v 營造全新的羊肉胡同珠寶交易市場107四、珠寶市場狀況分析（二）北京珠寶市場狀況分析（ 2）傳統(tǒng)區(qū)域類 —— 羊肉胡同珠寶市場在傳統(tǒng)低端珠寶市場基礎上重建的，面向中高端的珠寶市場{ 營業(yè)面積v 2023平米{ 主營商品v 國內(nèi)外中高端品牌珠寶首飾{ 商品價位v 同類比商場低近一半{ 主要客戶v 全市的消費性客戶{ 質(zhì)量保證v 中國最權威的珠寶鑒定機構 ———國家寶玉石協(xié)會寶玉石鑒定中心入駐108四、珠寶市場狀況分析（二）北京珠寶市場狀況分析{ 傳統(tǒng)珠寶區(qū)域市場總結v 區(qū)域優(yōu)勢明顯252。 成功：新的交易中心的落成激勵區(qū)域的晉級化發(fā)展252。而上述兩個失敗的在區(qū)位以及特色兩個方面均不占優(yōu)勢，因此很難成型。 廊坊三條的翡翠{ 隨著區(qū)域的衰敗而沒落v 隨著清朝衰敗，北京進入歷史的動蕩時期，大柵欄經(jīng)歷了搶劫、焚燒，整個區(qū)域商業(yè)氛圍奄奄一息v 解放后，大柵欄雖然有了新的發(fā)展，但有由于經(jīng)濟水平的有限，大柵欄的珠寶行業(yè)沒有能夠再次興起 大柵欄曾經(jīng)是最負盛名的高端珠寶云集場所，其是隨著區(qū)域的衰敗而走向沒落的，今天，隨著消費水平的增長以及大柵欄的重新崛起，區(qū)域內(nèi)的珠寶行業(yè)完全有可能復興。{ 位于交通條件好的城市邊緣，而非市中心v 擁有自主聚客能力，不依賴周邊的人流量奧特萊斯的目標客戶屬于中等以上收入階層，一般擁有汽車，郊區(qū)沿高速公路的區(qū)位更加便捷。而且受到地價、貨源等諸多限制，營業(yè)面積遠比奧特萊斯小。120相關特色商業(yè)市場分析（二）名品折扣店案例介紹{ 王府井工美大廈上品折扣廣場v 位置： 王府井步行街的工美大廈五層v 開業(yè)時間： 2023年 7月v 營業(yè)面積： 8000平方米v 價位： 百元左右v 主要消費人群：本地中端消費人群v 經(jīng)營狀況： 不錯121相關特色商業(yè)市場分析（二）名品折扣店案例{ 豐聯(lián) 365折扣v 位置： 豐聯(lián)廣場地下二層v 開業(yè)時間： 2023年初v 營業(yè)面積： 2023平方米v 價位： 幾十到幾百，千元以下v 主要消費人群： 周邊商業(yè)、商務人群v 經(jīng)營狀況： 較好122相關特色商業(yè)市場分析（二）名品折扣店案例{ 首都時代廣場 LCX國際精品折扣店v位置： 西單首都時代廣場三層 v開業(yè)時間： 2023年 11月v營業(yè)面積： 1200平方米v價位： 幾百到幾千v主?？梢?，奧特萊斯要求城市邊緣租金低廉的大型賣場，這限制了在本項目區(qū)域內(nèi)發(fā)展奧特萊斯的可能性，因此，我們將主要考慮折扣店的商業(yè)形式。 v 避免受到市中心的百貨店打折的沖擊v 低成本運營，要求較低的地價成本{ 高檔次的賣場v 品牌高檔性v 建筑外觀和購物環(huán)境的高檔性119名品折扣店同為折扣業(yè)態(tài)，折扣店與奧特萊斯相比，存在幾個明顯的不同點：{ 主要低價出售全價百貨店的下架、過季商品它利用的百貨店高檔服裝存在大量剩余產(chǎn)品這一現(xiàn)實情況，通過折扣店的形式加以解決，避免了庫存和資金占用。與區(qū)域自身定位不符可采取，但需要進行差異化發(fā)展 差異化發(fā)展?依托傳統(tǒng)區(qū)域建立的?經(jīng)營本土特色化珠寶的?