【正文】 一體化的城市發(fā)展原則，通過海濱區(qū)開發(fā)將沙頭角地區(qū)建設成具有良好的生態(tài)環(huán)境，突出的濱海特征，適宜居住且擁有高品質(zhì)城市功能的新興城區(qū)。除了優(yōu)先發(fā)展總部經(jīng)濟、提升港口物流業(yè)高端化水平、提升旅游文化產(chǎn)業(yè)的品牌價值、在生物科技等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展上繼續(xù)突破外，利用區(qū)內(nèi)有利條件，抓住深圳成為廣東低碳經(jīng)濟試點城市的契機，發(fā)展壯大低碳經(jīng)濟，力爭把鹽田建設成為低碳經(jīng)濟示范區(qū)，譜寫綠色低碳華章。在資源日益稀缺的深圳，優(yōu)質(zhì)的該片區(qū)正步入城市功能全面升級的大好時機，借助政府規(guī)劃和大盤綜合體開發(fā)從而催生出新的中心。A多功能 —— 單中心 —— 單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市群模式；隨著中心城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，周邊城市產(chǎn)業(yè)升級，腹地城市受到區(qū)域輻射影響，承擔低端制造業(yè)的轉(zhuǎn)移。東部組團中部組團西部組團項目定位分析區(qū)域價值利好，地處區(qū)域中心區(qū)位，項目區(qū)位價值、地標價值明顯n本項目位于鹽田沙頭角組團，處于鹽田核心區(qū)域，是鹽田區(qū)的行政文化中心，同時是沙頭角組團的頂級住宅區(qū)域。區(qū)域界定：項 目之配套項 目之景 觀項 目之氣 勢項 目之 環(huán) 境項 目之交通SWOT分析項 目價 值 梳理項 目價 值 提 煉項 目定性項目景觀資源分析南北軸向 —— 北望梧桐山，南瞰沙頭角海和香港西貢； 東西軸向 ——東經(jīng)東和公園和中英街看海，西眺鹽田港港灣。，吸引外來高端客戶威脅 (T) 戰(zhàn)略（利用優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅） 戰(zhàn)略（減少劣勢，轉(zhuǎn)化威脅），近期市場成交價格不高，市場前景需謹慎對待系統(tǒng)走高端化路線，產(chǎn)品尊貴性挖掘、內(nèi)、外部環(huán)境營造、增加配套，成為區(qū)域標桿產(chǎn)品硬件、軟件升級，增加附加值；規(guī)避項目劣勢內(nèi)部外部項目分析項目核心價值 —— 顛覆傳統(tǒng)城市綜合體打造：新中心 城市化新中心背景下，首個山、海、城資源整合型綜合體開發(fā)模式，為客戶置業(yè)提供了更高品質(zhì)選擇物理距離的改變直接拉近和縮小城市范圍，羅湖生活圈已延展至此 項目價值提煉與感知區(qū)域界定：項 目之配套項 目之景 觀項 目之氣 勢項 目之 環(huán) 境項 目之交通SWOT分析重新 設計 城市項 目價 值 提 煉項 目定性為鹽田造中心：鹽田沙頭角中心區(qū)為鹽田造中心：鹽田沙頭角中心區(qū) ———— 城市新中心崛起城市新中心崛起區(qū)域?qū)傩裕簢H濱?；盍^(qū)（區(qū)域?qū)傩裕簢H濱海活力區(qū)（ B鹽田區(qū)區(qū)長杜玲：中軸線項目關(guān)乎鹽田未來形象，也要打造深圳東部消費中心，相關(guān)部門要配合萬科做好相關(guān)勘探等工作，積極推進項目進展壹海城 —— 鹽田東部中心發(fā)展的主要運營者鹽田中心區(qū)（中軸線）項目，地處鹽田區(qū)核心區(qū)域，既是全面打造濱海生活新岸線的龍頭項目，又是建設東部沿海時尚消費中心的重要支撐。n日本東京城市的升級，由東京鬧區(qū)內(nèi)的六本木區(qū)域掀起。n拉德芳斯區(qū)高樓林立 ,成為集辦公、商務、購物、生活和休閑于一身的現(xiàn)代化城區(qū)。標志性建筑是大拱門。代表性項目是新天地的建設運營。p2023年初，在廣東省省情調(diào)查研究中心發(fā)布的《 2023廣東省居民個人生活狀況和主觀幸福感報告》中，深圳市民的主觀幸福感受，在廣東 21個地市中排名倒數(shù)第二，僅僅高于云浮。