【正文】 較好。 南昌城市化、城區(qū)面積大有可為 城市發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 向莆鐵路的建設(shè)，連通沿海出口城市，保證南昌成為大型物流貿(mào)易中轉(zhuǎn)站， 讓中部成為物流延伸的廣闊腹地，吸引外來(lái)投資 187。 加強(qiáng)沿海與內(nèi)陸間的經(jīng)濟(jì)協(xié)作 ，讓中部地區(qū)成為其物流延伸的廣闊腹地； 187。 構(gòu)成中部地區(qū)至東沿海港口 運(yùn)輸大通道的骨干鐵路線(xiàn) ，形成的國(guó)家綜合運(yùn)輸大通道。 中部路網(wǎng)化，物流中轉(zhuǎn)大有可為 城市發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 187。 華中區(qū)域在工業(yè)原料及商品交易中心領(lǐng)域的存在空白； 187。 小商品城與華南城立足江西，輻射華中六省，填補(bǔ)江西乃至全華中商貿(mào)物流領(lǐng)域的空白。 發(fā)展商貿(mào)物流、承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、推動(dòng)中部崛起。 商貿(mào)中心化，吸引華中輻射周邊 城市發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 187。 總體規(guī)劃主張： 以中心城區(qū)的發(fā)展帶動(dòng)周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì) 187。 南昌思路：以中心帶周邊 區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 蓮塘組團(tuán)面積與九龍湖組團(tuán)相當(dāng)，定位為綜合新城 “西進(jìn)”、“南延”戰(zhàn)略意圖實(shí)現(xiàn)的重要空間依托 九龍湖組團(tuán)處于城市南向， 是南昌 “南延”戰(zhàn)略意圖實(shí)現(xiàn)的重要空間依托， 是發(fā)展?jié)摿^為明顯的組團(tuán) 主城區(qū) 樂(lè)華 組團(tuán) 灣里組團(tuán) 九龍湖 組團(tuán) 瑤湖 組團(tuán) 蓮塘組團(tuán) 一核心五片分布圖 187。九龍湖組團(tuán)勝在大量實(shí)證投入，而弱于產(chǎn)業(yè)人口，機(jī)遇在于華南城商業(yè)的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)人口進(jìn)入。因此具有巨大的發(fā)展空間。 區(qū)域潛力：現(xiàn)狀第三潛力最優(yōu) 區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 4號(hào)地鐵規(guī)劃 187。 187。 發(fā)展動(dòng)力：交通動(dòng)脈日臻完善 區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 項(xiàng)目位于四大組團(tuán)核心，隨著城市的發(fā)展與擴(kuò)張， 致使本項(xiàng)目將成為城市進(jìn)一步發(fā)展的承接地 187。 用地現(xiàn)狀： 居住用地出讓已成為近期土地市場(chǎng)的 “ 熱點(diǎn) ” ，地價(jià)一路看漲，致使房?jī)r(jià)也會(huì)一路上升，且可開(kāi)發(fā)土地為數(shù)不多 187。 九龍湖 紅角洲 朝陽(yáng)新城 象湖 區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 187。 區(qū)域地處 城市南延 前沿方向，交通條件有巨大的改善，且是即將建成的西客站、地鐵線(xiàn)路， 向 成熟的居住區(qū) 方向發(fā)展； 187。 南昌經(jīng)濟(jì)良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，為片區(qū)提供了非常有力的發(fā)展契機(jī)， 潛力巨大 ； 187。 區(qū)域價(jià)值分析小結(jié) 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn) 各板塊產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu) 青山湖：傳統(tǒng)高端住宅區(qū)，產(chǎn)品多樣 朝陽(yáng)州：類(lèi)豪宅區(qū)，以高層產(chǎn)品為主 京東片區(qū)： 以普通 住宅產(chǎn) 品為主 普通住宅集中供應(yīng)區(qū) 紅谷灘：中高端產(chǎn)品，未來(lái)供應(yīng)有所減小 以普通住宅和公寓產(chǎn)品為主。 商品住房需求基本穩(wěn)定，然而受宏觀調(diào)控政策的影響， 08年整體市場(chǎng)劇幅波動(dòng)，市場(chǎng)發(fā)展基礎(chǔ)良好，趨勢(shì)穩(wěn)定。 