【正文】 土地他項(xiàng)權(quán)利登記，如抵押登記； ? 土地注銷登記； ? 因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而引起土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的； ? 因農(nóng)用土地交換、調(diào)整引起土地使用權(quán)或土地所有權(quán)變更的； ? 土地合并或土地分割； ? 因權(quán)利主體機(jī)構(gòu)變更、兼并等原因引起土地權(quán)屬變化的； ? 因土地權(quán)利主體的名稱、地址變化或變更土地的主要用途和因錯(cuò)漏登記的。我國(guó)《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》規(guī)定，房屋所在地的房產(chǎn)管理部門是房屋產(chǎn)權(quán)登記的主管機(jī)關(guān)。 一般來(lái)講，房地產(chǎn)開發(fā)可分為五個(gè)階段： ?即可行性研究與策劃階段， ?項(xiàng)目報(bào)批與前期準(zhǔn)備階段， ?建沒施工階段， ?銷售、出租階段 ?物業(yè)管理服務(wù)階段。 ?申請(qǐng)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)。 ?委托規(guī)劃、勘察和設(shè)計(jì)。開發(fā)成本的控制，主要體現(xiàn)在這一階段中。 ?設(shè)備與建筑材料的購(gòu)買。 例如：沈陽(yáng)地區(qū)為朝南向日照最好。 首先必須保證廚房、衛(wèi)生間、主臥、書房、客廳的通風(fēng)，當(dāng)然能通風(fēng)的其他功能區(qū)越多越好。 ?入戶門處最好設(shè)玄關(guān)，從門口不能直接看到屋內(nèi)事物。 （如走廊、客廳、廚房等） 靜區(qū)：要求安靜，活動(dòng)相對(duì)比較少。 此外還要保證干濕分離，潔污分離等 廚房宜配服務(wù)陽(yáng)臺(tái)，不需要很大， 3－ 4平方米就足夠了。凸窗由于不計(jì)面積，功能變化較多，視覺上增加室內(nèi)空間的面積 ,受到了很多家庭的喜愛。由儲(chǔ)存、清洗、料理這三道程序進(jìn)行規(guī)劃，就不會(huì)有多繞幾圈浪費(fèi)時(shí)間、體力，或在忙亂中打翻碗碟的現(xiàn)象。 ? 訪客流線 訪客流線主要指由入口進(jìn)入客廳區(qū)域的行動(dòng)路線。 戶型無(wú)長(zhǎng)走廊對(duì)著單元正門 解釋：門沖，不利藏風(fēng)聚氣 戶型前庭后臥，庭大臥小 解釋：臥室宜小不宜大 戶型沒有開門見廚房餐廳，或單元門正對(duì)廚房門 解釋：門沖原理，不利財(cái)運(yùn) 戶型沒有開門見廁所或正對(duì)衛(wèi)生間 解釋：門沖原理，不利健康 戶型廚房衛(wèi)生間沒有設(shè)在在室內(nèi)中心十字線上 解釋：衛(wèi)生間屬水，廚房為火重，中心不得有污 戶型室內(nèi)沒有兩門相對(duì)的情況 解釋：兩門相對(duì)謂之罵也，多口舌 戶型主臥室內(nèi)衛(wèi)生間門沒有對(duì)著床 解釋：門沖，污氣沖床 戶型無(wú)橫梁壓頂現(xiàn)象 解釋：可以理解 1戶型多層樓樓梯沒有設(shè)在室內(nèi)中心 解釋：中心多動(dòng)，不穩(wěn)也 1戶型主臥室沒有超過兩面的落地玻璃門窗 解釋：孤陰不生，獨(dú)陽(yáng)不長(zhǎng) 1戶型的廚房不得在西北方 解釋：西北乾卦也，代表呼吸系統(tǒng)，官位，老人。 熟地：指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整，能直接 在上面進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。 房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng) 一級(jí)市場(chǎng)：是指國(guó)家以土地所有者和管理者的身份，將土地 使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的交易市場(chǎng)。 什么是房地產(chǎn)開發(fā) 指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照土地使用性質(zhì)和 要求進(jìn)行的基礎(chǔ)建設(shè)、房屋建設(shè)的活動(dòng)。有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種方式。 1土地使用年限： 居住用地 70年 工業(yè)用地 50年 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年 綜合用地或其它用地 50年 加油站、加氣站 20年 1土地使用權(quán)出讓方式 招標(biāo)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件地投標(biāo) 人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行 為。 