【正文】 給的熱點區(qū)域?qū)⒊薪哟罅靠蛻?，蓮塘板塊無疑獲得客戶來源的機會，未來人口的增加給區(qū)域商業(yè)發(fā)展帶來可觀的前景； 市中心房價上漲土地稀缺、客戶外溢，市內(nèi)商圈外移， 為小商品城項目帶來發(fā)展的契機 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 3 項目發(fā)展方向研判 Three 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 一期市場 物流基地 還遷住宅 商住配套 后續(xù)商業(yè)用地 大面積綠化帶 沙場 后續(xù)二、三期商業(yè)地塊分析（約 800畝） 地塊價值分析 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 大面積綠化帶 沙場、贛江 A地塊 B地塊 C地塊 昌南大道 市場 物流 還遷 未開發(fā)地塊內(nèi)部地形較為平坦方正， 地塊北面正對大面積綠化帶，北面完全無臨街面，昭示性不佳； 西面雖有江景，但沙場的干擾更為嚴重； 地塊價值分析 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 屬性 價值分析 昭示與進入 ?靠贛江濱江大道，昭示性強、進入性好 資源利用性 ?臨一期市場，適宜作為配套建設 地塊限制性 ?地塊內(nèi)部東西面較短，南北面較長，建筑排布可變性較小 ?需解決西面沙場問題 外部影響 ?臨近市場，有噪音影響 A地塊 BLOCK綜合分析 結(jié)論：資源條件最優(yōu)，規(guī)模小，景觀視野佳， 建議：適建住宅配套， 高層住宅可享受江景資源，適宜打造中高檔景觀住宅； 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 屬性 價值分析 昭示與進入 ?不臨主干道，昭示性非常弱、進入性差 資源利用性 ?可創(chuàng)造沿江生態(tài)資源優(yōu)勢 地塊限制性 ?地塊內(nèi)部東西面較短，南北面較長，建筑排布可變性較小 外部影響 ?臨近市場，有噪音影響 B地塊 BLOCK綜合分析 結(jié)論：資源條件最差，規(guī)模小， 建議：適建商務配套，為整個項目開發(fā)建設商務配套資源，后期開發(fā)； 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 結(jié)論：資源條件居中 建議：以商業(yè)為主體，后續(xù)主導產(chǎn)品 C地塊 BLOCK綜合分析 屬性 價值分析 昭示與進入 ?臨次主干道，昭示性弱、進入性好 資源利用性 ?與物流基地相鄰 地塊限制性 ?商業(yè)、地塊大，建筑排布可變性較大 外部影響 ?臨近綠化帶，阻隔嚴重 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 區(qū)域開發(fā)條件 區(qū)域現(xiàn)狀 區(qū)域規(guī)劃 區(qū)域助推劑 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃及重要發(fā)展節(jié)點將會直接轉(zhuǎn)化為項目有利的開發(fā)條件，而 3年將是區(qū)域環(huán)境徹底改觀的重要時間節(jié)點。 全主力店： 入駐歐洲城的商家有瑞典的宜家家居、英國的百安居、德國的麥德龍、法國的迪卡儂、臺灣特力屋、深圳順電、香江家居等國際國內(nèi)零售業(yè)巨頭，銷售商品從家電到交通工具，從服裝到家具，從健康美容用品到玩具等等。比如水上系列就包括游泳、潛水用具等，戶外用品有帳篷、專業(yè)睡袋等，室外擁有一個 1000平方米的運動休閑區(qū)域 麥德龍 —— 歐洲第二大商業(yè)集團，會員制批發(fā)超級市場，總面積約為 7000多平方米，為大型批發(fā)式超級市場 , 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 對本項目的啟示： ?完善準備 歐洲城是深圳南山區(qū)政府精心打造的重點商業(yè)項目，在完善項目功能方面進行了大量的研究和策劃。 深圳歐洲城：位于城市快速干道，依靠大型主力店盤活項目 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 深圳 COCOPARK COCO Park是一個集文化、藝術、餐飲、購物、娛樂、休閑觀光等多功能于一體的體驗式園林情景式購物中心，建筑面積。 三樓為高檔美食概念餐廳、美容護理 SPA。上海市盧灣區(qū)太倉路 181弄，軌道交通 1號線（黃陂南路站），公交 4 92 911路可達。 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 規(guī)劃布置 新天地分為南里和北里兩個部分，南里以現(xiàn)代建筑為主，石庫門舊建筑為輔。它的前身是上海近代建筑的標志之一 ——— 破舊的上海石庫門居住區(qū)。 豫園商城地處上海市黃浦區(qū)的豫園地區(qū)，其中方圓 ，起源于 140多年前清同治年間的老城隍廟市場，集邑廟、園林、建筑、商鋪、美食、旅游等為一體，從而構(gòu)成了上海 700年歷史文脈的物化展示和上海城市文明的視覺演繹，豐厚的文化底蘊、濃郁的民俗風情、鮮明的經(jīng)營特色更使豫園商城成為全上海最中國的地方而享譽海內(nèi)外。