09年受新增供貨量減少、各項(xiàng)政策刺激、價(jià)格調(diào)整到位、銀行信貸寬松、剛性需求和投資需求等各種因素，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量得到了報(bào)復(fù)性反彈。 10年受供貨量以及 09年大面積去化成交萎縮，南昌樓市場(chǎng)受新政影響較小 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn) 南昌地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)好，趨勢(shì)穩(wěn)，政策影響小 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 區(qū)域市場(chǎng)－板塊概念 南昌市依據(jù)地域劃分，大致可分為以下幾個(gè)板塊概念： 紅谷灘板塊、紅角洲板塊、鳳凰洲板塊、青山湖板塊、昌南板塊、新建縣板塊、象湖板塊、灣里板塊、朝陽(yáng)洲板塊、市中心板塊 187。 187。競(jìng)爭(zhēng)要點(diǎn)： 昌南板塊已較成熟，九龍湖板塊在崛起，朝陽(yáng)新城即將大熱，相比之下，小商品城項(xiàng)目的地理位置及前景（居住、工作連接并不便捷）尚未展現(xiàn)，而且客戶(hù)現(xiàn)階段對(duì)區(qū)域認(rèn)知處于完全陌生 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn) 本案位于中低端客戶(hù)聚集地，地理位置及前景未展現(xiàn)， 客戶(hù)對(duì)區(qū)域認(rèn)知完全陌生 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 市中心 土地枯竭 未來(lái)供應(yīng)極少 青山湖沿線(xiàn)土地基本開(kāi)發(fā)完畢，未來(lái)供應(yīng)有限 高新區(qū) 尚有大量土地存儲(chǔ)，未來(lái)土地供應(yīng)量較大 九龍湖片區(qū) 目前土地開(kāi)發(fā)量少，未來(lái)將有大量土地供應(yīng) 灣里 土地以大規(guī)模出讓?zhuān)瑓^(qū)域未來(lái)土地供應(yīng)不多 新建縣 長(zhǎng)棱工業(yè)園未來(lái)居住中心區(qū)的新定位，注定未來(lái)土地將集中放量 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 工業(yè)園區(qū)的打造，使得未來(lái)住宅土地供應(yīng)有限 鳳凰洲 剩余可開(kāi)發(fā)土地較少，未來(lái)供應(yīng)有限 紅谷灘中心區(qū) 可開(kāi)發(fā)土地都已出讓?zhuān)磥?lái)基本無(wú)土地供應(yīng) 紅角洲 土地出讓基本完成，未來(lái)土地供應(yīng)較少 朝陽(yáng)洲 2023年土地大量供應(yīng)，預(yù)計(jì) 20232023年為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)板塊 青云譜 老工業(yè)區(qū)，未來(lái)將有大量土地放量 象湖新城 土地已大量供應(yīng)，但未來(lái)住宅入市體量較大 京東區(qū)域 土地存量充足， 未來(lái)供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域 未來(lái)供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域 未來(lái)供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域 未來(lái)供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域 未來(lái)供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域 當(dāng)前熱點(diǎn)板塊土地資源稀缺，未來(lái)高新區(qū)、京東片區(qū)、新建縣、九龍湖等區(qū)域?qū)⒊蔀橥恋毓┙o熱點(diǎn)區(qū)域 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 市中心均價(jià)過(guò)萬(wàn)，客戶(hù)外溢 朝陽(yáng)洲 未來(lái)濱江高尚居住區(qū)，房?jī)r(jià)過(guò)8000 青山湖均價(jià)超萬(wàn) 城東板塊均價(jià)5500 青云譜區(qū)價(jià)格洼地，均價(jià) 5200 大昌南片區(qū) 象湖新城為供應(yīng)主力，區(qū)域低價(jià)位樓盤(pán)云集， 目前均價(jià) 3800 本案 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 樓盤(pán)較少，均價(jià) 4000 新建縣 房?jī)r(jià)快速上升 均價(jià) 4000 灣里區(qū) 去化緩慢，均價(jià) 2800 九龍湖片區(qū)尚未有地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 187。 