【正文】 /14 項(xiàng)目區(qū)域分析 區(qū)域印象 該區(qū)域尤其是項(xiàng)目地塊所在的烏蘭察布東路地段的價(jià)值未被充分發(fā)掘，可以預(yù)計(jì)未來(lái) 幾年內(nèi)，該區(qū)域?qū)?huì)有比較大的開(kāi)發(fā)規(guī)模，且檔次較高，其中商業(yè)物業(yè)會(huì)比住宅物業(yè) 具備更大的發(fā)展勢(shì)頭。項(xiàng)目地塊有 5路、 53路和 54路公交車抵達(dá)，但公交路線的交通輻射區(qū) 域比較有限。 2023/2/14 項(xiàng)目區(qū)域分析 區(qū)域商業(yè)環(huán)境 烏蘭察布東路商業(yè)物業(yè)檔次層次不齊 ， 但門類齊全 。 項(xiàng)目周邊餐飲 、 購(gòu)物 、 休閑娛樂(lè) 、 金融服務(wù)等 配套都具備了形成高檔居住區(qū)的條件 。 除緊靠項(xiàng)目地塊的中星花園和榮勝大廈正在建設(shè)和銷 售外 ， 周邊沒(méi)有太突出的住宅物業(yè)開(kāi)發(fā) 。 2023/2/14 項(xiàng)目地塊分析 5層住宅 元和小區(qū)地塊 烏 蘭 察 布 東 路 世紀(jì)新元酒店 干部管理學(xué)院 社會(huì)主義學(xué)院 制藥廠宿舍 榮勝大廈 中星花園 2023/2/14 項(xiàng)目地塊分析 項(xiàng)目地塊概況 項(xiàng)目地塊位于呼和浩特市賽罕區(qū)烏蘭察布路中段 （ 原呼市第二制藥廠地塊 ） ， 相鄰世 紀(jì)新元酒店 。 烏蘭察布路規(guī)劃紅線 30米 。 2023/2/14 項(xiàng)目地塊分析 地塊形狀分析 地塊形狀基本規(guī)整，但西北角受到世紀(jì)新元酒店的限制，壓縮了臨街一側(cè)的空間，對(duì) 項(xiàng)目有不利影響， 可通過(guò)平面規(guī)劃的充分考慮規(guī)避 ，充分利用空間，將步行路線、 主要園林景觀放在西側(cè)。駕車從長(zhǎng)樂(lè)宮、 東影南街方向抵達(dá)項(xiàng)目地塊而不逆行需要繞行。 2023/2/14 項(xiàng)目地塊分析 地塊與周邊建筑關(guān)系 項(xiàng)目地塊周邊現(xiàn)有建筑物比較密集 ， 且功能用途 、 檔次和建筑風(fēng)格各不相同 ， 對(duì)項(xiàng)目 會(huì)造成不利影響 。 2023/2/14 項(xiàng)目地塊分析 南向的制藥廠宿舍局限了項(xiàng)目樓群的采光和觀景 ， 降低了項(xiàng)目 （ 尤其是最南面一幢 樓的 18層 ） 的居住品質(zhì) 。 2023/2/14 項(xiàng)目地塊分析 臨街外圍環(huán)境分析 項(xiàng)目地塊北面現(xiàn)有建筑物為舊居住區(qū) ， 使項(xiàng)目北向景觀尤其是高空俯瞰景觀比較單調(diào) 乏味 。 2023/2/14 地塊優(yōu)劣勢(shì)總結(jié) 地塊優(yōu)勢(shì)條件： ?城市幾何中心向東南移動(dòng)，地塊區(qū)域城市中心的地位將得到強(qiáng)化； ?處在中高檔居住區(qū)成熟的大學(xué)東路與新華大街之間，有利于中高檔居住區(qū)打造； ?臨近長(zhǎng)樂(lè)宮和東影南街，生活配套齊全且檔次高，有利于形成以休閑娛樂(lè)為主要特色的 居住和商業(yè)氛圍； ?烏蘭察布東路較為寬闊，交通便捷，拓寬改造并與二環(huán)線連接后，將進(jìn)一步提升項(xiàng)目的 交通環(huán)境； ?地塊所在的烏蘭察布東路地段的價(jià)值有較大的挖掘空間。 2023/2/14 項(xiàng)目地段與地塊分析總結(jié) 小結(jié)： 區(qū)域發(fā)展與地位 ：城市發(fā)展將加強(qiáng)區(qū)域城市中心地位，區(qū)域有條件發(fā)展成為市中心的 中高檔居住區(qū)，區(qū)域商業(yè)可以體現(xiàn)娛樂(lè)、休閑特色。 