【正文】 源型居住體 1 2 3 4 一線資源 區(qū)域優(yōu)勢(shì) 綜合體價(jià)值 稀缺模式 占據(jù)良好景觀資源：山、海以及中央公園景觀。 ?從無(wú)到有，當(dāng)然是創(chuàng)造；背后蘊(yùn)藏著對(duì)人和物的尊重，以充滿自省的精神在深化和反思自己，思考和設(shè)計(jì)“日常生活”所具有的無(wú)限可能性。 ?—— 《建設(shè)幸福廣東綜合評(píng)價(jià)報(bào)告》 人均全省第一 幸福廣東綜合指數(shù)排名第四 居民主觀幸福排名第 20 Code of this report | 42 城市空間擁擠 生活節(jié)奏快 工作壓力大 生活成本高 這座城市亟待升級(jí)，以“人”出發(fā)，重塑城市幸福感 Code of this report | 43 ?“再設(shè)計(jì)”概念最早是由日本平面設(shè)計(jì)大師原研哉提出的。 Code of this report | 39 壹海城 一個(gè)承載城市中心提升使命的項(xiàng)目！ 一個(gè)讓全深圳人重新認(rèn)識(shí)東部的形象工程！ 一個(gè)基于本土又超越本土可輻射全國(guó)的頂級(jí)物業(yè)！ 一個(gè)重新設(shè)計(jì)城市生活的運(yùn)營(yíng)者 正如六本木新城之于東京 拉 ? 德芳斯之于巴黎 新天地之于上海 壹海城將承載鹽田中軸線發(fā)展 引領(lǐng)未來(lái)深圳城市中心升級(jí) 為城市帶來(lái)生活、工作、休閑的本質(zhì)改變 Code of this report | 40 深圳城市升級(jí)時(shí)代即將到來(lái)！ 鹽田是東部核心的引領(lǐng)者！ 本案是鹽田中心的城市運(yùn)營(yíng)者！ 本案是深圳城市全面升級(jí)過(guò)程中的第一批引領(lǐng)者！ 本案是城市全面升級(jí)的 【運(yùn)營(yíng)者】 項(xiàng)目城市地位認(rèn)知 Code of this report | 41 深圳 —— 與幸福嚴(yán)重倒掛的城市 ?在珠三角區(qū)域，深圳成為人均與幸福指數(shù)倒掛最為嚴(yán)重的城市，主要原因在于深圳的社會(huì)發(fā)展未能與經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持同步。 Code of this report | 38 ?上海新天地坐落在市中心，淮海中路南側(cè)、黃陂南路和馬當(dāng)路之間，毗鄰黃陂南路地鐵站和南北、東西高架路的交匯點(diǎn)。眾多法國(guó)和歐美跨國(guó)公司、銀行、大飯店紛紛在這里建起了自己的摩天大樓。 ?六本木新城（）孕育“思想開(kāi)放型”人才之城 ?注：六本木新城又稱六本木之丘，由森大樓公司（森ビル）主導(dǎo)開(kāi)發(fā)，是日本規(guī)模最大的都市再開(kāi)發(fā)計(jì)劃之一。項(xiàng)目建成后將成為具有國(guó)際化品位的深圳東部濱海新地標(biāo)，對(duì)鹽田區(qū)發(fā)展品質(zhì)將起到關(guān)鍵性的提升作用。A首席資源型城市綜合體 Code of this report | 32 1 2 3 4 一線資源 絕頂天賦 焦距未來(lái) 豪宅氣質(zhì) 交通便利 品牌、規(guī)模體量 稀缺模式 項(xiàng)目背山面海，緊鄰國(guó)家一級(jí)森林公園梧桐山公園，擁有與香港西貢聯(lián)通的鹽田港灣。 沙頭角海 梧桐山國(guó)家森林公園 香港西貢 鹽田港二期 沙頭角灣 香港八仙嶺 海山公園 東和公園 本項(xiàng)目 中英街 區(qū)域界定： 項(xiàng)目之配套 項(xiàng)目之景觀 項(xiàng)目之氣勢(shì) 項(xiàng)目之環(huán)境 項(xiàng)目之交通 SWOT分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 項(xiàng)目定性 Code of this report | 29 區(qū)域交通利好，可達(dá)性提高；項(xiàng)目未來(lái)交通便利，利于提高項(xiàng)目認(rèn)知 區(qū)域界定： 項(xiàng)目之配套 項(xiàng)目之景觀 項(xiàng)目之氣勢(shì) 項(xiàng)目之環(huán)境 項(xiàng)目之交通 SWOT分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 項(xiàng)目定性 Code of this report | 30 區(qū)域配套集中于本片區(qū)，扎堆于本項(xiàng)目地塊周邊，綜合配套升級(jí)相得益彰 區(qū)域界定： 項(xiàng)目之配套 項(xiàng)目之景觀 項(xiàng)目之氣勢(shì) 項(xiàng)目之環(huán)境 項(xiàng)目之交通 SWOT分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 項(xiàng)目定性 Code of this report | 31 優(yōu)勢(shì)（ S) 劣勢(shì) (W) 1. 