【正文】 以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； ? 向縣、市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。 （ 5）物業(yè)管理裝飾裝修管理服務(wù) （ 6）物業(yè)檔案資料的管理工作。 ■土地增值稅：稅率為 30%— 60% ■交易手續(xù)費(fèi)： 1% ■查檔費(fèi)： 100元 /件 ■工本費(fèi)： 80元 /本 三、贈與房產(chǎn) A：普通住房 ■營業(yè)稅：免征 ■個人所得稅：免征 ■契稅： % ■印花稅： 1％。 6. 人口因素：房地產(chǎn)的需求主體是人，人口數(shù)量、人的素質(zhì)、家庭人口規(guī)模、人口分布等，都會對房地產(chǎn)價格有很大的影響。 10. 利潤是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位應(yīng)得到的收益，是在經(jīng)營活動中實(shí)現(xiàn) 的剩余產(chǎn)品價值的貨幣表現(xiàn)，是企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的資金來源。 標(biāo)準(zhǔn)層 :平面布置相同的住宅樓層。 3 什么叫“女兒墻”？ 答：下部墻身延伸至屋面以上的墻體。它們的作用都是為了迅速排除從屋檐滴下 的雨水，防止因積水滲入地基而造成建筑物的下沉。 （ 3）按使用材料受力特點(diǎn)分：可分為剛性基礎(chǔ)和柔性 基礎(chǔ)。 （ 2）部分柱子截面尺寸過大，會凸出墻外，影響美觀。 具有自重輕、強(qiáng)度高、延性好、施工快、抗震性好的 特點(diǎn)。 因高層建筑所要抵抗的水平剪力主要是地震引起，故剪 力墻又稱抗震墻。 1 建筑物如何劃分等級？ 答：建筑物的等級是依據(jù)耐久等級（使用年限）和耐火等級 （耐火年限）進(jìn)行劃分的。 1 什么是房屋的開間、進(jìn)深？ 答：開間指一間房屋的面寬，及兩條橫向軸線之間的距離； 進(jìn)深指一間房屋的深度，及兩條縱向軸線之間的距離。 什么是七通一平？ 答：通上水、通下水、通污水、通電力、通電訊、通煤氣、通交通、場地平整。一般用百分?jǐn)?shù)表示。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。第一章 建筑基礎(chǔ)知識 第一節(jié) 建筑基礎(chǔ)知識 一、建筑物的分類 1. 按建筑物的使用性質(zhì)分類 ? 生產(chǎn)性建筑即工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑 ? 非生產(chǎn)性建筑即民用建筑分為 居住建筑 公共建筑（包括生活服務(wù)性建筑，文教建筑， 科研建筑，醫(yī)療建筑 ，商業(yè)建筑，體育建筑， 文娛建筑，交通郵電建筑） ? 磚混結(jié)構(gòu) ? 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（包括框架結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)） ? 鋼結(jié)構(gòu) ? 另外還有磚（石）木結(jié)構(gòu)，純木結(jié)構(gòu)，簡易結(jié)構(gòu) ? 多層：一層至六層 ? 小高層：七層至十八層 ? 高層：十九層至三十三層 ? 超高層：三十三層以上 二、建筑識圖 一套完整的建筑施工圖包括建筑總平面圖，建筑施工圖，結(jié)構(gòu)施工圖，暖通及空調(diào)施工圖，給排水施工圖，電器施工圖等 三、房屋面積的測算 一般定義房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上的各層 的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。 ： 凡已做為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、 車棚 等不應(yīng)計入公用建面部分，做為人防工程的地下室不計入。 什么是日照間距？ 答：日照間距，就是前后兩棟建筑之間，根據(jù)日照時間要求所確定的距離。 房屋的保修內(nèi)容與保修期限？ （ 1）屋面防水為 5年 （ 2）土建為 1年，具體包括：墻面、樓（地）面空鼓、開裂、起砂；墻面、頂棚抹灰層脫落、吊頂破損；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室管道滲漏；門窗翹裂、粉刷起殼、開裂、脫落，五金件損壞； （ 3）衛(wèi)生潔具為 1年； （ 4）電氣管線、上下水管線及燈具、電器開關(guān)為 2年 （ 5）管道堵塞為 2個月； （ 6）供冷、供熱系統(tǒng)和設(shè)備為 2個供冷期及 2個供暖期。 1 什么是層高？