豫園時尚街集中代表了當今時尚消費的發(fā)展方向，充分體現(xiàn)了引領時尚消費的經(jīng)營特色，有效滿足了時尚階層的消費需求，整條街格調(diào)高雅，匠心獨運，通透明亮，富麗堂皇，客流充裕，人氣旺盛，已然成為豫園商城一個新的旅游購物景點，一道亮麗風景 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 成都錦里 錦里是西蜀歷史上最古老、最具有商業(yè)氣息的街道之一，早在秦漢、三國時期便聞名全國。 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 成都錦里 成都錦里古街的規(guī)劃設計 錦里位于武侯祠保護區(qū)內(nèi)，南北長約 330米，東西寬最窄處約 20米，街道寬度最寬處 6米，平均寬度 34米，對聚集人流起到了關鍵作用，地塊呈狹長條狀，總用地 9235平方米（約 14畝）。 模式三：城市旅游地產(chǎn) 象湖萬壽宮主題文化商業(yè)綜合體 業(yè)態(tài)：以象湖萬壽宮文化以龍頭形象，購物、休閑、娛樂、餐飲，休閑觀光、文化、藝術結(jié)合的體驗式商業(yè)綜合體。 華南城 總投資 80億元，占地 3000畝，建筑面積 428萬平方米 華南城控股有限公司投資 位置 九龍湖學府大道旁，靠近南昌西客站 規(guī)劃形態(tài) 項目包含紡織服裝、皮革皮具、化工塑料、五金工具、機電配件等十大類工業(yè)原料及商品展示交易區(qū)，并提供物流商務綜合服務、倉儲配送、生活區(qū)等功能配套。目前南昌市場已有成功案例，博泰靜林府、浪琴灣。 生態(tài)綠化帶 — 私享城市生態(tài)主題公園 與昌南大道南側(cè) 500米退讓綠化帶。 組團化結(jié)構(gòu)，分期運作 對地塊內(nèi)部交通網(wǎng)絡與資源享用評級不同，地塊將分為 4大組團 ，其開發(fā)強度和產(chǎn)品組合不同，其組團結(jié)構(gòu)也將作為項目分期開發(fā)的依據(jù)，每個組團又可以形成獨立社區(qū)。 高層獨立成組團，與市場商鋪形成區(qū)隔 高層獨享對外干道 高層排布 策行天下 致勝有源 唯江景資源最大化利用，保證大部分戶型可觀江景 高層排布 戶型借鑒 總平規(guī)劃借鑒 圍合式布局造就超大中庭，成為樓盤一個突出的賣點。資源景觀價值均衡，利于分期和展示，實現(xiàn)市場價值最大化 規(guī)劃構(gòu)思 贛江 綠化帶 城市綜合體 中低密度產(chǎn)品（多層、小高層） 保證別墅產(chǎn)品與綜合體的相區(qū)隔，增加一線臨江別墅產(chǎn)品價值，綠化帶景觀資源均衡分攤 低密度別墅 排布在資源占有最強的區(qū)域 高層產(chǎn)品 項目價值實現(xiàn)，充分利用一線江景展示面 策行天下 致勝有源 整體規(guī)劃開發(fā)原則：景觀、道路先行，先造景，后賣房 規(guī)劃構(gòu)思 贛江 綠化帶 城市綜合體 濱江路的連接改造 —— 濱江路成為進入項目必經(jīng)道路，強化濱江豪宅感受 該區(qū)域承接象湖萬壽宮主題文化，打造主題景點，有利于項目乃至區(qū)域融入大象湖板塊，有利于為后期城市旅游地產(chǎn)開發(fā) 策行天下 致勝有源 ? 高層自成組團： 一期高層通過與一期市場商鋪相互隔離，自成組團。 策行天下 致勝有源 展示江景，資源均衡利用 為保證項目北向綠化景觀、西向贛江江景，產(chǎn)品從北至南天際線逐次拔升。 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 浪琴灣簡歐別墅風格受到客戶的喜愛，建議采用 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 別墅 +居住、商務配套模式下各類物業(yè)規(guī)模配比 物業(yè)形態(tài) 物業(yè)類型 商務別墅 聯(lián)排、疊加 商業(yè)綜合體 中型城市商業(yè)、酒店、公寓、商務中心 居住 小高層、高層 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 該模式能達到比較好的去化結(jié)果 商務別墅前提是產(chǎn)品規(guī)劃必須能做到純別墅建筑形態(tài)報建，否則銷售會存在障礙 象湖新城區(qū)域別墅價值相對其他區(qū)域低，土地價值還未得到最大化 結(jié)論 : 商業(yè)綜合體 +商務別墅 +居住的開發(fā)模式 不宜作為首選模式 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 主題商業(yè) +城市綜合體 +居住 模式 3：主題文化商業(yè)模式 —— 產(chǎn)品屬性定位 城市大型休閑商業(yè)綜合體 功能描述：以萬壽宮主題商業(yè)為龍頭形象，集旅游、度假、休閑，城市消費集結(jié)；以玩樂為基點，促進商業(yè)的發(fā)展，帶動其他產(chǎn)品的銷售 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 