【正文】 國際科技合作基地、基因產(chǎn)學(xué)研資聯(lián)盟，成為世界第一大基因組測序與分析中心；興隆源、力科氣動力等新能源企業(yè)嶄露頭角；區(qū)域企業(yè)增長穩(wěn)定，增長行業(yè)類型具有明顯的區(qū)域特征，對于注冊資金要求高n 企業(yè)增長速度n 20232023年片區(qū)內(nèi)企業(yè)穩(wěn)中有升，平均每年 10%的增長率，區(qū)域內(nèi)企業(yè)數(shù)量不斷增加至使商用市場需求有隨之增長；n 企業(yè)增長類型n 近 5年產(chǎn)業(yè)增長比例分析，物流行業(yè)及其衍生行業(yè)增長比例最大占68%，其次為黃金珠寶行業(yè)占 11%；n 企業(yè)分布區(qū)域n 區(qū)域內(nèi)企業(yè)看似分布零散，又整體集中，其中物流行業(yè)以港口為中心；黃金珠寶行業(yè)則以保稅區(qū)為中心，通過客戶訪談對片區(qū)行業(yè)進行深挖細(xì)摸，進一步細(xì)分行業(yè)，找出突破口深度訪談 1：物流產(chǎn)業(yè)鏈上游行業(yè)實力、形象要求高客戶名稱：陳先生訪談地點：東港印象售樓處客戶背景：主要從事運輸行業(yè)，私企老板，從業(yè)經(jīng)驗近 10年客戶進行行業(yè)分析：行業(yè)劃分：物流行業(yè)最上游的行業(yè)為船務(wù)運輸行業(yè)，是整個物流行業(yè)鏈的終極；行業(yè)要求：對于公司的實力、形象要求都很高，由于之前鹽田未出現(xiàn)較高檔次的寫字樓；企業(yè)分布：因此這部分行業(yè)目前主要分布在羅湖和福田，而運輸行業(yè)主要看重的是與港口和倉庫之間的便利性，因此辦公區(qū)域主要圍繞鹽田港和倉庫分布；深度訪談 2：行業(yè)工作形態(tài)決定其物業(yè)需求客戶名稱：呂先生訪談地點：天安數(shù)碼城辦公室客戶背景：主要從事貨運代理行業(yè)，私企老板，從業(yè)經(jīng)驗近 7年，客戶描述對于行業(yè)分析：行業(yè)劃分：貨運代理行業(yè)為船務(wù)行業(yè)的下游行業(yè)，對于辦公場所的面積和檔次要求較高；業(yè)務(wù)范疇：實力強的貨運代理行業(yè)，有自己專業(yè)電話團隊（類似于 ）進行船務(wù)與運輸兩個行業(yè)之間的業(yè)務(wù)聯(lián)系；企業(yè)分布：貨運代理行業(yè)目前集中分布在羅湖的地王商圈、金光華商圈以及福田的天安數(shù)碼城一帶；深度訪談 3：雙聚集地、功能差異化客戶名稱：覃先生訪談地點：水貝辦公室客戶背景：主要從事黃金設(shè)計行業(yè)，從業(yè)經(jīng)驗近 5年，職業(yè)為某黃金珠寶設(shè)計公司的策劃客戶描述對于行業(yè)分析：行業(yè)分布：目前深圳的黃金珠寶行業(yè)主要分布在水貝和鹽田；功能區(qū)分：鹽田的是早期黃金珠寶行業(yè)的發(fā)源地，但隨著鹽田區(qū)脫離羅湖區(qū)獨立，大量的本地小品牌被分流至水貝，使水貝成為最大的內(nèi)地品牌黃金珠寶集散地，而鹽田只留下的周大福等品牌開發(fā)商，以及其下游產(chǎn)業(yè)鏈，主要以黃金加工業(yè)為主；深度訪談 4：利潤下降，面臨重新洗牌，協(xié)同合作客戶名稱：劉小姐訪談地點：周大福辦公室客戶背景：從事黃金珠寶行業(yè)近 5年，目前為周大福管理層客戶描述對于行業(yè)分析：行業(yè)現(xiàn)狀：近年國際黃金金價不斷上漲，但是黃金加工業(yè)的價格持續(xù)穩(wěn)定，導(dǎo)致黃金珠寶加工行業(yè)的利潤逐年下降，許多小加工廠紛紛倒閉，市場面臨著重新洗牌和重組的一個過程，加工行業(yè)要進一步加大成本控制、多元素發(fā)展以適應(yīng)產(chǎn)業(yè)升級，以周大福及其下游加工產(chǎn)業(yè)鏈為例，周大福除了擁有自己的設(shè)計、加工生產(chǎn)鏈以外，也與小珠寶設(shè)計公司合作，采用小公司的設(shè)計，進行加工和生產(chǎn)，因此下游加工產(chǎn)業(yè)也會組建自己的設(shè)計團隊，協(xié)同合作；從產(chǎn)業(yè)鏈分析，支柱產(chǎn)業(yè)的上下游行業(yè)根據(jù)自身行業(yè)性質(zhì)的需要集中辦公倉儲行業(yè)運輸公司船務(wù)行業(yè)貨運代理l企業(yè)實力：主策資金 