【正文】 購、食、娛、休、住于一體。⑴ 15—25歲◆ 屬于沖動消費心理，而且有很大的自主支配權(quán)，喜歡攀比，追求新事物，新潮流，帶有一定消費盲目性。包括：電器、IT產(chǎn)品、服裝、鞋、化妝品、音像圖書制品、鐘表、家居用品等?！?注重品牌商品的內(nèi)涵，注重投資性產(chǎn)品及追求更高層次的文化及娛樂享受。43 商場的目標(biāo)投資經(jīng)營者分析⑴ 以投資為目的投資人士與商業(yè)步行街僅一橋之隔的本案商業(yè)，規(guī)模優(yōu)勢的作用，如加上強大的營銷手段，必將使本案成為繼風(fēng)度路商業(yè)步行街后另一極具特色的購物休閑場所，商業(yè)價值可大幅提高，從而引導(dǎo)投資人士關(guān)注本案、投資本案。針對此類商家，本項目應(yīng)改善商場的內(nèi)部購物環(huán)境，確定商場的經(jīng)營主題，同時設(shè)定多種優(yōu)惠付款方式，簡化付款手續(xù)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，令鋪位買賣付款更貼近經(jīng)營商家的心理習(xí)慣，并在宣傳包裝方面營造出獨特的經(jīng)營風(fēng)格和經(jīng)營興旺的前景，吸引此類客戶購買本案商業(yè)。⑵ 實用性原則設(shè)施配套要遵循適用、適量原則，避免無謂的浪費，專業(yè)市場除了需要考慮人流之外，更多的還是要考慮物流需要的配套。二、商鋪間隔建議在商用物業(yè)的規(guī)劃過程中，商鋪間隔是整體規(guī)劃的一個重要步驟，商鋪間隔的合理與否在很大程度上影響到商鋪的銷售進度，也會影響到物業(yè)自身的經(jīng)營和管理。 業(yè)主太多，業(yè)主的經(jīng)營主導(dǎo)性、隨意性過大，管理機構(gòu)難以統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，難以主導(dǎo)商場經(jīng)營狀況。2. 便于統(tǒng)一管理。22 相關(guān)建議進行商鋪間隔必須以商鋪的功能作為導(dǎo)向，在不改變整體功能的前提下，充分考慮商家的需要，使間隔出來的商鋪適應(yīng)主力商戶的需求，適應(yīng)客流流向，并規(guī)劃出一定的公共空間，以滿足商場持續(xù)發(fā)展的需要。無論如何，作為商用物業(yè)的發(fā)展商，在開發(fā)項目的時候不僅要選擇適合的地段和符合市場發(fā)展趨勢的市場定位，更要注重商鋪規(guī)劃格局的設(shè)置，適應(yīng)主力商戶的使用要求，從根本上滿足主力商戶長遠經(jīng)營發(fā)展需要，為主力商戶進駐經(jīng)營并帶動整個商場的興旺奠定必要的基礎(chǔ)。23 商鋪間隔具體建議功能定位商鋪間隔面積大型超市整體租賃或打包銷售金銀珠寶、鐘表、化妝品、工藝品等部分（1F）采用落地玻璃圍蔽，獨立式+敞開式商鋪設(shè)計1030㎡（10%），3060㎡（55%），60㎡以上（35%）潮流時尚、運動領(lǐng)地、休閑購物地帶（2F5F）采用敞開式、獨立式組合為主1525㎡（35%），2555㎡（50%），55㎡以上（15%）飲食、酒吧街部分（1F）圍合式隔斷設(shè)計為主150250㎡（70%），250400㎡（20%），400㎡以上（10%）（具體面積劃分、配比本司入場后將提供完整報告）24 商戶組合建議 按各分層定位、業(yè)態(tài)有針對性進行招商、組合，產(chǎn)品檔次以中偏高為主招商對象。