某房地產(chǎn)定價(jià)報(bào)告-預(yù)覽頁
【正文】 翡翠城二期計(jì)有花園洋房 324套，其中標(biāo)準(zhǔn)型 205套，大端頭戶型 70套，小端頭戶型 45套，小區(qū)中央一梯一戶型 4套。 價(jià)值因子 權(quán)重 萬科彩域 東湖花園 時(shí)代尊城 翡翠城 地 段 自然環(huán)境 5 人文環(huán)境 4 4 就業(yè)區(qū)關(guān)系 4 4 交通狀況 4 3 市政設(shè)施 4 4 區(qū)域發(fā)展 4 周邊配套 4 產(chǎn)品 規(guī)劃設(shè)計(jì) 3 外立面 3 4 小區(qū)景觀 4 3 3 戶型 4 4 4 小區(qū)配套 4 材質(zhì)及設(shè)施 3 4 軟環(huán) 開發(fā)商品牌 5 3 物業(yè)服務(wù) 5 3 4 營銷服務(wù) 4 3 4 人文氛圍 4 3 3 綜合評定 類比產(chǎn)品價(jià)格（ M2） 4800元 5200元 5200元 采用類比價(jià)值加權(quán)算術(shù)平均法，在上述各樓盤中，萬科城花彩域與翡翠城二期的花園洋房最具可比性，分別賦予其權(quán)重： 60%、 30%、 10%。 價(jià)值因子 權(quán)重 一期 二期 地 段 自然環(huán)境 5 5 人文環(huán)境 就業(yè)區(qū)關(guān)系 交通狀況 市政設(shè)施 區(qū)域發(fā)展 周邊配套 產(chǎn)品 規(guī)劃設(shè)計(jì) 4 外立面 4 小區(qū)景觀 戶型 4 小區(qū)配套 材質(zhì)及設(shè)施 4 軟環(huán)境 開發(fā)商品牌 物業(yè)服務(wù) 營銷服務(wù) 人文氛圍 資金時(shí)間價(jià)值 95％ 房價(jià)自然增長 ％ 綜合評定 類比產(chǎn)品價(jià)格（ M2） 4700元 采用類比價(jià)值算術(shù)平均法，計(jì)算得到翡翠城二期花園洋房價(jià)格為： 4700/*＝ 4829元 /平方米 綜合運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法、市場比較法、一期二手房價(jià)值類比法，主要參照市場比較法結(jié)果定價(jià)，分別賦予權(quán)重 、 、 ，計(jì)算結(jié)果為： 5130*＋ 5097*＋ 4829*＝ 5020元 在實(shí)際銷售的過程中，出了以上量化分析外，還將重點(diǎn)考慮以下因素的影響： ? 4月樣板間開放，花園洋房報(bào)價(jià)不低于 4600元以后客戶的接受程度； ? 花園洋房產(chǎn)品在市場的稀缺性； ? 可類比競爭對手的銷售速度（彩域及時(shí)代尊城均快速銷售）； ? 銷售速度及現(xiàn)金流要求； ? 客戶的心理接受程度及對價(jià)格的敏感度 ； ? 綜合考慮以上諸多因素，建議花園洋房銷售均價(jià)為 5100元 /平方米。 T 型高層可售單位1501231510 8 1C1 C2 C3 FC1 FC2 FC3? 1）假設(shè)開發(fā)法（成本＋利潤） 單位：元 /平方米 成本項(xiàng) 計(jì)算結(jié)果 計(jì)算方法 樓面地價(jià) 645 地價(jià)按 146萬 /畝；計(jì)算中含商業(yè)面積 前期及后期費(fèi)用 240 開發(fā)建設(shè)費(fèi) 1490 含建安、報(bào)建、及景觀三部分 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 230 公共配套設(shè)施費(fèi) 85 1~5項(xiàng)合計(jì) 2690元 銷售費(fèi) 117 按銷售額 ％ 物業(yè)啟動(dòng)費(fèi) 30 參照一期折讓 財(cái)務(wù)費(fèi) 208 按銷售額 5％ 管理費(fèi) 83 按銷售額 2％ 項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi) 208 按銷售額 5％ 總成本 3336 1～ 10項(xiàng)總和 銷售價(jià)格 4170 按 25％毛利核算 2）市場比較法 選取可類比典指項(xiàng)目代入價(jià)值因子評價(jià)體系。則 T型高層估算價(jià)格為： （ 4000/*＋ 3600/*＋ 3800/*＋ 3300/*） *＝ 4091元/M2 3)一期二手房市場表現(xiàn) 截至 2023年 5月 12日，一期二手 T型小高層累計(jì)成交 36套。占用基地面積 16408 M2，總建筑面積 65744 M2。 價(jià)值因子 權(quán)重 卓錦城 格林威治城 君悅領(lǐng)地 時(shí)代尊城 翡翠城 地 段 自然環(huán)境 5 人文環(huán)境 5 4 就業(yè)區(qū)關(guān)系 3 4 4 交通狀況 4 4 3 市政設(shè)施 4 區(qū)域發(fā)展 3 4 周邊配套 3 4 產(chǎn)品 規(guī)劃設(shè)計(jì) 4 4 3 4 外立面 4 小區(qū)景觀 4 4 3 4 戶型 4 4 小區(qū)配套 材質(zhì)及設(shè)施 4 3 4 軟環(huán) 開發(fā)商品牌 4 5 4 物業(yè)服務(wù) 4 4 3 營銷服務(wù) 4 3 4 人文氛圍 3 4 3 綜合評定 類比產(chǎn)品價(jià)格（ M2） 3500元 5300元 3500元 3600元 采用類比價(jià)值加權(quán)算術(shù)平均法，在上述各樓盤中，卓錦城、格林威治城對翡翠城二期的蝶型高層影響最大，分別賦予其權(quán)重： 30%、 30%、 20%、 20%。 核心要素 主要量化衡量指標(biāo) 位置 景觀 河景、公園景觀、主景觀軸 視野 視線的廣度、視線角度、遮擋和阻礙、對視、樓間距 噪音 火車、臨路、臨車庫入口、臨電梯機(jī)房、商鋪（會所）影響 后期建設(shè) 三期及五期的影響 朝向 日照系數(shù) 采光 端頭戶型 通風(fēng) 端頭戶型 內(nèi)部設(shè)計(jì) 贈(zèng)送面積 贈(zèng)送類型、贈(zèng)送大小 戶型變化 端頭戶型、奇偶層、露臺（陽臺）變化、情趣空間 亮點(diǎn)設(shè)計(jì) 花園、地下室 其他 樓層差價(jià) 入戶的便利性 心理因素 說明： ? 賦值依據(jù)主要參照可類比競爭樓盤、一期價(jià)格體系； ? 贈(zèng)送一層私家花園按地價(jià)的 70％核算（因無產(chǎn)權(quán)）； ? 露臺、屋頂花園贈(zèng)送面積按建筑成本核算； ? 地下室面積按開發(fā)成本核算（含報(bào)建費(fèi)及園林）； ? 確定折扣方式及折扣原則，形成最終銷售價(jià)格； 同一片天空下 與您攜手 改變生活 謝 謝 :55:2112:5512::55 12:5512:55::55:21 2023年 3月 28日星期二 12時(shí) 55分 21秒 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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