【正文】 加工生產(chǎn)鏈以外，也與小珠寶設(shè)計(jì)公司合作，采用小公司的設(shè)計(jì)，進(jìn)行加工和生產(chǎn)，因此下游加工產(chǎn)業(yè)也會(huì)組建自己的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，協(xié)同合作； Code of this report | 93 從產(chǎn)業(yè)鏈分析，支柱產(chǎn)業(yè)的上下游行業(yè)根據(jù)自身行業(yè)性質(zhì)的需要集中辦公 倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè) 運(yùn)輸公司 船務(wù) 行業(yè) 貨運(yùn)代理 ?企業(yè)實(shí)力：主策資金 500萬(wàn) ?企業(yè)形態(tài)：主要從事貨物的堆放、管理； ?企業(yè)分布：主要聚集在鹽田港片區(qū)，有自己的工業(yè)用地，為自建 ? 辦公樓，為方便工作選址一般就近倉(cāng)庫(kù)； ?企業(yè)實(shí)力：注冊(cè)資 50萬(wàn)以上，公司主要職員為貨柜司機(jī)，對(duì)辦公場(chǎng)所要求低； ?企業(yè)形態(tài)：負(fù)責(zé)港口和倉(cāng)儲(chǔ)的貨物運(yùn)輸； ?企業(yè)分布：因工作性質(zhì)決定其分布主要圍繞港口和倉(cāng)儲(chǔ)基地分布，聚集在鹽田 ? 港商品房?jī)?nèi)辦公（鹽田區(qū)所有商品房均可申請(qǐng)注冊(cè)辦公）； ?企業(yè)實(shí)力：對(duì)于辦公場(chǎng)所、公司形象要求較高，注冊(cè)資金 500萬(wàn)以上； ?企業(yè)形態(tài)：屬于港口物流行業(yè)的衍生產(chǎn)業(yè)，主要工作是船務(wù)與運(yùn)輸物行業(yè)的業(yè)務(wù)聯(lián)系； ?企業(yè)分布：目前大型的貨運(yùn)代理辦公主要聚集在羅湖和福田的寫(xiě)字樓物業(yè)，如北京康捷貨運(yùn)代理設(shè)臵在地王大廈； ?企業(yè)實(shí)力：擁有自己的船只，主策資金在 1000萬(wàn)以上； ?企業(yè)形態(tài)：負(fù)責(zé)將貨物出口，運(yùn)至其它港口； ?企業(yè)分布：辦公主要分布在羅湖、福田中高檔寫(xiě)字樓，例如馬士基、達(dá)飛均在地王，海盈在嘉里中心，而倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸在鹽田； 港口物流行業(yè) Code of this report | 94 黃 金 設(shè)計(jì) 煉 金 零售分 銷 行 業(yè) 黃 金加工 業(yè) 黃金珠寶行業(yè) 采金 ?企業(yè)實(shí)力：擁有自己的礦場(chǎng)或者冶煉廠； ?企業(yè)形態(tài)：挖礦和冶煉黃金； ?企業(yè)分布：分布在國(guó)家“金”礦產(chǎn)比較豐富的趨于，在深圳暫時(shí)沒(méi)有此類工業(yè)； ?企業(yè)實(shí)力：純粹的黃金珠寶設(shè)計(jì)公司注冊(cè)資金要求不高，但對(duì)于大型黃金珠寶設(shè)計(jì)公 ? 司，對(duì)于設(shè)計(jì)的經(jīng)典款型、獲得的各類獎(jiǎng)項(xiàng)需要專門(mén)的展示空間，因此對(duì) ? 于公司的形象要求較高，要求有一定的展示性 ?企業(yè)形態(tài)：以黃金珠寶設(shè)計(jì)為主，大型黃金珠寶設(shè)計(jì)公司有自己的生產(chǎn)、加工廠； ?企業(yè)分布：水貝； ?企業(yè)實(shí)力：黃金珠寶加工行業(yè)注冊(cè)資金 500萬(wàn)上，但通常主要是工廠主的 ? 不動(dòng)產(chǎn)核算，如廠房、機(jī)器 ?企業(yè)形態(tài)：以黃金珠寶加工為主，黃金珠寶加工廠珠寶設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)但設(shè)計(jì)能 ? 力弱； ?企業(yè)分布：鹽田； ?企業(yè)實(shí)力：對(duì)于主策資金要求較小， 100萬(wàn)以上即可，店面主要為租賃形式 ?企業(yè)形態(tài)：以開(kāi)分店或加盟的形式進(jìn)行黃金珠寶的銷售，主要面對(duì)終端客戶； ?企業(yè)分布：各大商圈； 從產(chǎn)業(yè)鏈分析，支柱產(chǎn)業(yè)的上下游行業(yè)根據(jù)自身行業(yè)性質(zhì)的需要集中辦公 Code of this report | 95 羅湖、福田商用物業(yè)的逐步飽和，將產(chǎn)生大量的外溢需求，為項(xiàng)目帶來(lái)更多銷售契機(jī) 聚集經(jīng)濟(jì)利益 交通節(jié)約利益 N1 N2 N3 A 聚集經(jīng)濟(jì)的變動(dòng)情況 N 聚集凈利益的變動(dòng)情況 飽和度 藍(lán)色框?yàn)樽罹呶^(qū)間，此時(shí)商務(wù)物業(yè)價(jià)值最高。 