【正文】 動(dòng)：針對(duì)特定客群的主題活動(dòng)、客戶(hù)關(guān)系的維護(hù)與保養(yǎng) ⑵主流報(bào)紙：活動(dòng)或促銷(xiāo)發(fā)布 網(wǎng)絡(luò)：新浪、焦點(diǎn)網(wǎng) 創(chuàng)新型推廣： 貼片廣告、公益海報(bào)、賽事看板 數(shù)據(jù)庫(kù)直銷(xiāo)： DM直投、俱樂(lè)部直銷(xiāo) PART 3： 思考 /營(yíng)銷(xiāo)策略 形象策略 客群鎖定 推廣策略 銷(xiāo)售策略 第二階段 ——公館產(chǎn)品預(yù)熱階段 08年 1月 2月 推廣目的：更新市場(chǎng)興奮點(diǎn)，確立項(xiàng)目地位 推廣策略：業(yè)內(nèi)炒作 +大眾傳播 —— 更新市場(chǎng)興奮點(diǎn)，建立產(chǎn)品價(jià)值 推廣主題： 大成時(shí)代中心 系列表現(xiàn)跌宕起伏。 PART 3： 思考 /營(yíng)銷(xiāo)策略 形象策略 客群鎖定 推廣策略 銷(xiāo)售策略 PART 3： 思考 /營(yíng)銷(xiāo)策略 推廣策略 推廣媒體選擇及媒體運(yùn)用策略原則 形象策略 客群鎖定 推廣策略 銷(xiāo)售策略 媒體分類(lèi) 媒體渠道 費(fèi)用比例 金額（萬(wàn)元） 長(zhǎng)效媒體 網(wǎng)絡(luò) 20% 360 售樓處戶(hù)外 2% 36 軟宣 4% 72 道具包裝 7% 126 沖擊型媒體 戶(hù)外 10% 180 紙媒 20% 360 廣播 5% 90 展會(huì) 10% 180 地鐵廣告 3% 54 轎廂廣告 業(yè)內(nèi)炒作 10% 180 精準(zhǔn)型媒體 活動(dòng) 6% 108 數(shù)據(jù)庫(kù) 3% 54 創(chuàng)新型媒體 貼片廣告 2% 36 公益廣告 賽事看板 備用金 備用金 —— 180 合計(jì) —— —— 1980 PART 3： 思考 /營(yíng)銷(xiāo)策略 銷(xiāo)售策略 產(chǎn)品策略 形象策略 推廣策略 銷(xiāo)售策略 PART 3： 思考 /營(yíng)銷(xiāo)策略 產(chǎn)品策略 形象策略 推廣策略 銷(xiāo)售策略 銷(xiāo)售策略 前提： 工期相對(duì)延遲，大量回款滯后 產(chǎn)品體量較小，戶(hù)型相對(duì)單一 銷(xiāo)售策略 核心： 通過(guò)銷(xiāo)售價(jià)格控制 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)與速度的均衡 PART 3： 思考 /營(yíng)銷(xiāo)策略 產(chǎn)品策略 形象策略 推廣策略 銷(xiāo)售策略 銷(xiāo)售策略 制定： 服務(wù)公寓先行保持穩(wěn)定 ，行政公館后續(xù)保證利潤(rùn) 服務(wù)公寓 —— “平開(kāi)高走”，引爆市場(chǎng)，建立形象 ? 平穩(wěn)入市，建立形象 ? 階段調(diào)整，降低風(fēng)險(xiǎn) ? 積累人氣，良性循環(huán) 行政公館 —— “高開(kāi)高走”，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，品牌提升 ? 高價(jià)入市，確立地位 ? 主導(dǎo)利潤(rùn)，奠定價(jià)值 ? 品牌建立，打造雙贏 項(xiàng)目名稱(chēng) 當(dāng)前均價(jià) （元 /㎡） 地理位置 精裝標(biāo)準(zhǔn) （元 /㎡） 工程狀態(tài) 萬(wàn)科中糧 ? 經(jīng)濟(jì)型戶(hù)型稀缺性強(qiáng)，同期供應(yīng)量少。 推盤(pán)時(shí)間 0 7 . 1 1 至 0 8 . 0 2 0 8 . 0 3 至 0 8 . 0 5 0 8 . 0 6 至 0 8 . 0 8 0 8 . 0 9 至 0 8 . 1 2 0 9 . 0 1 至 0 9 . 0 6 匯總銷(xiāo)售套數(shù) 210 150 33 393公寓銷(xiāo)售率 53% 92% 100% 100%銷(xiāo)售報(bào)價(jià) 13368 14000 14421 ——成交單價(jià) 12700 13300 13700 13013價(jià)格漲幅 0 600 400 ——銷(xiāo)售金額 219760800 164388000 37253040 421401840回款金額 65928240 49316400 11175912 0 294981288 421401840服務(wù)式公寓推盤(pán)計(jì)劃 總結(jié)：服務(wù)式公寓與私人行政公館共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額 ，截止至 08年 8月，回款金額達(dá)到 【服務(wù)式公寓】 銷(xiāo)售周期： 10個(gè)月 實(shí)現(xiàn)均價(jià)： 13000元 /平米 銷(xiāo)售總額： 【私人行政公館】 銷(xiāo)售周期： 8個(gè)月 實(shí)現(xiàn)均價(jià)： 14500元 /平米 銷(xiāo)售總額： PART 4： 行動(dòng) /營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行 銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì) 推盤(pán)執(zhí)行 銷(xiāo)控制定 價(jià)格制定 銷(xiāo)售節(jié)奏 推盤(pán)執(zhí)行 —— A方案 PART 4： 行動(dòng) /營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行 銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì) 推盤(pán)執(zhí)行 銷(xiāo)控制定 價(jià)格制定 銷(xiāo)售節(jié)奏 推盤(pán)執(zhí)行 —— B方案 高速銷(xiāo)售策略 ， 確保 08奧運(yùn)之前完成 100％ 的銷(xiāo)售率 ， 前期回款較高 ， 銷(xiāo)售利潤(rùn)損失較大 。 相對(duì)均衡原則：樓層相對(duì)均衡、產(chǎn)品層次均衡。 企劃中心： 提供企劃執(zhí)行的策略建議。 定期提供區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目企劃推廣分析。 針對(duì)本案：實(shí)行總監(jiān)監(jiān)控，經(jīng)理負(fù)責(zé)制，負(fù)責(zé)本案的全程營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)作。 