市房地產(chǎn)發(fā)展情況市場(chǎng)調(diào)研(文件)
【正文】 區(qū)，未來生活配套設(shè)施比周邊自發(fā)經(jīng)濟(jì)區(qū)域建設(shè)快且完善，區(qū)內(nèi)設(shè)施完美，相對(duì)純居住而言，較安靜，屬理想生活社區(qū)，重點(diǎn)康居住宅，戶型設(shè)計(jì)上流暢簡(jiǎn)潔，富有現(xiàn)代感。①、地理位置該項(xiàng)目位于二環(huán)西路和人民西路交匯處，周邊交通通達(dá)性較強(qiáng)，地型平整，城市功能配套設(shè)施完善，城市生活配套設(shè)施完善，項(xiàng)目西側(cè)是四季生活小區(qū)，項(xiàng)目北側(cè)是昆明醫(yī)學(xué)生物中心，項(xiàng)目東側(cè)是豐寧南苑，項(xiàng)目周邊商業(yè)氣息濃厚，商務(wù)成本在該區(qū)較高，周邊坐擁大量酒店及娛樂設(shè)施，西紅聯(lián)超市及多個(gè)該區(qū)明星樓盤，項(xiàng)目?jī)?nèi)第九、第十、第十一幢住宅樓臨街，均為地下室停車廠，項(xiàng)目周邊坐擁昆明市高新體育館及正大電子城，項(xiàng)目地理位置優(yōu)勢(shì)較佳，從戶型上看，擁有10種戶型，㎡㎡，多種面積供客戶選擇，有平層及躍層，所有戶型均為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，空間可自由分隔，理易突出居家的個(gè)性化需求，同樣大膽采用大面積彩光玻璃設(shè)計(jì)，充分發(fā)揮戶型彩光功能，頂層均設(shè)有露天陽臺(tái)，其余戶型均設(shè)有生活陽臺(tái)，及景光陽臺(tái)，通訊、有線電視及寬帶網(wǎng)均入戶，線路終端較多，項(xiàng)目?jī)?nèi)住宅綠化項(xiàng)目較多，主要以生態(tài)園林、流水景觀、玻璃會(huì)所等的設(shè)計(jì)均與其地位價(jià)值相符?？偨Y(jié)：該項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)是區(qū)域地理位置及戶型設(shè)計(jì)加之項(xiàng)目周邊商業(yè)設(shè)施及生活設(shè)施建全，地段人氣旺盛，及周邊已售盤（高尚住宅）的影響，無形中把該地段的土地成本提高，及預(yù)售時(shí)的搶購，成為該區(qū)的新明星樓盤，成功之處，地段成熟，戶型設(shè)計(jì)合理。集團(tuán)購房比例小于私人購房比例。住宅開發(fā)以區(qū)內(nèi)三條主干道（二環(huán)西路、昆瑞路、學(xué)府路）為主。1該區(qū)商業(yè)內(nèi)地產(chǎn)集中在二環(huán)西路以內(nèi)，且需求量不強(qiáng)。1豪宅類市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來均不理想。職業(yè)比例高低差距較大。14 / 14。1工作及居住用房規(guī)劃不合理，已失去兩項(xiàng)職能互補(bǔ)的作用。1該區(qū)內(nèi)酒店類房地產(chǎn)需求量不強(qiáng)，且較集中于人民西路。歷年商品住宅消化量總量較小。流通環(huán)境不強(qiáng)。金融系統(tǒng)滯后。③、廣告策略，項(xiàng)目廣告主打擁有西二環(huán)內(nèi)絕版位置，及周邊強(qiáng)勁的商業(yè)氛圍，秉承五房一貫堅(jiān)持求真務(wù)實(shí)的開發(fā)理念，做到以人為本，建筑戶型設(shè)計(jì)類型較多，超級(jí)綠化，項(xiàng)目?jī)?nèi)擁有1000平方米的中心水景公園，及玻璃會(huì)所，外立面以淺綠色鑲白邊點(diǎn)綴桔黃色?？