地塊優(yōu)勢(shì) ：處在中高檔居住區(qū)成熟的大學(xué)東路與新華大街之間，有利于中高檔居住區(qū) 打造；城市中心的位臵與生活配套，具有較大優(yōu)勢(shì)。 2023/2/14 呼市住宅市場(chǎng)需求調(diào)查 2023/2/14 住宅市場(chǎng)需求調(diào)查 調(diào)查說(shuō)明 對(duì)于住宅需求的調(diào)查，一方面，通過(guò)對(duì)潛在重點(diǎn)客戶進(jìn)行深入調(diào)查，了解周邊單位、高校、醫(yī)院等單位職工潛在購(gòu)房需求；另一方面通過(guò)問(wèn)卷方式對(duì)不同客戶進(jìn)行調(diào)查，并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，從而深入了解不同客戶需求內(nèi)涵。 電訪共完成 50份 ,從聯(lián)合創(chuàng)展公司客戶資料庫(kù)，進(jìn)行抽查電訪。 購(gòu)房的最主要目的 2023/2/14 選擇購(gòu)買位置上主要看重的因素 Total 2%2%6%15%16%18%25%30%40%52%42%% 20% 40% 60%環(huán)境空氣景觀好 交通方便 距工作單位近 中小學(xué)周邊，方便子女就學(xué) 大學(xué)集中區(qū)內(nèi)，文化氛圍好 距父母居住地近 位于市區(qū)中心，生活方便 升值潛力 成熟社區(qū) 距原居住地近 其他 － － － － － － － 企事業(yè)單位 （ %） 醫(yī)生 （ %） 公務(wù)員 （ %） （ %） 樓盤 （ %） 教師 （ %） 自由業(yè) （ %） 數(shù)據(jù)表明客戶選擇購(gòu)房地點(diǎn)主要考慮的因素是環(huán)境空氣景觀好 ， 另外對(duì)交通方便和距工作單位距離也非常看重 ， 這說(shuō)明呼和浩特作為一個(gè)中等城市 ， 人們比較習(xí)慣于近距離的工作或生活 。 2023/2/14 最可能購(gòu)買住宅的區(qū)域 Total 2%3%53%48%% 20% 40% 60%新城區(qū)賽罕區(qū)回民區(qū)玉泉區(qū) － － － － － 企事業(yè)單位 （ %） 醫(yī)生 （ %） 公務(wù)員 （ %） （ %） 樓盤 （ %） 教師 （ %） 自由業(yè) （ %） 本次調(diào)查客戶在選擇購(gòu)買住宅區(qū)域時(shí)主要選擇新城區(qū)和賽罕區(qū) ， 這與本次選取的樣本分布區(qū)域不無(wú)關(guān)系 。 項(xiàng)目地塊雖然處于賽罕區(qū) ， 但位于新城 、 賽罕交界處 ， 仍接近城市中心 。 2023/2/14 對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的總體印象 Total 50%54%47%35%31%17%8%4%% 20% 40% 60%生活配套齊全，生活方便 交通方便 緊鄰長(zhǎng)樂(lè)宮，有居住氛圍 離重點(diǎn)中小學(xué)不遠(yuǎn)，孩子上學(xué)便利 市中心發(fā)展?jié)摿Υ?，有投資價(jià)值 環(huán)境嘈雜，但有望改善 周邊舊居民區(qū)集中，景觀較差 醫(yī)療配套少 － － － － － － 企事業(yè)單位 （ %） 醫(yī)生 （ %） 公務(wù)員 （ %） （ %） 樓盤 （ %） 教師 （ %） 自由業(yè) （ %） 總體來(lái)看 ， 消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目地段還是比較認(rèn)可的 ， 首先他們認(rèn)為距離長(zhǎng)樂(lè)宮商業(yè)區(qū)近 ，生活方便 ， 其次交通也比較方便 ， 又離大學(xué)不算太遠(yuǎn) ， 教育環(huán)境也很好 ， 另外本地的中小學(xué)教育和投資價(jià)值也是被認(rèn)可的 。 