【文章內(nèi)容簡介】 在商業(yè)培育期的過程中，兩大商圈的開發(fā)商都采取了開發(fā)住宅產(chǎn)品以提高抗風(fēng)險性的做法。 52區(qū)級商業(yè)中心分析總結(jié) 對于本項目而言，由于同樣地處南城，會與崇文新世界、莊勝崇光商圈形成較強(qiáng)的競爭關(guān)系，如果我們同樣引入大體量的零售百貨業(yè)態(tài)的話，就會存在以下問題：{ 風(fēng)險大 崇文新世界、莊勝崇光商圈的范例已經(jīng)告訴我們大型零售百貨的商業(yè)培育期較長，在本區(qū)域內(nèi)的開發(fā)也有面臨較長商業(yè)培育期的可能性。{ 將會受到來自崇文新世界、莊勝崇光商圈的激烈競爭 崇文新世界、莊勝崇光商圈已經(jīng)成為南城兩大知名的大型零售百貨中心，商業(yè)氛圍成熟，本區(qū)域引入同樣的業(yè)態(tài)，勢必會受到來自這兩個商圈的巨大壓力，同時在成熟度與商業(yè)氛圍上均不占優(yōu)勢。 因此，對于本項目而言，要與崇文新世界、莊勝崇光商圈形成比較優(yōu)勢，采用以下做法對我們比較有利：{ 如果只是簡單引入大型百貨商業(yè)，無疑將具有較高的商業(yè)風(fēng)險。因此，對于本項目，零售百貨雖然需要引入以支撐項目的商業(yè)，但是應(yīng)該具有一定的主題性，使其成為我們整個SHOPPING PARK 有機(jī)組成部分。v 應(yīng)充分利用 PASSAG手法對其內(nèi)部空間進(jìn)行設(shè)計，使其更具有開放性v 對購物環(huán)境進(jìn)行主題化設(shè)計，使整個購物與休閑更緊密地結(jié)合。53四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析兩廣路沿線市場分析54發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展現(xiàn)狀業(yè)態(tài)分布狀況業(yè)態(tài)特征比較發(fā)展?fàn)顟B(tài)分析發(fā)展?fàn)顟B(tài)分析區(qū)域發(fā)展水平及趨勢判斷區(qū)域發(fā)展水平及趨勢判斷按業(yè)態(tài)分析按路段分析周邊商業(yè)環(huán)境評價周邊商業(yè)環(huán)境評價大都市街商業(yè)分析四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 55（一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀1. 路段劃分{ 由于兩廣路橫跨宣武、崇文兩區(qū)，延伸范圍較長，其沿線業(yè)態(tài)表現(xiàn)特征也將不僅相同。因此，在進(jìn)行本部分研究工作時，我們將按照下圖所示，將兩廣路劃分為 廣渠門內(nèi)路段 （廣渠門至崇文門大街部分）、 大都市街路段 和 廣安門內(nèi)路段 （前門大街至廣安門部分）三個部分進(jìn)行對比分析。綜合體圖示： 住宅底商 零售商業(yè) 餐飲 賓館酒店 寫字樓 廣安門內(nèi) 大都市街 廣渠門內(nèi)四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 56（一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀2. 業(yè)態(tài)分布狀況{ 商業(yè) —— 分布較為廣泛v 廣渠門內(nèi)路段沿線以住宅底商為主v 大都市街沿線包括純商業(yè)、寫字樓底商以及批發(fā)市場等v 廣安門內(nèi)路段沿線主要以菜百商圈、特色大眾餐飲為主{ 寫字樓 —— 大都市街沿線較為集中{ 賓館酒店 —— 區(qū)域內(nèi)較少，目前僅有大都市街上有兩家商務(wù)型酒店綜合體圖示： 住宅底商 零售商業(yè) 餐飲 賓館酒店 寫字樓 廣安門內(nèi) 大都市街 廣渠門內(nèi)四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 57（一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀3. 業(yè)態(tài)特征比較分析{ 租售價格水平業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 路段路段 租金租金（元（元 /平米平米 天）天）全市平均租金全市平均租金（元（元 /平米平米 天）天）售價售價（元（元 /平米）平米）全市平均售價全市平均售價（元（元 /平米）平米）租金相對租金相對水平水平售價相對售價相對水平水平商業(yè) 廣渠門內(nèi)大街 4 1600035000 15000 中等 中等大都市街 5 —— 中等 ——廣安門內(nèi)大街 312 —— 中等 ——寫字樓 廣渠門內(nèi)大街 11000 16000 較低 較低大都市街 —— —— —— ——廣安門內(nèi)大街 800014000 較低 較低賓館酒店 大都市街 240600元 /標(biāo)間 晚 —— —— ——數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)以及華高萊斯數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)更新時間： 2023年一季度四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 58（一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀3. 