目前昌南、灣里、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為房?jī)r(jià)洼地但未來(lái)區(qū)域供給偏少價(jià)格也水漲船高。 本案 項(xiàng)目將可能成為南昌樓市價(jià)格洼地。 高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，臨近艾西湖，自然環(huán)境與品牌是吸引居住者因素 產(chǎn)業(yè)聚集所帶來(lái)的居住人口支撐起房?jī)r(jià)的不斷攀升 城市南拓的第一承接區(qū)域。 憑借較低的房?jī)r(jià)支撐起房地產(chǎn)市場(chǎng) 核心 資源 湖景資源 城市 商務(wù) 未來(lái)的 城市中心 新區(qū)規(guī)劃 自然環(huán)境 自然環(huán)境 城市 商業(yè) 配套設(shè)施 低價(jià) 板塊 未來(lái) 發(fā)展 成為南昌 頂級(jí)豪宅住區(qū) 土地資源 日益稀缺， 價(jià)格穩(wěn)中上升 土地資源 有限， 后續(xù)供應(yīng) 乏力 土地資源有限，價(jià)格提升空間大 品牌開(kāi)發(fā)商綠地的進(jìn)入使區(qū)域平臺(tái)價(jià)格提升 品牌開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科的進(jìn)入使區(qū)域平臺(tái)價(jià)格提升 隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，未來(lái)區(qū)域升值潛力不可低估 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量將持續(xù)增加，供需兩旺。 根據(jù)客戶(hù)外溢的特點(diǎn)，項(xiàng)目客源應(yīng)當(dāng)是第三圈層 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 未來(lái) 12年南昌供應(yīng) 預(yù)計(jì) 20232023年將有 650萬(wàn)㎡住宅項(xiàng)目入市， 土地放量，競(jìng)爭(zhēng)激烈 南昌市 20232023年 10月共成交居住用地 4942畝（含部分商住用地）， ㎡，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年將集中上市，總供應(yīng)量約為 650萬(wàn)㎡。 2023年市場(chǎng)消化量預(yù)測(cè) 時(shí)期 成交量（萬(wàn)㎡） 備注 2023年全年 受全球金融危機(jī)影響 2023全年 房地產(chǎn)回暖，消化了 23年的存量 10年是房地產(chǎn)政策年， 4月第一輪調(diào)控，10月又開(kāi)始第二輪更為嚴(yán)厲的調(diào)控，成交量受一定的影響 2023年合計(jì) 250— 300萬(wàn)左右 2023年預(yù)計(jì) 300萬(wàn)左右 預(yù)計(jì) 2023年也是房地產(chǎn)調(diào)控年， 成交量與 2023年相當(dāng) 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 市中心房?jī)r(jià)上漲土地稀缺、 客戶(hù)外溢 ，為本項(xiàng)目帶來(lái)發(fā)展的契機(jī) ?土地資源日益緊張，市中心可開(kāi)發(fā)用地稀少，未來(lái)區(qū)域土地供應(yīng)主要集中在高新、京東，隨著高新區(qū)域的熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)潛力較大； ?市中心、青山湖房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)，紅谷灘整體均價(jià)越過(guò) 7000，大昌南、灣里、經(jīng)開(kāi)區(qū)等地未來(lái)供應(yīng)也將持續(xù)放量，項(xiàng)目所在片區(qū)未來(lái)將可能成價(jià)格洼地，優(yōu)勢(shì)將凸顯； ?市中心客戶(hù)將大量外溢，而未來(lái)土地供給的熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒊薪哟罅靠蛻?hù)，象湖板塊無(wú)疑獲得客戶(hù)來(lái)源的機(jī)會(huì)，為本項(xiàng)目創(chuàng)造了機(jī)會(huì)； ?根據(jù)客戶(hù)外溢的特點(diǎn)可得，板塊客源應(yīng)當(dāng)是以象湖、青云譜板塊的第三圈層 的中低階級(jí)客戶(hù)為主 。 ? 分布現(xiàn)狀符合區(qū)域規(guī)劃的西商?hào)|居的規(guī)劃原則。象湖風(fēng)情 429 4 九里象湖城 1075 5 居住主題公園 974 111 6 豐源淳和 232 7 保集半島 478 8 力高國(guó)際城 1002 93900 9 幸福時(shí)光 1610 10 金沙逸都 182 11 景城名郡 382 12 羅馬象湖一號(hào) 190 合計(jì) 8150 3031 793254 區(qū)域市場(chǎng)成交狀況 ? 