什么是凈高？ 答：層高指建筑物的層間高度，及本層樓面或地面至上一層 樓面或地面的高度；凈高指房間的凈空高度，及地面至天花板下皮的高度。 （ 1）按耐久等級劃分，共分為四級： 一級，耐久年限 100年以上；二級，耐久年限 50~100年 三級，耐久年限 25~50年； 四級，耐久年限 15年以下。 2 什么是框架剪力墻結(jié)構(gòu)？ 答：框架剪力墻結(jié)構(gòu)指豎向荷載由框架和剪力墻共同承擔(dān)； 水平荷載由框架承受 20%~30%，剪力墻承受 70%~80% 的結(jié)構(gòu)。鋼結(jié)構(gòu)多用于超高層建筑，造價較高。 2 什么是基礎(chǔ)埋深？什么是深基礎(chǔ)、淺基礎(chǔ)？ 答： （ 1）基礎(chǔ)埋深是指從室外設(shè)計地坪至基礎(chǔ)底面的垂直 距離。 3 什么是勒腳？什么是踢腳？其作用各是什么？ 答：（ 1）外墻墻身下部靠近室外地坪的部分叫勒腳。 3什么是外飄窗 答：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃 從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、 親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。 什么是不可抗力？ 答 : 不可抗力 :國家《民法通則》 152條，不能預(yù)見、不能避 免并不能克服的客觀情況。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格基礎(chǔ)知識 一、房地產(chǎn)價格構(gòu)成 房地產(chǎn)價格主要由以下十個方面組成： 1. 土地取得費(fèi)用有四種情況： ? 征用農(nóng)地取得土地的征地費(fèi)； ? 在城市中取得土地的房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)； ? 通過政府有償出讓取得土地的地價款； ? 通過二三級市場有償轉(zhuǎn)讓取得土地的購買價款。 二、影響房地產(chǎn)價格的因素 房地產(chǎn)的價格是由眾多影響房地產(chǎn)價格的因素相互作用的結(jié)果，主要有以下九大類： 1. 供求狀況：房地產(chǎn)的供給和需求是形成房地產(chǎn)價格的兩個最終因素。 7. 社會因素：主要指政治安定狀況、社會治安程度、城市化水平等。 ■土地增值稅：免征 ■交易手續(xù)費(fèi)： 6元 /平 ■查檔費(fèi)： 100元 /件 ■工本費(fèi)： 80元 /本 ■公證費(fèi)： 2% B：非普通住房 ■營業(yè)稅：免征 ■個人所得稅：免征 ■契稅： 4% ■印花稅： 1％。 （ 7）代收代繳收費(fèi)服務(wù)。 商品房預(yù)售許可 《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可證制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》方能預(yù)售商品房。 第四條 凡下列情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣告： 在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè) 的； 在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設(shè)的； 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法規(guī)定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； 第四條 凡下列情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣告： 預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的； 權(quán)屬有爭議的； 違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的； 不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的； 法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。 第十一條 房地產(chǎn)廣告中涉及交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施 及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng) 當(dāng)在廣告中注明。 第十八條 房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿胱≌咿k 理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。