【正文】 上年增長(zhǎng)17．2％；國(guó)債成交額157．1億元，比上年下降10．9％；基金成交額6．1億元，比上年下降41．9％。保費(fèi)收入28．7億元，比上年增長(zhǎng)53．5％，其中，財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)保費(fèi)收入4．9億元，增長(zhǎng)7．2％；人身險(xiǎn)保費(fèi)收入23．8億元，增長(zhǎng)68．6％。全年完成道路新建和擴(kuò)建面積113．3萬(wàn)平方米。全市人工煤氣和天然氣供氣總量分別達(dá)到18831和14100萬(wàn)立方米；液化石油氣供氣總量達(dá)67870噸。城市綠化水平不斷提高。其中：國(guó)家級(jí)計(jì)劃項(xiàng)目133項(xiàng)，省級(jí)計(jì)劃項(xiàng)目315項(xiàng)，市級(jí)計(jì)劃項(xiàng)目275項(xiàng)?？萍缄?duì)伍穩(wěn)步發(fā)展。市科技管理部門共投入科技經(jīng)費(fèi)2827萬(wàn)元。質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督機(jī)制日趨完善。全年各級(jí)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門查處違法案件3582件，查獲假冒偽劣和不合格產(chǎn)(商)品標(biāo)值789．6余萬(wàn)元。年末中等職業(yè)技術(shù)學(xué)校52所。普通中學(xué)389所，在校生44．2萬(wàn)人，其中初中312所，在校生32．9萬(wàn)人。2003年，電影事業(yè)機(jī)構(gòu)411個(gè)，其中電影放映點(diǎn)404個(gè)。群眾文化事業(yè)機(jī)構(gòu)140個(gè)，其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)文化站128個(gè)，文化市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)11個(gè)，其它文化事業(yè)機(jī)構(gòu)14個(gè)。2003年，全市有廣播電臺(tái)l座，節(jié)目6套，中波發(fā)射臺(tái)和轉(zhuǎn)播臺(tái)2座，廣播人口覆蓋率為100％；電視臺(tái)1座，節(jié)目9套，一千瓦以上電視發(fā)射臺(tái)和轉(zhuǎn)播臺(tái)27座，電視人口覆蓋率為100％。農(nóng)村設(shè)村衛(wèi)生室1982個(gè)，比上年下降2．9％。體育事業(yè)蓬勃發(fā)展，群眾體育取得新進(jìn)展。在全省比賽中，共獲金牌249枚。全市工業(yè)廢水排放達(dá)標(biāo)率和工業(yè)固體廢物綜合治理率分別達(dá)到94％和92．26％。空氣首要污染物總懸浮顆粒物(TSP)年日均值每立方米175微克，比上年降低3微克；二氧化硫均值每立方米18微克，比上年上升4微克；二氧化氮年均值每立方米29微克，比上年上升2微克；飲用水源水質(zhì)達(dá)標(biāo)率100％；城市地表水質(zhì)達(dá)標(biāo)率100％。全市從業(yè)人員總數(shù)已達(dá)334．7萬(wàn)人。人民生活繼續(xù)改善。城市恩格爾系數(shù)為39％，農(nóng)村恩格爾系數(shù)為46．2％。社會(huì)保障事業(yè)扎實(shí)推進(jìn)。年末參加失業(yè)保險(xiǎn)職179．5萬(wàn)人，共為3萬(wàn)名失業(yè)人員發(fā)放失業(yè)保險(xiǎn)金7000萬(wàn)元。全市共有社會(huì)福利機(jī)構(gòu)116家，總床位數(shù)1140張。全年銷售社會(huì)福利彩票23115．7萬(wàn)元，籌集社會(huì)福利資金2090萬(wàn)元。城市用地方向主要是東南、西南和人民大街南部延長(zhǎng)線兩側(cè)。長(zhǎng)春市現(xiàn)有重慶路、紅旗街、桂林路、汽車廠等四個(gè)中心商業(yè)區(qū)。在現(xiàn)有的情況下，超市作為一種新興的業(yè)態(tài)，在我國(guó)發(fā)展時(shí)間并不算長(zhǎng)，特別在吉林省也就兩三年的時(shí)間，從超市業(yè)態(tài)的資本積累上遠(yuǎn)未達(dá)到一定的規(guī)模。