【正文】 以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； ? 向縣、市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。 （ 5）物業(yè)管理裝飾裝修管理服務(wù) （ 6）物業(yè)檔案資料的管理工作。 ■土地增值稅：稅率為 30%— 60% ■交易手續(xù)費(fèi)： 1% ■查檔費(fèi)： 100元 /件 ■工本費(fèi)： 80元 /本 三、贈(zèng)與房產(chǎn) A：普通住房 ■營(yíng)業(yè)稅：免征 ■個(gè)人所得稅：免征 ■契稅： % ■印花稅： 1％。 6. 人口因素：房地產(chǎn)的需求主體是人，人口數(shù)量、人的素質(zhì)、家庭人口規(guī)模、人口分布等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。 10. 利潤(rùn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)得到的收益，是在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中實(shí)現(xiàn) 的剩余產(chǎn)品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，是企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的資金來(lái)源。 標(biāo)準(zhǔn)層 :平面布置相同的住宅樓層。 3 什么叫“女兒墻”？ 答：下部墻身延伸至屋面以上的墻體。它們的作用都是為了迅速排除從屋檐滴下 的雨水，防止因積水滲入地基而造成建筑物的下沉。 （ 3）按使用材料受力特點(diǎn)分：可分為剛性基礎(chǔ)和柔性 基礎(chǔ)。 （ 2）部分柱子截面尺寸過(guò)大，會(huì)凸出墻外，影響美觀。 具有自重輕、強(qiáng)度高、延性好、施工快、抗震性好的 特點(diǎn)。 因高層建筑所要抵抗的水平剪力主要是地震引起，故剪 力墻又稱(chēng)抗震墻。 1 建筑物如何劃分等級(jí)？ 答：建筑物的等級(jí)是依據(jù)耐久等級(jí)（使用年限）和耐火等級(jí) （耐火年限）進(jìn)行劃分的。 1 什么是房屋的開(kāi)間、進(jìn)深？ 答：開(kāi)間指一間房屋的面寬，及兩條橫向軸線之間的距離； 進(jìn)深指一間房屋的深度，及兩條縱向軸線之間的距離。 什么是七通一平？ 答：通上水、通下水、通污水、通電力、通電訊、通煤氣、通交通、場(chǎng)地平整。一般用百分?jǐn)?shù)表示。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。第一章 建筑基礎(chǔ)知識(shí) 第一節(jié) 建筑基礎(chǔ)知識(shí) 一、建筑物的分類(lèi) 1. 按建筑物的使用性質(zhì)分類(lèi) ? 生產(chǎn)性建筑即工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑 ? 非生產(chǎn)性建筑即民用建筑分為 居住建筑 公共建筑（包括生活服務(wù)性建筑，文教建筑， 科研建筑，醫(yī)療建筑 ，商業(yè)建筑，體育建筑， 文娛建筑，交通郵電建筑） ? 磚混結(jié)構(gòu) ? 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（包括框架結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)） ? 鋼結(jié)構(gòu) ? 另外還有磚（石）木結(jié)構(gòu)，純木結(jié)構(gòu)，簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) ? 多層：一層至六層 ? 小高層：七層至十八層 ? 高層：十九層至三十三層 ? 超高層：三十三層以上 二、建筑識(shí)圖 一套完整的建筑施工圖包括建筑總平面圖，建筑施工圖，結(jié)構(gòu)施工圖，暖通及空調(diào)施工圖，給排水施工圖，電器施工圖等 三、房屋面積的測(cè)算 一般定義房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上的各層 的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等。 ： 凡已做為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、 車(chē)棚 等不應(yīng)計(jì)入公用建面部分，做為人防工程的地下室不計(jì)入。 什么是日照間距？ 答：日照間距，就是前后兩棟建筑之間，根據(jù)日照時(shí)間要求所確定的距離。 房屋的保修內(nèi)容與保修期限？ （ 1）屋面防水為 5年 （ 2）土建為 1年，具體包括：墻面、樓（地）面空鼓、開(kāi)裂、起砂；墻面、頂棚抹灰層脫落、吊頂破損；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室管道滲漏；門(mén)窗翹裂、粉刷起殼、開(kāi)裂、脫落，五金件損壞； （ 3）衛(wèi)生潔具為 1年； （ 4）電氣管線、上下水管線及燈具、電器開(kāi)關(guān)為 2年 （ 5）管道堵塞為 2個(gè)月； （ 6）供冷、供熱系統(tǒng)和設(shè)備為 2個(gè)供冷期及 2個(gè)供暖期。 1 什么是層高？什么是凈高？ 答：層高指建筑物的層間高度，及本層樓面或地面至上一層 樓面或地面的高度；凈高指房間的凈空高度，及地面至天花板下皮的高度。 （ 1）按耐久等級(jí)劃分，共分為四級(jí)： 一級(jí)，耐久年限 100年以上；二級(jí)，耐久年限 50~100年 三級(jí)，耐久年限 25~50年； 四級(jí)，耐久年限 15年以下。 2 什么是框架剪力墻結(jié)構(gòu)？ 答：框架剪力墻結(jié)構(gòu)指豎向荷載由框架和剪力墻共同承擔(dān)； 水平荷載由框架承受 20%~30%，剪力墻承受 70%~80% 的結(jié)構(gòu)。鋼結(jié)構(gòu)多用于超高層建筑，造價(jià)較高。 2 什么是基礎(chǔ)埋深？什么是深基礎(chǔ)、淺基礎(chǔ)？ 答： （ 1）基礎(chǔ)埋深是指從室外設(shè)計(jì)地坪至基礎(chǔ)底面的垂直 距離。 3 什么是勒腳？什么是踢腳？其作用各是什么？ 答：（ 1）外墻墻身下部靠近室外地坪的部分叫勒腳。 3什么是外飄窗 答：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃 從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、 親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。 什么是不可抗力？ 答 : 不可抗力 :國(guó)家《民法通則》 152條，不能預(yù)見(jiàn)、不能避 免并不能克服的客觀情況。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格基礎(chǔ)知識(shí) 一、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 房地產(chǎn)價(jià)格主要由以下十個(gè)方面組成： 1. 土地取得費(fèi)用有四種情況： ? 征用農(nóng)地取得土地的征地費(fèi)； ? 在城市中取得土地的房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)； ? 通過(guò)政府有償出讓取得土地的地價(jià)款； ? 通過(guò)二三級(jí)市場(chǎng)有償轉(zhuǎn)讓取得土地的購(gòu)買(mǎi)價(jià)款。 二、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 房地產(chǎn)的價(jià)格是由眾多影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素相互作用的結(jié)果，主要有以下九大類(lèi)： 1. 供求狀況：房地產(chǎn)的供給和需求是形成房地產(chǎn)價(jià)格的兩個(gè)最終因素。 7. 社會(huì)因素：主要指政治安定狀況、社會(huì)治安程度、城市化水平等。 ■土地增值稅：免征 ■交易手續(xù)費(fèi)： 6元 /平 ■查檔費(fèi)： 100元 /件 ■工本費(fèi)： 80元 /本 ■公證費(fèi)： 2% B：非普通住房 ■營(yíng)業(yè)稅：免征 ■個(gè)人所得稅：免征 ■契稅： 4% ■印花稅： 1％。 （ 7）代收代繳收費(fèi)服務(wù)。 商品房預(yù)售許可 《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可證制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》方能預(yù)售商品房。 第四條 凡下列情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣告： 在未經(jīng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè) 的； 在未經(jīng)國(guó)家征用的集體所有的土地上建設(shè)的； 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法規(guī)定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； 第四條 凡下列情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣告： 預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的； 權(quán)屬有爭(zhēng)議的； 違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的； 不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的； 法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。 第十一條 房地產(chǎn)廣告中涉及交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施 及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng) 當(dāng)在廣告中注明。 第十八條 房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿胱≌咿k 理戶(hù)口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。未經(jīng)登記的權(quán)利，法律不予認(rèn)可和保護(hù)。土地權(quán)屬登記由縣級(jí)以上人民政府土 地管理部門(mén)負(fù)責(zé)。我國(guó)《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》規(guī)定，房屋所在地的房產(chǎn)管理部門(mén)是房屋產(chǎn)權(quán)登記的主管機(jī)關(guān)。 ?申請(qǐng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)。開(kāi)發(fā)成本的控制，主要體現(xiàn)在這一階段中。 例如：沈陽(yáng)地區(qū)為朝南向日照最好。 ?入戶(hù)門(mén)處最好設(shè)玄關(guān)，從門(mén)口不能直接看到屋內(nèi)事物。 此外還要保證干濕分離，潔污分離等 廚房宜配服務(wù)陽(yáng)臺(tái)，不需要很大， 3－ 4平方米就足夠了。由儲(chǔ)存、清洗、料理這三道程序進(jìn)行規(guī)劃，就不會(huì)有多繞幾圈浪費(fèi)時(shí)間、體力，或在忙亂中打翻碗碟的現(xiàn)象。 戶(hù)型無(wú)長(zhǎng)走廊對(duì)著單元正門(mén) 解釋?zhuān)洪T(mén)沖，不利藏風(fēng)聚氣 戶(hù)型前庭后臥，庭大臥小 解釋?zhuān)号P室宜小不宜大 戶(hù)型沒(méi)有開(kāi)門(mén)見(jiàn)廚房餐廳，或單元門(mén)正對(duì)廚房門(mén) 解釋?zhuān)洪T(mén)沖原理，不利財(cái)運(yùn) 戶(hù)型沒(méi)有開(kāi)門(mén)見(jiàn)廁所或正對(duì)衛(wèi)生間 解釋?zhuān)洪T(mén)沖原理，不利健康 戶(hù)型廚房衛(wèi)生間沒(méi)有設(shè)在在室內(nèi)中心十字線上 解釋?zhuān)盒l(wèi)生間屬水，廚房為火重，中心不得有污 戶(hù)型室內(nèi)沒(méi)有兩門(mén)相對(duì)的情況 解釋?zhuān)簝砷T(mén)相對(duì)謂之罵也，多口舌 戶(hù)型主臥室內(nèi)衛(wèi)生間門(mén)沒(méi)有對(duì)著床 解釋?zhuān)洪T(mén)沖，污氣沖床 戶(hù)型無(wú)橫梁壓頂現(xiàn)象 解釋?zhuān)嚎梢岳斫? 1戶(hù)型多層樓樓梯沒(méi)有設(shè)在室內(nèi)中心 解釋?zhuān)褐行亩鄤?dòng)，不穩(wěn)也 1戶(hù)型主臥室沒(méi)有超過(guò)兩面的落地玻璃門(mén)窗 解釋?zhuān)汗玛幉簧?dú)陽(yáng)不長(zhǎng) 1戶(hù)型的廚房不得在西北方 解釋?zhuān)何鞅鼻砸?，代表呼吸系統(tǒng)，官位，老人。 房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng) 一級(jí)市場(chǎng)：是指國(guó)家以土地所有者和管理者的身份，將土地 使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的交易市場(chǎng)。有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)三種方式。 1五證二書(shū) 《國(guó)有土地使用權(quán)證》 《建筑用地規(guī)劃許可證》 《建筑工程規(guī)劃許可證》 《建筑工程施工許可證》 《商品房銷(xiāo)售許可證》 《住宅質(zhì)量保證書(shū)》 《住宅使用說(shuō)明書(shū)》 1 項(xiàng)目的五圖一書(shū) 《方案設(shè)計(jì)綜合說(shuō)明書(shū)》 《總體平面規(guī)劃圖》 《道路交通分析圖》 《功能分析圖》 《綠化及環(huán)境分析圖》 《總體鳥(niǎo)瞰圖》 《各主要單體平、立、剖圖》 1什么是商品房 是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。會(huì)所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括 泳池、網(wǎng)球或羽毛球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房 等娛樂(lè)健身場(chǎng)所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的 社交場(chǎng)所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。 注意：輕輕落坐，避免扭臂尋座或動(dòng)作過(guò)大，引起椅子亂動(dòng)發(fā)也聲音 走姿： 走的時(shí)候，頭要抬起，目光平視前方，雙臂自然下垂，手掌心向內(nèi)，并以身體為中心前后擺動(dòng)，前擺約 35度，后擺約 15度。 （ 3）握手的位置與力度 男士之間 握手掌，虎口相對(duì) 力度稍大 （ 3）握手的位置與力度 女士之間 手指相握 力度稍輕 （ 3）握手的位置與力度 男士與女士之間 男士握女士的手指 力度稍輕 （ 4）握手時(shí)的目光 注視對(duì)方的雙眼 （ 5）握手的禁忌 ?忌用左手握手 ?忌坐著握手 ?忌戴有手套 ?忌手臟 ?忌交叉握手 ?忌與異性握手用雙手 ?忌三心二一 錯(cuò)誤 錯(cuò)誤 遞送名片 要用雙手的大拇指和食指拿住名片上端的兩個(gè)角，名片的正面朝向?qū)Ψ健? 三、文明用語(yǔ) 1. 迎賓類(lèi)用語(yǔ)：您好，請(qǐng)進(jìn)，歡迎光臨， ：請(qǐng)問(wèn)您怎么稱(chēng)呼，我能幫您做點(diǎn)兒什么，請(qǐng)問(wèn)您是第一次過(guò)來(lái)嗎 ：請(qǐng)您這邊坐，請(qǐng)喝水，請(qǐng)您看看我們的資料，有什么不明白的地方，請(qǐng)您稍等，麻煩您了，打擾您了。 10. 與客戶(hù)保持良好關(guān)系，為企業(yè)和項(xiàng)目樹(shù)立良好形象。 三、應(yīng)具備的素質(zhì) 銷(xiāo)售人員的心態(tài)：態(tài)度決定一切！ 米盧 1. 信心 :掌握樓盤(pán)的信息（自身以及競(jìng)品