【正文】 造濱海生活新岸線(xiàn)的龍頭項(xiàng)目，又是建設(shè)東部沿海時(shí)尚消費(fèi)中心的重要支撐。 Code of this report | 36 ?日本東京城市的升級(jí)，由東京鬧區(qū)內(nèi)的六本木區(qū)域掀起。 Code of this report | 37 ?拉德芳斯區(qū)高樓林立 ,成為集辦公、商務(wù)、購(gòu)物、生活和休閑于一身的現(xiàn)代化城區(qū)。標(biāo)志性建筑是大拱門(mén)。代表性項(xiàng)目是新天地的建設(shè)運(yùn)營(yíng)。 ?2023年初，在廣東省省情調(diào)查研究中心發(fā)布的《 2023廣東省居民個(gè)人生活狀況和主觀(guān)幸福感報(bào)告》中，深圳市民的主觀(guān)幸福感受，在廣東 21個(gè)地市中排名倒數(shù)第二，僅僅高于云浮。 日本平面設(shè)計(jì)大師原研哉 —— “再設(shè)計(jì)”的概念 ?“再設(shè)計(jì)”：追求在于回到原點(diǎn)，重新審視周?chē)脑O(shè)計(jì)，以最平易近人的方式探索設(shè)計(jì)的本質(zhì)。 —— 原研哉 Code of this report | 44 令人感動(dòng)的樹(shù)枝火柴 Code of this report | 45 具有社會(huì)責(zé)任感的方卷紙 Code of this report | 46 Code of this report | 47 Code of this report | 48 “重新設(shè)計(jì)”背后蘊(yùn)藏著強(qiáng)大地對(duì)人和物的尊重，以充滿(mǎn)自省的精神在深化和反思自己，懷著將熟知變?yōu)槟吧挠職猓ニ伎己驮O(shè)計(jì)“日常生活”所具有的無(wú)限可能性。 本區(qū)域市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)情況 項(xiàng)目名稱(chēng) 片區(qū) 開(kāi)發(fā)商 總占地面積 (㎡ ) 建筑面積 (㎡ ) 物業(yè)類(lèi)型 預(yù)計(jì)入市時(shí)間 中英街 1號(hào) 沙頭角 嘉信福 65889 78平兩房 138平三房，計(jì) 305套 2023年中 昊海君悅 沙頭角 昊創(chuàng)投資 4942 29650 商務(wù)公寓 3661平米；含平層和復(fù)式 2023年 45月 倚山花園三期 沙頭角 新世界 32200 103658 —— 2023年中 畔山庭苑 鹽田港 三洲田 —— 2023年 9月 鵬廣達(dá)半山公寓 鹽田港 三洲田實(shí)業(yè) 鵬廣達(dá) 3635 9450 120平米四房單位 2023年 10月 聯(lián)泰 〃 梅沙灣 梅沙 聯(lián)泰 32100 別墅 300平米 2023年上半年 八十步海寓 (海麗晶商住園 ) 梅沙 西帝 36062 55000（其中商務(wù)公寓約 37700，商業(yè)約 17300） 一居 4070平米，二居 8090平米，三居 130147平米 2023年 5月 Code of this report | 60 海山道 1號(hào) —— 客戶(hù)情況 客戶(hù)特征： 項(xiàng)目在開(kāi)售初期 70%客戶(hù)為沙頭角和鹽田港客戶(hù)，但啟動(dòng)大規(guī)模轉(zhuǎn)介后羅湖福田客戶(hù)比例逐步上升，關(guān)內(nèi)客戶(hù)集中在羅湖蓮塘和福田北。 成交客戶(hù)類(lèi)型： 中英街經(jīng)商的私營(yíng)業(yè)主 鹽田公務(wù)員單位中級(jí)工作人員 在鹽田上班的香港客戶(hù) 鹽田當(dāng)?shù)厥状闻Z業(yè)者 福田、羅湖投資客戶(hù) 片區(qū)在售典型項(xiàng)目 2 Code of this report | 62 羅湖, 38%鹽田, 30%福田, 21%南山, 3%龍崗, 5%寶安, 1%香港, 2%藍(lán)郡 —— 客戶(hù)情況 片區(qū)在售典型項(xiàng)目 3 成交客戶(hù)類(lèi)型： 鹽田公務(wù)員單位中、高級(jí)工作人員 鹽田私營(yíng)企業(yè)主 福田、羅湖私營(yíng)企業(yè)主 福田、羅湖投資客戶(hù) 客戶(hù)特征： 由于項(xiàng)目良好居住氛圍、一線(xiàn)無(wú)敵海景以及超高贈(zèng)送率，致使項(xiàng)目吸引了大量的羅湖、福田外區(qū)域客戶(hù)購(gòu)買(mǎi) 