地產(chǎn)項目開發(fā)進(jìn)度管理-閱讀頁
2025-03-10 13:59本頁面
【正文】 范區(qū)的基礎(chǔ)工程，為樣板房盡早裝修施工創(chuàng)造條件； ， （ 4）裝修在售樓部、樣板房砌體工程完成后可以提前介入施工，可以與門窗工程、外墻工程相互交叉一段時間。 在室外幕墻和石材施工時，要求外墻施工不能遍地開花，而是集中力量完成一個墻面段，拆除外腳手架，移交給園林施工后，再去施工另一個墻面段。 每次在搶工時，鋪排的進(jìn)度計劃往往能夠按時完成，但實(shí)際上總是有所拖延，這主要是對于每個施工隊伍而言，完成自己的工作是由把握的，但很多家施工單位交織在一起，相互影響相互牽制，工作效率就大打折扣，甚至是工作面受制約工作都無法開展。 ， 發(fā)揮開發(fā)協(xié)調(diào)能力，抓緊證照辦理。 現(xiàn)在來看，搶出一個示范區(qū)是很容易的，一來售樓部體量較小，不容易引起建設(shè)、規(guī)劃等執(zhí)法大隊過分的關(guān)注，二來示范區(qū)主要是做園林，政府本身也鼓勵。 ， 例如：江蘇公司紫晶山項目，在 2023年 6月 23日就完成了會所的外裝修、售樓部的內(nèi)裝修及示范園林，但一直到 9月 21日才取得預(yù)售證。 ， （ 2）立項、可研、環(huán)評，申領(lǐng) 《 建設(shè)用地許可證 》 受設(shè)計進(jìn)度制約很小，可以提前開展； （ 3）規(guī)劃審批和單體報建合并，節(jié)約報建時間； （ 4）利用增發(fā)后國有比例 50％，工程可以采用邀請招標(biāo)。我們利用這一點(diǎn)，所有的工程招投標(biāo)辦理邀請招標(biāo)，大大節(jié)約了時間。 大部分的報建工作前后有關(guān)聯(lián)，但也有很多相互之間是沒有前后關(guān)系的，例如：辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時可以同步辦理施工圖審查、防雷人防等圖紙審查；辦理建規(guī)證的后期可以提前報入施工許可證的資料，建規(guī)證和施工證幾乎可以同時取得等等，籌劃好，同步辦理就可以節(jié)約報建時間。 （ 1）開盤銷售后，仍要關(guān)注設(shè)計、報建、開工建設(shè)的進(jìn)度。 ， 搶樣板房、園林施工，不斷新增銷售亮點(diǎn)。 公司每年銷售指標(biāo)的壓力很重，這就要求產(chǎn)品本身要不斷推出新賣點(diǎn)，而不是一個售樓部和示范區(qū)從頭賣到尾，例如武漢的十二橡樹莊園項目，在銷售期內(nèi)連續(xù)營造了多個示范區(qū)，基本做到了凡有開盤必有示范園林、樣板房支持。 （ 1）房地產(chǎn)市場經(jīng)常波動冷熱交替，可能需要根據(jù)市場變化調(diào)整規(guī)劃設(shè)計及戶型設(shè)計，這就要求設(shè)計及時跟從市場變化而調(diào)整，報建要能及時與規(guī)劃部門協(xié)調(diào)換圖。 但是隨著規(guī)劃部門的管理日趨嚴(yán)格，規(guī)劃一經(jīng)審批，調(diào)整的可能性已越來越小。 （ 1）示范區(qū)為了營造良好的展示效果，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)可能相對較高，在項目全面建設(shè)過程中，就需要加強(qiáng)成本控制，始終將成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。 ， （ 2）成本管理也是招投標(biāo)工作的管理，提前選擇確定合作單位，也是進(jìn)度管理得以落實(shí)的關(guān)鍵。 ， （ 3）房地產(chǎn)市場的競爭最直接的就是價格的競爭，只有成本領(lǐng)先，才具有競爭優(yōu)勢，才能保證項目預(yù)期利潤，因此成本控制至關(guān)重要。 （ 1）項目如期竣工驗收交樓的前提是各項建設(shè)能夠按照計劃節(jié)點(diǎn)落實(shí)，整個建設(shè)過程中要關(guān)注工程質(zhì)量和大的工程節(jié)點(diǎn)，確保各階段性的進(jìn)度都能如期完成。 因此，我們需要關(guān)注外排柵拆除的進(jìn)度；關(guān)注水、電、煤氣、電信電視等壟斷性管線工程施工的進(jìn)度；關(guān)注交樓前園林工程的施工進(jìn)度。 ， 抓緊規(guī)劃、消防、工程驗收，按時取得備案證照。 ， （ 2）及時組織質(zhì)檢部門的各項質(zhì)量驗收，力求各分部分項工程都能符合技術(shù)規(guī)范和質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)，這是政府行政主管部門管理的要求。因此就需要在計劃約定的取得備案證之前 3～ 5個月，基本完成土建及室外工程，開始辦理各項前置驗收。相同的是要從思想上分清主次不糊涂，從行動上認(rèn)準(zhǔn)目標(biāo)不松懈，從結(jié)果上力爭上游不落后，那么推進(jìn)工作實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)的辦法還
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