地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理(文件)
【正文】 段 優(yōu)選示范區(qū)的位置，營造銷售亮點(diǎn)。 ， 江蘇公司的香檳國際項(xiàng)目，用地面積較小，在紅線內(nèi)打造示范區(qū)困難較大，恰好項(xiàng)目二側(cè)臨城市河道，紅線與河道之間有 20余米的飛地，考慮存在這一先天條件，江蘇公司利用建筑退讓紅線的 10米和 20余米寬的飛地，打造了長 700米寬 30多米的濱水景觀帶，這一景觀帶不與土建、管線施工發(fā)生交叉，園林成了第一個(gè)進(jìn)場施工的隊(duì)伍。 ， 例如，江蘇公司的連云港項(xiàng)目， 2023年 7月19日拿地， 8月初明確規(guī)劃方案，確定了售樓部和示范區(qū)的位置，售樓部復(fù)用成都公司金香檳， 8月 18日示范區(qū)正式開工， 100天就完成了售樓部的內(nèi)外裝和示范園林，11月 28日可以正式對(duì)外開放。 示范區(qū)由于要盡快形成良好的展示形象，基本上土建開工時(shí)園林也要進(jìn)場施工，甚至是土建沒有準(zhǔn)備好，園林也要盡早進(jìn)場，因?yàn)閳@林完工后需要有一段養(yǎng)護(hù)和苗木返青的時(shí)間。 ， （ 2）園林要能提前介入施工，高大喬木要能提前種植養(yǎng)護(hù)； 由于園林需要返青和養(yǎng)護(hù)的時(shí)間，因此示范區(qū)的苗木越早種下去就能越早長葉發(fā)芽。 例如：成都的幾個(gè)項(xiàng)目在土建主體結(jié)構(gòu)完成后，第一時(shí)間完成屋面防水和外圍門窗工程，保證室內(nèi)沒有明水進(jìn)入，確保室內(nèi)精裝修能按時(shí)進(jìn)場施工。這就要求我們盡量要減少交叉，處理好、銜接好交叉。但示范區(qū)出來了，遲遲不能銷售，帶來的違章施工的壓力和市場不定因素的壓力就很大了。 例如：江蘇公司是股份公司的全資子公司，但在辦理工商登記時(shí)，工商部門認(rèn)為江蘇公司的國有成分不足 50％，營業(yè)執(zhí)照注明為私營。 ， 二、項(xiàng)目建設(shè)及續(xù)銷過程中進(jìn)度管理的重點(diǎn)及手段 搶主體工程，盡早達(dá)到預(yù)售形象。 （ 1）根據(jù)銷售需要，要不斷建設(shè)新的示范區(qū)和樣板房，設(shè)計(jì)及施工進(jìn)度要能滿足不斷為銷售提供亮點(diǎn)的需要。 例如：武漢保利心語項(xiàng)目，在 07年第四季度，考慮到市場變化，及時(shí)調(diào)整規(guī)劃和單體報(bào)建，減少大戶型的比例，增加剛性需求的小戶型，一些已經(jīng)土建施工甚至封頂了的大戶型，通過戶型調(diào)整改為贈(zèng)送附加值，在 08年市場低迷時(shí)，增強(qiáng)了抗風(fēng)險(xiǎn)能力贏得了一定的市場。 例如，武漢十二橡樹莊園項(xiàng)目， 07年示范區(qū)的園林造價(jià)約 400元 /平方米，交樓標(biāo)準(zhǔn)的園林造價(jià)約 200元。 ， 三、項(xiàng)目竣工交樓階段進(jìn)度管理的重點(diǎn)及手段 抓緊土建、管網(wǎng)、園林施工，如期完成工程實(shí)物。從經(jīng)驗(yàn)上來看，交樓前一個(gè)半月必須全面開始園林施工，園林施工前三個(gè)月各管線的施工要陸續(xù)開始，因此從土建竣工拆除外架到正式交樓最好預(yù)留 5～ 6個(gè)月的時(shí)間。 ， （ 3）消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收、市政驗(yàn)收由于都是取得備案證的前置條件，都需要提前辦理，而且這些驗(yàn)收涉及的其他工程面比較廣，例如消防驗(yàn)收時(shí)要求使用正式用水和正式用電調(diào)試消防聯(lián)動(dòng)，這就要求主體驗(yàn)收期間就要完成正式水電；規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)要求室外工程、包括園林施工基本完成，這就要求室外管線、園林也要盡早完成。 ， 匯報(bào)完畢，請(qǐng)批評(píng)指正！ ， 演講完畢，謝謝觀看！ 。 ， 進(jìn)度管理我個(gè)人理解更多的是落實(shí)計(jì)劃管理的一些方式方法，項(xiàng)目不同年代不同，進(jìn)度管理的一些手段也不同。 （ 1）土建工程竣工后，要及時(shí)安排業(yè)主方的物業(yè)、營銷、技術(shù)、工程等部門聯(lián)合進(jìn)行分戶驗(yàn)收和模擬交樓驗(yàn)收，力求每戶按照合同約定以最好的工程質(zhì)量和裝修標(biāo)準(zhǔn)交付給每個(gè)業(yè)主，這是產(chǎn)品品質(zhì)和保利品牌的要求。 ， 某項(xiàng)目主體進(jìn)度計(jì)劃表 ， （ 2）要保證項(xiàng)目進(jìn)度，首先要選好合作單位，二要科學(xué)安排各工種要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，往往主體工程問題不大，但工程收
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