00:49:5200:49:5200:493/22/2023 12:49:52 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 2023年 3月 22日星期三 上午 12時(shí) 49分 52秒 00:49: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 上午 12時(shí) 49分 52秒 上午 12時(shí) 49分 00:49: ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 00:49:5200:49:5200:49Wednesday, March 22, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 上午 12時(shí) 49分 :49March 22, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 00:49:5200:49:5200:493/22/2023 12:49:52 AM ? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :49:5200:49:52March 22, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 12時(shí) 49分 52秒 上午 12時(shí) 49分 00:49: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專(zhuān)家告訴 。 2023年 3月 上午 12時(shí) 49分 :49March 22, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 00:49:5200:49:5200:49Wednesday, March 22, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 上午 12時(shí) 49分 52秒 上午 12時(shí) 49分 00:49: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 22日星期三 上午 12時(shí) 49分 52秒 00:49: ? 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 00:49:5200:49:5200:493/22/2023 12:49:52 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 3月 上午 12時(shí) 49分 :49March 22, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 00:49:5200:49:5200:49Wednesday, March 22, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì) 推盤(pán)執(zhí)行 銷(xiāo)控制定 價(jià)格制定 銷(xiāo)售節(jié)奏 THANKS ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 銷(xiāo)售中心： 從人力資源、業(yè)務(wù)推進(jìn)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、內(nèi)業(yè)規(guī)范等多方位給予本案銷(xiāo)售支持。 提供促銷(xiāo)活動(dòng)的組織建議。 隨時(shí)調(diào)控原則：營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中隨時(shí)尋找均衡銷(xiāo)售與實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)相對(duì)最大化 。 服務(wù)式公寓推盤(pán)計(jì)劃 推盤(pán)時(shí)間 0 7 . 1 1 至 0 8 . 0 2 0 8 . 0 3 至 0 8 . 0 5 0 8 . 0 6 至 0 8 . 0 8 0 8 . 0 9 至 0 8 . 1 2 0 9 . 0 1 至 0 9 . 0 6 匯總銷(xiāo)售套數(shù) 120 80 80 70 43 393公寓銷(xiāo)售率 31% 51% 71% 89% 100% 100%銷(xiāo)售報(bào)價(jià) 13684 14211 14737 15053 15368 ——成交單價(jià) 13000 13500 14000 14300 14600 13712價(jià)格漲幅 0 500 500 300 300 ——銷(xiāo)售金額 128547176 88994198 92290280 82484438 51731998 444048090回款金額 38564153 26698260 27687084 0 351098593 444048090 總結(jié)：服務(wù)式公寓與私人行政公館共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額 ，截止至 08年 8月，回款金額達(dá)到 服務(wù)式公寓 銷(xiāo)售周期： 20個(gè)月 實(shí)現(xiàn)均價(jià)： 13700元 /平米 銷(xiāo)售總額： 私人行政公館 銷(xiāo)售周期： 16個(gè)月 實(shí)現(xiàn)均價(jià)： 15000元 /平米 銷(xiāo)售總額： 推盤(pán)執(zhí)行 —— C方案 PART 4： 行動(dòng) /營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行 銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì) 推盤(pán)執(zhí)行 銷(xiāo)控制定 價(jià)格制定 銷(xiāo)售節(jié)奏 基于本案的整體營(yíng)銷(xiāo)策略，我們需要選擇最適合的路徑 方案 A Vs Vs 方案 B 方案 C PART 4： 行動(dòng) /營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行 銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì) 推盤(pán)執(zhí)行 銷(xiāo)控制定 價(jià)格制定 銷(xiāo)售節(jié)奏 方案 A 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) ?銷(xiāo)售速度平穩(wěn)，充分考慮 08奧運(yùn)市場(chǎng)影響及風(fēng)險(xiǎn) ?價(jià)格穩(wěn)健，預(yù)留較大市場(chǎng)操作空間 ? 相