【正文】 視監(jiān)控 等等，其中以智能化、封閉式管理較為常見。他們通常比較關(guān)心孩子的上學(xué)問題。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 17 項目名稱 南方 并其開發(fā)商南方置業(yè)在 04 投資開發(fā)的南方花園口碑良好，在寶應(yīng)人心目中知名度較高。 價格：均價 8600 元 /平米（已售罄） 開發(fā)商：揚(yáng)州楠麒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 行銷企劃：無錫新里程房地產(chǎn)咨詢有限公司 物業(yè)管理：寶應(yīng)縣金寶物業(yè)管理有限公司 電話： 05148279788， 8273061 名店王朝 項目位置：葉挺路 建筑面積： 2 萬平方米 總投資： 6000 萬元 總鋪位數(shù)： 338 個 價格：一層沿街 16000 元 /平米，內(nèi)街 5000 元 /平米；二層： 4000 元 /平米；三層 20xx 元/平米 配置： 3 部自動扶梯， 11 部樓梯 投資商：臺灣弘凱建設(shè)有限公司 開發(fā)商：寶應(yīng)弘凱房地產(chǎn)有限公司 全程策劃：南京桓合房地產(chǎn)投資顧問有限公司 電話： 05148278008， 8278018 項目分析評論： （ 1）項目黃金商業(yè)地段不容置疑，也是寶應(yīng)目前規(guī)模最大的商業(yè)項目。 寶麗花 園底層商鋪 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 19 底層滿鋪總建筑面積約 萬平方米，均價 6500 元 /平米 縱棹園 項目位置：安宜路 建筑面積：約 5000 平方米 銷售價格：一層約 10000 元 /平米，二層約 4000 元 /平米 銷售情況：已售 60% 發(fā)展商：寶應(yīng)縣房地產(chǎn)管理公司 行銷企劃：常州市博報堂房產(chǎn)咨詢服務(wù)有限公司 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 20 第三 章 商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)調(diào)研與分析 一、調(diào)研說明 調(diào)研范圍 本次商業(yè)調(diào)研的范圍主要在寶應(yīng)縣城。 二、商業(yè)地產(chǎn)的簡要分析 寶應(yīng)是一個縣城，城市居民有限，購買力有限，商業(yè)市場規(guī)模一般。目前寶應(yīng)核心商業(yè)中心現(xiàn)有商鋪?zhàn)饨疬_(dá)到 4000 元 /年 /m2 。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 21 目前寶應(yīng)還未形成一條真正食街，最具特色的是晚上“臨時棚里的晚餐”，幾乎貫穿了蘇中路，同時在安宜路上也有分布。 （ 7）今年寶應(yīng)大型商業(yè)遇到非常大的考驗，經(jīng)營十分困難，但對于一個城市來說，高檔商業(yè)會生存，但需要由龍頭商家來進(jìn)行 重組或整合，對規(guī)劃來講不是很合理。 五、寶應(yīng)城區(qū)主要商業(yè)街簡介 城市干道名稱 目前經(jīng)營的主要商業(yè)品種 安宜南北路 該片區(qū)沒有明顯商業(yè)功能的劃分，主要經(jīng)營的商業(yè)品種是為周遍居民提供的簡單商業(yè) 配套，畢竟該區(qū)域為城市的老城區(qū)。 南城根路 工農(nóng)路 這兩條街道位于城市最南側(cè)，靠近五瓊漿酒廠，目前形成了一定的商業(yè)氣候，主要以批發(fā)為主，經(jīng)營品種有食品、酒類為主。這一特性在當(dāng)今以用戶為中心的時代，對樓盤開發(fā)具有重要意義。其次為交通、地段、居住環(huán)境，分別占 28%、 25%、 11%。從住所到購物街區(qū)，市民對交通及距離的要求為：騎自行車不行超過 10 分鐘（占 40%），和步行不得超過 10 分鐘（占 37%）。其次為 70— 90 平方，占 25%。 ☆ 戶型 在戶型選擇上，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“大廳、大衛(wèi)、大廚、 小臥”和“大廳、小衛(wèi)、小廚、大臥”這兩種風(fēng)格差異較大的戶型，寶應(yīng) 人表現(xiàn)出的愛好傾向不相上下，各占 37%。 （ 6） 市民對物業(yè)要求及收費(fèi) 48%的被調(diào)查者要求小區(qū)進(jìn)出口有保安 24 小時站崗， 29%要求智能化管理約 43%的人認(rèn)為普通物管便可以接受。 ● 她說如果要買總價也要在 20 萬之內(nèi)（希望 120 平米的三房），再多了就負(fù)擔(dān)不起了，如果有錢她愿意在開一家蛋糕房。 ● 他家的老房子要拆遷，也打算要買房子，打算買附近的房子，他覺得 現(xiàn)在的房子裝修費(fèi)用和物業(yè)費(fèi)用都挺厲害的，他買房不愿意做貸款，如果要買也是一次性付款。 ● 周遍鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)不少，大多都轉(zhuǎn)為私營企業(yè)，一般老板每年收入可以上 50 萬，好的可以上百萬，但是本人可以認(rèn)為他們應(yīng)該是買房的主要階層，但是要求房子的品質(zhì)要獨(dú)特，能夠吸引人。 ● 30 萬以上的房子在本地可以說是高價了，購買人群有限，我想象我們這樣的個體老板基本上不會考慮，估計都是有車的人才會購買。 ☆ 多數(shù)購房者的購房目的是滿足居住和改善居住需要。 ☆ 方便子女就學(xué)是居民購房時考慮較多的一個因素。 三室兩廳套房最受歡迎。調(diào)查中，有 %的家庭選擇 90100 平方米，有 %的家庭選擇 100120平方米，有 %的家庭選擇 120 平方米以上，有 %的家庭選擇 8090 平方米，有 %的家庭選擇 6070 平方米，僅有 %的家庭選擇 60 平米以下的住房。作為住宅用地，地塊周邊有不可復(fù)制的水資源。 配 套設(shè)施 （ 1）商場、超市 項目往西上蘇中南路，大約步行八分鐘便是亞西亞商城、時代購物中心、蘇果超市等大型購物場所。 （ 4）銀行 在蘇中南路有多家銀行網(wǎng)點(diǎn)。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 32 （ 3）本項目所處地理位置靠近南園路，周邊道路情況良好，交通便利；周邊視野開闊。 （ 7）開發(fā)商與政府有關(guān)部門公共關(guān)系處理融洽，有利于項目開發(fā)、營銷前期大量工作的開展。 （ 3）目前從市政府規(guī)劃來看，重點(diǎn)是打造東片的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。 機(jī)會點(diǎn) （ 1）近幾年不僅是寶應(yīng)，全國整體經(jīng)濟(jì)形式向好，寶應(yīng)經(jīng)濟(jì)增長速度處于全國平均水平以上，少部分人快速致富，需要高檔次的住所與其身價相適應(yīng)，本項目的建設(shè)一定能夠成為寶應(yīng)高尚生活的標(biāo)志。 （ 5）目前寶應(yīng)的樓市正處于上升階段，為項目的開發(fā)提供了一定的機(jī)遇。寶應(yīng)人的消費(fèi)心理比較保守，害怕露富仍然在很多人的心里根深蒂固。 (1)建筑風(fēng)格及建筑形式建議 本項目建筑風(fēng)格及 建筑形式遵循的總原則為推陳出新，引進(jìn)新的設(shè)計理念，使產(chǎn)品有別 于其他現(xiàn)存樓盤，有新意、有趣味，這樣才可具有市場競爭力。 ◇ 因本小區(qū)所針對的客戶群年齡跨度較大，建議建筑色彩的主基調(diào)采用穩(wěn)重的暖色調(diào)，不同組團(tuán)可添加不同色系的附屬色，可在土黃、天藍(lán) 等比較中性的色調(diào)中選擇，各組團(tuán)可在統(tǒng)一中求變化，在變化中求統(tǒng)一，最終做到淡雅中不失明亮，清亮而不妖艷； 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 35 ◇ 外窗玻璃不可分割的過小，也可配合建筑色彩，略加色彩支持； ◇ 屋頂?shù)念伾捎脙扇N對比較為鮮明的色彩把各組團(tuán)區(qū)分開來，使建筑色彩更加豐富； ◇ 建筑材料建議以彩色面磚、仿石材面磚及天然石材為主，部分建筑構(gòu)件建議購買成品構(gòu)件，抓住一種風(fēng)格，把味道做足。 (4)、戶型功能建議 ◇ 所有戶型在設(shè)計時建議參考建設(shè)部小康住宅的十大標(biāo)準(zhǔn)的要求； ◇ 滿足六種性能：實(shí)用性、安全性、靈活性、可變 性、經(jīng)濟(jì)性和藝術(shù)性，其中靈活性，如：二室二廳可改造為三室一廳，并盡可能使得房率最大化； 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 36 ◇ 滿足七種分離：生理分離、功能分區(qū)、動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開、潔污分開； ◇ 滿足 8 個健康性因素：朝向合理、日照充分、光線充足、通風(fēng)良好、空氣新鮮、保溫性好、隔音防濕、雙水系統(tǒng)； ◇ 客廳面寬控制在 — 米，主臥面寬控制在 — 米，衛(wèi)生間面積控制在 4— 6 平米，廚房不低于 7 平米，南陽臺面積控制在 6— 8 米；設(shè)計兩個衛(wèi)生間時，客衛(wèi)要做到干濕分離，可考慮設(shè)計兩個陽臺，南陽臺采用落地玻璃，加大采光面 積。 ◇ 通訊系統(tǒng)：電話線、有線電視、寬帶（建議上電信寬帶，速度快），室內(nèi)綜合布線，客廳、主臥各配一個端口。目前寶應(yīng)住宅市場的整體開發(fā)水平比較一般，而且良莠不齊。 四、項目產(chǎn)品本身（戶型、外立面、風(fēng)格、花園等等）要根據(jù)目前的市場情況，進(jìn)行合理的規(guī)劃設(shè)計，體現(xiàn)低密度、好環(huán)境、檔次相對集中的整體規(guī)劃優(yōu)勢。 無錫方迪地產(chǎn)營銷策劃有限公司 二ΟΟ 六年三月二十六日 。 六、根據(jù)寶應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢以及提升發(fā)展商品牌的需求，為提高樓盤素質(zhì)，確保操作順利推進(jìn)并能夠規(guī)避風(fēng)險，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路成為必然。 三、由于項目區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場氣氛尚未形成，同時本項目屬于高檔居住區(qū)。 ◇ 物業(yè)管理：三表 IC 卡繳費(fèi)。 (5)配套建議 依據(jù)小區(qū)的規(guī)模，小區(qū)的公共配套應(yīng)有：會所、幼兒園、 健身器材、診所、郵局代辦處、銀行儲蓄所、超市等； 我們建議除了以上配套外，還應(yīng)配備的設(shè)施和服務(wù)有： ◇ 社區(qū)會所：建議配置 餐廳、游泳池、美容美發(fā)廳、圖書閱覽室、健身房、桑那房、游戲機(jī)室、乒乓球室、臺球室、網(wǎng)吧、醫(yī)務(wù)室、洗衣房。 ◇ 樓宇單元入口處，結(jié)合雨棚，盡量做得大氣，選擇高檔樓宇對講門，提升樓盤檔次； ◇ 樓梯間建議采用水磨石梯面，加防滑條，欄桿宜采用鐵藝或不銹鋼材質(zhì)，扶手宜采用木質(zhì)刷亞光漆，可使客戶在為進(jìn)戶前，就可感受到樓盤的品質(zhì)； ◇ 依據(jù)本次市調(diào)分析，居民對購房各類因素重要性一項中，總分 5 分，對建筑質(zhì)量的重視程 度均值達(dá)到了 ，可見做好此項的重要性，我司建議，可聘請知名的監(jiān)理單位和承建商，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，共同塑造 項目 品牌。 建筑形式： ◇ 外立面力求簡約、大方，線條流暢，加大采光面積。 （ 4）由于城市交通條件的改善，造成富裕人群的外流會更加突出。 （ 2）本項目是由外地開發(fā)商投資建設(shè)，且是第 一次在寶應(yīng)開發(fā)，在寶應(yīng)沒有什么知名度，可能會引起一部份目標(biāo)客戶群的疑慮。 （ 3）南方鳳凰苑的前期預(yù)定狀況較好，且價格較高，為本項目的高起點(diǎn)、高品質(zhì)定位，打開了一條可持續(xù)挖掘 的路線，說明本項目如能在規(guī)劃設(shè)計上達(dá)到高定位，有一定的市場基礎(chǔ)。 （ 4）項目北側(cè)靠近南園路，其車流量也相對較多，會給項目多少帶來一些噪音及灰塵，給項目環(huán)境方面的帶來一些不利 因素。 項目劣勢分析 （ 1）最大的劣勢是項目所處的區(qū)位相對尷尬，既不屬中心區(qū)域，也不是重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，并且與周邊競爭項目相比，離學(xué)校、商業(yè)中心等配套設(shè)施都要遠(yuǎn)。 （ 5）寶射 河大橋的建設(shè)，吸引了一部分人的眼球，聚攏了一定的人氣。 （ 2）項目周邊的學(xué)校較多，且?guī)熧Y力量在寶應(yīng)都有一定的影響力，而在寶應(yīng)，市民買房最重要的考慮因素之一，便是方便子女就學(xué)。 （ 2）醫(yī)院 最近的醫(yī)院是縣人民醫(yī)院，大約一公里范圍內(nèi)。有幾條公交線路可直達(dá)目前寶應(yīng)的是商業(yè)中心，項目東邊正在建設(shè)寶射河大橋，貫通后可直接通往淮江公路。本 項目土地價值各要素如下： 土地性質(zhì)綜述 項目面積：約 78 畝，地形整體條件比較完備，地塊目前尚未平地，未起圍墻。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 30 建筑面積在 90120 平方米的住房最受歡迎。 ☆ 近期車位需求不大，但車位建設(shè)應(yīng)有長遠(yuǎn)眼光。 ☆ 多層住宅仍是最受歡迎的住宅型式。 中國最大管理資源中心 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