【正文】 營(yíng)單位應(yīng)得到的收益，是在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中實(shí)現(xiàn) 的剩余產(chǎn)品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，是企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的資金來源。 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：是指委托設(shè)計(jì)單位對(duì)房屋建沒進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)而支付的費(fèi)用。 標(biāo)準(zhǔn)層 :平面布置相同的住宅樓層。 裙樓：建筑體底部的龐大建筑物，常用于商業(yè)。 3 什么叫“女兒墻”？ 答：下部墻身延伸至屋面以上的墻體。 3什么是閣樓？ 答：指位于自然層內(nèi)，利用房屋內(nèi)的上部空間或人字屋架 添、加建的使用面積不足該層面積的暗樓，不計(jì)層次。它們的作用都是為了迅速排除從屋檐滴下 的雨水，防止因積水滲入地基而造成建筑物的下沉。 （ 2）踢腳是外墻內(nèi)側(cè)和內(nèi)墻兩側(cè)與室內(nèi)地坪交接處的構(gòu) 造。 （ 3）按使用材料受力特點(diǎn)分：可分為剛性基礎(chǔ)和柔性 基礎(chǔ)。 2 什么是防潮層？ 答：為了防止地下潮氣沿墻體上升和地表水對(duì)墻面的侵蝕，采 用防水材料將下部墻體與上部墻體隔開，這個(gè)阻斷層就是 防潮層。 （ 2）部分柱子截面尺寸過大，會(huì)凸出墻外，影響美觀。 2 與磚混結(jié)構(gòu)相比，框架結(jié)構(gòu)有何優(yōu)、缺點(diǎn)？ 優(yōu)點(diǎn)： （ 1）自重輕：磚混結(jié)構(gòu)自重為 1500公斤 /平方米；框架結(jié)構(gòu) 如采用輕板（加氣混凝土隔墻、輕鋼龍骨隔墻等）的 自重為 400公斤 ~600公斤 /平方米僅為磚混結(jié)構(gòu)的 1/3。 具有自重輕、強(qiáng)度高、延性好、施工快、抗震性好的 特點(diǎn)。 2 什么是筒體結(jié)構(gòu)？ 答：筒體結(jié)構(gòu)由框架 剪力墻結(jié)構(gòu)與全剪力墻結(jié)構(gòu)綜合演變 和發(fā)展而來。 因高層建筑所要抵抗的水平剪力主要是地震引起，故剪 力墻又稱抗震墻。一般為 6層以下建筑。 1 建筑物如何劃分等級(jí)？ 答：建筑物的等級(jí)是依據(jù)耐久等級(jí)（使用年限）和耐火等級(jí) （耐火年限）進(jìn)行劃分的。 （ 2）絕對(duì)標(biāo)高亦稱海拔高度，我國(guó)把青島附近黃海的 平均海平面定為絕對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)，全國(guó)各地的標(biāo) 高均以此為基準(zhǔn)。 1 什么是房屋的開間、進(jìn)深？ 答：開間指一間房屋的面寬，及兩條橫向軸線之間的距離； 進(jìn)深指一間房屋的深度，及兩條縱向軸線之間的距離。 （ 3）沿建筑物寬度方向設(shè)置的軸線叫橫向軸線。 什么是七通一平？ 答：通上水、通下水、通污水、通電力、通電訊、通煤氣、通交通、場(chǎng)地平整。 日照系數(shù) =樓間距 /前樓的高度（一般在 ） 建筑物與構(gòu)筑物有何區(qū)別？ 答：凡供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、生活或其他活動(dòng)的房屋或場(chǎng)所都叫做建筑物，如公寓、廠房、學(xué)校等；而人們不在其中生產(chǎn)或生活的建筑，則叫做構(gòu)筑物，如煙囪、水塔、橋梁等。一般用百分?jǐn)?shù)表示。一般用小數(shù)表示。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。計(jì)算使用面積時(shí)，在 1987年實(shí)施的《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》中有一些特殊的規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入使用面積。第一章 建筑基礎(chǔ)知識(shí) 第一節(jié) 建筑基礎(chǔ)知識(shí) 一、建筑物的分類 1. 按建筑物的使用性質(zhì)分類 ? 生產(chǎn)性建筑即工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑 ? 非生產(chǎn)性建筑即民用建筑分為 居住建筑 公共建筑（包括生活服務(wù)性建筑，文教建筑， 科研建筑，醫(yī)療建筑 ，商業(yè)建筑，體育建筑， 文娛建筑，交通郵電建筑） ? 磚混結(jié)構(gòu) ? 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（包括框架結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)） ? 鋼結(jié)構(gòu) ? 另外還有磚（石）木結(jié)構(gòu)，純木結(jié)構(gòu)，簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) ? 多層：一層至六層 ? 小高層：七層至十八層 ? 高層：十九層至三十三層 ? 超高層：三十三層以上 二、建筑識(shí)圖 一套完整的建筑施工圖包括建筑總平面圖，建筑施工圖，結(jié)構(gòu)施工圖，暖通及空調(diào)施工圖，給排水施工圖，電器施工圖等 三、房屋面積的測(cè)算 一般定義房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上的各層 的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等。 