①恒客?。禾焯斓蛢r(jià) 日日省錢恒客隆自1998年成立以來(lái)，現(xiàn)已擁有一萬(wàn)平方米以上賣場(chǎng)7家，迷你便利店近50家，在長(zhǎng)春形成了東有同濟(jì)店，西有朝陽(yáng)橋店，南有桂林路店，北有重慶路店的商業(yè)布局。青年路店位于綠園區(qū)青年路與新竹路交會(huì)處，總營(yíng)業(yè)面積2．5萬(wàn)平方米，分為地下—層和地上兩層。是集購(gòu)物、商務(wù)、餐飲、娛樂、便民、服務(wù)為一體的多功能綜合超市。④世紀(jì)聯(lián)華：顧客第一 惟一的第一 世紀(jì)聯(lián)華長(zhǎng)春朝陽(yáng)店位于同志街5號(hào)，建筑面積1．4萬(wàn)平方米，擁有2萬(wàn)余種商品，是上海聯(lián)華在東北地區(qū)開設(shè)的第一家大賣場(chǎng)。賣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積1．8萬(wàn)平方米，分精品區(qū)、食品自選區(qū)、非食品自選區(qū)。陽(yáng)光超市是—家綜合r生零售企業(yè)，營(yíng)業(yè)總面積達(dá)八千多平方米，以生鮮、食品、日用品為主，并匹配了各種服務(wù)特色專柜，滿足東抵延安大路，西到進(jìn)化街，南達(dá)撫松路，北至工農(nóng)大路的消費(fèi)群體。%，比去年年末交易總額增加近10億元，增幅13%，預(yù)計(jì)今年年底，交易額可超過90億。1997年、1998年增量房的成交量是30萬(wàn)50萬(wàn)平方米，1999年、2000年增量房的成交量是72萬(wàn)151萬(wàn)平方米，2001年、2002年增量房的成交量是196萬(wàn)315萬(wàn)平方米，2003年、2004年增量房的成交量是386萬(wàn)450萬(wàn)平方米，短短幾年時(shí)間，面積由幾十萬(wàn)到幾百萬(wàn)。有各種因素，房?jī)r(jià)決定市場(chǎng)，和全國(guó)一樣涉及到六大方面21項(xiàng)，其中區(qū)位因素是不可忽略的一個(gè)主要因素，當(dāng)然還有行政因素等其它因素?！　∫韵乱唤M數(shù)據(jù)是商品房和保障性住房的對(duì)比。這樣長(zhǎng)春市房?jī)r(jià)才能隨市場(chǎng)的運(yùn)行有個(gè)良好的走勢(shì)，今后的房地產(chǎn)業(yè)，就長(zhǎng)春而言未來(lái)是美好的。3．3 價(jià)格及市場(chǎng)調(diào)研情況通過對(duì)項(xiàng)目地周邊區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)研，對(duì)長(zhǎng)春市的住宅及商鋪價(jià)格有了初步了解，住宅價(jià)格、商鋪價(jià)格及車庫(kù)價(jià)格如下表。從銷售狀況來(lái)看，今年長(zhǎng)春市的東南、西南以及凈月板塊將再次成為熱點(diǎn)，百姓購(gòu)房已經(jīng)趨向城市周邊選擇，那里的樓盤檔次高，銷售狀況日益提高，市場(chǎng)調(diào)查顯示，70—120平方米的住宅最為熱銷。B. 虹場(chǎng) 地理位置：吉林大路（西起長(zhǎng)春卷煙廠，東至和順街） 商業(yè)布局：在吉林大路沿線，全長(zhǎng)458米。 店鋪價(jià)位：一、二層均價(jià)9000元/平米D. 上城 店鋪價(jià)位：55007000元/平米G. 長(zhǎng)影左岸休閑巷 地理位置：湖西路 商業(yè)布局：營(yíng)業(yè)面積30000平米，主營(yíng)影視文化配套、社區(qū)生活配套、各類休閑吧。項(xiàng)目50以下50—7070—9090—110110—130130以上2003年 2004年 消費(fèi)者準(zhǔn)備購(gòu)房的時(shí)間消費(fèi)者準(zhǔn)備在1—3年內(nèi)購(gòu)房的最多，%，；%。項(xiàng)目滿足居住要求改善住房條件 為父母買房為子女買房投資其他2003年 2004年 消費(fèi)者準(zhǔn)備買哪類房子消費(fèi)者準(zhǔn)備買多層樓房的最多，%，這說明了人們?cè)诟淖儌鹘y(tǒng)觀念，愿意住的高，看的遠(yuǎn)。