【正文】 車位數(shù)：約 1000個(gè)分期情況： 2期入市日期：一期 2023年 1~2月，二期約 2023年下半年交房日期：一期 2023年底總體規(guī)劃：排坐式與圍合式結(jié)合，內(nèi)部設(shè)有兒童及老年人休閑場所立面特點(diǎn)：新古典建筑風(fēng)格園林特色： 600棵香樟， 2023㎡水景湖面， 20230㎡中央花園物業(yè)費(fèi)用：一期約 戶型配比：一期：兩房 3%， 86㎡、 10套；三房 60%， 118134㎡， 180套；四房 34%， 143㎡， 100套；五房 3%， 178㎡， 10套。受訪者居住區(qū)域：受訪者都在雙峰縣城工作或者生活，其中居住在縣城的約占 74%，來自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的約占 24%，外地人員約占 2%。宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析 全國地產(chǎn)形勢及政策解讀 雙峰房地產(chǎn)市場 雙峰客戶問卷分析 小結(jié)● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●個(gè)體戶是本次受訪的主要人群，客觀反映雙峰是一個(gè)以零售商業(yè)為主的縣城，這部分人也是本項(xiàng)目將來應(yīng)重點(diǎn)挖掘的人群。受訪者單價(jià)承受力：接受 12001600元 /㎡的占 44%，接受 16002023元 /㎡的占 37%，接受 20232400/元㎡的占 18%，接受 24002600元 /㎡的占 1%。受訪者戶型需求：單身公寓為 0%，一房需求為 2%，兩房需求為 6%，三房需求為 53%，四房需求為 37%，五房需求為 2%。受訪者置業(yè)次數(shù)：25%的為初次置業(yè)， 57%的為二次置業(yè)， 16%的為三次置業(yè)， 2%的為多次置業(yè)。受訪者關(guān)注的購房要素：地段占 14%，價(jià)格占 18%，戶型占 15%，升值占 11%，小區(qū)配套占10%，小區(qū)規(guī)模占 3%，小區(qū)環(huán)境占 16%，開發(fā)商實(shí)力占 4%，物業(yè)管理占 9%。受訪者對市場的看法：43%的受訪者認(rèn)為雙峰房地產(chǎn)市場剛起步，近期將有較大發(fā)展； 43%的受訪者認(rèn)為雙峰市場近期也將受到國家政策的影響； 12%的受訪者對雙峰的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度持懷疑態(tài)度，不看好房地產(chǎn)市場的發(fā)展?！? 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●商業(yè)市場概況 商圈描述 商圈對比 小結(jié)和 森 路城中路書院路育 才 路復(fù) 興 路廣場服裝永豐鎮(zhèn)小學(xué)文體家具匯豐商業(yè)步行街城中路商業(yè)帶：商業(yè)主要集中在與復(fù)興路交匯處的北邊，經(jīng)營著雙峰縣城最高檔的服裝和家具等業(yè)態(tài)?！? 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●商業(yè)市場概況 商圈描述 商圈對比 小結(jié)n雙峰縣城零售商業(yè)仍集中在老城區(qū)，目前并沒有快速轉(zhuǎn)移至城北新城的跡象；n隨著和森大道沿線各項(xiàng)目的開發(fā)，城北新城的商業(yè)發(fā)展開始有了一定的基礎(chǔ)；n對于本項(xiàng)目如此大體量的商業(yè)，可抓住新城的契機(jī)在城北造一個(gè)雙峰新的商業(yè)增長極，但同時(shí)城北市場目前的空白又給本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展帶來了極大的挑戰(zhàn)；● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●通過前面三個(gè)部分的深入分析之后，我們開始思考關(guān)于本項(xiàng)目，關(guān)于建筑本身，關(guān)于生活方式 ……● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●第四部分：本案分析項(xiàng)目屬性、分析、核心價(jià)值● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ● 和森大道國藩路地塊分析：地塊方正，為 200米（和森大道） X300米（國藩路）的矩形；臨和森大道和國藩路兩大雙峰最主要的城市主干道，昭示性極好；本地塊為熟地，內(nèi)部沒有拆遷工程，對工程開發(fā)有利；地塊內(nèi)部不平整，西北邊有水塘，東南邊有山丘，高差達(dá) 7米，平整工程較大，但可利用東南邊山丘的坡度造景。項(xiàng)目屬性 分析 核心價(jià)值● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●政府、公園、學(xué)校、酒店、交通、配套、高尚居住區(qū)及自身規(guī)模項(xiàng)目屬性 分析 核心價(jià)值● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●第五部分：本案產(chǎn)品定位分析● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●價(jià)格檔次目前，雙峰縣不同檔次房地產(chǎn)項(xiàng)目市場均價(jià)160018002100230025002600中低 中高 高檔此判斷僅僅是依據(jù)我們的操盤經(jīng)驗(yàn)判斷，僅供參考。