業(yè)態(tài)特征比較分析{ 出租出售率業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 路段路段 出租出售率出租出售率商業(yè) 廣渠門內(nèi)大街 租售狀況良好，大于 80%大都市街 除批發(fā)市場以外，大多數(shù)商業(yè)店鋪空置廣安門內(nèi)大街 目前基本無閑置寫字樓 廣渠門內(nèi)大街 不到 50%大都市街 80%樓已整棟出售，但目前空置率比較高，有部分明顯屬于進(jìn)駐后又退出廣安門內(nèi)大街 50%左右賓館酒店 大都市街 客房出租率可保持在 80%左右數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 59（一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀3. 業(yè)態(tài)特征比較分析{ 入駐客戶特征業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 路段路段 入駐客戶特征入駐客戶特征商業(yè) 廣渠門內(nèi)大街 汽車銷售、休閑娛樂、美容美發(fā)、餐飲、房屋中介、動物醫(yī)院、琴 行、藥店、干洗店等 中小型生活配套型商業(yè)大都市街 KTV 、珠寶、家居、保險公司，汽車銷售、電器等多種行業(yè)， 不完全是生活配套型商業(yè)廣安門內(nèi)大街 菜市口百百貨商場、老字號以及新興特色餐飲、電器、音像、美發(fā)等 中型生活配套服務(wù)型商業(yè)；寫字樓 廣渠門內(nèi)大街 國有電力企業(yè)以及部分小型地產(chǎn)、 IT公司大都市街 大型國有銀行、國有傳媒企業(yè)、區(qū)級政府行政單位等廣安門內(nèi)大街 大型國有企業(yè)以及保險、貿(mào)易、機(jī)電、房地產(chǎn)、醫(yī)藥、保險等領(lǐng)域小型公司賓館酒店 大都市街 都市白領(lǐng)、國外游客等四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 60（一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀3. 業(yè)態(tài)特征比較分析{ 因素比較分析業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 路段路段 價格水平價格水平 出租出售率出租出售率 入駐客戶特征入駐客戶特征商業(yè) 廣渠門內(nèi)大街 較低 大于 80% 中小型生活配套商業(yè)大都市街 中等 多數(shù)空置 有一些非生活配套的特色型商業(yè)廣安門內(nèi)大街 中等 基本無閑置 大中型生活配套商業(yè)寫字樓 廣渠門內(nèi)大街 較低 小于 50% 大型國有企業(yè)帶動部分小型企業(yè)大都市街 —— 空置率較高 大型國有企業(yè)以及行政部門廣安門內(nèi)大街 較低 50%左右 大型國有企業(yè)帶動部分小型企業(yè)賓館酒店 大都市街 —— 80%左右 都市白領(lǐng)、國外游客等四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 61（一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀4. 業(yè)態(tài)特征比較分析結(jié)論{ 商業(yè)物業(yè)發(fā)展相對成熟，寫字樓市場蕭條，賓館酒店物業(yè)稀缺v 區(qū)域內(nèi)各個路段的商業(yè)物業(yè)在租金（售價）水平并不低的情況下，仍保持相對較高的入駐率； 區(qū)域內(nèi)較為成功的商業(yè)多以居住區(qū)域的配套型商業(yè)為主 ；v 與商業(yè)物業(yè)相比，區(qū)域的寫字樓在租金較低的情況下仍大量空置；客戶多為由于行政干與而入駐的國有大型企業(yè)，但這些國有大型企業(yè)的入駐也僅僅帶動了部分來自各個領(lǐng)域的中小型企業(yè)， 區(qū)域很難直接吸引有實力的大型企業(yè)入駐。v 區(qū)域內(nèi)中、高檔酒店物業(yè)稀缺 ，目前僅有兩家經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店進(jìn)駐大都市街，開業(yè)以來經(jīng)營狀況一直良好。四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 62（一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀4. 