地產項目開發(fā)進度管理(文件)
【正文】 段 優(yōu)選示范區(qū)的位置，營造銷售亮點。 ， 江蘇公司的香檳國際項目，用地面積較小，在紅線內打造示范區(qū)困難較大，恰好項目二側臨城市河道，紅線與河道之間有 20余米的飛地，考慮存在這一先天條件，江蘇公司利用建筑退讓紅線的 10米和 20余米寬的飛地，打造了長 700米寬 30多米的濱水景觀帶，這一景觀帶不與土建、管線施工發(fā)生交叉，園林成了第一個進場施工的隊伍。 ， 例如，江蘇公司的連云港項目， 2023年 7月19日拿地， 8月初明確規(guī)劃方案，確定了售樓部和示范區(qū)的位置，售樓部復用成都公司金香檳， 8月 18日示范區(qū)正式開工， 100天就完成了售樓部的內外裝和示范園林，11月 28日可以正式對外開放。 示范區(qū)由于要盡快形成良好的展示形象，基本上土建開工時園林也要進場施工，甚至是土建沒有準備好，園林也要盡早進場，因為園林完工后需要有一段養(yǎng)護和苗木返青的時間。 ， （ 2）園林要能提前介入施工，高大喬木要能提前種植養(yǎng)護； 由于園林需要返青和養(yǎng)護的時間，因此示范區(qū)的苗木越早種下去就能越早長葉發(fā)芽。 例如：成都的幾個項目在土建主體結構完成后，第一時間完成屋面防水和外圍門窗工程，保證室內沒有明水進入，確保室內精裝修能按時進場施工。這就要求我們盡量要減少交叉，處理好、銜接好交叉。但示范區(qū)出來了，遲遲不能銷售，帶來的違章施工的壓力和市場不定因素的壓力就很大了。 例如：江蘇公司是股份公司的全資子公司，但在辦理工商登記時，工商部門認為江蘇公司的國有成分不足 50％，營業(yè)執(zhí)照注明為私營。 ， 二、項目建設及續(xù)銷過程中進度管理的重點及手段 搶主體工程，盡早達到預售形象。 （ 1）根據銷售需要，要不斷建設新的示范區(qū)和樣板房，設計及施工進度要能滿足不斷為銷售提供亮點的需要。 例如：武漢保利心語項目，在 07年第四季度，考慮到市場變化，及時調整規(guī)劃和單體報建，減少大戶型的比例，增加剛性需求的小戶型，一些已經土建施工甚至封頂了的大戶型，通過戶型調整改為贈送附加值，在 08年市場低迷時，增強了抗風險能力贏得了一定的市場。 例如，武漢十二橡樹莊園項目， 07年示范區(qū)的園林造價約 400元 /平方米，交樓標準的園林造價約 200元。 ， 三、項目竣工交樓階段進度管理的重點及手段 抓緊土建、管網、園林施工，如期完成工程實物。從經驗上來看，交樓前一個半月必須全面開始園林施工，園林施工前三個月各管線的施工要陸續(xù)開始，因此從土建竣工拆除外架到正式交樓最好預留 5～ 6個月的時間。 ， （ 3）消防驗收、規(guī)劃驗收、市政驗收由于都是取得備案證的前置條件，都需要提前辦理，而且這些驗收涉及的其他工程面比較廣，例如消防驗收時要求使用正式用水和正式用電調試消防聯(lián)動，這就要求主體驗收期間就要完成正式水電；規(guī)劃驗收時要求室外工程、包括園林施工基本完成，這就要求室外管線、園林也要盡早完成。 ， 匯報完畢，請批評指正！ ， 演講完畢，謝謝觀看！ 。 ， 進度管理我個人理解更多的是落實計劃管理的一些方式方法，項目不同年代不同，進度管理的一些手段也不同。 （ 1）土建工程竣工后，要及時安排業(yè)主方的物業(yè)、營銷、技術、工程等部門聯(lián)合進行分戶驗收和模擬交樓驗收，力求每戶按照合同約定以最好的工程質量和裝修標準交付給每個業(yè)主，這是產品品質和保利品牌的要求。 ， 某項目主體進度計劃表 ， （ 2）要保證項目進度，首先要選好合作單位，二要科學安排各工種要統(tǒng)一協(xié)調，往往主體工程問題不大，但工程收
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