項(xiàng)目成功顛覆沙頭角片區(qū)封閉式市場(chǎng)格局，外區(qū)域客戶(hù)占比超過(guò) 50% Code of this report | 63 2023年鹽田（沙頭角）二手市場(chǎng)成交情況 選取中原三級(jí)市場(chǎng) 2023年及 2023年 12月沙頭角片區(qū)成交 201個(gè)有效樣本考察 成交面積( 戶(hù)型）占比13%63%15%4% 5%050 ㎡（ 一房）5090 ㎡（ 二/三房）90120 ㎡（ 三/四房）120140 ㎡（ 四/五房）140 ㎡ 以上（五房及以上）沙頭角片區(qū)二手房成交特點(diǎn)： 90120㎡（二 /三房）是成交主力，占到總成交量的63%，剛需和換房是主要成交誘因； 10000元 20230元是該區(qū)二手主力成交價(jià)格區(qū)間； 該區(qū)主要成交客戶(hù)來(lái)自本區(qū)； 成交客戶(hù)以本區(qū)公務(wù)員、企業(yè)老板和當(dāng)?shù)芈殕T為主。 Code of this report | 68 2 0 0 0 2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 6 2 0 0 7 2 0 0 9鹽田本 區(qū)域客戶(hù) 羅湖福田 南山客戶(hù) 香港人 外省人 深圳其余 鹽田購(gòu)房客戶(hù)組成變化 老板/ 董事/經(jīng)理公務(wù)員 / 高層管理者中層管理者普通員工0%20%40%60%80%100%120%2 0 0 0 2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 6 2 0 0 7 2 0 0 9鹽田中心區(qū)購(gòu)房客戶(hù)社會(huì)職業(yè)變化 客戶(hù)來(lái)源突破區(qū)域化，打破半封閉壁壘，成為深圳臵業(yè)焦點(diǎn) 鹽田中心區(qū)購(gòu)房客戶(hù)由原來(lái)鹽田周?chē)谋镜乜蛻?hù)為主，逐步演變成鹽田與深圳各區(qū)域的高端客戶(hù)為主，港人為輔，有大量本區(qū)域外客戶(hù)關(guān)注的區(qū)域！ 客戶(hù)群趨于高端化，社會(huì)頂級(jí)財(cái)富階層越來(lái)越青睞灣區(qū) 鹽田中心區(qū)購(gòu)房客戶(hù)逐漸高端，由原來(lái)的普通員工為主，演變?yōu)槔习澹?，?jīng)理，高層管理者為主體。 80%成交客戶(hù)為公司中高管，其中 16%為老板級(jí)別客戶(hù)。 產(chǎn)品要求：原料獨(dú)特，外觀(guān)（表現(xiàn)形式）獨(dú)具個(gè)性，包裝有品質(zhì)和使用價(jià)值良好，質(zhì)量和工藝獨(dú)特，情感附加值高。 購(gòu)買(mǎi)特征： 注重圈層感與標(biāo)簽感，看中居住在周邊人群，更愿意居住在朋友認(rèn)同的居所。 ? 戶(hù)型面積段較為分散，客戶(hù)需求不同，面臨客戶(hù)群體范圍較廣。 1寫(xiě)字樓規(guī)模小，昭示性強(qiáng)，商務(wù)配套支撐較好 Code of this report | 84 客戶(hù)定位分析 Code of this report | 85 區(qū)域近 5年商用物業(yè)的“空白期”、商用物業(yè)樓齡“老”且“舊”，片區(qū)商務(wù)形象“差”導(dǎo)致行業(yè)部分總部搬遷 2023年 2023年 2023年 1994年 海港大廈 海港大廈行業(yè)分布其它6%地產(chǎn)物業(yè)3%物流行業(yè)59%專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)4%港口企業(yè)9%報(bào)關(guān)行業(yè)19%海港大廈 94年物業(yè)，目前大廈內(nèi)部主要辦公行業(yè)為物流業(yè)占 59%，而由物流所衍生出來(lái)的行業(yè)占到整體辦公的 86% 沙頭角保稅區(qū) 沙頭角保稅區(qū)業(yè)態(tài)分布電子行業(yè)57%紡織行業(yè)14%珠寶行業(yè)29%沙頭角保稅區(qū) 04年物業(yè)，目前園區(qū)內(nèi)部主要業(yè)態(tài)為電子行業(yè)占 57%，其次為珠寶行業(yè)占 29% 保發(fā)大廈 保發(fā)大廈業(yè)態(tài)分布其它13%電子行業(yè)8%貿(mào)易行業(yè)15%地產(chǎn)物業(yè)17%專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司13%珠寶行業(yè)8%物流行業(yè)26%保發(fā)大廈 