【正文】 地產(chǎn)控股集團(tuán) 本報告是嚴(yán)格保密的。 ■ 市場及消費(fèi)者研究結(jié)論 6 通過對市場及消費(fèi)者的總結(jié)分析，提出本項目的定位思考。 64 思考一： 鑒于目前的市場與產(chǎn)品，如何定位在周邊的形象？ 思考二： 如何定位項目的商業(yè)區(qū)域，為住宅銷售打開突破口？ 思考三： 展現(xiàn)怎樣的產(chǎn)品形象與價格策略？ 思考四： 一期客戶積累如何打開瓶頸，如何搶奪區(qū)域內(nèi)客戶市場？ 在現(xiàn)實(shí)與愿望的碰撞中找尋出路 定位思考 瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團(tuán) 本報告是嚴(yán)格保密的。 66 思考一：與誰競爭，與誰規(guī)避 定位思考 富豪型 富裕型 中產(chǎn)型 經(jīng)濟(jì)型 低收入型 人群結(jié)構(gòu)金字塔 周邊項目客群主體 家庭年收入（元） 60， 000 24， 000 120， 000 500， 000 較大規(guī)模私企老板、政府高級干部、高級專業(yè)技術(shù)人員（醫(yī)生） 各行各業(yè)小老板、公務(wù)員、教師、中層管理人員 周邊常住居民、普通職員、小規(guī)模私營企業(yè)主 無 信達(dá)名府 葉語世家 永泰家園 金河世家 祥和至尊 從周邊項目的客群主體來看，結(jié)合本案現(xiàn)有條件，我們認(rèn)為本案的主要客群將于本區(qū)域內(nèi)的其它樓盤均產(chǎn)生重疊競爭。 祥和至尊 以改善置業(yè)客戶為主；客戶階層處于中產(chǎn)型與富裕型。因此， 產(chǎn)品力的打造以及項目獨(dú)特概念包裝的植入 ，將成為項目能否成功的關(guān)鍵點(diǎn)。 項目運(yùn)營初步思考 7 合理的項目開發(fā)戰(zhàn)略將能有效地降低項目開發(fā)風(fēng)險，有效地控制資金流量，把握項目運(yùn)營節(jié)奏。 開發(fā)策略 開發(fā)策略建議： 1. 分期開發(fā)： 建議分為二期或三期開發(fā) ，一期開發(fā)過程中根據(jù)銷售情況調(diào)整二、三標(biāo)段是否同時開工。 紅色區(qū)域為一標(biāo)段 藍(lán)色區(qū)域為二標(biāo)段 黃色區(qū)域為三標(biāo)段 瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團(tuán) 本報告是嚴(yán)格保密的。 紅色區(qū)域為一標(biāo)段 藍(lán)色區(qū)域為二標(biāo)段 黃色區(qū)域為三標(biāo)段 堅定決心進(jìn)行開發(fā)周期重新布局，嘗試進(jìn)行產(chǎn)品優(yōu)化。 75 經(jīng)濟(jì)助推城市升級 , 多中心趨勢在形成 ! 片區(qū)效應(yīng)： 政府分區(qū)域集中推地， 自然形成片區(qū)效應(yīng)； 城市軸線： 北京北路、淮海西路城市干道的特點(diǎn)，決定不是居民生活中心所在地； 商業(yè)布局： 各項目大多以街鋪為上，害怕集中商業(yè)，恰恰無法形成中心； 消費(fèi)人群： 過去 3年及未來數(shù)年，該區(qū)域?qū)⑿纬?3萬戶以上，即 10萬人生活主場； 品牌形象： 中產(chǎn)居住消費(fèi)者，永遠(yuǎn)以便利衡量自己的生活品質(zhì)； 賣點(diǎn)提煉 順勢而為，搶奪空白點(diǎn)，占領(lǐng)制高點(diǎn) 瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團(tuán) 本報告是嚴(yán)格保密的。 作為區(qū)域規(guī)模的城市綜合體，多復(fù)合物業(yè)類型能充分滿足辦公、居住、學(xué)習(xí)、娛樂、休閑的各種生活需求。 80 一期推盤物業(yè)與價格策略 推廣策略 推盤思路：分段推出，低開快銷 一期分為兩批推出，兩批房源均為小高層。價格制定時應(yīng)注意多因素的權(quán)衡，特別是價格面積差。除了樣板房樣板區(qū)需要時間打造外，客戶蓄水時間不足也是極大的問題。 瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團(tuán) 本報告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品優(yōu)化 ? 按新的標(biāo)段分配開工，從目前工期來看，二標(biāo)段可拆分為二個標(biāo)段，前面一標(biāo)段改起來難度很大。 84 三大產(chǎn)品塑造工程要迅速啟動，力爭在區(qū)域內(nèi)有一個形象爆破。目前預(yù)算不夠，需在公共部分進(jìn)行追加投放。 END THANK YOU 85 瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團(tuán) 本報告是嚴(yán)格保密的。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗的人，才能算是真正的強(qiáng)者。你必須在心中有非分之想，你必須盡力抓住那個機(jī)會。 ? 不放過任何細(xì)節(jié)。