未經(jīng)登記的權(quán)利，法律不予認(rèn)可和保護(hù)。土地權(quán)屬登記由縣級以上人民政府土 地管理部門負(fù)責(zé)。我國《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》規(guī)定，房屋所在地的房產(chǎn)管理部門是房屋產(chǎn)權(quán)登記的主管機(jī)關(guān)。 ?申請開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)。開發(fā)成本的控制，主要體現(xiàn)在這一階段中。 例如：沈陽地區(qū)為朝南向日照最好。 ?入戶門處最好設(shè)玄關(guān)，從門口不能直接看到屋內(nèi)事物。 此外還要保證干濕分離，潔污分離等 廚房宜配服務(wù)陽臺，不需要很大， 3－ 4平方米就足夠了。由儲存、清洗、料理這三道程序進(jìn)行規(guī)劃，就不會有多繞幾圈浪費(fèi)時間、體力，或在忙亂中打翻碗碟的現(xiàn)象。 戶型無長走廊對著單元正門 解釋：門沖，不利藏風(fēng)聚氣 戶型前庭后臥，庭大臥小 解釋：臥室宜小不宜大 戶型沒有開門見廚房餐廳，或單元門正對廚房門 解釋：門沖原理，不利財運(yùn) 戶型沒有開門見廁所或正對衛(wèi)生間 解釋：門沖原理，不利健康 戶型廚房衛(wèi)生間沒有設(shè)在在室內(nèi)中心十字線上 解釋：衛(wèi)生間屬水，廚房為火重，中心不得有污 戶型室內(nèi)沒有兩門相對的情況 解釋：兩門相對謂之罵也，多口舌 戶型主臥室內(nèi)衛(wèi)生間門沒有對著床 解釋：門沖，污氣沖床 戶型無橫梁壓頂現(xiàn)象 解釋：可以理解 1戶型多層樓樓梯沒有設(shè)在室內(nèi)中心 解釋：中心多動，不穩(wěn)也 1戶型主臥室沒有超過兩面的落地玻璃門窗 解釋：孤陰不生，獨(dú)陽不長 1戶型的廚房不得在西北方 解釋：西北乾卦也，代表呼吸系統(tǒng)，官位，老人。 房地產(chǎn)一、二、三級市場 一級市場：是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地 使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者的交易市場。有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種方式。 1五證二書 《國有土地使用權(quán)證》 《建筑用地規(guī)劃許可證》 《建筑工程規(guī)劃許可證》 《建筑工程施工許可證》 《商品房銷售許可證》 《住宅質(zhì)量保證書》 《住宅使用說明書》 1 項(xiàng)目的五圖一書 《方案設(shè)計綜合說明書》 《總體平面規(guī)劃圖》 《道路交通分析圖》 《功能分析圖》 《綠化及環(huán)境分析圖》 《總體鳥瞰圖》 《各主要單體平、立、剖圖》 1什么是商品房 是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。會所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括 泳池、網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房 等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的 社交場所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。 注意：輕輕落坐，避免扭臂尋座或動作過大，引起椅子亂動發(fā)也聲音 走姿： 走的時候，頭要抬起，目光平視前方，雙臂自然下垂，手掌心向內(nèi)，并以身體為中心前后擺動，前擺約 35度，后擺約 15度。 （ 3）握手的位置與力度 男士之間 握手掌，虎口相對 力度稍大 （ 3）握手的位置與力度 女士之間 手指相握 力度稍輕 （ 3）握手的位置與力度 男士與女士之間 男士握女士的手指 力度稍輕 （ 4）握手時的目光 注視對方的雙眼 （ 5）握手的禁忌 ?忌用左手握手 ?忌坐著握手 ?忌戴有手套 ?忌手臟 ?忌交叉握手 ?忌與異性握手用雙手 ?忌三心二一 錯誤 錯誤 遞送名片 要用雙手的大拇指和食指拿住名片上端的兩個角，名片的正面朝向?qū)Ψ健? 三、文明用語 1. 迎賓類用語：您好，請進(jìn)，歡迎光臨， ：請問您怎么稱呼，我能幫您做點(diǎn)兒什么，請問您是第一次過來嗎 ：請您這邊坐，請喝水，請您看看我們的資料，有什么不明白的地方，請您稍等，麻煩您了，打擾您了。 10. 與客戶保持良好關(guān)系，為企業(yè)和項(xiàng)目樹立良好形象。 三、應(yīng)具備的素質(zhì) 銷售人員的心態(tài)：態(tài)度決定一切！ 米盧 1. 信心 :掌握樓盤的信息（自身以及競品