【正文】 板（加氣混凝土隔墻、輕鋼龍骨隔墻等）的 自重為 400公斤 ~600公斤 /平方米僅為磚混結(jié)構(gòu)的 1/3。 2 什么是防潮層？ 答：為了防止地下潮氣沿墻體上升和地表水對(duì)墻面的侵蝕，采 用防水材料將下部墻體與上部墻體隔開，這個(gè)阻斷層就是 防潮層。 （ 2）踢腳是外墻內(nèi)側(cè)和內(nèi)墻兩側(cè)與室內(nèi)地坪交接處的構(gòu) 造。 3什么是閣樓？ 答：指位于自然層內(nèi)，利用房屋內(nèi)的上部空間或人字屋架 添、加建的使用面積不足該層面積的暗樓，不計(jì)層次。 裙樓：建筑體底部的龐大建筑物，常用于商業(yè)。 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：是指委托設(shè)計(jì)單位對(duì)房屋建沒進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)而支付的費(fèi)用。 3. 環(huán)境因素；是指房地產(chǎn)周圍的環(huán)境狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的因素，包括噪聲、空氣質(zhì)量、視覺、衛(wèi)生狀況等方面。 第三節(jié) 房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費(fèi) 一、住宅交易 關(guān)鍵詞： 普通住房、非普通住房、 5年以上（含 5 年）、 5年以內(nèi) 普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下條件： （ 1）單套建筑面積在 144平以下 （ 2）實(shí)際成交單價(jià)在 5950元以下 不同時(shí)滿足以上條件的為非普通住房。 ■土地增值稅：免征 ■交易手續(xù)費(fèi)： 6元 /平 ■查檔費(fèi)： 100元 /件 ■工本費(fèi)： 80元 /本 ■公證費(fèi)： 2% 第四節(jié) 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí) 一、 物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成 根據(jù)國家發(fā)改委和建設(shè)部 2023年 9月 10日頒布實(shí)施的《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法 (試行 )》，物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本由下列構(gòu)成： ☆人員費(fèi)用 ☆綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用 ☆管理費(fèi)分?jǐn)? ☆辦公費(fèi)用 ☆清潔衛(wèi)生費(fèi)用 ☆秩序維護(hù)費(fèi)用 ☆物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用 ☆物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用 ☆固定資產(chǎn)折舊 ☆經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用組成 二、物業(yè)服務(wù)的具體內(nèi)容 常規(guī)性的公共服務(wù) （ 1）房屋共用部位的維護(hù)與管理。專項(xiàng)服務(wù)的主要內(nèi)容有 日常生活 商業(yè)服務(wù) 文教衛(wèi)生 社會(huì)福利 各類中介服務(wù) 委托性的特約服務(wù) 委托性的特約服務(wù) ，是指物業(yè)管理企業(yè)為了滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)。 商品房預(yù)售合同登記 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了商品房預(yù)售許可證后，就可以向社會(huì)預(yù)售其商品房，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽定商品房預(yù)售合同。 （廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的，可以不必載明上述事項(xiàng)） 第七條 房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容 對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行的說明、渲染，不得有悖社會(huì)良 好風(fēng)尚。預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉 及裝修裝飾內(nèi)容。 第二十一條 違反本規(guī)定發(fā)布廣告，依照《廣告法》有關(guān) 條款處罰，《廣告法》無具體處罰條款的由 廣告監(jiān)督管理機(jī)關(guān)責(zé)令停止發(fā)布，視其情節(jié) 予以通報(bào)批評(píng)，處以違法所得額三倍以下的 罰款，但最高不超過三萬元，沒有違法所得 的，處以一萬元以下的罰款?！