【正文】 單裝修 提供菜單式裝修 不需要任何裝修 全面統(tǒng)一的室內(nèi)高檔裝修 自由業(yè) （ %） 2023/2/14 對社區(qū)物業(yè)管理公司的希望 Total － － 企事業(yè)單位 （ %） 醫(yī)生 （ %） 公務(wù)員 （ %） （ %） 樓盤 （ %） 教師 （ %） 7%91%2%% 20% 40% 60% 80% 100%只要收費(fèi)合理，服務(wù)到位，可不看重知名度 國內(nèi)著名物業(yè)公司 國際著名物業(yè)公司 自由業(yè) （ %） 91％ 的客戶都不看重物業(yè)管理公司的知名度 ， 而是認(rèn)為只要收費(fèi)合理 ， 服務(wù)到位就可以了 ，因此可以說在物業(yè)管理上費(fèi)用和服務(wù)才是最主要的 ， 至于使用哪家物業(yè)公司并不是客戶所關(guān)心的問題 。 總體調(diào)查對象對平層最感興趣 ， 但隨著承受能力的提高 ，客戶對非平層戶型結(jié)構(gòu)接受程度提高 。 2023/2/14 對社區(qū)停車位的需求 Total － － － 企事業(yè)單位 （ %） 醫(yī)生 （ %） 公務(wù)員 （ %） （ %） 樓盤 （ %） 教師 （ %） 56%44%1%% 20% 40% 60% 不需要 需要一個 需要二個 自由業(yè) （ %） 數(shù)據(jù)顯示 ， 57%的消費(fèi)者對停車位都存在需求 ， 政府部門的公務(wù)員對車位的需求比例最大 ， 大學(xué)教師對車位的需求比例最小 。 但對錯層 、 躍層占總量 45%有較大的客群 、 復(fù)式和別墅類項目也存在一定的需求 。 2023/2/14 打算購買的戶型 廳的數(shù)量 Total 50 50 企事業(yè)單位 （ %） 醫(yī)生 （ %） 公務(wù)員 （ %） （ %） 樓盤 （ %） 教師 （ %） 3%39%58%% 20% 40% 60% 80%1個2個3個自由業(yè) （ %） 從上圖可以看到，廳的數(shù)量控制在 2個之內(nèi)就可以滿足客戶需求。 在此區(qū)域購置住宅可以承受的單價 Total 自由業(yè) （ %） － － － － － － － － － － 企事業(yè)單位 （ %） 醫(yī)生 （ %） 公務(wù)員 （ %） （ %） 樓盤 （ %） 教師 （ %） 1%1%2%3%7%17%33%37%% 20% 40% 60%2600元 /m2以下 26002800元 /m2 28003000元 /m2 32003400元 /m2 34003600元 /m2 38004000元 /m2 40004200元 /m2 44004600元 /m2 2023/2/14 Total － － － － － － － － － － － － － － － 企事業(yè)單位 （ %） 醫(yī)生 （ %） 公務(wù)員 （ %） （ %） 樓盤 （ %） 教師 （ %） 1%1%1%1%3%8%20%30%37%% 20% 40% 60%小于 20萬元 2030萬元 3040萬元 4050萬元 5060萬元 6070萬元 7080萬元 8090萬元 90100萬元 自由業(yè) （ %） 客戶在本區(qū)域內(nèi)接受的住宅總價主要集中在 20萬元以下 ， 其中以 1015萬所占的比例最高為 37％ ， 其次是 10萬元以下的客戶 ， 比例為 30％ ， 承受 1520萬元總價的客戶比例為 20％ 。 醫(yī)生則認(rèn)為距離工作太遠(yuǎn)是他們不購買此處的主要因素 ， 公務(wù)員認(rèn)為此地區(qū)周邊的環(huán)境不夠理想 。 2023/2/14 在本區(qū)域內(nèi)或附近買房的可能性 Total － － － 企事業(yè)單位 （ %） 醫(yī)生 （ %） 公務(wù)員 （ %） （ %） 樓盤 （ %） 教師 （ %） 4%17%40%10%29%% 20% 40% 60% 80%可能性相當(dāng)大 可能性比較大 有一些可能性 可能性不大 不可能 自由業(yè) （ %） 消費(fèi)者在本項目區(qū)域內(nèi)購買住宅的可能性相當(dāng)大和比較大的比例為 39％ ， 選擇有一些可能的比例最高達(dá) 40％ ， 可能性不大和不可能的比例為 21％ 。 但新城區(qū)作為目前城市中心 ， 賽罕區(qū)作為城市發(fā)展方向 ， 都是非常具有吸引力的 。 2023/2/14 Total 1%2%9%10%55%44%% 20% 40% 60% 二次購房改善居住條件 首次置業(yè)滿足居住要求 出租獲取收益 體現(xiàn)身份與地位 經(jīng)商 其他 － － － － － － － － 企事業(yè)單位 （ %） 醫(yī)生 （ %） 公務(wù)員 （ %） （ %） 樓盤 （ %） 教師 （ %） 自由業(yè) （ %） 上圖顯示 ， 二次購房改善居住條件是本次調(diào)查的客戶比例最高的占到 55％ ， 其次以首次臵業(yè)滿足居住條件為目的也是本次調(diào)查的主要客戶群 ， 比例為 44％ ，另外有 10%的客戶以出租獲取受益為目的 。 地塊劣勢 ：地塊面積較小，采光和景觀受周邊建筑物的擠壓；與長樂宮一帶、新華大 街沿線相比，地段價值處于劣勢。 2023/2/14 地塊優(yōu)劣勢總結(jié) 地塊劣勢條件： ?地塊面積較小，難以形成大規(guī)模的居住社區(qū)； ?