結(jié)合項目景觀資源象湖萬壽宮，借鑒上海城隍廟的形式，以特有的古建筑形態(tài)形成項目特點，引進主題旅游項目，吸引消費，從而帶動項目物業(yè)銷售 復星集團具備操作的強大成熟資源 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 大象湖 大南昌 大蓮塘 大南昌的呼喚 類比其他省會城市，城市旅游地產(chǎn)大有機遇與需求，在榕門路與繩金塔仿古街因規(guī)劃和經(jīng)營缺陷導致未形成氣候后，本項目將承載城市使命； 大連塘的呼喚 南昌縣規(guī)劃未來將形成蓮塘組團與象湖新城組團的互動，在象湖形成居住區(qū)因歷史原因已經(jīng)形成價值形象后，需要本區(qū)域組團重新樹立價值標桿，以大阿東并傳導到后續(xù)小蘭工業(yè)園轉(zhuǎn)型開發(fā)的土地價值上，為大蓮塘貢獻 GDP； 大象湖的呼喚 隨著南 朝陽開發(fā)并與象湖新城接軌，以象湖景觀資源和萬壽宮文化資源相結(jié)合的大象湖板塊順勢而出； 項目自身的呼喚 本項目在提升自我價值、承載與延續(xù)城市文化、資源利用最大化、擴大客戶群的實際需要呼喚這一主題定位 對一期地塊沿江住宅銷售最具拉動力 首選定位： 一座城市之魂 一座休閑之城 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 結(jié)論 : 首選模式 主題商業(yè) +城市綜合體 +居住 城市大型休閑商業(yè)綜合體 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 倉儲式主題商業(yè) +商業(yè)綜合體 +居住 模式 4：巨型主力店模式 —— 產(chǎn)品屬性定位 城市新區(qū)倉儲式主題商業(yè)綜合體 功能描述：以城市遠郊倉儲式主力店為龍頭，集度假、休閑，城市消費集結(jié)；以消費為基點，促進商業(yè)的發(fā)展，帶動其他產(chǎn)品的銷售 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 引入主力店： 宜家家居、英國的百安居、法國的迪卡儂、臺灣特力屋、深圳順電等國際國內(nèi)零售業(yè)巨頭，銷售商品從家電到交通工具，從服裝到家具，從健康美容用品到玩具等等。 住宅 倉儲基地 專業(yè)市場 商業(yè)、商務配套 華南城與項目對比 對比因素 華南城 項目后續(xù)土地 占地規(guī)模 3000畝 800畝 交通位置 靠近西客站，連接昌樟高速、 320國道 昌南大道 配套 前湖校區(qū)教育、前湖賓館 象湖 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 應有效避開華南城同質(zhì)的激烈競爭 市場開發(fā)與經(jīng)營對開發(fā)企業(yè)的要求很高 市場開發(fā)先售后賣難以提升土地價值，先租后賣資金回籠周期又過長，而且市場風險比較大。商家如：宜家、麥德龍等，輔以酒店、服務式公寓 建議有四種 商業(yè)發(fā)展模式 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 產(chǎn)品：專業(yè)市場 +商業(yè)綜合體 +住宅 發(fā)展模式 1：復合商貿(mào)開發(fā)模式 —— 產(chǎn)品屬性定位 城市新區(qū)大型復合商貿(mào)綜合體 功能描述：以商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)為龍頭，集購物、商務中心、星級酒店、服務式度假公寓為輔助服務的城市商業(yè)綜合體； 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 根據(jù)現(xiàn)有土地使用性質(zhì)，結(jié)合周邊象湖新城住宅以及南昌小商鋪專業(yè)市場，項目開發(fā)走專業(yè)市場 +商務配套 +住宅三類形態(tài)的綜合開發(fā)模式。 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 濃郁中國風的酒吧 錦里古街夜景 成都錦里 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 針對商業(yè)綜合體項目定位的前提 ? 前提：解決兩個核心問題 —— 1. 在這幾種物業(yè)類型中， 以哪類物業(yè)形式為主導？ 2. 在此基礎上，各類物業(yè)的 具體比例如何？ 主導 ≠ 所占比例大 主導的物業(yè)形式：引領項目形象、在同類物業(yè)的比較中占有優(yōu)勢。在這條全長３５０米的街上，濃縮了成都生活的精華：有茶樓、客棧、酒樓、酒吧、戲臺、風味小吃、工藝品、土特產(chǎn)，充分展現(xiàn)了四川民風民俗的獨特魅力。 豫園商城旗下有 2個中國馳名商標、 14個上海市著名商標以及眾多中華老字號和百年老店等為核心的產(chǎn)業(yè)品牌資源，經(jīng)營業(yè)績連續(xù)十年名列全國大型零售企業(yè)（單體）第一位，躋身中國 500最具價值品牌。 上海新天地是一個“ Mall” ，在中國， Mall的概念越來越時髦，如果對目前的房地產(chǎn)做一個評價的話， Mall無疑是最熱門的業(yè)態(tài)，因而受到開發(fā)商的追捧。南里建