眹彝恋鼐帧锻恋氐怯浺?guī)則》第 25條規(guī)定：“不經(jīng)變更登記的土地使用權(quán)、所有權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利的轉(zhuǎn)移屬于非法轉(zhuǎn)讓，不具有法律效力。 土地權(quán)屬的初始登記應(yīng)按照以下程序進(jìn)行： 申報(bào) 地籍調(diào)查 權(quán)屬登記 注冊(cè)登記、頒發(fā)證書 （ 2） 土地權(quán)屬的變更登記 土地權(quán)屬的變更登記是指土地權(quán)屬初始登記之后，因發(fā)生使權(quán)利變動(dòng)的情況而作的 變更登記。房屋所有權(quán)的登記應(yīng)按照以下程序進(jìn)行： 申請(qǐng) 審查 登記入冊(cè)、頒發(fā)證書 （ 2）房屋所有權(quán)的變更登記 房屋所有權(quán)的變更登記一般發(fā)生在以下情形： ?因房屋買賣、贈(zèng)與、繼承、調(diào)撥、分析等情況引起產(chǎn)權(quán)人變更的； ?因房屋改建、擴(kuò)建、翻建、添加附屬設(shè)施或部分拆除引起房屋變化的； ?因房屋產(chǎn)權(quán)人姓名、名稱、地址等變化的； ?因設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利，如設(shè)定典權(quán)、抵押權(quán)變化的； 第六節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格按照一定的科學(xué)程序開展工作，才能減少投資風(fēng)險(xiǎn)，減少建設(shè)成本和經(jīng)營成本，使開發(fā)項(xiàng)目順利地進(jìn)行。 ?安排與籌集資金。 ?“七通一平”。 其次必須保證客廳、次臥、衛(wèi)生間的采光，即使不朝南也要保證空間明亮，其中客廳原則上要朝向景觀最好的一面。 動(dòng)區(qū)：活動(dòng)比較頻繁，可以有較多的干擾源。 凸窗：一方面由于玻璃的折射，增大了室內(nèi)的采光面積；另一方面窗臺(tái)上的面積可有多種用途，對(duì)于有些戶型較小，使用面積較少的戶型，凸窗可設(shè)計(jì)成飄在空中的小床、“百變”書臺(tái)、梳妝臺(tái)、小小娛樂室、 BB的第一個(gè)家、雜物抽屜等等。這種流線設(shè)計(jì)要充分尊重主人的生活格調(diào)，滿足主人的生活習(xí)慣。 毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷安 置的房屋及土地。如二手摟買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)鹊? 交易市場(chǎng)。 維修基金 :專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期 滿后的大修、更新、改造。 1土地出讓金歸屬 土地出讓主管部門 業(yè)務(wù)費(fèi) 1％ 5％ 財(cái)政部門： 20％作為工業(yè)市政建設(shè)費(fèi) 扣除以上支出余額 40％上繳中央財(cái)政， 60％城市財(cái)政部門 1什么叫按揭付款 指購房者在與房地產(chǎn)開發(fā)商鑒定購房合同，并支付房地 產(chǎn)開發(fā)商首期購房款后，由所購房產(chǎn)為抵押物向銀行貸款， 并由房地產(chǎn)開發(fā)商做擔(dān)保的購房形式 1房產(chǎn)主權(quán) 產(chǎn)權(quán)亦即財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)又稱物權(quán)，即房地產(chǎn)所有權(quán)人在 法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益、和處 分等方面的權(quán)利 房產(chǎn)繼承 配偶，子女（包括非婚生子女、養(yǎng)子女）； 父母（養(yǎng) 父母、繼父母）；兄弟姐妹（同父異母或同母異父的兄弟、 姐妹、養(yǎng)兄弟姐妹、繼兄弟姐妹）以及祖父母（包括外祖父 母） 2法定繼承程序 第一順序：配偶、子女、父母 第二順序：兄弟、姐妹、祖父母、外祖父母 2什么是樓花 一詞最早源自香港，是指未完工的在建物。始于 1994年，意為 “酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場(chǎng)定位很高。要求手指自然并攏，手掌向上，以肘關(guān)節(jié)為軸指向目標(biāo)，同時(shí)，眼睛也要轉(zhuǎn)向目標(biāo)，并注意對(duì)方是否已看清目標(biāo)。 （ 3）聽客人講話時(shí)上身微微前傾，并通過輕輕點(diǎn)頭表示理 解客人談話的主題和內(nèi)容，不可東張西望或顯得心不 在蔫。 1. 了解并掌握房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)知識(shí)及政策法規(guī)，熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況； 2. 掌握銷售項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)、功能、技術(shù)指標(biāo)及工程造價(jià)，能給客戶提供合理化建議； 3. 