任何事情想到就去做 !立即行動 ! ? 如果通用公司不能在某一個領(lǐng)域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就會把它在這個領(lǐng)域的生意買掉或退出這個領(lǐng)域。 ? 時間是一個偉大的作者，它會給每個人寫出完美的結(jié)局來。 ? 微軟離破產(chǎn)永遠(yuǎn)只有 18個月。 ? 一個管理者如果不了解其下屬的工作，那他就無法有效地管理他們。 ? 千方百計請一個高招的專家醫(yī)生，還不如請一個隨叫隨到且價格便宜的江湖郎中。 ? 新經(jīng)濟(jì)時代，不是大魚吃小魚，而是快魚吃慢魚。 ? 速度就是一切，它是競爭不可或缺的因素。 下午 6時 15分 33秒 18:1 5:33 ? 質(zhì)量是維護(hù)顧客忠誠的最好保證。如果你自己的信念還站立的話?？犊?dāng)S此身。 18:15:3318:15:3318:153/23/2023 6:15:33 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 2023年 3月 23日星期四 下午 6時 15分 33秒 18:15: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 下午 6時 15分 33秒 下午 6時 15分 18:15: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 18:15:3318:15:3318:15Thursday, March 23, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 下午 6時 15分 :15March 23, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 18:15:3318:15:3318:153/23/2023 6:15:33 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :15:3318:15:33March 23, 2023 ? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 下午 6時 15分 33秒 下午 6時 15分 18:15: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023年 3月 下午 6時 15分 :15March 23, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 18:15:3318:15:3318:15Thursday, March 23, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 下午 6時 15分 33秒 下午 6時 15分 18:15: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 23日星期四 下午 6時 15分 33秒 18:15: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 18:15:3318:15:3318:153/23/2023 6:15:33 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 3月 下午 6時 15分 :15March 23, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 18:15:3318:15:3318:15Thursday, March 23, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 23. :15:33 ? 感情投資是在所有投資中，花費(fèi)最少，回報率最高的投資。喬丹也需要隊友來一起打比賽。 2023年 3月 23日星期四 ? 命運(yùn)本來就不公平所以我要改變命運(yùn)。人的每一步行動都在書寫自己的歷史。 2023年 3月 23日 6時 15分 ? 能用他人智慧去完成自己工作的人是偉大的。 18:15:3318 : .23 ? 等待。 2 ? 命運(yùn)是一件很不可思議的東西。 ? 讓流程說話，流程是將說轉(zhuǎn)化為做的惟一出路。 2023/3/2318:15:33 ? 在艱難時期，企業(yè)要想獲得生存下去的機(jī)會，唯一的辦法就是保持一種始終面向外界的姿態(tài)。 ? 把你的競爭對手視為對手而非敵人，將會更有益。風(fēng)平浪靜的海面，所有的船只都可以并驅(qū)競勝。 ? 強(qiáng)烈的欲望也是非常重要的。 ? 創(chuàng)造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創(chuàng)造。 示范區(qū) ? 項目開盤前，商業(yè)需明顯定位與部分招商成果，如果成果不顯，需要進(jìn)行商業(yè)作秀。 ? 減少建安成本，打造一個區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品強(qiáng)點(diǎn)。 公寓產(chǎn)品 ? 5幢的面積戶型變更可能性不大， 1 7幢可以考慮重新變更戶型與面積配比。 