日本平面設計大師原研哉 ——“ 再設計 ” 的概念n“ 再設計 ” ：追求在于回到原點，重新審視周圍的設計，以最平易近人的方式探索設計的本質(zhì)。 —— 原研哉 令人感動的樹枝火柴具有社會責任感的方卷紙“ 重新設計 ” 背后蘊藏著強大地對人和物的尊重，以充滿自省的精神在深化和反思自己，懷著將熟知變?yōu)槟吧挠職?，去思考和設計 “ 日常生活 ” 所具有的無限可能性。城市化新中心背景下，首個山、海、城資源整合型綜合體開發(fā)模式，享受前所未有的綜合體居住價值232復式商務公寓性質(zhì)產(chǎn)品，其不限購不限貸的產(chǎn)品特性符合目前高端置業(yè)客戶的需求與政府機構(gòu)咫尺距離，天賦異品梧桐灣國際社區(qū)客戶定位分析片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展 “ 兩極化 ” 特征明顯沙頭角鹽田港主要開發(fā)面向本區(qū)域消費群體的居家型中檔物業(yè)，以兩房 /三房為主力戶型，而梅沙片區(qū)則主要開發(fā)千萬元以上豪宅，面向投資度假型消費群體。購買群體主要是在鹽田換房客戶，羅湖、福田在鹽田工作或開廠客戶。區(qū)域市場現(xiàn)狀小結(jié)區(qū)域市場特點：以本地客戶為主流的非市場熱點、相對封閉的區(qū)域市場成交客戶特征及趨勢：地緣性強的沙頭角本地客戶，主要為首次置業(yè)和改善型需求的客戶沙頭角目前二手房成交客戶主要以剛需為主，喜好該區(qū)安靜舒適的居住環(huán)境受規(guī)劃利好及海景資源的沖擊，藍郡成為首個吸引大量外區(qū)域客戶的項目，可見，沙頭角對外區(qū)域客戶將有良好的吸引力客戶變遷研究研究一：深圳城市化多核發(fā)展下的居住變遷深圳中心影響力減弱，多個居住向心圈層形成，逐步消除區(qū)域心理隔閡置業(yè)趨勢由深圳中心組團向外溢從東向西遷移的城市豪宅（羅湖 — 香蜜湖 — 華僑城 — 填海區(qū)） 東線鹽田、惠州西線北線觀瀾、東莞塘廈優(yōu)質(zhì)資源型物業(yè)分析點 ——關(guān)內(nèi)的真正意義上的資源型豪宅供應量日益銳減，隨著城市化發(fā)展，交通環(huán)境改善，市政配套完善，非主流區(qū)域資源型豪宅物業(yè)受到市場接受和追捧。未來隨著鹽田中心區(qū)完善、交通發(fā)展、深圳其余區(qū)域供需失衡的壓力，鹽田中心區(qū)將迎來最好的機會！n置業(yè)趨勢由深圳中心組團向外溢 —— 非主流區(qū)域資源型豪宅物業(yè)受到市場接受和追捧；n北線、西線對東線外溢的參考 1—— 客戶來源區(qū)域更廣泛 ，打破了距離尺度固定模式，客戶為財富階層 /穩(wěn)定財富階級；n北線、西線對東線外溢的參考 2—— 客戶需求歷程變化從投資行為為主轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼』蚣嫱顿Y行為為主：早期精明投資客介入極大提升樓盤知名度與價值；目前置業(yè)中組團客戶中需求以中大戶型為主；n區(qū)域利好規(guī)劃驅(qū)動作用下 —— 客戶置業(yè)從被動擠出向主動溢出轉(zhuǎn)變：n未來投資客戶也會成為本項目重要的補充型客戶群；n新型產(chǎn)業(yè)全面啟動，來自世界頂尖級具有高學歷學位客戶群體；國內(nèi)、珠三角高層次專業(yè)人才商務型移民；深港一體化拓寬港澳臺及外籍客戶，三類客戶將是本案面臨的新生主力購買客戶群。福田南山客戶占 65%，香港客戶占 12%。在滿足日常生活的基礎上需要足夠舒適，能夠體現(xiàn)身份，希望得到合理的空間，而不是單純的面積。項目未來目標客戶群構(gòu)成及研判資源豪宅客戶研判居住觀 他們追求寧靜的環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的空氣，一種可進可退的人生感受。n 戶型面積段較為分散，客戶需求不同，面臨客戶群體范圍較廣。