32 商業(yè)管理提前介入的工作⑴ 制定商場開業(yè)計劃；⑵ 制定招商政策；⑶ 制定商場租金方案；⑷ 確定商戶結(jié)構(gòu)組成；⑸ 制定商場推廣活動計劃；⑹ 制定管理機構(gòu)架構(gòu)；⑺ 擬定管理文本；⑻ 確定管理費用、宣傳費用標(biāo)準(zhǔn)。42 交通組織⑴ 垂直交通組織標(biāo)準(zhǔn)層的手扶電梯設(shè)在中庭外圍，令到搭乘手扶電梯的人流外露于中庭，顯示一種人流旺盛的場面；另外，手扶電梯的朝向?qū)οM者的流動應(yīng)具有一定的指引作用，引導(dǎo)消費者均勻分布于場內(nèi)，達到利用一臺手扶電梯就帶活一個功能區(qū)的目的。43 物流輸送⑴ 倉庫的預(yù)留不同行業(yè)經(jīng)營者對倉庫存在不同的需求情況，利用較高樓層或商場偏僻位預(yù)留作倉庫，可以解除商家的部分擔(dān)憂。另外，戶外露天亦應(yīng)留有卸貨位，以方便大型運輸車輛的停放及卸貨。⑵ 洗手間一般逛商場的消費者以女士居多，并且女性使用洗手間的平均時間較長，所以在設(shè)計洗手間時，應(yīng)該將女性部分面積適當(dāng)增大。因處在東河片區(qū)，本案的住宅銷售預(yù)期價格不會定的太高，商業(yè)招商是否成功，項目推廣是否到位直接影響住宅的價格及銷售周期，在招商先行的前提下，我們必須完善幾方面的內(nèi)容：⑴ 營銷中心、沙盤展示到位；⑵ 四層架空花園提前在住宅項目入市前完成園林展示；⑶ 樣板房、看樓通道、電梯提前裝修到位；⑷ 臨街商業(yè)裙樓外立面包裝到位，商業(yè)氛圍、MALL的形態(tài)初露；第七部分 總體營銷推廣策略一、總體推廣戰(zhàn)略思路 根據(jù)項目目前工程進度，預(yù)計在本年度7月份即可取得商業(yè)裙樓預(yù)售許可證，因此，營銷推廣執(zhí)行迫在眉睫，為使項目前期工作做的更扎實，客戶定位更精準(zhǔn)，客戶積累更充實，項目造勢做的更好，也為了規(guī)避市場、政策上的風(fēng)險，我司提出如下總體策劃思路：在項目的原始積累階段，成立商業(yè)經(jīng)營管理公司，采取“招商提前進入”的策略（我司配合執(zhí)行），為本項目的順利銷售做好鋪墊工作，并做好5層商業(yè)的外圍包裝及提前制定營銷中心裝修方案并最終實施，選擇項目形象代言人，從而拉響營銷戰(zhàn)略第一炮，在市場上制造絕對熱點。住宅項目開始進行前期鋪墊、預(yù)熱，開始進行內(nèi)部登記、蓄客。住宅項目配合商業(yè)熱銷隆重推出。 32 “利潤分成”計劃所謂的利潤分成，就是買家將所購商鋪交由發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營管理，從而每年享受一定比例的利潤分成。銷售現(xiàn)場包裝的目標(biāo)就是要通過對銷售部形象、環(huán)境設(shè)施等方面進行修飾，讓買家沖動，從而盡快促成成交。每個商用項目都與其所處周邊環(huán)境關(guān)系密切，結(jié)合項目的實際特點、市場定位來包裝項目現(xiàn)場，可以向受眾展示其全新營銷概念，從而不斷強化項目印象。61 定價考慮因素● 考慮市場競爭業(yè)態(tài)的變化，迎合消費者的購買心理因素。62 商業(yè)銷售價格建議63 住宅銷售價格建議七、招商策略小區(qū)商鋪比較分散，商鋪銷售后即可隨時開張營業(yè)，通常無需統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營，商鋪銷售出去，發(fā)展商就算完成任務(wù)了；但大型商廈和專業(yè)市場即使將商鋪銷售一空，也不代表項目就開發(fā)成功，只是從開發(fā)到銷售這個階段的完結(jié)，商場接下來最重大的工作是籌措開業(yè)，即招商、招租?！?投資者對商鋪投資的要求提前介入制定招商政策可大大縮短商場的開業(yè)時間，讓投資者感覺到即買即收租的有利局面。