【正文】 .................................................................................................................. 60 8． 2 廣告策劃 ................................................................................................................................................ 60 8． 3 展會(huì) ........................................................................................................................................................ 61 第九部分 銷售方案 61 9． 1 定價(jià)策略 ................................................................................................................................................ 61 9． 2 銷售控制 ................................................................................................................................................ 61 9． 3 銷售管理 ................................................................................................................................................ 61 第十部分 售樓處及售后服務(wù)中心 62 10． 1 售樓處設(shè)計(jì)及裝修 ............................................................................................................................... 62 10． 2 售樓處銷售物料準(zhǔn)備 ........................................................................................................................... 62 10． 3 售后服務(wù)中心設(shè)臵 ............................................................................................................................... 62 10． 4 售 樓處管理制度 .................................................................................................................................. 62 第十一部分 開盤 62 5 11． 1 日期 ...................................................................................................................................................... 62 11． 2 主題 ...................................................................................................................................................... 62 11． 3 邀請人員 .............................................................................................................................................. 62 11． 4 日程安排 .............................................................................................................................................. 63 11． 5 媒體計(jì)劃及現(xiàn)場包裝 ........................................................................................................................... 63 第十二部分 結(jié)語 63 6 第一部分 青島市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 青島市國民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行狀況 “九五”以來，青島市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)逐年加快的態(tài)勢， 2020 年青島市國民生產(chǎn)總值比 2020 年增長 %。每年將投資 40～60 億元建設(shè)生態(tài)環(huán)保城市，擬投資 59 億元建設(shè)“五大通訊工程”，投資 億元興建 20 座立交橋，新增高速公路 1660 千米，完成環(huán)青島海岸線的“濱海觀光大道”，建設(shè)旅游網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和中央指示 導(dǎo)游系統(tǒng)，實(shí)施綠色奧運(yùn)“七大工程”。 區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)展方向 青島市作為環(huán)黃渤海經(jīng)濟(jì)圈和沿黃流域經(jīng)濟(jì)帶的主要中心城市，通過區(qū)域經(jīng)濟(jì)分工與合作，將充分發(fā)揮與日、韓、朝合作的前沿和窗口作用，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的互補(bǔ)性，鞏固已有的制造業(yè)的合作，促進(jìn)技術(shù)合作。方興未艾的城市經(jīng)營、良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和可期待的發(fā)展前景對(duì)本案的開發(fā)比較有利。近年來，青島市致力于改善投資環(huán)境，不斷擴(kuò)大對(duì)外開放，已有 95 家世界 500 強(qiáng)企業(yè)在青島投資，其中，可口可樂、朗訊、德固薩、雀巢、三菱重工等大財(cái)團(tuán)、大公司在青島投資的項(xiàng)目已投產(chǎn)或已開工運(yùn)營，并獲得成功。 11 第二部分 青島市房地產(chǎn)市場狀況分析 供應(yīng)量與需求量 青島市近 6 年商品房屋竣工面積 青島市商品房竣工面積從 98 年開始呈現(xiàn)出隔年大幅增長的發(fā)展趨勢，從柱形圖上我們可以看出兩條線：一條4 7 3 . 