500萬l企業(yè)形態(tài)：主要從事貨物的堆放、管理；l企業(yè)分布：主要聚集在鹽田港片區(qū)，有自己的工業(yè)用地，為自建l 辦公樓，為方便工作選址一般就近倉庫；l企業(yè)實力：注冊資 50萬以上，公司主要職員為貨柜司機，對辦公場所要求低；l企業(yè)形態(tài)：負(fù)責(zé)港口和倉儲的貨物運輸；l企業(yè)分布：因工作性質(zhì)決定其分布主要圍繞港口和倉儲基地分布，聚集在鹽田 l 港商品房內(nèi)辦公（鹽田區(qū)所有商品房均可申請注冊辦公）；l企業(yè)實力：對于辦公場所、公司形象要求較高，注冊資金 500萬以上；l企業(yè)形態(tài)：屬于港口物流行業(yè)的衍生產(chǎn)業(yè)，主要工作是船務(wù)與運輸物行業(yè)的業(yè)務(wù)聯(lián)系；l企業(yè)分布：目前大型的貨運代理辦公主要聚集在羅湖和福田的寫字樓物業(yè)，如北京康捷貨運代理設(shè)置在地王大廈；l企業(yè)實力：擁有自己的船只，主策資金在 1000萬以上；l企業(yè)形態(tài)：負(fù)責(zé)將貨物出口，運至其它港口；l企業(yè)分布：辦公主要分布在羅湖、福田中高檔寫字樓，例如馬士基、達飛均在地王，海盈在嘉里中心，而倉儲、運輸在鹽田；港口物流行業(yè)黃 金 設(shè)計煉 金零售分 銷 行 業(yè)黃 金加工 業(yè)黃金珠寶行業(yè)采金l企業(yè)實力：擁有自己的礦場或者冶煉廠；l企業(yè)形態(tài)：挖礦和冶煉黃金；l企業(yè)分布：分布在國家 “ 金 ” 礦產(chǎn)比較豐富的趨于，在深圳暫時沒有此類工業(yè)；l企業(yè)實力：純粹的黃金珠寶設(shè)計公司注冊資金要求不高，但對于大型黃金珠寶設(shè)計公l 司，對于設(shè)計的經(jīng)典款型、獲得的各類獎項需要專門的展示空間，因此對l 于公司的形象要求較高，要求有一定的展示性l企業(yè)形態(tài)：以黃金珠寶設(shè)計為主，大型黃金珠寶設(shè)計公司有自己的生產(chǎn)、加工廠；l企業(yè)分布：水貝；l企業(yè)實力：黃金珠寶加工行業(yè)注冊資金 500萬上，但通常主要是工廠主的l 不動產(chǎn)核算，如廠房、機器l企業(yè)形態(tài)：以黃金珠寶加工為主，黃金珠寶加工廠珠寶設(shè)計團隊但設(shè)計能l 力弱；l企業(yè)分布：鹽田；l企業(yè)實力：對于主策資金要求較小， 100萬以上即可，店面主要為租賃形式l企業(yè)形態(tài)：以開分店或加盟的形式進行黃金珠寶的銷售，主要面對終端客戶；l企業(yè)分布：各大商圈；從產(chǎn)業(yè)鏈分析，支柱產(chǎn)業(yè)的上下游行業(yè)根據(jù)自身行業(yè)性質(zhì)的需要集中辦公羅湖、福田商用物業(yè)的逐步飽和，將產(chǎn)生大量的外溢需求，為項目帶來更多銷售契機聚集經(jīng)濟利益交通節(jié)約利益 N1N2N3A 聚集經(jīng)濟的變動情況 N 聚集凈利益的變動情況飽和度藍(lán)色框為最具吸引力區(qū)間，此時商務(wù)物業(yè)價值最高?？蛻纛愋?消化面積 價格承受 能力 數(shù)量比例 營銷特征 客戶特點旗幟型形象客戶整層 /半層（消化大面積） 高 小被動、刁鉆、集團決策處于行業(yè)上游，如船務(wù)、代理行業(yè)，具有一定的號召力和影響力；企業(yè)形象與項目定位、形象相符合；根據(jù)行業(yè)特征，對于交通的便捷性要求較高；主要營銷區(qū)域：鹽田、羅湖，行業(yè)為船務(wù)、代理行業(yè)；現(xiàn)金流形象客戶主流面積（消化中小面積）中 中 被動、刁鉆、具有明顯的行業(yè)特征，因產(chǎn)業(yè)升級后帶來的企業(yè)擴張型產(chǎn)業(yè)為主；企業(yè)需要形象展示；主要營銷區(qū)域：鹽田、水貝，主要行業(yè)為：黃金設(shè)計行業(yè)；投資客戶 小面積 低 大 主動、注重實際利益、追求最大價值。