1寫字樓規(guī)模小，昭示性強，商務配套支撐較好客戶定位分析區(qū)域近 5年商用物業(yè)的 “ 空白期 ” 、商用物業(yè)樓齡 “ 老 ” 且“ 舊 ” ，片區(qū)商務形象 “ 差 ” 導致行業(yè)部分總部搬遷2023年 2023年 2023年1994年 海港大廈海港大廈 94年物業(yè)，目前大廈內(nèi)部主要辦公行業(yè)為物流業(yè)占 59%，而由物流所衍生出來的行業(yè)占到整體辦公的 86%沙頭角保稅區(qū)沙頭角保稅區(qū) 04年物業(yè)，目前園區(qū)內(nèi)部主要業(yè)態(tài)為電子行業(yè)占 57%，其次為珠寶行業(yè)占 29%保發(fā)大廈保發(fā)大廈 05年物業(yè)，目前大廈內(nèi)部主要業(yè)態(tài)為物流行業(yè)占 26%，地產(chǎn)物業(yè)占 17%，由物流所衍生的行業(yè)占整體行業(yè)的 54%金港盛世金港盛世 06年物業(yè)， A座物業(yè)性質(zhì)為商住兩用，目前大部分用于商業(yè)辦公，其中大廈業(yè)態(tài)主要以物流行業(yè)為主，占 83%2023年至今“ 零”二手寫字樓放盤量稀少、成交不活躍，片區(qū)商用物業(yè)以長期持有和長期租賃兩種形式為主二手樓交易的停滯 寫字樓租賃情況：寫字樓成交情況：2023年全年，鹽田區(qū)寫字樓成交僅 1套，為保發(fā)大廈物業(yè)，面積段為 ，單價為 13890元 /㎡；全年寫字樓無租賃交易；備注： 目前鹽田的政府對于注冊商務辦公的政策較為放松，任何商品房只要繳納一定的費用就可以辦理注冊辦公；片區(qū)未來產(chǎn)業(yè)將進入 “ 四化 ” 高速發(fā)展期，區(qū)域?qū)⒁劳?“ 總部 ” 經(jīng)濟下的物流、生物科技行業(yè)推動產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)型生物科技政策 ...港口物流規(guī)劃...總部經(jīng)濟策略...區(qū)域產(chǎn)業(yè)新規(guī)劃政府將著力打造 “ 物流 +總部 ” 、 “ 物流 +金融 ” 等特色經(jīng)濟模式，推動港口物流產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)型，將鹽田的港口物流由世界第四位提升至第三位加大力度推動生物醫(yī)藥、新能源等高新技術(shù)企業(yè)發(fā)揮原創(chuàng)技術(shù)優(yōu)勢，加快科技成果產(chǎn)業(yè)化。區(qū)域總體經(jīng)濟發(fā)展緩慢，區(qū)域內(nèi)出口產(chǎn)業(yè)最具競爭優(yōu)勢是片區(qū)經(jīng)濟的最大增長點鹽田區(qū)在全市范圍內(nèi)工業(yè)經(jīng)濟缺乏競爭優(yōu)勢，工業(yè)增加值增長速度為 %，發(fā)形勢基本停滯；但出口總值占有較大比重；從出口增長速度來看，鹽田區(qū)的出口產(chǎn)業(yè)具有很強的競爭優(yōu)勢2023年，鹽田區(qū)生產(chǎn)總值達 316億元，其中第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 75億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 250億元，增長 %，區(qū)域產(chǎn)業(yè)高度集中且單一，黃金珠寶業(yè)、物流貿(mào)易業(yè)以及生物科技成為區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè) n 總部經(jīng)濟持續(xù)良好的發(fā)展勢頭。 N1 聚集凈利益最大點 N2 交通擁擠成本出現(xiàn)點 N3 聚集經(jīng)濟利益耗盡點20232023 2023年至今隨著羅湖的逐步飽和，福田快速發(fā)展，入駐企業(yè)快速增長，商用物業(yè)的推售量減少，導致交通成本、商業(yè)配套、物管成本、員工成本壓力不斷增加，區(qū)域的逐步飽和，經(jīng)濟凈利益下降，將逐步催生外溢需求。 