業(yè)態(tài)特征比較分析結(jié)論{ 廣安門內(nèi)路段商業(yè)氛圍最為成熟，廣渠門內(nèi)路段商業(yè)氛圍正在興起，大都市街路段最為蕭條v 廣安門內(nèi)路段整體商業(yè)氛圍已經(jīng)較為成熟，休閑購物以及特色餐飲均已具備了一定的規(guī)模，已成為大中型的生活配套商業(yè)。v 廣渠門內(nèi)路段的商業(yè)氛圍已被逐漸培育起來，但尚無較大規(guī)模的商場，還屬中小型生活配套商業(yè)。v 相比之下大都市街的商業(yè)最為蕭條，還有部分商家進(jìn)駐后又退出。大都市街出現(xiàn)了一些以上兩個路段沒有出現(xiàn)的，非生活配套的特色商業(yè)物業(yè)，例如 KTV、高檔家具、以及高檔珠寶等等。但除 KTV外，其他經(jīng)營都較為慘淡，目前高檔珠寶店也已撤出。四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 63（二）發(fā)展?fàn)顟B(tài)分析1. 業(yè)態(tài)比較分析{ 兩廣路沿線業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀v 商業(yè)物業(yè)發(fā)展相對成熟v 寫字樓市場蕭條v 賓館酒店物業(yè)稀缺{ 發(fā)展?fàn)顟B(tài)分析v 舊城改造導(dǎo)入新的中端居住群體促使區(qū)域配套性商業(yè)的繁榮。 崇文區(qū)與宣武區(qū)都屬老城區(qū)，由于舊城改造得以人口置換，大大增強(qiáng)了居民的消費(fèi)能力，從而帶動了區(qū)域內(nèi)生活配套性的商業(yè)的繁榮發(fā)展。但與此相比，其他休閑娛樂以及特色商業(yè)等不僅僅與周邊居住氛圍相關(guān)的商業(yè)物業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r尚不樂觀。v 區(qū)域內(nèi)尚未形成商務(wù)氛圍制約了區(qū)域商務(wù)物業(yè)的發(fā)展。 形成成熟的商務(wù)區(qū)氛圍需要區(qū)域內(nèi)或具備較為強(qiáng)勢的政府資源，或具備成熟的交通條件、商業(yè)配套以及良好的區(qū)域印象。而目前來說，本區(qū)域哪一條件都不具備，而未來商務(wù)氛圍的形成將主要依賴于第二個條件的成熟。雖然已有部分大型企業(yè)入駐，區(qū)域內(nèi)商務(wù)氛圍仍未形成，尚需要較長時間來孕育。四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 64（二）發(fā)展?fàn)顟B(tài)分析1. 業(yè)態(tài)比較分析{ 兩廣路沿線業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀v 商業(yè)物業(yè)發(fā)展相對成熟v 寫字樓市場蕭條v 賓館酒店物業(yè)稀缺{ 發(fā)展?fàn)顟B(tài)分析v 人口素質(zhì)以及區(qū)域印象制約了區(qū)域內(nèi)酒店物業(yè)的發(fā)展252。 落后的形象制約中高端酒店的發(fā)展。 南城很長時間以來相對落后的區(qū)域印象以及大量低消費(fèi)能力的外地流動人口導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)一直以來沒有出現(xiàn)較為高檔的賓館酒店252。 區(qū)域適宜中高端酒店的選址。 區(qū)域內(nèi)無論是交通條件、與市中心的距離，還是區(qū)域自身的商旅傳統(tǒng)，都非常適合中高檔商務(wù)酒店入駐252。 目前已有的中端酒店入住率狀況良好。 客源多為城市中產(chǎn)階級以及國外游客等消費(fèi)能力較高的人群，他們的停留也將在一定程度上促進(jìn)區(qū)域商業(yè)的繁榮252。 可以看出，并不是沒有相應(yīng)的人群可以支撐區(qū)域內(nèi)的中高檔酒店，而是 區(qū)域內(nèi)缺乏相應(yīng)的賓館酒店來吸引相應(yīng)的人群。四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 65（二）發(fā)展?fàn)顟B(tài)分析2. 路段比較分析{ 兩廣路沿線路段現(xiàn)狀比較v 廣安門內(nèi)路段商業(yè)氛圍最為成熟v 廣渠門內(nèi)路段商業(yè)氛圍正在興起v 大都市街路段最為蕭條{ 發(fā)展?fàn)顟B(tài)分析v 周邊居住物業(yè)的檔次以及發(fā)展成熟度將對區(qū)域商業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重要影響。252。 廣安門內(nèi)路段周邊是經(jīng)過拆遷置換的較為成熟的中端居住社區(qū)，因此區(qū)內(nèi)中檔百貨、中檔特色餐飲等依托于周邊居住人群的商業(yè)業(yè)態(tài)也已具備一定的規(guī)模，發(fā)展得較為成熟；252。 