房屋的居住面積是指房屋平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。 ： 凡已做為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、 車棚 等不應(yīng)計(jì)入公用建面部分，做為人防工程的地下室不計(jì)入。 什么是建筑密度？ 答：建筑密度是項(xiàng)目總占地基地面積與總用地面積的比值。 什么是日照間距？ 答：日照間距，就是前后兩棟建筑之間，根據(jù)日照時(shí)間要求所確定的距離。 什么是建筑“三大材”？ 答：建筑“三大材”指的是鋼材、水泥、木材。 房屋的保修內(nèi)容與保修期限？ （ 1）屋面防水為 5年 （ 2）土建為 1年，具體包括：墻面、樓（地）面空鼓、開裂、起砂；墻面、頂棚抹灰層脫落、吊頂破損；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室管道滲漏；門窗翹裂、粉刷起殼、開裂、脫落，五金件損壞； （ 3）衛(wèi)生潔具為 1年； （ 4）電氣管線、上下水管線及燈具、電器開關(guān)為 2年 （ 5）管道堵塞為 2個(gè)月； （ 6）供冷、供熱系統(tǒng)和設(shè)備為 2個(gè)供冷期及 2個(gè)供暖期。其編號(hào)方法采用阿拉伯?dāng)?shù)字從左至右編寫在軸線圓內(nèi)。 1 什么是層高？什么是凈高？ 答：層高指建筑物的層間高度，及本層樓面或地面至上一層 樓面或地面的高度；凈高指房間的凈空高度，及地面至天花板下皮的高度。 （ 3）相對(duì)標(biāo)高是以建筑物的首層室內(nèi)主要房間的地面 為零點(diǎn)（ + ），表示某處距首層地面的高度。 （ 1）按耐久等級(jí)劃分，共分為四級(jí)： 一級(jí)，耐久年限 100年以上；二級(jí)，耐久年限 50~100年 三級(jí)，耐久年限 25~50年； 四級(jí)，耐久年限 15年以下。造價(jià)低，環(huán)保及抗震差。 2 什么是框架剪力墻結(jié)構(gòu)？ 答：框架剪力墻結(jié)構(gòu)指豎向荷載由框架和剪力墻共同承擔(dān)； 水平荷載由框架承受 20%~30%，剪力墻承受 70%~80% 的結(jié)構(gòu)。筒體結(jié)構(gòu)是將剪力墻或密柱框架集中到房 屋的內(nèi)部和外圍而形成的空間封閉式的筒體。鋼結(jié)構(gòu)多用于超高層建筑，造價(jià)較高。 （ 2）房間布置靈活：框架結(jié)構(gòu)的承重結(jié)構(gòu)為框架本身，墻 板只起圍護(hù)和分隔作用，因而布置比較靈活。 2 什么是基礎(chǔ)埋深？什么是深基礎(chǔ)、淺基礎(chǔ)？ 答： （ 1）基礎(chǔ)埋深是指從室外設(shè)計(jì)地坪至基礎(chǔ)底面的垂直 距離。防潮層的位置一般在首層室內(nèi)地面（ +）下 60mm~70mm處，即標(biāo)高 ~。 3 什么是勒腳？什么是踢腳？其作用各是什么？ 答：（ 1）外墻墻身下部靠近室外地坪的部分叫勒腳。踢腳的作用是防止掃地時(shí)污染墻面。 3什么是外飄窗 答：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃 從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、 親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。 3什么是陽臺(tái)？ 答： 泛指有永久性上蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有臺(tái)面、與房屋相 連可以活動(dòng)和利用的房屋附屬設(shè)施 ,供居住者進(jìn)行室外 活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。 什么是不可抗力？ 答 : 不可抗力 :國(guó)家《民法通則》 152條，不能預(yù)見、不能避 免并不能克服的客觀情況。 4 什么是躍層、復(fù)式、錯(cuò)層、標(biāo)準(zhǔn)層？ 答：躍層 :一套住宅占兩個(gè)樓層，內(nèi)有樓梯連接上下層。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格基礎(chǔ)知識(shí) 一、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 房地產(chǎn)價(jià)格主要由以下十個(gè)方面組成： 1. 土地取得費(fèi)用有四種情況： ? 征用農(nóng)地取得土地的征地費(fèi)； ? 在城市中取得土地的房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)； ? 通過政府有償出讓取得土地的地價(jià)款； ? 通過二三級(jí)市場(chǎng)有償轉(zhuǎn)讓取得土地的購(gòu)買價(jià)款。 3. 房屋建筑安裝工程費(fèi) 4. 是指建造房屋所需的工程費(fèi)用，是施工企業(yè)建造房屋的出廠價(jià)格，包括各種材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、管理費(fèi)、施工企業(yè)利潤(rùn)和稅金等； 4. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 5. 包括建造小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、煤氣、排水、排污、照明、通訊，綠化、環(huán)境等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用； 5. 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)； 6. 經(jīng)營(yíng)管理費(fèi) 7. 指房屋由生產(chǎn)過程轉(zhuǎn)入流通過程中，即由房屋建成到出售過程中，房屋開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位的管理人員所 7. 