05年物業(yè)，目前大廈內(nèi)部主要業(yè)態(tài)為物流行業(yè)占 26%，地產(chǎn)物業(yè)占 17%，由物流所衍生的行業(yè)占整體行業(yè)的 54% 金港盛世 金港盛世業(yè)態(tài)分布專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司8%休閑娛樂(lè)5%其它2%報(bào)關(guān)行業(yè)2%物流行業(yè)83%金港盛世 06年物業(yè)， A座物業(yè)性質(zhì)為商住兩用，目前大部分用于商業(yè)辦公，其中大廈業(yè)態(tài)主要以物流行業(yè)為主，占 83% 2023年至今 “ 零 ” Code of this report | 86 二手寫(xiě)字樓放盤(pán)量稀少、成交不活躍，片區(qū)商用物業(yè)以長(zhǎng)期持有和長(zhǎng)期租賃兩種形式為主 二手樓交易的停滯 寫(xiě)字樓租賃情況： 寫(xiě)字樓成交情況： 2023年全年，鹽田區(qū)寫(xiě)字樓成交僅 1套，為保發(fā)大廈物業(yè)，面積段為 ，單價(jià)為 13890元 /㎡； 全年寫(xiě)字樓無(wú)租賃交易； 備注： 目前鹽田的政府對(duì)于注冊(cè)商務(wù)辦公的政策較為放松，任何商品房只要繳納一定的費(fèi)用就可以辦理注冊(cè)辦公； Code of this report | 87 片區(qū)未來(lái)產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入“四化”高速發(fā)展期，區(qū)域?qū)⒁劳小翱偛俊苯?jīng)濟(jì)下的物流、生物科技行業(yè)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型 生物科技政策 ... 港口物流規(guī)劃 ... 總部經(jīng)濟(jì)策略 ... 區(qū)域產(chǎn)業(yè)新 規(guī)劃 政府將著力打造“物流 +總部”、“物流 +金融”等特色經(jīng)濟(jì)模式，推動(dòng)港口物流產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型，將鹽田的港口物流由世界第四位提升至第三位 加大力度推動(dòng)生物醫(yī)藥、新能源等高新技術(shù)企業(yè)發(fā)揮原創(chuàng)技術(shù)優(yōu)勢(shì)，加快科技成果產(chǎn)業(yè)化。 Code of this report | 88 區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，區(qū)域內(nèi)出口產(chǎn)業(yè)最具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是片區(qū)經(jīng)濟(jì)的最大增長(zhǎng)點(diǎn) 鹽田區(qū)在全市范圍內(nèi)工業(yè)經(jīng)濟(jì)缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，工業(yè)增加值增長(zhǎng)速度為 %，發(fā)形勢(shì)基本停滯；但出口總值占有較大比重；從出口增長(zhǎng)速度來(lái)看，鹽田區(qū)的出口產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 1 9 9 8 2 0 1 1 年鹽田區(qū)生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)率4 2 . 5 5 0 . 6 46 0 . 9 88 0 . 1 81 0 3 . 9 51 2 3 . 8 61 4 9 . 9 11 7 2 . 8 62 0 3 . 1 62 2 6 . 4 32 5 1 . 0 22 8 2 . 0 23163 3 . 31 9 . 21 6 . 52 6 . 6 271 6 . 52 1 . 91 6 . 8 1 6 . 11 1 . 2 1 0 . 1 1 0 . 3 1 0 . 