82 瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團(tuán) 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項目除了常規(guī)廣告蓄客外，必須使用購買客戶資源庫、執(zhí)行外部經(jīng)紀(jì)人制度、嫁接電商合作資源等非常規(guī)手續(xù)，才能 爭奪不少于 1000組有效客戶 ，完成首期房源的完美銷售。 瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團(tuán) 本報告是嚴(yán)格保密的。 9月中旬推出第二批物業(yè)， 3幢，開盤銷售率必須過 50%，春節(jié)前銷售率達(dá)到 70% 一期價格策略：低開高走。 10年西城 ， 一座新都會 西城新地標(biāo) 、 商業(yè) /辦公 /住宅 /公寓 、 便利 /豐富 /時尚 瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團(tuán) 本報告是嚴(yán)格保密的。 77 領(lǐng)袖級項目的競爭格局與競爭策略 淮安西區(qū)迎來全面升級階段，國際化生活若現(xiàn) 【 提升 】【 改變 】【 融城擴(kuò)城 】 成為主旋律 … 淮安多板塊中心格局勢不可擋 全面升級后的城西板塊 新興城市綜合體帶動發(fā)展起來的新城區(qū) 賣點(diǎn)提煉 主導(dǎo)西城升級，引領(lǐng)區(qū)域新格局，做未來的領(lǐng)袖樓盤 瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團(tuán) 本報告是嚴(yán)格保密的。 ■ 項目營銷節(jié)奏模擬 8 通過項目定位、營銷活動、樣板展示區(qū)建設(shè)提高項目自身市場競爭力。 2. 第三標(biāo)段的物業(yè) 最后開發(fā) 基于三個原因：商業(yè)投資資金量大、招商有更充足的時間、 公寓物業(yè)有時間進(jìn)行規(guī)劃變更 。 3. 一期開發(fā)內(nèi)容除小高層外，還包含樣板展示區(qū)、售樓處、樣板房。 71 項目運(yùn)營策略思考點(diǎn)： 何種開發(fā)策略能有效降低開發(fā)風(fēng)險？ 運(yùn)營思考 項目運(yùn)營策略思考 瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團(tuán) 本報告是嚴(yán)格保密的。 69 其他思考 定位思考 思考 說明 商業(yè)定位 見專業(yè)商業(yè)定位企劃書 價格策略 見營銷策劃執(zhí)行方案 蓄客策略 見營銷策劃執(zhí)行方案 形象包裝策略 見營銷策劃執(zhí)行方案 。而從本項目實(shí)際情況來看， 未來的客群主體基本上將以中產(chǎn)型客戶為主體，經(jīng)濟(jì)型客戶為輔，兼顧少量富裕型及低收入型客戶。 67 思考一：與誰競爭，與誰規(guī)避 定位思考 項目未來客群所能接受的總價 瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團(tuán) 本報告是嚴(yán)格保密的。因此建議項目的形象定位略高于信達(dá)名府。 62 瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團(tuán) 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 充分打造項目專業(yè)品牌形象 做區(qū)域綜合品質(zhì)生活的領(lǐng)導(dǎo)者，更上一層樓； ? 獨(dú)一無二的 中心價值 是區(qū)別于周邊其它項目的根本之處； ? 專業(yè)管理與服務(wù)、專業(yè)營銷和推廣，使之讓客戶真正感覺到優(yōu)越感； 瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團(tuán) 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目核心競爭力提示 核心競爭力 核心競爭力 商業(yè)定位 營銷突破 現(xiàn)場展示 通過分析，我們可以看到 ，最核心的競爭力三要素本項目都不具備 。 56 瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團(tuán) 本報告是嚴(yán)格保密的。 首期確保銷售率，形成口碑效應(yīng)，學(xué)習(xí)藍(lán)庭與香格里拉模式。 競爭分析 競爭分析綜述 ?未來項目周邊 同質(zhì)競爭激烈 ； ?周邊項目在小區(qū)環(huán)境打造上存在缺陷，打造客戶 生活滿意度理念差 ； ?周邊項目 緊湊戶型去化較好 ， 大戶型 產(chǎn)品總體去化 較慢； ?逆市之下， 優(yōu)秀的營銷團(tuán)隊 成為項目成功的重要因素； ?傳統(tǒng)營銷模式已經(jīng)無法在 目前的市場環(huán)境 下形成突破。 周邊項目銷售情況 區(qū)域競爭 瑞 爾 特 地產(chǎn)控股集團(tuán) 本報告是嚴(yán)格保密的。 金河國際花苑： 共 502套，目前在售 4號樓共 234