城市綜合體，業(yè)態(tài)多，體量大 ,地標(biāo)價(jià)值； ，提升為項(xiàng)目配套 ，契合項(xiàng)目高端氣質(zhì)； ，行政中心，配套完整，周邊居住高端素質(zhì)純粹。片區(qū)的功能定位是：以綜合服務(wù)為主導(dǎo)，集行政辦公、商業(yè)商貿(mào)、居住及配套于一體的綜合性城市中心區(qū)。A Code of this report | 17 在資源日益稀缺的深圳，優(yōu)質(zhì)的該片區(qū)正步入城市功能全面升級(jí)的大好時(shí)機(jī)，借助政府規(guī)劃和大盤(pán)綜合體開(kāi)發(fā)從而催生出新的中心。 除了優(yōu)先發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、提升港口物流業(yè)高端化水平、提升旅游文化產(chǎn)業(yè)的品牌價(jià)值、在生物科技等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展上繼續(xù)突破外，利用區(qū)內(nèi)有利條件，抓住深圳成為廣東低碳經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)城市的契機(jī)，發(fā)展壯大低碳經(jīng)濟(jì)，力爭(zhēng)把鹽田建設(shè)成為低碳經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，譜寫(xiě)綠色低碳華章。 遵循山、城、海一體化的城市發(fā)展原則，通過(guò)海濱區(qū)開(kāi)發(fā)將沙頭角地區(qū)建設(shè)成具有良好的生態(tài)環(huán)境，突出的濱海特征，適宜居住且擁有高品質(zhì)城市功能的新興城區(qū)。 鹽田規(guī)劃 —— 三大功能中心多核驅(qū)動(dòng) 鹽田片區(qū)被確定為深圳市第一圈層的城市次中心 ,也是東部發(fā)展軸的核心區(qū)，是鹽田區(qū)建設(shè)深圳東部濱海地區(qū)旅游綜合服務(wù)基地，打造深圳城市副中心的重要依托。 1997年 10月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，深圳市在特區(qū)東部新成立了鹽田區(qū)，行政范圍包括沙頭角、鹽田、大小梅沙等片區(qū)，總面積為 。 東部組團(tuán) 中部組團(tuán) 西部組團(tuán) Code of this report | 9 區(qū)域定位分析 Code of this report | 10 濱海深圳：濱海 +城市氣息 —— 南山中心區(qū)、寶安中心區(qū) 有濱海資源的地方，催生中心的潛力也越大。 多功能 —— 單中心 —— 單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市群模式； 隨著中心城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，周邊城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)，腹地城市受到區(qū)域輻射影響，承擔(dān)低端制造業(yè)的轉(zhuǎn)移。Code of this report | 1 169。 深圳中原 重新設(shè)計(jì)城市 壹海城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告 Code of this report | 2 基于城市升級(jí)下的項(xiàng)目整體定位分析 Part 1 Part 2 重新設(shè)計(jì)城市：壹海城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告報(bào)告框架 目錄大綱 基于整盤(pán)定位下的項(xiàng)目各產(chǎn)品線定位分析 Part 3 項(xiàng)目推售策略分析 Part 4 項(xiàng)目推廣策略分析 Part 5 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略分析 Part 6 附件：銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)組建、市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)、廣告公司建議 Code of this report | 3 基于城市升級(jí)下的項(xiàng)目整體定位分析 1 2 重新設(shè)計(jì)城市：壹海城營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告報(bào)告框架 