1五證二書 《國(guó)有土地使用權(quán)證》 《建筑用地規(guī)劃許可證》 《建筑工程規(guī)劃許可證》 《建筑工程施工許可證》 《商品房銷售許可證》 《住宅質(zhì)量保證書》 《住宅使用說明書》 1 項(xiàng)目的五圖一書 《方案設(shè)計(jì)綜合說明書》 《總體平面規(guī)劃圖》 《道路交通分析圖》 《功能分析圖》 《綠化及環(huán)境分析圖》 《總體鳥瞰圖》 《各主要單體平、立、剖圖》 1什么是商品房 是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。一般稱賣 “樓花”為預(yù)售房屋，買“樓花”為預(yù)購(gòu)房屋。會(huì)所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括 泳池、網(wǎng)球或羽毛球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房 等娛樂健身場(chǎng)所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的 社交場(chǎng)所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。 它是集 住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩 大功效。 注意：輕輕落坐，避免扭臂尋座或動(dòng)作過大，引起椅子亂動(dòng)發(fā)也聲音 走姿： 走的時(shí)候，頭要抬起，目光平視前方，雙臂自然下垂，手掌心向內(nèi)，并以身體為中心前后擺動(dòng)，前擺約 35度，后擺約 15度。 注意：在介紹或指路時(shí)，均不得用一個(gè)手指比劃。 （ 3）握手的位置與力度 男士之間 握手掌，虎口相對(duì) 力度稍大 （ 3）握手的位置與力度 女士之間 手指相握 力度稍輕 （ 3）握手的位置與力度 男士與女士之間 男士握女士的手指 力度稍輕 （ 4）握手時(shí)的目光 注視對(duì)方的雙眼 （ 5）握手的禁忌 ?忌用左手握手 ?忌坐著握手 ?忌戴有手套 ?忌手臟 ?忌交叉握手 ?忌與異性握手用雙手 ?忌三心二一 錯(cuò)誤 錯(cuò)誤 遞送名片 要用雙手的大拇指和食指拿住名片上端的兩個(gè)角，名片的正面朝向?qū)Ψ健? （ 4）說話要注意藝術(shù)，多用敬語(yǔ)，注意“請(qǐng)”、“謝謝”、“對(duì) 不起”、“沒關(guān)系” 等不離口。 三、文明用語(yǔ) 1. 迎賓類用語(yǔ)：您好，請(qǐng)進(jìn)，歡迎光臨， ：請(qǐng)問您怎么稱呼，我能幫您做點(diǎn)兒什么，請(qǐng)問您是第一次過來(lái)嗎 ：請(qǐng)您這邊坐，請(qǐng)喝水，請(qǐng)您看看我們的資料，有什么不明白的地方，請(qǐng)您稍等，麻煩您了，打擾您了。 6. 協(xié)助客戶簽署購(gòu)房合同，依據(jù)合同進(jìn)行催款、特殊事項(xiàng)協(xié)調(diào)等售后工作。 10. 與客戶保持良好關(guān)系，為企業(yè)和項(xiàng)目樹立良好形象。 3. 對(duì)客戶的態(tài)度 :從客戶立場(chǎng)出發(fā)； 。 三、應(yīng)具備的素質(zhì) 銷售人員的心態(tài)：態(tài)度決定一切！ 米盧 1. 信心 :掌握樓盤的信息（自身以及競(jìng)品項(xiàng)目）； 假定每個(gè)客戶都能成交（不要主觀判斷客戶）； 配合銷售的專業(yè)形象。 8. 定期收集客戶反饋信息并形成客戶統(tǒng)計(jì)報(bào)表（周報(bào)、月報(bào)及年報(bào)），為企業(yè)制定策略與計(jì)劃提供依據(jù)。 主導(dǎo)地位 :是開發(fā)商推廣項(xiàng)目環(huán)節(jié)中最重要的殺手锏，是 項(xiàng)目成敗的直接引導(dǎo)者（ 掌握客戶的購(gòu)買意圖， 客戶 ）。 （ 6）與客戶談話注意不宜節(jié)奏過快，話語(yǔ)太多，應(yīng)留給客 人反映及思考的時(shí)間，注意傾聽，不應(yīng)過分催促。 乘坐電梯 電梯無(wú)人時(shí) 在客人之前進(jìn)入電梯，按住“開”的按鈕，請(qǐng)客人進(jìn)入電梯 到達(dá)目標(biāo)樓層時(shí)，按住“開”的按鈕，請(qǐng)客人先下 電梯有人時(shí) 無(wú)論上下都應(yīng)客人、上司優(yōu)先 交談 （ 1）與別人交談時(shí)，用柔和的目光注視對(duì)方面部的三分之 二以上部位，面帶微笑 （ 2） 與客戶交談時(shí)，要坐在客戶的右側(cè)，方便與客戶交流。 握手 （ 1）握手的姿勢(shì)： 身體以標(biāo)準(zhǔn)站姿站立； 上體略前傾； 右手手臂前伸，肘關(guān)節(jié)屈； 拇指張開，四指并攏。 手勢(shì)： 它是銷售人員向顧客作介紹、談話、引路、指示方向等常用的一種形體語(yǔ)言。 工作前應(yīng)做好以下幾點(diǎn)： 身體整潔：每天洗澡，保持身體清潔無(wú)異味； 容光煥發(fā)：注意飲食衛(wèi)生，勞逸結(jié)合，保持精神滿； 適量化妝：女性銷售人員必須化淡妝，化妝須適當(dāng)而不 夸張； 頭發(fā)整潔：經(jīng)常洗頭，做到?jīng)]有頭屑； 口腔清潔：每天刷兩次牙，保持牙齒潔白，口氣清新； 雙手整潔：勤剪指甲，經(jīng)常洗手，保持雙手衛(wèi)生； 制服整齊：制服常換洗，穿著整齊，皮鞋要擦亮。 2什么是酒店式服務(wù)公寓 是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。 2什么是均價(jià) 將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積 的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。 