商品或服務(wù)合理搭配可以有效營造商場的“購物氣氛”，如果過于重疊，商戶在經(jīng)營上會造成競爭的激烈化，無謂的競爭只會促使在同一個有限空間內(nèi)的商家們只求生存、難有發(fā)展，最終導(dǎo)致商場難以為繼。722 商戶進駐三大要求● 知名或連鎖商戶知名品牌商戶的進駐能有效提升商場的品位，吸引消費人流和提供穩(wěn)定的租金收入，越多品牌商戶進駐，商場形象越佳。特色商戶的帶動作用可見一斑。八、營銷推廣實施建議81 銷售條件及銷售時機82 階段性銷售總體戰(zhàn)略83 銷售實施計劃84 銷售控制計劃85銷售促進計劃的主要操作細則86 宣傳推廣策略87 媒體組合宣傳重點第八部分 大名行簡介一、 公司簡介、架構(gòu)二、我們的作品三、我們的資源、優(yōu)勢四、公司理念結(jié)束語：63 / 63。73 策略三、經(jīng)營商品類別與商場定位一致經(jīng)營商品類別與商場定位一致對于大型商廈、購物中心來說，是比較復(fù)雜的招商問題，既要與商場定位保持一致，又要避免雷同，使商戶之間能進行差異化經(jīng)營。● 個性鮮明的特色商戶不同的商戶會帶來不同的消費群，某些商戶個性鮮明形象突出，容易給消費者留下深刻印象，豐富了商場整體的經(jīng)營特色。長期穩(wěn)定和有實力的商戶往往需要較大面積的商鋪，但付出的租金相對較低，與業(yè)主快速回收的愿望相抵觸；而對于一些小商戶雖然可以支付較高的租金，卻缺乏長期而穩(wěn)定的保障。不同規(guī)模、不同定位的商場有著不同的商戶結(jié)構(gòu)，進不進不是由市場、也不是由商戶自主決定的，而是由發(fā)展商和策劃公司預(yù)先“策劃”決定的，想來的不一定讓他來，沒想過要來卻與商場定位相符的商戶，我們要千方百計請他進來。由于市場競爭激烈，資金回籠的壓力越來越大，商用物業(yè)發(fā)展商的職能已發(fā)生明顯變化，原來只負責(zé)項目的開發(fā)建設(shè)，為了加速銷售，迫使發(fā)展商在商鋪銷售過程中，兼顧了商場管理方的職責(zé)——招商。● 考慮項目如何在市場競爭中確立自己的品牌優(yōu)勢，鞏固及塑造發(fā)展商自己的品牌形象，為日后的銷售及發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。53 展示未來經(jīng)營空間在商用物業(yè)市場競爭趨于白熱化的壓力作用下，“樣板鋪”作為展示未來經(jīng)營空間的概念 “應(yīng)市”而出，通過它向目標(biāo)客戶直觀的展現(xiàn)商鋪經(jīng)營環(huán)境、經(jīng)營空間和經(jīng)營氛圍，可增強客戶的購買欲望。住宅物業(yè)主要講究現(xiàn)場包裝的人文居住氛圍、園林展示、社區(qū)空間等因素。四、事件營銷策略 配合總體營銷思路進行事件擴大，務(wù)使每件營銷事件均有目的性、針對性、轟動性、效益性及延續(xù)性。二、營銷策略21 總體營銷思路思路一： 創(chuàng)韶關(guān)首個“都市 Mall”，打造韶關(guān)首個“萬象城”思路二： 創(chuàng)韶關(guān)首個“一站式”風(fēng)情休閑街(酒吧街+飲食街)思路三： 創(chuàng)韶關(guān)首個“商業(yè)+旅游”項目思路四： 形象代言人為項目制造亮點，制造轟動效應(yīng)思路五： 成立商業(yè)經(jīng)營管理公司，制定招商政策、招商手冊思路六： 招商提前介入，招商工作先期進行，銷售與招商安派不同公司的人員跟進思路七： 舉辦財富論壇暨“萊斯萬象城”推介會思路八： 引入主力商戶進駐，迅速提高知名度思路九： 采用“連租約銷售”策略，將銷售推向高潮思路十： 實施“樣板房、空中園林”設(shè)計方案全城征集活動思路十一： 實施“利潤分成”計劃，“經(jīng)營、投資”兩不誤思路十二： 實施“購鋪易”計劃，買鋪送大禮三、主題宣傳推廣策略31 成立商業(yè)經(jīng)營管理公司，制定招商策略成立的商業(yè)經(jīng)營管理公司負責(zé)對“萊斯萬象城”招租工作，實行靈活的招租方式，即對不同層面的承租方采用不同的出租策略，其目的首先是確保大量商家在開業(yè)前可以入場經(jīng)營。