2023/2/14 若有購(gòu)買的可能，希望的住宅類型 Total － － － － － － － － 企事業(yè)單位 （ %） 醫(yī)生 （ %） 公務(wù)員 （ %） （ %） 樓盤 （ %） 教師 （ %） 1%3%3%5%7%18%42%28%% 20% 40% 60%普通多層無(wú)電梯 多層帶電梯 34層的花園洋房 23層聯(lián)排或別墅 精品點(diǎn)式塔樓 板式小高層 (712層 ) 高層塔樓 高層板樓 自由業(yè) （ %） 有可能在本區(qū)域內(nèi)購(gòu)買住宅的消費(fèi)者 ， 42％ 的消費(fèi)者還是選擇呼市現(xiàn)有最多類型的普通多層無(wú)電梯住宅 ， 28％ 的消費(fèi)者選擇多層帶電梯的住宅 ， 另外選擇 34層花園洋房的比例也達(dá)到 18％ 的比例 。 2023/2/14 不打算購(gòu)買的主要原因 Total － － － － － － － － － 企事業(yè)單位 （ %） 醫(yī)生 （ %） 公務(wù)員 （ %） （ %） 樓盤 （ %） 教師 （ %） 4%8%12%16%20%34%28%% 20% 40% 60%小規(guī)模 .高容積率 周邊的環(huán)境較差 居住環(huán)境嘈雜 距工作地點(diǎn)太遠(yuǎn) 生活不方便 價(jià)格無(wú)法承受 升值潛力小 自由業(yè) （ %） 社區(qū)規(guī)模小和高容積將會(huì)成為客戶購(gòu)買此地區(qū)項(xiàng)目的主要心里障礙 ， 比例為 34％ ， 而阻礙的主要人群最可能是大學(xué)教師和企事業(yè)單位集團(tuán)內(nèi)部員工 。 2023/2/14 Total － 企事業(yè)單位 （ %） 醫(yī)生 （ %） 公務(wù)員 （ %） （ %） 樓盤 （ %） 教師 （ %） 5%7%11%16%46%24%% 20% 40% 60%休閑娛樂(lè) 商業(yè)配套 產(chǎn)品在呼市的形象 綜合娛樂(lè)配套 帶精裝 其他 (環(huán)境 /交通 /價(jià)格 ) 自由業(yè) （ %） 客戶認(rèn)為在住宅品質(zhì)和售價(jià)都滿意的情況下 ， 突出生活配套將會(huì)大大提高本地區(qū)的吸引力 ， 其次是商業(yè)配套 。另外有 7％的客戶可以承受 32003400元 /平方米的單價(jià)，承受 3400元以上價(jià)位的有 7％的客戶。 另外承受 2025萬(wàn)元的客戶比例為 8％ ， 承受 25萬(wàn)元以上總價(jià)的客戶只有 7％ 的比例 。對(duì)使用率的關(guān)注度也較高。 2023/2/14 打算購(gòu)買房屋的建筑面積 Total － － － － － － － 企事業(yè)單位 （ %） 醫(yī)生 （ %） 公務(wù)員 （ %） （ %） 樓盤 （ %） 教師 （ %） 1%2%5%34%32%12%15%% 20% 40% 60%60平方米以下 60－ 80平方米 80100平方米 100120平方米 120150平方米 150180平方米 180240平方米 自由業(yè) （ %） 本次調(diào)查的客戶 ， 需求的住宅建筑面積主要以 80120平方米為主 ， 比例高達(dá) 66％ ，6080平方米的戶型也將受到青睞 ， 對(duì) 120150平方米的較大戶型只有少量需求 ， 比例為10％ 。 2023/2/14 打算購(gòu)買的住宅結(jié)構(gòu) 53%的客戶在選擇住宅結(jié)構(gòu)時(shí) ， 依然選擇傳統(tǒng)的平層 。 Total － － － 企事業(yè)單位 （ %） 醫(yī)生