地塊東西南三面現(xiàn)有建筑物比較密集，采光和觀景視野受限制； ?西北角受世紀(jì)新元酒店限制，街面空間被壓縮； ?周邊破舊建筑物較多，建筑風(fēng)格和色調(diào)沉悶，高空俯瞰景觀蒼白； ?與長樂宮一帶、新華大街沿線相比，地段價值處于劣勢； ?駕車從長樂宮抵達(dá)地塊，無法避免逆行，必須繞行。 2023/2/14 項目地塊分析 西側(cè)的內(nèi)蒙古社會主義學(xué)院和干部管理學(xué)院的建筑物對項目的影響較小 、 東側(cè)的中星 花園 （ 6層半普通住宅 ） 和榮勝大廈 （ 最高 22層 ） 會分流小部分客群 。在烏蘭察布東路改造拓寬后，如能力 促政府 在地塊以東較近道路段設(shè)臵繞行線 ，對項目會更有利。 相鄰該幅土地西 北角現(xiàn)有 5層住宅樓一幢 ， 占地面積約為 26 36=936平方米 ， 必要時可實(shí)施拆遷 。 雖然具有良好的位臵以及城市配套優(yōu)勢 ， 由 于沒有好項目的帶動 ， 因此 中高檔居住區(qū)的地段價值發(fā)掘并不充分 。 長樂宮周邊及東影南路北段沿線 生活設(shè)施配套比較齊全 ， 且檔次較高 。 2023/2/14 項目區(qū)域分析 區(qū)域交通環(huán)境 相對于近一兩年中高檔住宅項目開發(fā)集中的大學(xué)東路，道路更為寬闊，但并非東西貫 穿城市的干道。 2023/2/14 項目區(qū)域發(fā)展與區(qū)域地位 新華大街南側(cè)長樂宮至興安南路地段的舊居住區(qū)目前正在進(jìn)行拆遷，從地段的價值來 看，將極有可能建設(shè)臨街商業(yè)物業(yè)和高層高檔住宅物業(yè)，華門世家、富邦大廈（暫 名）、和海廣場（暫名）是這一路段的幾個項目。 2023/2/14 項目區(qū)域發(fā)展與區(qū)域地位 本案 2023/2/14 項目區(qū)域發(fā)展與區(qū)域地位 城市發(fā)展對區(qū)域的影響 隨著城市向東向南發(fā)展， 城市幾何中心向東南移動，地塊區(qū)域城市中心的地位將得到 強(qiáng)化 。 2023/2/14 項目地段與地塊分析 2023/2/14 項目地段與地塊分析 聯(lián)合創(chuàng)展地段分析法注重于 從城市結(jié)構(gòu)及其發(fā)展脈落來研究一個地段空間 ， 認(rèn)為只有對地段的價值空間進(jìn)行充分挖掘 ， 方能確定其在城市發(fā)展中的最佳功能定位 。 2023/2/14 項目宏觀背景分析總結(jié) 小結(jié)： 宏觀經(jīng)濟(jì)： 經(jīng)濟(jì)發(fā)展底子薄，但增長速度快；城鎮(zhèn)居民可支配收入也呈現(xiàn)加速增長趨 勢。 ? 地緣特點(diǎn) 城市“東富西貧”的狀態(tài)，也使得新城區(qū)、賽罕區(qū)等東部居民不原意到回民區(qū)購房。 ? 對項目長期慎重考察 房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供應(yīng)充足，而且市場中的產(chǎn)品本身也處于快速成之中，使得消費(fèi)者從 有購房意向，到確定購買的決策時間一般較長。城鎮(zhèn)家庭總存款，是衡量購房人群對首付款和總 房款承受能力的重要指標(biāo)。 2023/2/14 呼市城市消費(fèi)能力分析 呼市的人均可支配收入也是呈現(xiàn)逐年增長的趨勢，在 2023年的時候突破了每人每月 1000元 的 界限，增長速度平穩(wěn)，顯示了較好勢頭。 消費(fèi)心態(tài)的變化： 近幾年住宅價格一路攀升，購房的總價壓力增大。 ? 產(chǎn)品形式正向多元化方向發(fā)展 產(chǎn)品出現(xiàn)了一定的差異化和多元化，個別項目中推出或規(guī)劃了別墅物業(yè)和高層物業(yè)，居 住群體出現(xiàn)了一定程度的分化。 ? 第五代住宅開發(fā)： 整體關(guān)注社區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理，采用比較先進(jìn)的規(guī)劃理念，非常關(guān)注社區(qū)內(nèi)居民的生活方式，更加強(qiáng)調(diào)人本關(guān)懷。住宅產(chǎn)品形 式經(jīng)歷了以下一些發(fā)展過程 —— 呼市住宅市場發(fā)展歷程和未來走勢 ?第一代住宅開發(fā)： 產(chǎn)品形式初期只是以一棟或幾棟多層住宅形式出現(xiàn)，住宅形式也是非常簡單的清水墻或普通涂料，門窗等建材也非常普通，基本無配套設(shè)施；一些零星的多層住宅目前仍是這樣的形式。 2023/2/14 呼市房地產(chǎn)市場分析 住宅均價增長曲線10891003115011951460184924750500100015002023250030001999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年住宅價格不斷攀升，城市居民購房成本逐年加大，房價收入比 仍屬高位 。 2023/2/14 呼市房地產(chǎn)市場分析 呼市近年房地產(chǎn)投資額及增速 億元 億元 億元 億元 億元 億元 億元%%%% %%% 億元 億元 億元 億元 億元 億元 億元 億元 億元1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年%%%%%%%房地產(chǎn)投資額