客戶類型 消化面積 價(jià)格承受能力 數(shù)量比例 營(yíng)銷特征 客戶特點(diǎn) 旗幟型形象客戶 整層 /半層 （消化大面積） 高 小 被動(dòng)、刁鉆、集團(tuán)決策 處于行業(yè)上游，如船務(wù)、代理行業(yè)，具有一定的號(hào)召力和影響力； 企業(yè)形象與項(xiàng)目定位、形象相符合； 根據(jù)行業(yè)特征，對(duì)于交通的便捷性要求較高； 主要營(yíng)銷區(qū)域：鹽田、羅湖，行業(yè)為船務(wù)、代理行業(yè)； 現(xiàn)金流形象客戶 主流面積 （消化中小面積） 中 中 被動(dòng)、刁鉆、 具有明顯的行業(yè)特征，因產(chǎn)業(yè)升級(jí)后帶來(lái)的企業(yè)擴(kuò)張型產(chǎn)業(yè)為主； 企業(yè)需要形象展示； 主要營(yíng)銷區(qū)域：鹽田、水貝，主要行業(yè)為：黃金設(shè)計(jì)行業(yè)； 投資客戶 小面積 低 大 主動(dòng)、注重實(shí)際利益、追求最大價(jià)值。項(xiàng)目作為鹽田寫(xiě)字樓更新?lián)Q代的產(chǎn)品，承載著商務(wù)標(biāo)志性形象。 業(yè)態(tài)：主要經(jīng)營(yíng)海鮮餐飲，多以客家風(fēng) 味和潮州風(fēng)味為主，以現(xiàn)捉現(xiàn)賣(mài)的海產(chǎn)品為特色 。 海鮮食街 Code of this report | 106 鹽田商業(yè)市場(chǎng)分析 — 沙頭角商圈 沙頭角商圈： 范圍：主要位于由深沙路、沙鹽路、海濤路圍合而成的“金三角”區(qū)域，是沙頭角的商業(yè)中心區(qū)。 沙頭角商業(yè)區(qū) Code of this report | 107 沙頭角商業(yè)特征 —— 區(qū)域典型商業(yè) 盛世名門(mén) 碧海藍(lán)天名苑 葉屋東街 藍(lán)田壹站華苑 山海華庭 瀚海翠庭 上東灣 果菜商住樓 Code of this report | 108 沙頭角商業(yè)特征 沙頭角片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)較為獨(dú)立，客戶主要以本區(qū)域居民為主，有少量港客及外地客戶。 Code of this report | 109 沙頭角商鋪簡(jiǎn)析 消費(fèi)群：主要社區(qū)內(nèi)及片區(qū)外定向消費(fèi)人群 業(yè)態(tài)：以服裝、餐飲、金融為目的性社區(qū)配套消費(fèi)為主 特色：無(wú)明確定位 經(jīng)營(yíng)狀況：整體經(jīng)營(yíng)狀況一般，服裝、餐飲經(jīng)營(yíng)較好 經(jīng)營(yíng)借鑒：區(qū)域的品牌商家較少，但有主力商家的項(xiàng)目均能帶動(dòng)項(xiàng)目零散鋪位的商業(yè)價(jià)值提升 商業(yè)模式：商業(yè)為發(fā)展商持有，對(duì)商業(yè)的品質(zhì)把控一般，因?yàn)樯啼伒钠焚|(zhì)是和社區(qū)消費(fèi)者要持有同一高度 Code of this report | 110 區(qū)域商業(yè)小結(jié) 沙頭角目前文化、休閑娛樂(lè)氛圍相對(duì)匱乏，具有較明顯的市場(chǎng)空白。 Code of this report | 111 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)判定 Code of this report | 112 經(jīng)濟(jì)發(fā)展判定指標(biāo) — 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 鹽田區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況良好，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 ，居民人均可支配收入增至 ，增長(zhǎng)情況平穩(wěn) 2023年社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn) ； 2023年實(shí)現(xiàn) ，增長(zhǎng) %，完成年度計(jì)的 % 2023年年末鹽田區(qū)居民消費(fèi)主要指標(biāo)及增長(zhǎng) 指標(biāo)名稱 計(jì)算單位 2023年 2023年 2023年比 2023年 增長(zhǎng) (%) 家庭人口 人 /戶 就業(yè)人口 人 /戶 負(fù)擔(dān)系數(shù) 人 /就業(yè)者 人均可支配收入 元 /人 30231 27015 人均消費(fèi)性支出 元 /人 19933 19173 恩格爾系數(shù) % + 注：城市居民家庭生活情況數(shù)據(jù)是根據(jù)我區(qū) 50戶居民戶的生活情況抽樣調(diào)查資料得到，包括戶籍和非戶籍居民的抽樣數(shù)據(jù)。 