住宅項目制造“全市征集樣板房、空中園林裝修方案”事件，媒體炒作的同時加快樣板房裝修進程。在項目前期，利用政府部門對項目周邊市政規(guī)劃前景公布及本案打造韶城旅游定點觀光項目進行炒作，提升項目區(qū)域形象，迅速成為市場焦點，此期間開始對項目進行形象鋪墊宣傳。⑶ 自助式售貨機、柜員機自助式售貨機既能為消費者提供方便，又能增加賣場氣氛，主要設(shè)置在公共通道上；柜員機同樣能為現(xiàn)金不足的消費者提供方便。一般設(shè)在中庭旁寬闊的通道或設(shè)備房旁。⑶ 運輸通路通入地下車庫的車道應(yīng)設(shè)計成單向行駛，從一邊進，另一邊出，車輛不走回頭路。（本案沒有安裝）⑵ 平面交通組織對于人流的引導(dǎo)及輸送，務(wù)必要形成一個循環(huán)的布局，避免出現(xiàn)死角位。⑵ 地面人流引入商場的出入口不宜過多，防止消費人群過早流失。物業(yè)管理和商業(yè)管理雖然都屬于售后服務(wù)范疇，但在營銷的角度上看，二者都是商鋪推廣的重要構(gòu)成，對商鋪投資者的購買決策有舉足輕重的作用，因此，商場管理要在項目前期策劃時就提前介入，讓投資者可以感覺到，發(fā)展商將盡可能滿足商戶經(jīng)營活動的合理要求，確保商鋪得到保值和增值。商場的客流導(dǎo)向設(shè)計不僅僅解決商場內(nèi)部的人流交通與疏散問題，它更為注重的是商場內(nèi)部人流與外部街區(qū)人流的溝通關(guān)系，商場平面或立體人流自然順暢與平均分配關(guān)系。但是，并不是所有商場都能夠適合大型商家的進駐，這不僅是因為大型商家對地段、人流、經(jīng)營面積的要求十分高，而且對商場的經(jīng)營格局、功能分區(qū)、硬件配套設(shè)施要求極為嚴(yán)格，一些國際知名的大型商家選擇經(jīng)營場所的要求近乎苛刻。1. 投資門檻增高，阻礙了銷售進度。 小商場用家以個體戶為主，商場整體檔次降低。21 大、小商鋪間隔的對比分析類 別優(yōu) 勢劣 勢小商鋪間隔 商鋪銷售總價降低，能適應(yīng)更多投資者購買，加快銷售進度，迅速回籠開發(fā)資金。13 具體配套建議電子商務(wù)是未來商業(yè)貿(mào)易的重要形式之一，電子商務(wù)活動的進行有賴于電子商務(wù)平臺的建設(shè)。（城市地標(biāo)◆東城mall）一、設(shè)施配套建議11 商用項目的主要配套項目大型商廈專業(yè)市場硬件配套載客電梯、載貨電梯、手扶電梯、停車場、中央空調(diào)、智能化保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子商務(wù)平臺、電子通訊系統(tǒng)、倉儲空間等載貨電梯、大型物流停車場、智能化保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子商務(wù)平臺、電子通訊系統(tǒng)、大型倉庫、大型計量工具等軟件配套物業(yè)管理、商業(yè)管理、配送中心、租賃服務(wù)中心等物業(yè)管理、商業(yè)管理、運輸管理、商務(wù)服務(wù)、組織行業(yè)協(xié)會商會等