對價格敏感、有投資目的、認可區(qū)域價值受旗幟型客戶牽引力的作用，看好項目未來發(fā)展運營成本 1 空調(diào)節(jié)能性商務往來通訊成本水、電開支的節(jié)省程度商務往來時間成本運營成本 2 企業(yè)品牌昭示成本資源掌控的便捷性形象提升的附加價值項目定位分析 行政總部經(jīng)濟行政總部經(jīng)濟資本對話平臺資本對話平臺 住宅組團市場定位分析 1寫字樓組團市場定位分析 2商業(yè)組團市場定位分析 3基于整盤價值下的項目定位策略商圈分析目前，鹽田區(qū)由于偏安一隅，商業(yè)市場還很不發(fā)達，但由于其獨特的地理資源和生態(tài)資源，也逐漸形成了幾個獨具特色的商圈：大梅沙商圈鹽田港商圈沙頭角商圈鹽田商業(yè)市場分析 — 商圈分析沙頭角商圈鹽田港商圈大梅沙商圈鹽田商業(yè)市場分析 — 大梅沙商圈大梅沙商圈：范圍：沿海濱公園路兩側(cè)分布，主要分布于大梅沙海灘附近，呈狹長形的帶狀式發(fā)展。還有海鮮批發(fā)市場和干貨市場，以海產(chǎn)鮮活、種類多、價格低廉為特點。業(yè)態(tài)：以口岸及交通便利優(yōu)勢，主要經(jīng)營外貿(mào)服飾、日用百貨、金融、休閑娛樂等。中英街有大量外地客戶消費概況：本片區(qū)居住人口年齡主要集中在 3645歲之間，其中，本片區(qū)高端消費主要外溢羅湖，本區(qū)域受商業(yè)結(jié)構(gòu)所限，本地居民高端消費目前不足，外地客戶受交通限制，除中英街外，其余地方外地消費力不高。周邊現(xiàn)有的商業(yè)以社區(qū)商業(yè)為主，業(yè)態(tài)呈現(xiàn)普通化，平民化，經(jīng)營檔次一般，租金在 200400元 /平方米 經(jīng)濟指標判定經(jīng)濟發(fā)展判定指標 — 社會消費品零售總額鹽田區(qū)經(jīng)濟發(fā)展情況良好，社會消費品零售總額達到 ，居民人均可支配收入增至 ，增長情況平穩(wěn)2023年社會消費品零售總額實現(xiàn) ；2023年實現(xiàn) ，增長 %，完成年度計的 %2023年年末鹽田區(qū)居民消費主要指標及增長指標名稱 計算單位 2023年 2023年 2023年比 2023年 增長 (%) 家庭人口 人 /戶 就業(yè)人口 人 /戶 負擔系數(shù) 人 /就業(yè)者 人均可支配收入 元 /人 30231 27015 人均消費性支出 元 /人 19933 19173 恩格爾系數(shù) % +注：城市居民家庭生活情況數(shù)據(jù)是根據(jù)我區(qū) 50戶居民戶的生活情況抽樣調(diào)查資料得到，包括戶籍和非戶籍居民的抽樣數(shù)據(jù)。 83地塊疊拼戶型及其 B棟可售2023。 10商業(yè)三期 2開盤2023。多批次分樓層推售，有利于挖掘大客戶實現(xiàn)保留樓層整層銷售。8F7F6F5F11F10F9F16F15F14F13F19F18F17F12F20F21F22F23F24F每批次推售實現(xiàn)低、中、高樓層產(chǎn)品同步銷售，保證客戶可選擇性，同時實現(xiàn)項目最終的均衡銷售。n 項目東西面以城市廣場景觀為主。根據(jù)產(chǎn)品面積段的差別對折扣進行區(qū)別化對待，促進客戶成交。商業(yè)各組團租售建議鋪位形態(tài)：集中式商業(yè)銷售建議：整體自持3組團展示商務氛圍濃厚，受總部影響，銀行、商務餐飲等主力店招商及銷售難度低，但考慮到集團辦公形象，建議寫字樓裙樓商業(yè)全部自持。商業(yè)整體租售計劃第一階段：工程圖紙階段：圖紙確定后進行商家洽談（越早越好）1地塊 1F約 1000㎡品牌零售店、 2F約 2023㎡3地塊集中式商業(yè)影院、銀行、商務餐飲等商家4地塊酒吧、專業(yè)漁具用品、特色餐飲、主題餐飲、健身會所，游艇俱樂部5地塊精品超市第二階段：項目招商會，意向商家洽談節(jié)點：大客戶進行蓄客（洽談至商務條件階段，一般為洽談的 12個月左右）對外宣傳意向洽談商家，舉行招商會進行造勢第三階段：品牌商家進駐階段：推廣發(fā)力點，通過品牌商家進駐將工作階段推入強銷期（商務洽談的 2個月左右）商業(yè)年度推售計劃首批推售單位： 1地塊： 1F的 1000㎡ +一拖二 6000㎡ +負一層 1000㎡推