目錄大綱 基于整盤(pán)定位下的項(xiàng)目各產(chǎn)品線定位分析 3 項(xiàng)目推售策略分析 4 項(xiàng)目推廣策略分析 5 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略分析 6 附件：銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)組建、市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)、廣告公司建議 Code of this report | 4 當(dāng)大家都在關(guān)注中心區(qū)，這一塊土地似乎被邊緣化 但這是一塊讓身臨其境的人憧憬和震撼的土地 蒼山、碧海、藍(lán)天、陽(yáng)光、富氧 …… 這是一塊價(jià)值被低估的璞玉！ Code of this report | 5 城市發(fā)展背景 Code of this report | 6 城市化多核發(fā)展改變單一中心格局，實(shí)現(xiàn)城市升級(jí) Code of this report | 7 隨著大都市圈的發(fā)展成熟，區(qū)域?qū)⒂蓡沃行南蚨嘀行慕Y(jié)構(gòu)演變；形成明確的城市分工體系 制造貿(mào)易 制造 制造 制造 手工業(yè) 農(nóng)業(yè) 手工業(yè) 農(nóng)業(yè) 高新科研 貿(mào)易金融服務(wù) 高新教育 制造貿(mào)易 制造 旅游 制造 制造 科技研發(fā) 貿(mào)易金融服務(wù) 教育文化 重工制造 高新 旅游 制造 制造 工業(yè)化時(shí)期 后工業(yè)化時(shí)期 信息化時(shí)期 S— S— S模式 M— S— S模式 M— M— M模式 單一功能 —— 單中心 —— 單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市群模式； 制造業(yè)是城市群主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，中心城市影響范圍與程度有限，周邊城鎮(zhèn)成為中心城市的產(chǎn)業(yè)配套與附屬。 國(guó)際成熟都市發(fā)展規(guī)律 Code of this report | 8 深圳城市發(fā)展呈線性布臵，其發(fā)展結(jié)構(gòu)正是根據(jù)深圳市狹長(zhǎng)的地形特性，采用國(guó)際上先進(jìn)的“城市多核結(jié)構(gòu)”的發(fā)展理論而規(guī)劃。城市功能進(jìn)一步完善，建成國(guó)家生態(tài)區(qū)、水環(huán)境綜合治理示范區(qū)和節(jié)能環(huán)保示范區(qū)。人口狀況 —— 鹽田常住人口 ，其中戶籍人口 ，非戶籍人口 ，目前人氣比較有限 。生活居住用地的配臵要逐漸提高人均居住用地的指標(biāo)，改善生活居住環(huán)境。 “周大?！眹?guó)內(nèi)總部落戶鹽田 樓高 ,集運(yùn)營(yíng)、結(jié)算、辦公、物流等多功能于一體的周大福集團(tuán)大廈將于 2023年上半年正式竣工并投入使用。 低碳經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，譜寫(xiě)華章 區(qū)域向多產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展：多元化總部經(jīng)濟(jì)初見(jiàn)雛型 客戶臵業(yè)從被動(dòng)擠出向主動(dòng)溢出轉(zhuǎn)變 Code of this report | 16 《深圳濱海（深圳河）岸線整體城市設(shè)計(jì)研究》 承接深圳中、東部海岸線規(guī)劃，生態(tài)與城市生活綜合 東部岸線（壩光 —— 沙頭角）：生態(tài)主題岸線 中部岸線（沙頭角 —— 蛇口）：現(xiàn)代化濱海城市生活集中展示區(qū) 西部岸線（蛇口 —— 海上田園）：生產(chǎn)主題岸線 中部岸線地帶，《研究》提出了如下設(shè)計(jì)策略１、加強(qiáng)深港合作，保育深圳灣自然生態(tài)，優(yōu)化濱海城市休閑生活空間場(chǎng)所；２、加強(qiáng)深港合作，探討深圳河邊防管理模式，推進(jìn)河套地區(qū)利用和深圳河沿岸城市公共空間的規(guī)劃研究；３、加強(qiáng)深港合作，完善、塑造口岸地區(qū)功能和景觀。 城市地位有效升級(jí) 片區(qū)的轉(zhuǎn)變 —— Code of this report | 18 在城市中心與海岸線的聯(lián)動(dòng)規(guī)劃下，區(qū)域?qū)④S升為比肩香港西九龍、深圳灣的國(guó)際灣區(qū) 香港機(jī)場(chǎng)核心 計(jì)劃 后海 規(guī)劃 Code of this report | 19 國(guó)際化形象、配套完善生態(tài)資源帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、效益升級(jí) Code of this report | 20 比肩深圳灣、西九龍的國(guó)際生態(tài)港 ?