具有一定展示功能的?以零售為主的?中高檔珠寶商場115五、折扣商業(yè)業(yè)態(tài)首都時代廣場折扣店 王府井上品折扣豐聯(lián) 365折扣116相關特色商業(yè)市場分析（一）折扣業(yè)態(tài)的基本形式為折扣店和奧特萊斯兩種。 珠寶市街的珠寶玉石252。 均位于商業(yè)氛圍不成熟的區(qū)域252。 與權威機構近鄰252。 小營v 傳統(tǒng)珠寶市場類252。 行業(yè)的規(guī)范化方能引導行業(yè)的繁榮發(fā)展99四、珠寶市場狀況分析（二）北京珠寶市場狀況分析{ 成功的珠寶市場v 特色品牌類252。 我國原產(chǎn)珠寶特色市場位置的提升187。 我國消費人口龐大，而與發(fā)達國家相比，珠寶消費飽和程度尚低數(shù)據(jù)來源：國際鉆石商貿(mào)公司以及戴比爾斯公司調(diào)研數(shù)據(jù)98四、珠寶市場狀況分析（一）珠寶行業(yè)發(fā)展狀況判斷{ 將向品牌自主化、產(chǎn)品特色化、市場規(guī)范化方向發(fā)展v 目前的珠寶業(yè)發(fā)展仍處于初級階段252。 珠寶玉石首飾行業(yè)是國家宏觀調(diào)控、拉動內(nèi)需的重要產(chǎn)業(yè)之一252。 世界上最大的鉑金消費國252。 在建筑風情商業(yè)下功夫，做出 PASSAG獨特的建筑風格94四、珠寶市場狀況分析珠寶行業(yè)發(fā)展狀況判斷北京珠寶市場狀況分析珠寶市場形成條件分析大柵欄自身條件分析大柵欄發(fā)展珠寶市場選擇95四、珠寶市場狀況分析珠寶行業(yè)發(fā)展狀況判斷珠寶行業(yè)發(fā)展狀況判斷北京珠寶市場狀況分析北京珠寶市場狀況分析發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展趨勢成功的珠寶市場案例 失敗的珠寶市場案例特色品牌類交易市場類傳統(tǒng)區(qū)域類珠寶市場形成條件珠寶市場形成條件大柵欄自身條件分析大柵欄自身條件分析大柵欄發(fā)展珠寶市場選擇大柵欄發(fā)展珠寶市場選擇發(fā)展?jié)摿└蹏H珠寶城北京怡和珠寶商場96四、珠寶市場狀況分析（一）珠寶行業(yè)發(fā)展狀況判斷{ 發(fā)展速度驚人，目前已是世界重要的珠寶消費與加工地v 從上世紀 80年代到現(xiàn)在252。86三、國際高端品牌市場分析國貿(mào)高檔商業(yè)區(qū) 王府飯店地下高端商業(yè) 金融街活力廣場高端商業(yè)西湖湖濱名品街87三、國際高端品牌市場分析 形成高檔商品聚集區(qū)很大程度上是招商的問題，也就是說，需要有世界頂級高檔品牌入駐才能夠形成高檔商品的聚集區(qū)，而這些世界頂級高檔品牌對于商鋪的選址往往是非?？量痰?。 以開放的大空間以及分割的較小的營業(yè)空間營造區(qū)域的風情化252。 什剎海酒吧街：小眾消費向大眾消費的過渡 什剎海原本沒有大量消費群體的聚集，而是由酒吧的聚集吸引了高端人群，又由高端人群帶動區(qū)域大眾化消費的發(fā)展。 本項目區(qū)域 —— 原為老城中最繁華的區(qū)域由此可見，本項目區(qū)域同樣有可能成為傳統(tǒng)與時尚魅力相結合的休閑消費區(qū)。v 政府適度的統(tǒng)一建設與管理，在一定程度上提升了區(qū)域的形象和價值83二、歷史街區(qū)的休閑商業(yè)情況分析（二）與本項目區(qū)域比較分析{ 相同點v 具備傳統(tǒng)氛圍 —— 容易吸引偏好城市傳統(tǒng)魅力的休閑消費人群252。