【正文】 5% 35% 均價（元 /M2） Px 3800 3900 4200 4400 4700 產(chǎn)品 25% 6 7 8 8 7 8 升值潛力 10% 7 7 7 7 8 8 物業(yè)管理 12% 4 6 7 9 9 6 資源 5% 4 5 7 7 9 8 區(qū)域價值 25% 5 7 8 9 7 8 配套 5% 6 8 8 9 7 8 品牌 3% 8 7 7 8 8 7 銷售速度 15% 6 0 7 7 7 6 加權(quán)分 80% 4600 價格策略 ? 銷售價格對應(yīng)銷售速度 ? 本項目初定 2023年 4月底開盤，剩余 8個月（約 240天），除開盤集中引爆外，持續(xù)銷售過程中 每天平均以 2套 的銷售量才能消化本項目的巨大體量； ? 客戶經(jīng)過 2023年房地產(chǎn)快速發(fā)展和價格上漲，購房者經(jīng)驗及理性程度增加，加之品牌發(fā)展商進入和大盤不斷入市，對于物業(yè)價值的 判斷大多低于物業(yè)實際價值 ，高于其心理價位的物業(yè)，多數(shù)選擇觀望或者放棄； ? 首批單位為整體銷售策略啟動區(qū)，建議以 稍微低于客戶心理價位 進入市場，引起市場轟動，造勢火爆，為后續(xù)熱銷做好鋪墊； ? 在銷售過程中采取靈活的銷售折扣和促銷方式，把握客戶心理，促成銷售 2 推售策略 1 價格策略 3 積客策略 推售篇 4 銷售目標 推售策略 推售方式：小步快跑，化整為零 ? 開盤首批單位以小二、三房啟動市場 ?形成開盤熱銷的局面，引爆市場，吸引關(guān)注度 ?為項目樹立良好口碑，積累客戶資源 開盤推售單位 推售策略 二批推售：開盤熱銷，順勢加推 ? 承接開盤熱銷局面，加推新單位 ? 加推單位控制好數(shù)量，保持產(chǎn)品的稀缺性 二批推售單位 推售策略 三批推售：一期收官之作，價格實現(xiàn)突破 ? 將位臵佳的產(chǎn)品保留在最后推售 ? 二梯三戶配臵，高端產(chǎn)品實現(xiàn)高價 ?第三批產(chǎn)品為一期住宅實現(xiàn)價值最大化 三批推售單位 推售策略 商業(yè)推售：社區(qū)初成，招商先行，商鋪發(fā)售 ? 首先對一二層商鋪進行統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃 ? 率先啟動招商工作，完成商業(yè)店鋪的展示 ? 挖掘住宅成交客戶繼續(xù)購買商鋪，實現(xiàn)商鋪開盤成功銷售 2 推售策略 1 價格策略 3 積客策略 推售篇 4 營銷目標 目標積客量 客戶積累策略 ： 積極拓寬客戶積累渠道，充分挖掘項目周邊及五嶺大市場客戶資源，做好誠意客戶維系工作，利用門檻分階段做好客戶梳理工作，確保開盤時誠意客戶的積累。 2023年 5月盛大開盤，實現(xiàn)首批單位銷售率 90% 2023年 3月舉行公開認籌活動 2023年 12月臨時營銷中心開放 ② 為商鋪自身銷售造勢 ① 通過提前展示價值，提高項 目的形象，為住宅銷售服務(wù) 商業(yè)對項目的意義 商業(yè)解決方案 ③ 通過商鋪炒作招商提升項目品牌 為項目二期創(chuàng)造市場口碑 商業(yè)位臵 二層商鋪 一層商鋪 項目周邊目前商業(yè)氛圍 二層商鋪銷售難度大 內(nèi)商鋪銷售難度大， 具備良好的業(yè)態(tài)定位和銷售模式是關(guān)鍵 商業(yè)解析 解析項目： 商業(yè)沿五嶺大道，具有良好的昭示性 目前周邊商業(yè)價值不高，商業(yè)人流量小 對面為五嶺大市場，沒有高檔商業(yè) 4000平方米的商業(yè)面積，被分割成二層集中度不夠 本項目商業(yè)不足以經(jīng)營綜合性的百貨商場（ 20230平米規(guī)模）和綜合超市（ 600020230平米）， 商業(yè)定位 業(yè)態(tài)選擇上只能因地制宜，合理規(guī)劃，找出市場機會點 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 郴州首席家居工藝飾品城 釋義： ?業(yè)態(tài)及經(jīng)營上類似深圳藝展中心、宜家，是郴州的濃縮精華版 ?定位走高端路線，最大限度的挖掘項目商業(yè)價值 ?郴州市場及客戶偏好高端，為本商業(yè)運作提供基礎(chǔ) ?郴州近年房地產(chǎn)發(fā)展快速，這方面潛在需求未來將呈現(xiàn)爆發(fā)式增長 ?