項目作為鹽田寫字樓更新?lián)Q代的產(chǎn)品，承載著商務(wù)標(biāo)志性形象。業(yè)態(tài)：主要經(jīng)營海鮮餐飲，多以客家風(fēng) 味和潮州風(fēng)味為主，以現(xiàn)捉現(xiàn)賣的海產(chǎn)品為特色 。海鮮食街鹽田商業(yè)市場分析 — 沙頭角商圈沙頭角商圈：范圍：主要位于由深沙路、沙鹽路、海濤路圍合而成的 “ 金三角 ” 區(qū)域，是沙頭角的商業(yè)中心區(qū)。沙頭角商業(yè)區(qū)沙頭角商業(yè)特征 —— 區(qū)域典型商業(yè)盛世名門碧海藍(lán)天名苑葉屋東街藍(lán)田壹站華苑山海華庭瀚海翠庭上東灣果菜商住樓沙頭角商業(yè)特征沙頭角片區(qū)商業(yè)市場較為獨立，客戶主要以本區(qū)域居民為主，有少量港客及外地客戶。沙頭角商鋪簡析消費群：主要社區(qū)內(nèi)及片區(qū)外定向消費人群業(yè)態(tài)：以服裝、餐飲、金融為目的性社區(qū)配套消費為主特色：無明確定位經(jīng)營狀況：整體經(jīng)營狀況一般，服裝、餐飲經(jīng)營較好經(jīng)營借鑒：區(qū)域的品牌商家較少，但有主力商家的項目均能帶動項目零散鋪位的商業(yè)價值提升商業(yè)模式：商業(yè)為發(fā)展商持有，對商業(yè)的品質(zhì)把控一般，因為商鋪的品質(zhì)是和社區(qū)消費者要持有同一高度區(qū)域商業(yè)小結(jié)沙頭角目前文化、休閑娛樂氛圍相對匱乏，具有較明顯的市場空白。片區(qū)高端社區(qū)均價在 1800020230元 /㎡之間，同比其他關(guān)外住宅，整體消費力處于較高水平；調(diào)查中顯示許多商家看好片區(qū)發(fā)展具有向中高端發(fā)展的潛質(zhì)。 10一期住宅及商鋪展示區(qū)開放2023。 5 2023。推售策略原則推售方式：多批次分樓層推售產(chǎn)品，每批推售單位實現(xiàn)中、高、低樓層均有產(chǎn)品出售。推售方式：分層推售推售批次建議：第一批： 1 1 21層第二批： 1 1 22層第三批： 1 1 1 23層第四批： 1 1 24層針對產(chǎn)品特征，與客戶前置策略相結(jié)合，利用中原不同渠道拓展對應(yīng)客戶群，以實現(xiàn)產(chǎn)品和客戶的對位，促進成交。n 項目北面緊鄰政府低樓層辦公樓，以山景為主，視線相對開闊。產(chǎn)品線、景觀資源分析250㎡ 180㎡130㎡ 82㎡63㎡ 75㎡105㎡75㎡45㎡97㎡① ②③④ ⑤⑥⑦⑧⑨⑩南北西 東產(chǎn)品線分散，景觀資源均好，商務(wù)價值較高戶型需搭配組合銷售推售方式：組合推售250㎡ 180㎡130㎡ 82㎡63㎡ 75㎡105㎡75㎡45㎡97㎡① ②③④ ⑤⑥⑦⑧⑨⑩組合方式：以 ③ 、 ⑨ 、 ⑧ 作為關(guān)鍵戶型組合一： ①+②+⑨+⑩ ： 572㎡組合二： ⑤+⑥+⑦+⑧ ： 318㎡組合三： ④+⑤+⑥+⑦+⑧ ： 400㎡組合四： ①+②+③+⑨+⑩ ： 702㎡組合五： ⑨+⑩ ： 142㎡組合六： ①+② ： 430㎡組合七： ③+④ ： 212㎡組合八： ⑤+⑥ ： 138㎡通過平層自由組合，豐富產(chǎn)品線，增加客戶可選擇性。為滿足不同客戶的需求，可以增加返租模式供客戶選擇，給投資客后期經(jīng)營塑造信心。