月不等。79二、歷史街區(qū)的休閑商業(yè)情況分析什剎海酒吧街80二、歷史街區(qū)的休閑商業(yè)情況分析（一）什剎海酒吧街基本現(xiàn)狀{ 以酒吧為主 什剎海區(qū)域已有近 100家酒吧，基本上沿湖畔分布，較為密集，大多數(shù)酒吧面積較小{ 餐飲與特色商業(yè)比例不斷攀升 今年來區(qū)域內(nèi)餐館數(shù)量大增，沿煙袋斜街周邊也聚集了大量的特色時尚小店。 無論從歷史脈絡還是區(qū)域位置來看其區(qū)域地塊價值均是很高的，同樣有理由期待未來的復興{ 遠景 —— 未來兩個區(qū)域?qū)?，也必須充分互動，協(xié)同發(fā)展v 大柵欄地區(qū)與大都市街，作為兩個同具有很高的地塊價值，同時又距離緊密的區(qū)域，伴隨未來整個南城區(qū)域的城市更新，必將會形成充分互動，協(xié)同發(fā)展的態(tài)勢v 只有這種互式發(fā)展才能最大限度提升兩區(qū)域的功能效應以及區(qū)域價值 75四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析（五） 本區(qū)域與大都市街互動發(fā)展關系{ 途徑 —— 兩區(qū)域的協(xié)同發(fā)展依賴于大柵欄區(qū)域?qū)Υ蠖际薪值膸幼饔胿 大都市街自身發(fā)展缺乏動因252。{ 兩廣路沿線尚未發(fā)展成為具有輻射作用的區(qū)域v 整體而言，兩廣路沿線商務氛圍不成熟，居住氛圍較成熟，目前基本上屬于生活區(qū)配套商業(yè)，還遠沒有形成具有輻射能力的商圈概念四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 73（四）周邊市場分析結論{ 充分考慮與本項目區(qū)域北部地塊的互動v 本項目區(qū)域在對延兩廣路的 H地塊進行定位時需要盡量脫離大都市街兩廣路沿線的區(qū)域影響，盡量與本項目區(qū)域北部地塊的業(yè)態(tài)形成互動{ 謹慎開發(fā)辦公物業(yè)v 區(qū)域周邊的商務氛圍相當不成熟，如果貿(mào)然開發(fā)大體量的辦公物業(yè)很有可能再次陷入 “大都市街 ” 的困境{ 以配套性質(zhì)商業(yè)為主，輔以一定量的沿街商業(yè)形態(tài)v 由于區(qū)域商業(yè)環(huán)境的不成熟，目前應盡量避免大體量的傳統(tǒng)商業(yè)設施的開發(fā)，而首先以配套性質(zhì)的，小體量的沿街底商形態(tài)設計商業(yè)物業(yè){ 發(fā)展旅游酒店以及可轉(zhuǎn)變功能的高檔公寓v 地處內(nèi)城旅游景點周邊的位置，本項目區(qū)域的旅游類酒店將會是有較高需求量的物業(yè)v 同時作為內(nèi)城居住物業(yè)較為稀缺的區(qū)域，本項目區(qū)域的高檔公寓物業(yè)也將有一定的需求基礎v 而上述兩種物業(yè)均具有一定的伸縮性，可以與辦公功能物業(yè)進行轉(zhuǎn)變，在一定程度上可以減少辦公物業(yè)的風險四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 74四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析（五） 本區(qū)域與大都市街互動發(fā)展關系{ 現(xiàn)狀 —— 目前兩區(qū)域均不具活力，但均具