高鐵時代來臨，郴州消費觀念與廣州深圳接軌，這方面需求被激發(fā)出來 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 經(jīng)營業(yè)態(tài)包括但不限于： 室內(nèi)飾品、擺件、創(chuàng)意性的家具用品、布藝、藝術(shù)品、油畫 …………… 商業(yè)推售時機 商業(yè)提前展示有利于住宅的進一步銷售 在工程進度允許的前提下 住宅銷售達到一定相當高的比例后 商鋪外立面及部分功能達到后，有利于招商工作開展 建議商業(yè)入市時機為 2023年 11月份入市 。 ? 創(chuàng)造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創(chuàng)造。 ? 強烈的欲望也是非常重要的。風平浪靜的海面，所有的船只都可以并驅(qū)競勝。 ? 把你的競爭對手視為對手而非敵人，將會更有益。 2023/3/2318:15:18 ? 在艱難時期，企業(yè)要想獲得生存下去的機會，唯一的辦法就是保持一種始終面向外界的姿態(tài)。 ? 讓流程說話，流程是將說轉(zhuǎn)化為做的惟一出路。 ? 命運是一件很不可思議的東西。 18:15:1818: ? 等待。 2023年 3月 23日 6時 15分 ? 能用他人智慧去完成自己工作的人是偉大的。人的每一步行動都在書寫自己的歷史。 2023年 3月 23日星期四 ? 命運本來就不公平所以我要改變命運。 2023年 3月 23日 6時 15分 ? 在這個世界上，沒有人能使你倒下。 ? 壯士臨陣決死哪管些許傷痕，向千年老魔作戰(zhàn)，為百代新風斗爭。 18:15:1818:15:1818:153/23/2023 6:15:18 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023年 3月 23日星期四 下午 6時 15分 18秒 18:15: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 下午 6時 15分 18秒 下午 6時 15分 18:15: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 18:15:1818:15:1818:15Thursday, March 23, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 下午 6時 15分 :15March 23, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 18:15:1818:15:1818:153/23/2023 6:15:18 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :15:1818:15:18March 23, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 下午 6時 15分 18秒 下午 6時 15分 18:15: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023年 3月 下午 6時 15分 :15March 23, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 18:15:1818:15:1818:15Thursday, March 23, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 下午 6時 15分 18秒 下午 6時 15分 18:15: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 3月 23日星期四 下午 6時 15分 18秒 18:15: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 18:15:1818:15:1818:153/23/2023 6:15:18 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 2023年 3月 下午 6時 15分 :15March 23, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 18:15:1818:15:1818:15Thursday, March 23, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023年 3月 23日星期四 6時 15分 18秒 18: 謝謝各位！ ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 ? 一個人要發(fā)現(xiàn)卓有成效的真理，需要千百萬個人在失敗的探索和悲慘的錯誤中毀掉自己的生命。 下午 6時 15分 18秒 18:15:18 ? 質(zhì)量是維護顧客忠誠的最好保證。 ? 速度就是一切，它是競爭不可或缺的因素。 ? 新經(jīng)濟時代，不是大魚吃小魚，而是快魚吃慢魚。 ? 千方百計請一個高招的專家醫(yī)生，還不如請一個隨叫隨到且價格便宜的江湖郎中。 ? 一個管理者如果不了解其下屬的工作，那他就無法有效地管理他們。 ? 微軟離破產(chǎn)永遠只有 18個月。 ? 時間是一個偉大的作者，它會給每個人寫出完美的結(jié)局來。任何事情想到就去做 !立即行動 ! ? 如果通用公司不能在某一個領(lǐng)域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就會把它在這個領(lǐng)域的生意買掉或退出這個領(lǐng)域。 ? 不放過任何細節(jié)。你必須在心中有非分之想，你必須盡力抓住那個機會。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗的人，才能算是真正的強者。 09。 第一批單位積客量分解 售樓處開放 特色業(yè)主活動吸籌 開盤 前期積客期 10% 三房約 20批 二房約 30批 主要積客期40% 三房約 80批 二房約 120批 開盤銷售前積客期 50% 三房約 100批 二房約 150批 VIP客戶認籌開啟 營銷目標 使惠民地產(chǎn)成為郴州市場上的一線品牌！ 為二期開發(fā)及后續(xù)項目奠定品牌基礎(chǔ)和客戶良好口碑。 2. 提升物管服務(wù)水平，物管形象展示 統(tǒng)一物管服務(wù)體系，進行日常禮儀培訓(xùn)，提升物管服務(wù)質(zhì)量。 ? 主要措施 ： 和政府洽談長期土地租用協(xié)議 開發(fā)商打造成為為果園、菜園、游戲場等 將其分割成小塊供業(yè)主免費參與種植管理 可利用這一獨特的賣點，組織植樹節(jié)業(yè)主領(lǐng)種活動，創(chuàng)造獨特的項目業(yè)主活動形式 2 現(xiàn)場包裝 1 附加值提升 營銷動線 產(chǎn)品篇 商業(yè)包裝 生活氛圍營造 營銷動線 1 2 1 五嶺大道項目路口導(dǎo)示牌 2 3 營銷中心入口 停車場，在地塊沿路邊設(shè)臵停車 4 體驗式營銷展示中心 4 3 3 在項目工程具備條件時， 將營銷中心設(shè)臵于項目一樓商鋪， 導(dǎo)示牌 保安崗?fù)? 注意事項： ?要求 項目前導(dǎo)示牌高大有氣勢 ，增強昭示性 ?導(dǎo)示牌設(shè)計精美，體現(xiàn)項目品質(zhì)，傳遞項目內(nèi)在價值 注意事項： ?要求保安形象陽光，服務(wù)熱情，動作整齊 ?在五嶺大道轉(zhuǎn)向 項目處 停車場位臵配備保安崗?fù)?引導(dǎo)客戶，同時增強項目的尊貴感 ?停車場位臵，保安主動上前為您拉開車門，并親切的指引銷售中心位臵 看樓路線包裝 在樣板房或展示區(qū)開放后 (導(dǎo)示明晰、注重細節(jié)打造 ) 1. 在看樓路線沿途配臵 足夠數(shù)量的保安 ，打造強烈的儀式感 2. 采用高品質(zhì)材料的導(dǎo)示牌 3. 注重沿線綠化帶的布臵和妝點 4. 打造有品質(zhì)感的看樓通道 大堂、電梯廳及樣板房的打造 注意事項 : (注重儀式感和家庭溫馨的營造 ) 1. 在 大堂門前及電梯入口設(shè)臵門僮 ，給客戶以五星級的高貴感受 2. 參觀樣板房取消一次性鞋套，改用印有項目 LOGO的 布鞋套 3. 客廳 擺放新鮮水果； 洗手間 里香氣彌漫，擺放著各類精致高貴的沐浴用品、干花、香熏等；浴缸里飄滿了花瓣等諸如此，著力打造樣板房的生活氣氛 營銷中心設(shè)臵建議 條件 位臵 優(yōu)勢 方案1 工程不具備條件，前期咨詢階段 在五嶺大道靠近五嶺廣 場位臵租用，打造臨時營銷中心 ，人流量大 更容易向目標客戶傳遞信息 方案2 在主體工程一層具備使用條件后 項目一期一樓商鋪右側(cè) 沿路口位臵 項目現(xiàn)場更直接提升展示效果， 昭示性好，便于組織業(yè)主營銷活動 體驗式售樓處 客戶 嗅覺 味覺 觸覺 聽覺 視覺 環(huán)境威力法則