70501001502002503003501998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 202305101520253035億元 %2023年，鹽田區(qū)生產(chǎn)總值達(dá) 316億元，其中第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 75億元，增長(zhǎng) %，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 250億元，增長(zhǎng) %， Code of this report | 89 區(qū)域產(chǎn)業(yè)高度集中且單一，黃金珠寶業(yè)、物流貿(mào)易業(yè)以及生物科技成為區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè) ? 總部經(jīng)濟(jì)持續(xù)良好的發(fā)展勢(shì)頭。 N1 聚集凈利益最大點(diǎn) N2 交通擁擠成本出現(xiàn)點(diǎn) N3 聚集經(jīng)濟(jì)利益耗盡點(diǎn) 20232023 2023年至今 隨著羅湖的逐步飽和，福田快速發(fā)展，入駐企業(yè)快速增長(zhǎng)，商用物業(yè)的推售量減少，導(dǎo)致交通成本、商業(yè)配套、物管成本、員工成本壓力不斷增加，區(qū)域的逐步飽和，經(jīng)濟(jì)凈利益下降，將逐步催生外溢需求。 對(duì)價(jià)格敏感、有投資目的、認(rèn)可區(qū)域價(jià)值 受旗幟型客戶(hù)牽引力的作用，看好項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展 運(yùn)營(yíng)成本 1 空調(diào)節(jié)能性 商務(wù)往來(lái)通訊成本 水、電開(kāi)支的節(jié)省程度 商務(wù)往來(lái)時(shí)間成本 運(yùn)營(yíng)成本 2 企業(yè)品牌昭示成本 資源掌控的便捷性 形象提升的附加價(jià)值 Code of this report | 97 項(xiàng)目定位分析 Code of this report | 98 Code of this report | 99 〃 行政總部經(jīng)濟(jì) 案名：濱海國(guó)際中心 榮耀財(cái)富門(mén)楣 Code of this report | 100 濱海國(guó)際中心 〃 行政總部經(jīng)濟(jì) 資本對(duì)話(huà)平臺(tái) Code of this report | 101 住宅組團(tuán)市場(chǎng)定位分析 1 寫(xiě)字樓組團(tuán)市場(chǎng)定位分析 2 商業(yè)組團(tuán)市場(chǎng)定位分析 3 基于整盤(pán)價(jià)值下的項(xiàng)目定位策略 Code of this report | 102 商圈分析 Code of this report | 103 目前，鹽田區(qū)由于偏安一隅，商業(yè)市場(chǎng)還很不發(fā)達(dá)，但由于其獨(dú)特的地理資源和生態(tài)資源，也逐漸形成了幾個(gè)獨(dú)具特色的商圈： 大梅沙商圈 鹽田港商圈 沙頭角商圈 鹽田商業(yè)市場(chǎng)分析 — 商圈分析 Code of this report | 104 鹽田商業(yè)市場(chǎng)分析 — 大梅沙商圈 大梅沙商圈： 范圍：沿海濱公園路兩側(cè)分布，主要分布于大梅沙海灘附近，呈狹長(zhǎng)形的帶狀式發(fā)展。還有海鮮批發(fā)市場(chǎng)和干貨市場(chǎng)，以海產(chǎn)鮮活、種類(lèi)多、價(jià)格低廉為特點(diǎn)。 業(yè)態(tài)：以口岸及交通便利優(yōu)勢(shì)，主要經(jīng)營(yíng)外貿(mào)服飾、日用百貨、金融、休閑娛樂(lè)等。中英街有大量外地客戶(hù)消費(fèi) 概況：本片區(qū)居住人口年齡主要集中在 3645歲之間，其中，本片區(qū)高端消費(fèi)主要外溢羅湖，本區(qū)域受商業(yè)結(jié)構(gòu)所限，本地居民高端消費(fèi)目前不足，外地客戶(hù)受交通限制，除中英街外，其余地方外地消費(fèi)力不高。 周邊現(xiàn)有的商業(yè)以社區(qū)商業(yè)為主，業(yè)態(tài)呈現(xiàn)普通化，平民化，經(jīng)營(yíng)檔次一般，租金在 200400元 /平方米 〃 月，主要是服務(wù)于住宅區(qū)域的業(yè)主及周邊人士。 2023年居民年人均可支配收入增至 ； 人均達(dá)到 ，超過(guò)中等發(fā)達(dá)國(guó)家人均 1萬(wàn)美元 Code of this report | 113 經(jīng)濟(jì)發(fā)展判定指標(biāo) — 區(qū)域生產(chǎn)總值及人口密度 區(qū)域