完成計(jì)劃銷售任務(wù)，發(fā)揮工作能動(dòng)性，自主地克服困難完成各階段及總體項(xiàng)目銷售任務(wù)； 4. 遵守現(xiàn)場(chǎng)操作流程，以規(guī)范行為完成集中引導(dǎo)，有條理有秩序的進(jìn)行從樓盤介紹到訂購成交的各個(gè)環(huán)節(jié)，促進(jìn)成交 5. 日常客戶來電、來訪的接待工作，建立客戶檔案，客戶跟蹤服務(wù)，對(duì)積累潛在的客戶進(jìn)行隨時(shí)跟蹤回訪，對(duì)流失客戶進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，不斷提高銷售技能與銷售質(zhì)量。 2. 正確的心態(tài) :具有職業(yè)的心態(tài) “微微一笑”； 衡量得失，重新開始； 正確對(duì)待被人拒絕； 祝福同事，激勵(lì)自己。 9. 定期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，熟悉區(qū)域市場(chǎng)，同時(shí)為企業(yè)制定策略提供依據(jù)。 （ 7）任何時(shí)候不準(zhǔn)講“喂”、“不知道”、“不清楚”、“大 概”“好像”“差不多”等。 （ 2）握手的順序 ? 主人與客人之間，客人抵達(dá)時(shí)主人應(yīng)先伸手，客人告辭時(shí)由客人先伸手； ? 年長者與年輕者之間，年長者應(yīng)先伸手； ? 身份、地位不同者之間，應(yīng)由身份和地位高者先伸手； ? 女士和男士之間，應(yīng)由女士先伸手。制 服，著裝整潔 二、銷售員的舉止 站姿 軀干挺直 頭部端正 面露微笑 目視前方 兩臂自然下垂 或交叉放于腹部 坐姿 接待客戶時(shí)，落座在座椅的三分之一和三分之二之間，不得靠依椅背兩手平放腿上，或兩手交叉放于腹部。 2什么是會(huì)所 就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體 娛樂服務(wù)設(shè)施。在土地管理部門授權(quán) 的拍賣主持人的主持下，竟投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)， 由出價(jià)高者獲得土地使用權(quán)的行為。 什么是土地出讓？什么是土地劃撥？ 答：土地出讓 :國家將國有土地的一定使用權(quán)出讓給土地使 用者，并由土地使用者給國家支付一定金額 的行為。 銀行按揭 :以商品房抵押的形式向銀行申請(qǐng)貸款，并在 約定的年限內(nèi)以月供形式向銀行償還債款。 具體如下表： 五行 方位 人物 身體 乾卦 金 西北方 老人 首、肺 坤卦 土 西南 老婦人 腹、脾、胃 震卦 木 東方 長男 足、肝、頭發(fā)、聲音 巽卦 木 東南方 長女 肢、股、氣、風(fēng)疾 坎卦 水 北方 中男 耳、血、腎 離卦 火 南方 中女 目、心 艮卦 土 東北方 兒童 手指、骨、鼻 兌卦 土 西方 少女 舌、口、喉、肺 戶型結(jié)構(gòu)不是三角形 解釋：三角形五行為火，不聚氣，違背藏風(fēng)聚氣原理。 ? 家務(wù)流線 儲(chǔ)藏柜、冰箱、水槽、爐具的順序安排，決定了下廚流線。例如：客廳與臥室之間最好有一段過渡空間，避免臥室朝向客廳開門，避免通視；衛(wèi)生間離臥室要近，必須避免從臥室到衛(wèi)生間要經(jīng)過客廳，雙衛(wèi)中至少有一個(gè)衛(wèi)生間要滿足以上要求。 ?為了保證私密及安全性，最好將主臥設(shè)于離入戶門最遠(yuǎn)處。原則：冬天受到太陽直射的時(shí)間越長越好，而夏天受到太陽直射的時(shí)間越短越好。這一階段中投資最大，所占時(shí)間最長，技術(shù)要求也最高。這階段的主要工作是解決如下問題： ?申請(qǐng)辦理土地開發(fā)使用權(quán)。目前，房屋的產(chǎn)權(quán)登記制度僅適用于城鎮(zhèn)房屋，農(nóng)村房屋不適用。根 據(jù)登記的階段和內(nèi)容不同，又可分為土地權(quán)屬權(quán)的初始 登記和變更登記。在我國，房地產(chǎn)權(quán)屬登記是一項(xiàng)行政法律制度，具有強(qiáng)行性。 第十七條 房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供 貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。房地產(chǎn)廣告中的項(xiàng)目 位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚，比例恰當(dāng)。 （居民私人及非經(jīng)營性售房、租房、換房廣告，不適用本規(guī)定） 第三條 房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，符 合社會(huì)主義精神文明建設(shè)要求，不得欺騙和誤 導(dǎo)公眾。 商品房預(yù)售的條件 ? 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； ? 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； ? 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到程建設(shè)總投資的 25%