由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收 土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。 拍賣：是指在指定的時(shí)間、公開場(chǎng)合。 什么是契稅？什么是維修基金？ 答：契稅 :房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所定契約，按 房?jī)r(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。 什么是房地產(chǎn)業(yè) ？ 是從事房地產(chǎn)投資開發(fā)（包括組織建設(shè)）、經(jīng)營(yíng)、管理 和服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。 三級(jí)市場(chǎng)：是指在二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或再出租的房地 產(chǎn)交易。 什么是產(chǎn)權(quán)證？什么是銀行按揭？ 答：產(chǎn)權(quán)證 :用于證明房屋擁有權(quán)所有的證書。 房地產(chǎn)開發(fā)程度的分類 生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。 二、從風(fēng)水角度 戶型方方正正，不缺角 解釋：有缺角，太極不全，為有缺憾，根據(jù)八卦對(duì)應(yīng)人事 物原理，缺何角不利何人何事。 ? 家人流線 家人流線主要存在于臥室、衛(wèi)生間、書房等私密性較強(qiáng)的空間。如果一個(gè)居室中流線設(shè)計(jì)不合理，流線交叉，就說明空間的功能區(qū)域混亂，動(dòng)靜不分，有限的空間會(huì)被零散分割，居室面積被浪費(fèi)，家具的布置也會(huì)受到極大的限制。 生活陽(yáng)臺(tái)宜與客廳相連，若臥室也配陽(yáng)臺(tái)則陽(yáng)臺(tái)不宜過深，否則影響臥室采光。好的戶型應(yīng)明確處理這些功能區(qū)的關(guān)系，使之使用合理而不相互干擾。 ?衛(wèi)生間窗戶最好設(shè)高一些。 根據(jù)一般流體力學(xué)來(lái)看，直透的穿堂風(fēng)往往在室內(nèi)會(huì)留下許多空氣流動(dòng)中的死角，南北直通的戶型并不是通風(fēng)效果最好的，好的戶型應(yīng)該是阻擋風(fēng)的直線流動(dòng)和降低一些流速，引導(dǎo)空氣流動(dòng)經(jīng)過房間的每個(gè)角落，減少舊空氣的長(zhǎng)期滯留。而能享受日照的其他功能區(qū)當(dāng)然越多越好。 第七節(jié) 戶型評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 一、居住的舒適性 朝向：根據(jù)各地區(qū)經(jīng)緯度不同，最佳朝向也不同。這一階段的主要工作包括： ?招標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)。 三、建設(shè)施工階段 建設(shè)施工階段是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中最關(guān)鍵、最復(fù)雜的階段。 ?申請(qǐng)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》。 ？是自行銷售，還是委托代理？如何確定物業(yè)的形象？如何制訂銷售計(jì)劃？ ？預(yù)期價(jià)格收益目標(biāo)是多少？ ？可能出現(xiàn)在什么環(huán)節(jié)？如何預(yù)防避免？ 二、項(xiàng)目報(bào)批與前期準(zhǔn)備階段 由于房地產(chǎn)投資是受政府政策法律制約性很強(qiáng)的投資，所以在開發(fā)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備階段，一定要完善向政府申報(bào)的各項(xiàng)審批手續(xù)。新建房屋，于竣工后的三個(gè)月內(nèi)辦理房屋所有權(quán)登記。 房屋產(chǎn)權(quán)登記 房屋的產(chǎn)權(quán)登記是指房屋的所有權(quán)登記。土地總登記是在一定時(shí)間內(nèi)，對(duì)轄區(qū)全部土地，或者全部農(nóng)村土地，或者全部城鎮(zhèn)土地進(jìn)行的普遍登記，并編制成圖、檔、卡、簿、冊(cè)，作為土地產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的初始資料。 （三）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的內(nèi)容 土地權(quán)屬登記 土地權(quán)屬登記包括土地所有權(quán)登記和土地使用權(quán)登 記，具體包括國(guó)有土地使用權(quán)登記、集體土地所有權(quán)登 記、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)登記和他項(xiàng)權(quán)利登記。如建設(shè)部《城市房屋產(chǎn)權(quán)戶籍管理暫行辦法