人氣認(rèn)知 價(jià)值 競爭● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷地位—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過河拆橋追隨者—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者 補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大 非行業(yè)老大次 /非主流市場 敏銳的機(jī)會(huì)主義者四種競爭策略模型產(chǎn)品定位邏輯● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●我們逐一分析本案應(yīng)該采用的競爭策略。● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●決定做領(lǐng)導(dǎo)者、做挑戰(zhàn)者，按照政府的規(guī)劃要求，那么，接下來要解決的問題就是：1，如何規(guī)劃布局；2，住宅戶型如何配比；3，如何體現(xiàn)項(xiàng)目的領(lǐng)導(dǎo)者氣度；3，商業(yè)的規(guī)劃及業(yè)態(tài)組合問題；4，公寓、寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)問題。 符合項(xiàng)目實(shí)際情況的策略挑戰(zhàn)者 改變游戲規(guī)則，重新建立標(biāo)準(zhǔn)，需要基礎(chǔ)和題材，必須具備向領(lǐng)導(dǎo)者看齊的實(shí)力和基礎(chǔ)?！? 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●本項(xiàng)目可開發(fā)方向1，高檔住宅2，中高檔住宅3，普通住宅 一般品質(zhì)要求產(chǎn)品具有較高品質(zhì)擁有核心資源● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●影響因子 高檔住宅 中高檔 住宅 普通住宅 項(xiàng)目具備情況對地段和地塊的要求 外部因素高 較高 一般 地塊規(guī)模大， 處于城北核心，符合開發(fā)高檔住宅的地段及地塊要求對公共配套的要求 低 一般 高 公共配套將逐步完善對噪音控制的要求 高 較高 一般 項(xiàng)目緊鄰主干道，有一定的噪音，但影響不大對自然景觀的要求 高 較高 一般 項(xiàng)目具備極好的地勢高差，景觀易于營造對建筑質(zhì)量．硬件．裝修檔次的要求 內(nèi)部因素高 較高 一般 基于我們的定位確定，結(jié)合成本考慮對公共休閑空間的要求 較高 較高 一般 項(xiàng)目臨縣政府、規(guī)劃中的公園，是雙峰未來最好的公共空間配套之一對物業(yè)管理的要求 高 較高 較高或一般 基于我們的定位確定，結(jié)合成本考慮品牌 機(jī)會(huì)點(diǎn)高 較高 較高或一般 未知 周邊新入人群 高 較高 一般 雙峰高尚住宅均在周邊，新入人群較好，同時(shí)，本案的公務(wù)員小區(qū)將吸納高端人群項(xiàng)目資源因子分析與項(xiàng)目功能定位表● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●定位選擇判斷小結(jié)基于分析，中檔、高檔定位，均適合本案。項(xiàng)目屬性 分析 核心價(jià)值● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●屬 性 詮 釋區(qū)域?qū)傩詐 政治中心，雙峰所有行政機(jī)關(guān)講遷移至此 p配套將日益完善p 城市主干道交匯處，和森大道與國藩路 p交通將非常便利p 城北新城核心區(qū) p升值潛力巨大p 周邊開發(fā)體量大 p未來會(huì)形成較濃的居住氛圍項(xiàng)目屬性p占地約 90畝，容積率 p中密度中等規(guī)模樓盤，但在雙峰能引領(lǐng)市場p 地塊內(nèi)部有一定高差 p規(guī)劃上可考慮借勢造景p商業(yè)面積巨大 p 將是本項(xiàng)目開發(fā)的重點(diǎn)和利潤點(diǎn)p 具有住宅、公寓、寫字樓和商業(yè)等業(yè)態(tài) p 將成為雙峰最具代表性的城市綜合體屬性界定：城市未來政治經(jīng)濟(jì)中心，商業(yè)核心地帶，雙峰最具代表性的城市綜合體。主要業(yè)態(tài)為建材衛(wèi)浴類。雙峰縣城商業(yè)主要沿著 3條主干道展開，復(fù)興路、城中路與和森路。受訪者商鋪單價(jià)的承受度：接受 5000元 /㎡以下的占 26%，接受 500010000元 /㎡的占 52%，接受1000015000元 /㎡的占 5%，無受訪者接受 15000元 /㎡以上。受訪者購房目的：24%的投資型， 55%的為改善型， 11%的為養(yǎng)老型， 10%的為新婚型。受訪者面積需求：80㎡以下無需求， 80100㎡占 10%， 100120㎡占 21%， 120140㎡占 43%， 140160㎡占 24%， 160㎡以上占 2%。