片區(qū)普通住宅云集，大量普通消費(fèi)群體居?。挥猩倭科放粕碳?，經(jīng)營(yíng)情況較好。 消費(fèi)頻率：調(diào)查顯示，該片區(qū)半數(shù)以上的被訪者每周去休閑的次數(shù)是 3次以上，本區(qū)域居民對(duì)休閑消費(fèi)比較鐘情，對(duì)各種休閑商業(yè)偏好度較高。 商業(yè)規(guī)模：一般以住宅底商為主，店面規(guī)模在 30100㎡之間，少量百貨超市和專業(yè)店，層數(shù)為 14層。 商業(yè)規(guī)模：有大量的高級(jí)海鮮酒樓集聚于此，一般營(yíng)業(yè)面積規(guī)模在 5000㎡ 左右，層數(shù)為23層，代表酒樓有師公會(huì)海鮮酒家、東煌海鮮酒樓、東騰海鮮酒樓等；此外，也含有中低檔的海鮮大排檔，營(yíng)業(yè)面積一般在 4070㎡之間，都為底層。 業(yè)態(tài)：隨著深鹽二通道的開(kāi)通，在旅游地產(chǎn)的帶動(dòng)下，形成了餐飲、娛樂(lè)、休閑、旅游、度假為主的綜合性商圈。 行政總部經(jīng)濟(jì) 總部經(jīng)濟(jì)：項(xiàng)目吸引企業(yè)將總部在鹽田區(qū)域集群布局，使企業(yè)價(jià)值鏈與區(qū)域資源實(shí)現(xiàn)最優(yōu)空間耦合的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，將企業(yè)價(jià)值鏈上附加值較高的功能環(huán)節(jié)在空間上獨(dú)立出來(lái)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)愿景。 Code of this report | 96 模擬商務(wù)客戶特征 ★ 旗臶型客戶影響力 片區(qū)產(chǎn)業(yè)的特殊性決定片區(qū)商務(wù)市場(chǎng)的臵業(yè)者屬性，因此引進(jìn)一至兩家上游企業(yè)，將產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)鏈的連鎖效應(yīng)，下游產(chǎn)業(yè)將隨之到來(lái)。 ? 2023年總部經(jīng)濟(jì)繼續(xù)成長(zhǎng)壯大，納稅額占全區(qū)稅收收入接近六成； ? 港口物流業(yè)從企穩(wěn)到做強(qiáng)做大。在政策面將加大對(duì)此類產(chǎn)業(yè)的扶持，使生物科技產(chǎn)業(yè)在區(qū)域形成規(guī)模。 ? 標(biāo)準(zhǔn)層高為 ，綜合素質(zhì)未能達(dá)到甲級(jí)寫(xiě)字樓配臵。 Code of this report | 78 項(xiàng)目未來(lái)目標(biāo)客戶群構(gòu)成及研判 資源豪宅客戶研判 居住觀 他們追求寧?kù)o的環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的空氣，一種可進(jìn)可退的人生感受。在滿足日常生活的基礎(chǔ)上需要足夠舒適，能夠體現(xiàn)身份，希望得到合理的空間，而不是單純的面積。 福田南山客戶占 65%，香港客戶占 12%。 未來(lái)隨著鹽田中心區(qū)完善、交通發(fā)展、深圳其余區(qū)域 供需失衡的壓力，鹽田中心區(qū)將迎來(lái)最好的機(jī)會(huì)！ Code of this report | 69 ?臵業(yè)趨勢(shì)由深圳中心組團(tuán)向外溢 —— 非主流區(qū)域資源型豪宅物業(yè)受到市場(chǎng)接受和追捧； ?北線、西線對(duì)東線外溢的參考 1—— 客戶來(lái)源區(qū)域更廣泛 ，打破了距離尺度固定模式，客戶為財(cái)富階層 /穩(wěn)定財(cái)富階級(jí)； ?北線、西線對(duì)東線外溢的參考 2—— 客戶需求歷程變化從投資行為為主轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼』蚣嫱顿Y行為為主：早期精明投資客介入極大提升樓盤(pán)知名度與價(jià)值；目前臵業(yè)中組團(tuán)客戶中需求以中大戶型為主； ?區(qū)域利好規(guī)劃驅(qū)動(dòng)作用下 —— 客戶臵業(yè)從被動(dòng)擠出向主動(dòng)溢出轉(zhuǎn)變： ?未來(lái)投資客戶也會(huì)成為本項(xiàng)目重要的補(bǔ)充型客戶群； ?