經(jīng)歷了 2023年的市場(chǎng)陣痛之后，住宅市場(chǎng)在 2023年伊始步入小陽(yáng)春，旋即，市場(chǎng)需求壓抑了近一年后開(kāi)始釋放。 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn) 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 2023年 110月區(qū)域各項(xiàng)目成交概覽 ? 象湖新城區(qū)域房地產(chǎn)銷(xiāo)售形勢(shì)大好， ? 偉夢(mèng)清水灣憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引大量客源 ? 景城名郡、保集半島、幸福時(shí)光憑借區(qū)位優(yōu)勢(shì)和外部資源優(yōu)勢(shì)快速去化， ? 九里象湖城由于較高的價(jià)格和小戶(hù)型產(chǎn)品較多區(qū)域客戶(hù)抗性較大。象湖風(fēng)情 582 4 九里象湖城 148 5 居住主題公園 706 6 豐源淳和 237 7 保集半島 887 8 力高國(guó)際城 865 9 幸福時(shí)光 1441 10 金沙逸都 220 11 景城名郡 855 12 羅馬象湖一號(hào) 609 合計(jì) 8584 3434 797808 區(qū)域市場(chǎng)成交狀況 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn) 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 區(qū)域住宅未來(lái)供應(yīng)狀況 未來(lái)供應(yīng)量大，面對(duì)首付 3成的信貸新政，未來(lái)去化壓力大。象湖風(fēng)情 76萬(wàn)㎡ 41萬(wàn) 35萬(wàn)㎡ 2080套 居住主題公園 130萬(wàn)㎡ 52萬(wàn)㎡ 4759套 豐源淳和 40萬(wàn)㎡ 24萬(wàn) 16萬(wàn)㎡ 1300套 保集半島 70萬(wàn)㎡ 24萬(wàn) 46萬(wàn) ㎡ 3437套 力高國(guó)際城 86萬(wàn)㎡ 25萬(wàn) 61萬(wàn)㎡ 4241套 幸福時(shí)光 96萬(wàn)㎡ 36萬(wàn) 60萬(wàn) ㎡ 4371套 金沙逸都 ㎡ 6萬(wàn)㎡ 645套 景城名郡 60萬(wàn)㎡ ㎡ 4299套 羅馬象湖一號(hào) 18萬(wàn)㎡ ㎡ 390套 象湖新城未來(lái)住宅供應(yīng)總量 萬(wàn)㎡，供應(yīng)套數(shù)約為 29333套。 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn) 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn) 特點(diǎn)一：抗跌性低 特點(diǎn)二：競(jìng)爭(zhēng)激烈 特點(diǎn)三：銷(xiāo)售周期長(zhǎng) 特點(diǎn)四：同質(zhì)化嚴(yán)重 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯，居住條件不成熟，購(gòu)房者支付能力有限，受宏觀政策影響嚴(yán)重。 區(qū)域內(nèi)多屬大型商品住宅區(qū)，項(xiàng)目面臨著較長(zhǎng)的銷(xiāo)售周期，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的前瞻性異常重要。 象湖新城屬于起步階段的城市新區(qū) 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn) 公共配套設(shè)施不完善造成的居住條件不成熟使得目前區(qū)域整體價(jià)值較低。中山路、勝利路、福州路、孺子路、明德路、丁公路、恒茂酒吧街特色商業(yè)街。 青云譜片區(qū)（約 26萬(wàn)人口） 批發(fā)貿(mào)易市場(chǎng)、 社區(qū)商業(yè) 青山湖 —— 京東片區(qū)（約 40萬(wàn)人口） 房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)帶動(dòng)了大型家居、建材類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的蓬勃興起。 南昌城市發(fā)展現(xiàn)狀： 核心區(qū)的成熟，其他城市功能在非核心區(qū)聚集 南昌在城市多極化的過(guò)程中的功能缺失 ： 休閑、娛樂(lè)為主的新的綜合中心 處于城市宏觀與城市中心區(qū)發(fā)展的主流方向， 城運(yùn)會(huì)、地鐵線(xiàn)動(dòng)土，將會(huì)為帶來(lái)更大的契機(jī)。 進(jìn)入以傳統(tǒng)商業(yè)為主體轉(zhuǎn)向 以現(xiàn)代商業(yè)為核心 的階段。 逐漸外擴(kuò)、外延 ?區(qū)域人口快速增長(zhǎng)，外來(lái)人口不斷流入，商業(yè)不斷升