鹽田規(guī)劃 —— 東部發(fā)展軸的核心區(qū)；三大功能中心多核驅(qū)動(dòng)；片區(qū)規(guī)劃 —— 山海城邦 +高品質(zhì)居住區(qū) ?生態(tài)資源 —— 國(guó)家級(jí)山海資源，高指標(biāo)基礎(chǔ)配臵 ?交通配套 —— 東部快速干道、沿一線、隧道取消收費(fèi)、地鐵 8號(hào)線途經(jīng)等多項(xiàng)交通利好；沙頭角口岸和未來(lái)蓮塘口岸直接刺激深港經(jīng)濟(jì)貿(mào)易交流 ?產(chǎn)業(yè)升級(jí) —— 多元化總部經(jīng)濟(jì)初見(jiàn)雛型 ?綜合配套 —— 行政配套、多所省市級(jí)重點(diǎn)學(xué)校林立；公共及醫(yī)療衛(wèi)生配套區(qū)內(nèi)最齊全；濃郁的人文環(huán)境 Code of this report | 21 城市新中心崛起： 國(guó)際濱海活力區(qū) B Code of this report | 22 項(xiàng)目定位分析 Code of this report | 23 區(qū)域價(jià)值利好，地處區(qū)域中心區(qū)位，項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值、地標(biāo)價(jià)值明顯 ?本項(xiàng)目位于鹽田沙頭角組團(tuán)，處于鹽田核心區(qū)域，是鹽田區(qū)的行政文化中心，同時(shí)是沙頭角組團(tuán)的頂級(jí)住宅區(qū)域。 區(qū)域界定： 項(xiàng)目之配套 項(xiàng)目之景觀 項(xiàng)目之氣勢(shì) 項(xiàng)目之環(huán)境 項(xiàng)目之交通 SWOT分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 項(xiàng)目定性 Code of this report | 28 項(xiàng)目景觀資源分析 南北軸向 —— 北望梧桐山，南瞰沙頭角海和香港西貢； 東西軸向 ——東經(jīng)東和公園和中英街看海，西眺鹽田港港灣。 ，吸引外來(lái)高端客戶 威脅 (T) 戰(zhàn)略（利用優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅） 戰(zhàn)略（減少劣勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅） ，近期市場(chǎng)成交價(jià)格不高 ，市場(chǎng)前景需謹(jǐn)慎對(duì)待 系統(tǒng)走高端化路線，產(chǎn)品尊貴性挖掘、內(nèi)、外部環(huán)境營(yíng)造、增加配套，成為區(qū)域標(biāo)桿 產(chǎn)品硬件、軟件升級(jí)，增加附加值；規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì) 內(nèi)部 外部 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目核心價(jià)值 —— 顛覆傳統(tǒng)城市綜合體 打造：新中心 城市化新中心背景下，首個(gè)山、海、城資源整合型綜合體開(kāi)發(fā)模式，為客戶臵業(yè)提供了更高品質(zhì)選擇 物理距離的改變直接拉近和縮小城市范圍，羅湖生活圈已延展至此 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉與感知 區(qū)域界定： 項(xiàng)目之配套 項(xiàng)目之景觀 項(xiàng)目之氣勢(shì) 項(xiàng)目之環(huán)境 項(xiàng)目之交通 SWOT分析 重新設(shè)計(jì)城市 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 項(xiàng)目定性 Code of this report | 33 為鹽田造中心：鹽田沙頭角中心區(qū) —— 城市新中心崛起 區(qū)域?qū)傩裕簢?guó)際濱?；盍^(qū)（ B 鹽田區(qū)區(qū)長(zhǎng)杜玲：中軸線項(xiàng)目關(guān)乎鹽田未來(lái)形象，也要打造深圳東部消費(fèi)中心，相關(guān)部門(mén)要配合萬(wàn)科做好相關(guān)勘探等工作，積極推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)展 壹海城 —— 鹽田東部中心發(fā)展的主要運(yùn)營(yíng)者 鹽田中心區(qū)（中軸線）項(xiàng)目，地處鹽田區(qū)核心區(qū)域，既是全面打