新型產(chǎn)業(yè)全面啟動(dòng)，來(lái)自世界頂尖級(jí)具有高學(xué)歷學(xué)位客戶群體；國(guó)內(nèi)、珠三角高層次專業(yè)人才商務(wù)型移民；深港一體化拓寬港澳臺(tái)及外籍客戶，三類客戶將是本案面臨的新生主力購(gòu)買(mǎi)客戶群。 Code of this report | 64 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀小結(jié) 區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)： 以本地客戶為主流的非市場(chǎng)熱點(diǎn)、相對(duì)封閉的區(qū)域市場(chǎng) 成交客戶特征及趨勢(shì)： 地緣性強(qiáng)的沙頭角本地客戶，主要為首次臵業(yè)和改善型需求的客戶 沙頭角目前二手房成交客戶主要以剛需為主，喜好該區(qū)安靜舒適的居住環(huán)境 受規(guī)劃利好及海景資源的沖擊，藍(lán)郡成為首個(gè)吸引大量外區(qū)域客戶的項(xiàng)目，可見(jiàn)，沙頭角對(duì)外區(qū)域客戶將有良好的吸引力 Code of this report | 65 客戶變遷研究 Code of this report | 66 研究一： 深圳城市化多核發(fā)展下的居住變遷 深圳中心影響力減弱，多個(gè)居住向心圈層形成，逐步消除區(qū)域心理隔閡 臵業(yè)趨勢(shì)由深圳中心組團(tuán)向外溢 從東向西遷移的城市豪宅 （羅湖 — 香蜜湖 — 華僑城 — 填海區(qū)） 東線 鹽田、惠州 西線 北線觀瀾、東莞塘廈 優(yōu)質(zhì)資源型物業(yè) 分析點(diǎn) —— 關(guān)內(nèi)的真正意義上的資源型豪宅供應(yīng)量日益銳減， 隨著城市化發(fā)展，交通環(huán)境改善，市政配套完善， 非主流區(qū)域資源型豪宅物業(yè)受到市場(chǎng)接受和追捧。 購(gòu)買(mǎi)群體主要是在鹽田換房客戶，羅湖、福田在鹽田工作或開(kāi)廠客戶。 “重新設(shè)計(jì)”是一種銳意進(jìn)取的態(tài)度、是一種打破常規(guī)的勇氣、一種都市創(chuàng)新的精神 城市本身就是一個(gè)聚積體，當(dāng)人口聚積、用地緊張到一定程度的時(shí)間，在這個(gè)聚積體的核心部分就會(huì)出現(xiàn)都市綜合體這樣一種綜合形態(tài)，都市綜合體是現(xiàn)代城市發(fā)展背景下建筑綜合體的升級(jí)與城市空間的延續(xù) 重新設(shè)計(jì)生活、工作、商業(yè) Code of this report | 49 項(xiàng)目形象定位： 壹海城 〃 重新設(shè)計(jì)城市 重新設(shè)計(jì)以“ 人 ” 為中心的城市生活 Code of this report | 50 藝術(shù)公園 ?國(guó)家級(jí)藝術(shù)作品展廊， ?一個(gè)藝術(shù)家的部落， ?一個(gè)有關(guān)海洋和藝術(shù)的故事 Code of this report | 51 基于城市升級(jí)下的項(xiàng)目整體定位分析 1 2 重新設(shè)計(jì)城市：壹海城營(yíng)銷策略報(bào)告報(bào)告框架 目錄大綱 基于整盤(pán)定位下的項(xiàng)目各產(chǎn)品線定位分析 3 項(xiàng)目推售策略分析 4 項(xiàng)目推廣策略分析 5 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略分析 6 附件：銷售團(tuán)隊(duì)組建、市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)、廣告公司建議 Code of this report | 52 全盤(pán)思考 Code of this report | 53 項(xiàng)目定位策略 各組團(tuán)如何定位才足以凸現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值 新中心 〃 首席資源型城市綜合體 城市化發(fā)展體現(xiàn) 城市的價(jià)值中心所在 城市中心的標(biāo)志 問(wèn)題思考 Code of this report | 54 住宅組團(tuán)市場(chǎng)定位分析 1 寫(xiě)字樓組團(tuán)市場(chǎng)定位分析 2 商業(yè)組團(tuán)市場(chǎng)定位分析 3 基于整盤(pán)價(jià)值下的項(xiàng)目定位策略 Code of this report | 55 住宅組團(tuán)分析 Code of this report | 56 核心價(jià)值點(diǎn)分析 —— 附屬于綜合體的高端資