商業(yè)招商策略 通過品牌商家的牽引作用，盡早與品牌商家談判，以招商發(fā)布會等公開形式吸納零散商家，同時提升項目租金及銷售價格；，分期簽約 在早期商務(wù)談判過程中，考慮到整體商業(yè)的形象及組團的協(xié)同性，盡可能的保證項目組團功能的清晰、明朗，保證項目特色，同時利于后期宣傳推廣商業(yè)招商建議p誰是第一批的租戶很重要，通過給第一批的商家一個相對優(yōu)惠的條件，吸引進駐，從而提升項目整體的檔次和經(jīng)營水平；p商家的品質(zhì)優(yōu)于租金的高低；商業(yè)地產(chǎn)的租金事實上由市場來決定的；p注重商戶的合理組合，重點考慮商戶的經(jīng)營能力，實現(xiàn)持續(xù)化經(jīng)營。商業(yè)各組團租售建議鋪位形態(tài)：獨棟商業(yè)銷售模式：全部自持，后期培育成熟后可考慮帶租約銷售4組團是本項目濱海景觀資源最豐富，也是商業(yè)特色最突出的功能組團，可作為項目的樣板街進行形象宣傳，在后期經(jīng)營成熟后，可考慮繼續(xù)自持經(jīng)營或銷售商業(yè)各組團租售建議鋪位形態(tài)：主力店 +負(fù)一層鋪位銷售模式：帶租約銷售，主力店自持結(jié)合主力店業(yè)態(tài)及本區(qū)域承載的功能，主力店不易銷售，但可依托景觀資源及主力店，在主力店入口處劃出少量鋪位，與主力店同期招商，后進行帶租約銷售商業(yè)各組團租售建議地塊編號 招商部分 銷售部分 其他1 2F部分鋪位合并，針對大型品牌商家 1F、 1F部分業(yè)態(tài)一拖二 直接銷售2 主力店位置招商 2F可考慮拆分出售 二層銷售難度較大，可返租銷售3 全部 —— 自持4 統(tǒng)一招商 —— 自持為主，后期帶租約銷售5 主力店 劃出少量商鋪 主力店帶動，帶租約銷售根據(jù)各組團的位置及功能，結(jié)合后期運營相互關(guān)系，采用不同的銷售模式及與招商的關(guān)系商業(yè)銷售策略，強造勢： 通過品牌效應(yīng)帶動整體商業(yè)價值提升，給投資及經(jīng)營客戶、商家傳遞信心；： 項目不同功能組團根據(jù)商業(yè)面積、貨量、客戶特征及付款能力及時調(diào)整付款方式、銷售模式及渠道；，饑餓營銷，制造旺銷： 根據(jù)客戶積累量，將產(chǎn)品進行拆分，分成區(qū)或 “ 街 ” 進行推售，人為制造稀缺制造旺銷，客戶單位比控制在 2： 1左右；，均衡走量： 根據(jù)產(chǎn)品特點，將兩種不同質(zhì)素的產(chǎn)品搭配推售，通過好單位帶動差單位的銷售，通過便宜單位制造銷售氛圍；，快打快銷： 推售的單位相隔時間不能太久，讓客戶喪失購買熱情。商業(yè)推售策略各功能組團商業(yè)價值排序商業(yè)價值排序：2＞ 1＞ 4≥3排序原則：2地塊處于項目核心昭示位置，有最高商業(yè)價值；1地塊在蒞臨主干道，倚近政府機關(guān)單位； 4地塊相對昭示較弱，但擁有項目核心濱海資源，而 3地塊可達性較 4地塊高5地塊受業(yè)態(tài)及昭示面限制，價值相對較弱，可作為人流過渡樞紐考慮。n ① 、 ⑥ 、 ⑦ 、 ⑩ 兩面采光，視野開闊，景觀資源最佳。推售方式：組合推售n 產(chǎn)品面積段由 45250㎡，產(chǎn)品線差異大，部分戶型可考慮自由合拼銷售。每批次產(chǎn)品實現(xiàn)整層 100%銷售后，再推出第二批產(chǎn)品。 11公寓三期1開盤2023。 01藝術(shù)中心完成局部街鋪開業(yè)8。2023年居民年人均可支配收入增至 ；人均達到 ，超過中等發(fā)達國家人均 1萬美元經(jīng)濟發(fā)展判定指標(biāo) — 區(qū)域生產(chǎn)總值及人口密度區(qū)域生產(chǎn)總值達 316億元，預(yù)計 2023年將實現(xiàn)年均增長 10％，達到 480億元；人口密度約 2800人 /平方公里，集中程度隨房地產(chǎn)開發(fā)逐步提升2023年年末鹽田區(qū)人口統(tǒng)計指標(biāo)指標(biāo)名稱 計算單位 2023年 年末常住人口 萬人 戶籍人口 萬人 非戶籍人口 萬人 年末戶籍人口中 　 　 ⑴ 男性 萬人 ⑵ 女性 萬人 人口密度（按年末常住人口計算