銷售費(fèi)用是指在銷售房屋的過程中發(fā)生的營(yíng)銷策劃費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、中介代理費(fèi)等。 二、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 房地產(chǎn)的價(jià)格是由眾多影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素相互作用的結(jié)果，主要有以下九大類： 1. 供求狀況：房地產(chǎn)的供給和需求是形成房地產(chǎn)價(jià)格的兩個(gè)最終因素。 4. 行政因素：是指影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法律法規(guī)、行政措施等方面的因素。 7. 社會(huì)因素：主要指政治安定狀況、社會(huì)治安程度、城市化水平等。 A： 5年以上普通住房 ■營(yíng)業(yè)稅：因?yàn)槭浅^ 5年的普通住房，免征營(yíng)業(yè)稅。 ■土地增值稅：免征 ■交易手續(xù)費(fèi)： 6元 /平 ■查檔費(fèi)： 100元 /件 ■工本費(fèi)： 80元 /本 ■公證費(fèi)： 2% B：非普通住房 ■營(yíng)業(yè)稅：免征 ■個(gè)人所得稅：免征 ■契稅： 4% ■印花稅： 1％。 （ 2）房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和 管理。 （ 7）代收代繳收費(fèi)服務(wù)。通常是指在物業(yè)服務(wù)合同中未約定、物業(yè)管理企業(yè)在專項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立，而業(yè)主、物業(yè)使用人又提出該方面需求的服務(wù)項(xiàng)目。 商品房預(yù)售許可 《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可證制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》方能預(yù)售商品房。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起 30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。 第四條 凡下列情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣告： 在未經(jīng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè) 的； 在未經(jīng)國(guó)家征用的集體所有的土地上建設(shè)的； 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法規(guī)定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； 第四條 凡下列情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣告： 預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的； 權(quán)屬有爭(zhēng)議的； 違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的； 不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的； 法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。 第八條 房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或者使用權(quán)的，所有或 者使用的基本單位應(yīng)當(dāng)是有實(shí)際意義的完整的生 產(chǎn)、生活空間。 第十一條 房地產(chǎn)廣告中涉及交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施 及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng) 當(dāng)在廣告中注明。 第十四條 房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境 作為本項(xiàng)目的效 果。 第十八條 房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿胱≌咿k 理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。 三、房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述 （一）概念和類型 房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是指國(guó)家管理機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況進(jìn)行持續(xù)的記錄，并頒發(fā)權(quán)利證書的法律制度。未經(jīng)登記的權(quán)利，法律不予認(rèn)可和保護(hù)?！痹凇冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》中也規(guī)定未取得合法產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓、出租和設(shè)定抵押。土地權(quán)屬登記由縣級(jí)以上人民政府土 地管理部門負(fù)責(zé)。 變更登記主要在以下情形下發(fā)生： ? 依法通過土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓取得國(guó)有土地使用權(quán)的； ?