15 2 3 . 8 23 8 3 . 9 65382 5 9 . 23 5 1 . 74 0 . 12 6 . 89 . 28 2 . 53 4 . 6 4 8 . 91 0 001002003004005006001998 1999 2020 2020 2020 2020竣工面積增長幅度( % ) 12 是 98 年、 2020 年、 2020 年構(gòu)成的上升線，一條是 99 年、 2020 年、 2020 年形成的上升線，這兩條線所表現(xiàn)出的都是穩(wěn)步上升，增幅逐漸變小的發(fā)展趨勢。 青島市商品房銷售額從 99 年～ 2020 年逐年增長，從 99 年的 億元增長至 2020 年的 92 億元，增幅超過100%；各年增幅從 99 年～ 2020 年穩(wěn)定增長，分別是 %、 %和 %； 2020 年～ 2020 年增幅有所回落，為 %， 2020 年的增幅為 %。 5 5 . 71 0 6 . 57 7 . 8 3924 2 . 3 41 5 . 73 1 . 52 0 . 33 9 . 71 4 . 70204060801001201999 2020 2020 2020 2020銷售額增長幅度( % )青島市歷年商品房銷售額（億元） 15 另外由于青島作為北京奧運(yùn)會(huì)的協(xié)辦城市，其投資潛力巨大，吸引了眾多島城內(nèi)外的投資者的目光， 作為投資型的物業(yè)，將會(huì)吸引大量本地和外來投資者的眼球。酒店經(jīng)營旺季為 4 月至 11 月，淡季為 12 月至次年 3 月。 該板塊屬于青島市老的居住和商業(yè)中心，在城市改造過程中，該板塊又起著極其重要的銜接作用，是青島和下一步青島的經(jīng)濟(jì)中心 黃島的連接跳板，同時(shí)由于緊靠火車站、輪渡碼頭、中山路、棧橋等標(biāo)志性景點(diǎn)建筑和重要交通口岸， 板塊所在地的升值空間較大。 ? 結(jié)合目前周圍項(xiàng)目的情況來分析，該地塊距離火車站僅 100 米距離，在動(dòng)靜分區(qū)性能上講，屬于動(dòng)區(qū)，不利于營造大戶型高檔的住宅項(xiàng)目。 社會(huì)效益：將建筑當(dāng)作雕塑建設(shè)，做成青島市標(biāo)志性建筑甚至是青島的一個(gè)獨(dú)特的名片工程，只要提起青島就可以想到本項(xiàng)目，一方面獲得了較大的社會(huì)效益，更重要的是可以促進(jìn)開發(fā)商品牌的樹立。 商業(yè)優(yōu)勢：位 于傳統(tǒng)商圈中山路商業(yè)圈內(nèi)，商業(yè)價(jià)值高；特別是中山路改造工程的啟動(dòng)，中山路將建成 以旅游為核心， 其它輔助功能相結(jié)合的 多種規(guī)模和類型的度假賓館區(qū) ，同時(shí)具備 旅游相關(guān)的信息服務(wù) 、餐飲娛樂和旅游商業(yè)，充分發(fā)揮和利用濱海的土地和旅游資源。 劣勢分析 市場對(duì)該地塊的熟悉程度 34 此項(xiàng)目擱臵已久，會(huì)有部分市場成見和顧慮存在，在項(xiàng)目重新入市的定位和包裝上的投入要大一些。因此，從版塊市場來講， 小戶型的酒店式公寓是市場空白點(diǎn)，機(jī)會(huì)較多。特別是青島的戶型設(shè)計(jì)，片面追求面積大造成了許多功能結(jié)構(gòu)不合理的項(xiàng)目。 ? 隨著火車提速，該地塊的旅游接待優(yōu)勢將進(jìn)一步顯現(xiàn)。 垃圾全部無害處理、加速開發(fā)清潔能源；到 2020 年，全市基本實(shí)現(xiàn)衛(wèi)星、光纜等多種形式的立體式通訊。 威脅分析 競爭者的威脅：青島市各大開發(fā)商開發(fā)的各種住宅物業(yè)和商鋪物業(yè)都會(huì)稀釋整個(gè)市場的消費(fèi)總量，給項(xiàng)目帶來一定的威脅。 關(guān)于公寓 隨著申奧的成功、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、及招商引資園 區(qū)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，國際及區(qū)域型的經(jīng)濟(jì)以及商務(wù)活動(dòng)越來越頻繁，越來越多的境內(nèi)外駐青機(jī)構(gòu)傾向購臵或租賃市區(qū)區(qū)位優(yōu)越、交通方便、價(jià)格僅為酒店房租的七、八分之一的 39 “酒店式公寓”，而如海天、香格里拉、環(huán)海凱萊等商務(wù)套房的出租率基本在 90%以上。 并且在國際上，酒店式公寓又逐漸向著更高層次的住宅形式CONDO 轉(zhuǎn)移。酒店式公寓因其獨(dú)特的優(yōu)點(diǎn)，符合了市場的需求，相信在不久的將來，這一概念必將在青島的房地產(chǎn)舞臺(tái)占據(jù)非常重要的位臵。 首先，硬件方面朝國際上流行的酒店公寓看齊， 甚至向 CONDO 看齊， 配臵中央空調(diào)、集中熱水以及噴淋到戶， 整體精裝修，用料考究，舒適豪華，高檔家用設(shè)施應(yīng)有盡有；從外墻磚到室內(nèi)門窗，從地板到浴缸、家具，甚至水泵、閥門等都會(huì)選用高級(jí)產(chǎn)品，這些表面上看不到的東西對(duì)于業(yè)主入住之后的生活來說發(fā)揮著重要作用，而且將對(duì)物業(yè)維護(hù)費(fèi)高低產(chǎn)生巨大影響，在這些部件上使用國 際知名品牌可 使住戶真正享受到星級(jí)酒店的硬件設(shè)施 ，是開發(fā)商對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)的良苦用心 ；其次， 軟件即服務(wù) 管理方面聘請境外知名管理公司實(shí)現(xiàn) 體貼入微 的酒店式管理 ，提供包括 24 小時(shí)保安、 24 小時(shí)便利店 、 24 小時(shí)自助型洗衣店， 24 小時(shí)自助式健身房等；五類線入戶，集寬帶、傳真、電話、閉路電視電影為一體； 商務(wù)中心、送餐、洗衣、維修、訂票、清潔等數(shù)十種專項(xiàng)服務(wù)，更設(shè)有室內(nèi)游泳池、桑那浴、健身中心、酒吧、桌球室、中西餐飲等會(huì)員制場所，全面滿足海內(nèi)外成功人士居住、商務(wù)、社交、休 41 閑的需求。 通過上述分析，由于該地的獨(dú)特地理位臵，其商業(yè)應(yīng)該是獨(dú)立于社區(qū) 型商圈和地域型商圈的一種更高形態(tài)的商圈形式。這種方式一般要定向生產(chǎn)建設(shè)，根據(jù)買家的需求，進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)，然后建設(shè)。該操作方式要求開發(fā)商對(duì)商業(yè)物業(yè)有一定的操作經(jīng)驗(yàn)，并且這種方式開發(fā)商對(duì)物業(yè)有長期的收益，屬于回報(bào)速度慢，但是比較持久的方式。如果前期招商經(jīng)營不善，會(huì)對(duì)整個(gè)物業(yè)的可持續(xù)性經(jīng)營造成嚴(yán)重傷害，因此有一定的風(fēng)險(xiǎn)。因此，這種方式雖然對(duì)開發(fā)商而言風(fēng)險(xiǎn)不大，但對(duì)于該物業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展來看存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。 綜合以上五種運(yùn)作方式，對(duì)于該項(xiàng)目地段來說，最好的運(yùn)作方式應(yīng)該是采取第 第 第 5 種方式比 較理想。 45 項(xiàng)目總體定位 關(guān)鍵詞： 投資、 CONDO、產(chǎn)權(quán)式商鋪 要點(diǎn)： 為了避開由于數(shù)碼港可能給酒店式公