廣渠門內(nèi)路段是正在興起的中高檔居住社區(qū)，近鄰新世界商圈，目前區(qū)內(nèi)已具有一定人氣，區(qū)域內(nèi)的小型配套商業(yè)也在逐漸興起；252。 大都市街路段沿線目前沒有較為成熟的中高端居住區(qū)域，仍以危改區(qū)居多，居民消費(fèi)能力低，區(qū)域印象差，因此大都市街在一段時間內(nèi)還不能像另外兩條路段一樣形成與居住人群密切相關(guān)的配套型商業(yè)。四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 66（三）周邊商業(yè)環(huán)境評價1. 大都市街概況{ 規(guī)模v 全程 v 由 15棟建筑組成v 總建筑面積 30萬平米{ 功能及定位v 集購物、觀光、休閑、娛樂、辦公等功能于一體的經(jīng)濟(jì)一條街 大都市街項目地塊四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 67（三）周邊商業(yè)環(huán)境評價{ 空間位置緊鄰v 本項目區(qū)域的 H地塊緊鄰大都市街西端{(lán) 將受到大都市街氛圍的強(qiáng)烈影響{ 大都市街較大的體量以及較長的延伸范圍勢必會對整個區(qū)域以及周邊產(chǎn)生輻射式的影響{ 本項目區(qū)域的 H區(qū)緊鄰大都市街，在一定程度上已經(jīng)成為反大都市街的一部分大都市街項目地塊四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 68（三）周邊商業(yè)環(huán)境評價{ 表格說明v 陰影部分為非商業(yè)物業(yè)v 紅色字體標(biāo)注的租售價格 是以建筑面積計算的，其他租售價格以套內(nèi)面積計算v 數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)以及華高萊斯數(shù)據(jù)庫樓號 業(yè)態(tài) 入駐商業(yè) 經(jīng)營狀況 銷售均價（元 /平米） 租賃均價（元 /天 平米）租售情況北一 寫字樓 　 　 已售北二 寫字樓 　 　 已售北三 商業(yè) 金興通人家 空置 —— —— 已售北四 商業(yè) 京港國際珠寶城 已撤出 12800 已售北五 寫字樓、商業(yè) 香港廣場 已撤出 12800 已售北六 寫字樓 　 　 已售北七 酒店 埃克盛酒店 工程暫停 13000 已售四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 69（三）周邊商業(yè)環(huán)境評價樓號 業(yè)態(tài) 入駐商業(yè) 經(jīng)營狀況 銷售均價（元 /平米） 租賃均價（元 /天 平米）租售情況南一 商業(yè) 大中電器 不好 25000 7　 （分割租售）南二 寫字樓、商業(yè) 體育精品大世界 基本空置 14000　 4　 （分割租售）南三 商業(yè) 一層底商 相對較好 13000 3 已售南四 辦公 　 　南五 商業(yè) 天王星量販 KTV達(dá)芬奇家居沿街底商僅 KTV經(jīng)營狀況較好 —— —— 已售南六 酒店 中欣戴斯酒店 新開業(yè) 15800 已售南七 寫字樓 　 　 　南八 寫字樓、商業(yè) 美博城 北京著名美容美發(fā)業(yè)聚集地 —— —— 　 已售四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 70（三）周邊商業(yè)環(huán)境評價{ 初期被商家看好，但后期紛紛撤出v 初期有多家商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐大都市街，但后來多為撤出或關(guān)閉{ 小體量底商、娛樂業(yè)以及批發(fā)市場經(jīng)營狀況較好v 天王星 KTV市區(qū)內(nèi)人氣較旺的場所v 珍貝大廈底商是區(qū)域內(nèi)少數(shù)經(jīng)營狀況較好的商業(yè)v 美容美發(fā)用品市場美博城是北京著名美容美發(fā)業(yè)聚集地{ 區(qū)域原有中低端商業(yè)氛圍尚未完全扭轉(zhuǎn){ 沒有能夠支撐區(qū)域形成全新商圈的人群和商務(wù)條件{ 沒有形成能夠突破商圈限制的特色化商業(yè)四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 71（三）周邊商業(yè)環(huán)境評價{ 本區(qū)域 H地塊在很大程度上受到大都市街商業(yè)氛圍的影響{ 面向大范圍客戶群體的大體量商業(yè)經(jīng)營模式目前不適宜 H地塊運(yùn)作{ 不能依靠大都市街的區(qū)域帶動，而應(yīng)更多依靠本區(qū)域北部地塊的帶動作用{ 主要應(yīng)更加關(guān)注區(qū)域內(nèi)部住宅以及商務(wù)配套的商業(yè)四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 72（四）周邊市場分析結(jié)