受訪者總價(jià)承受能力：1015萬的占 12%， 1520萬的占 29%， 2030萬的占 44%， 3040萬的占10%， 4050萬的占 5%。宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析 全國地產(chǎn)形勢及政策解讀 雙峰房地產(chǎn)市場 雙峰客戶問卷分析 小結(jié)● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●客戶對單價(jià)接受程度比較保守，主要選擇在 12002023元 /㎡這個(gè)區(qū)間。實(shí)際調(diào)查過程過，我們也客觀的發(fā)現(xiàn)， 2040歲的人群對購房及受訪興趣更濃?！? 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析 全國地產(chǎn)形勢 雙峰房地產(chǎn)市場 雙峰客戶問卷分析 小結(jié)項(xiàng)目位置：城中路老縣政府旁開發(fā)商：湖南紫欽投資置業(yè)產(chǎn)品類型：小高層，多層占地面積： 31941㎡，約 48畝建筑面積： 10萬㎡，其中商業(yè) 42424㎡容積率： 總戶數(shù)： 350戶車位數(shù)： 286個(gè)分期情況：分兩期開發(fā)，一期 8棟約 200戶入市日期： 2023年上半年總體規(guī)劃：商住樓狹長分布；商業(yè)部分預(yù)計(jì)招商步步高，約 3層 1萬㎡立面特點(diǎn)：現(xiàn)代簡約設(shè)計(jì)戶型配比：兩房 110㎡，三房 140㎡，四房 160㎡價(jià)格：預(yù)計(jì)住宅 23002400元 /㎡；商鋪 2023025000元 /㎡客戶情況：縣城改善型和生意人較多推廣媒介：縣電視臺(tái)、湘中商情優(yōu)勢：處于新老城區(qū)交界處；招商 1萬㎡步步高購物中心劣勢：地塊不規(guī)則，出入口不是主干道；園林不突出；匯豐步行街本項(xiàng)目競爭對手之一，商業(yè)部分對本項(xiàng)目挑戰(zhàn)巨大。推廣媒介：主要在湘中商情，郵政雜志；另外就是工地圍墻；短信只會(huì)在節(jié)點(diǎn)使用優(yōu)勢：綠化率高； 1戶型設(shè)計(jì)緊湊實(shí)用，對戶型是一種創(chuàng)新，也符合市場發(fā)展趨勢。劣勢：地段比較偏。劣勢：位置相對較偏僻金果時(shí)代廣場（在售） 優(yōu)勢：位置好，有投資潛力，價(jià)格比較低。劣勢：價(jià)格預(yù)計(jì)較高匯豐步行街（前期） 優(yōu)勢：處于新老城區(qū)交界處。項(xiàng)目 推廣媒介藝芳新城（規(guī)劃中） ——中央華府（前期） 主要在湘中商情，郵政雜志；另外就是工地圍墻；短信只會(huì)在節(jié)點(diǎn)使用陽光城（前期） 戶外，短信，湘中商情匯豐步行街（前期） 縣電視臺(tái)、湘中商情嘉信華庭（在售） 戶外、雜志大漢龍廷（在售） ——金果時(shí)代廣場（在售） 戶外、雜志翡翠華庭（玉盤小區(qū)三期）（在售） ——威龍國際（尾盤） 戶外一品人居（尾盤） ——藝芳園 (售完 ) 戶外鉑金華府 (售完 ) 戶外玉盤小區(qū)（一、二期） (售完 ) ——城中豪苑 (售完 ) ——金碧文園 (售完 ) ——巨龍家園 (售完 ) ——巨龍御園 (售完 ) ——西城雅園 (售完 ) ——陽光花園 (售完 ) ——興隆花園 (售完 ) ——湄南新居 (售完 ) ——書香和苑 (售完 ) ——宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析 全國地產(chǎn)形勢及政策解讀 雙峰房地產(chǎn)市場 雙峰客戶問卷分析 小結(jié)● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●城北新城的地段價(jià)值已成為該區(qū)域項(xiàng)目的最主要的優(yōu)勢。項(xiàng)目 價(jià)格藝芳新城（規(guī)劃中） ——中央華府（前期） ——陽光城（前期） 一期多層預(yù)計(jì)為 2023元 /㎡，二期小高層、高層預(yù)計(jì) 2300元 /㎡匯豐步行街（前期） 預(yù)計(jì)住宅： 23002400；商鋪： 2023025000嘉信華庭（在售） 1700元 /平大漢龍廷（在售） 最低價(jià) 2100；最高價(jià) 2700金果時(shí)代廣場（在售） 最低價(jià) 1600；均價(jià) 1700；最高價(jià) 1900。項(xiàng)目 戶型配比藝芳新城（規(guī)劃中） ——中央華府（前期） 90%為三房（ 、 、 、 、 ）， 10%為二房（ ）陽光城（前期） 一期：兩房 3%， 86㎡、 10套；三房 60%， 118134㎡， 180套；四房 34%， 143㎡， 100套；五房3%， 178㎡， 10套。宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析 全國地產(chǎn)形勢及政策解讀 雙峰房地產(chǎn)市場 雙峰客戶問卷分析 小結(jié)● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告 ●中央華府、陽光城二期兩大最主要競爭項(xiàng)目入市時(shí)期預(yù)計(jì)在 2023年下半年，或與本項(xiàng)目同期入市項(xiàng)目 入市日期 交房日期藝芳新城（規(guī)劃中） —— ——中央華府（前期