特別是，自行設(shè)計(jì)的提高了近2個(gè)百分點(diǎn)，體現(xiàn)出人們生活豐富多彩的一面，這是消費(fèi)者張揚(yáng)個(gè)性的需求。項(xiàng)目2003年2004年工程質(zhì)量 物業(yè)管理是否完善 交通便利程度 價(jià)格 小區(qū)綠化和空氣質(zhì)量 項(xiàng)目手續(xù)是否齊全 室內(nèi)戶型設(shè)計(jì) 社區(qū)及周圍的消費(fèi)、娛樂、購(gòu)物環(huán)境 社區(qū)規(guī)劃效果 小孩教育問題 離工作單位遠(yuǎn)近 品牌與開發(fā)商實(shí)力 消費(fèi)者購(gòu)房的主要信息來(lái)源項(xiàng)目報(bào)紙房交會(huì)已購(gòu)房的親友電視房地產(chǎn)超市宣傳單互聯(lián)網(wǎng)電臺(tái)中介機(jī)構(gòu)其它2003年2004年4. 擬選項(xiàng)目地概況①地塊位置：該地塊位于吉林大路南側(cè)，臨河大街西側(cè)，伊通河?xùn)|岸。 整個(gè)地塊平面示意圖如下：公交站：115 301 361 283 80 269 265 101 102 103 1 281 254長(zhǎng)春橋 吉林大路東升路吉林街雙陽(yáng)路丹陽(yáng)路東升路臨河大街公交站：265 225 281 287伊 通 河月亮島注：①圖中紅色虛線內(nèi)為項(xiàng)目地所在地。④交通狀況：項(xiàng)目地交通十分便捷，緊鄰吉林大路。5．項(xiàng)目SWOT分析：優(yōu)勢(shì)：A. 瀕臨伊通河岸。D．政府的大力扶持是項(xiàng)目成功的保證。機(jī)會(huì)：A. 新機(jī)場(chǎng)的即將開通，吉林大路的改造迫在眉睫。B．萬(wàn)科、亞泰、星宇等樓盤在帶動(dòng)區(qū)域樓市的同時(shí)，也會(huì)對(duì)本項(xiàng)目帶來(lái)一定的威脅。同時(shí)尋求政府支持與幫助，享受相關(guān)優(yōu)惠政策，減免部分費(fèi)用，整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作的好可望有一定的收益。附件：1． 地塊組合圖2． 航拍圖3． 位置圖4． 交通圖5． 周邊樓盤分布圖6． 家樂福效果圖。以求獲得長(zhǎng)期的利益回報(bào)。0從動(dòng)遷成本上看，地價(jià)較高，利潤(rùn)空間不大。項(xiàng)目地南部區(qū)域?qū)⒋蛟斐娠L(fēng)景秀美的景觀帶，對(duì)提升項(xiàng)目的品質(zhì)，增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力起到巨大的作用。B．地塊相對(duì)不太規(guī)整，規(guī)劃難度較大。B．家樂福及百安居重要的品牌優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目的成功起到關(guān)鍵的作用。項(xiàng)目地周邊共有公交線路單向15路，雙向30路。其中：居民2648戶，企業(yè)35個(gè)。②地塊面積：該地塊規(guī)劃面積為219800平方米，凈用地：141370平方米。項(xiàng)目2003年2004年10萬(wàn)元以下 10—20萬(wàn)元 20—30萬(wàn)元 30—40萬(wàn)元 40—50萬(wàn)元 50—60萬(wàn)元 60萬(wàn)元以上 消費(fèi)者希望采用的付款方式按工程進(jìn)度付款有較大的提高。項(xiàng)目1000—15001500—20002000—25002500—30003000—35003500—40004000以上2003年 2004年 消費(fèi)者對(duì)房子面積的需求有68%的消費(fèi)者準(zhǔn)備買70—120米的房子，具體情況如下。項(xiàng) 目2003年2004年1年內(nèi) 1—3年 3—5年 5年以上 消費(fèi)者買房選擇的區(qū)域消費(fèi)者買房選擇朝陽(yáng)區(qū)的依然最多，%，；相比之下，準(zhǔn)備在高新區(qū)和凈月區(qū)購(gòu)房的人有較大的增幅。 消費(fèi)者現(xiàn)住的房屋所有權(quán)情況消費(fèi)者現(xiàn)住房所有權(quán)屬于自己所有的占最多，%，%，%。 店鋪價(jià)位：內(nèi)街均價(jià)8300