偨Y(jié)，該項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)是區(qū)域價(jià)格，其次是大盤無形中給人以完全感，這么多人住在哪里，配套設(shè)施肯定齊全，該樓盤并沒有出現(xiàn)旺銷的最在因素是地理位置，對(duì)于遠(yuǎn)點(diǎn)的人來說，使終沒那么方便，其周圍治安也是一個(gè)大問題，在加上環(huán)境污染，以上因素也是造成西市區(qū)以前沒有大盤出現(xiàn)的原因，華信的進(jìn)入，多屬地方政策優(yōu)惠，要不然誰也不會(huì)冒這個(gè)險(xiǎn)。建筑風(fēng)格，建筑外立面大量使用白色鋪底，紅蘭綠相邊，無頂設(shè)計(jì)富有時(shí)代感，建筑物與小區(qū)內(nèi)公園相互揮映空間感較強(qiáng)。（2）、美麗新世界該項(xiàng)目由昆明華信地產(chǎn)西山聯(lián)合開發(fā)，項(xiàng)目位于昌源路，屬西部市區(qū)最大住宅區(qū)，占地22萬平方米，35%的綠化率，該項(xiàng)目前后分六期1800多戶，項(xiàng)目?jī)?nèi)配套的生活設(shè)施全由開發(fā)商出資建設(shè)。銷售情況一期全部售完，購買對(duì)象80%以上為學(xué)府路教學(xué)因素輻射范圍，戶月收入以3000以上為主，職業(yè)范圍以高級(jí)人才為主，附近教職工群體購買比例很小；二期于05年5月上市預(yù)售，市場(chǎng)反映較為強(qiáng)烈，開發(fā)商承諾無理由退房，銷售業(yè)績(jī)較佳。大打教育牌，地理優(yōu)勢(shì)名顯；地形坡地決定戶型彩光容易，及戶型設(shè)計(jì)大量應(yīng)用大面積玻璃，彩光更加充分；項(xiàng)內(nèi)果林占去大面積綠化，到了秋季，果味飄香。從戶型上看，幢與幢之間 間隔適中，由于受地形（坡度）的影響，戶型彩光問題容易解決，項(xiàng)目建筑共有8幢，分別是華安園14戶，桃李園28戶，杏福園14戶，橙名園28戶，櫻資園12戶，桔祥園28戶，順荔園28戶，榛心園14戶，戶型結(jié)構(gòu)均為鋼混結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目?jī)?nèi)住宅樓下5層均用橙色作外立面，上2層均用黃色作外立面，易形成良好的色彩視線美感（陽光感），項(xiàng)目?jī)?nèi)綠化大面積采用果林，附帶竹林和桂花林，項(xiàng)目?jī)?nèi)道路均用文化石，自然石鋪成，由于坡度大，間隔10米既有一機(jī)動(dòng)車減速帶。這一區(qū)域的商品房消費(fèi)者多屬工薪階層（中產(chǎn)階級(jí)），戶月收入2000—3000元，且多帶有末獨(dú)立的子女及長(zhǎng)輩，而前兩年該區(qū)出現(xiàn)的新盤是受高新區(qū)經(jīng)濟(jì)影響，是由于當(dāng)時(shí)高新區(qū)內(nèi)生活住宅設(shè)施規(guī)劃不到位原因所至，故新盤且相對(duì)集中于二環(huán)西路兩側(cè)，隨房地產(chǎn)開發(fā)的地域性特殊原因，近兩年來在該區(qū)域內(nèi)穿插了部份新盤，如創(chuàng)意英國、春暉小區(qū)、泰和園、豐寧家園、陽光果香、學(xué)府人有、蘇家塘小區(qū)、西景盛典小區(qū)。 調(diào)查總體對(duì)每平方米的價(jià)格預(yù)期如下：每平方米500—1000元的占22 .9%，1000—2000元的占32%，2000—%，%。由此可見，市場(chǎng)的重心在年輕一族。目前，中國的家庭結(jié)構(gòu)以三品之前家或四口之家為主，購房計(jì)劃多數(shù)定位在商品房及經(jīng)濟(jì)適用房，%%；預(yù)購面積在70—150平方米間不等，以80—100平方米的需量最高。在這些擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購者中，%希望使用家庭存款來購房，%希望政府貸款，%打算向銀行貸款。而計(jì)劃1年內(nèi)購房的比例也高于計(jì)
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