【文章內(nèi)容簡介】 管理企業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項目，并將服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量與收費標(biāo)準(zhǔn)公布于眾，當(dāng)業(yè)主、物業(yè)使用人需要這種服務(wù)時，可以自行選擇。專項服務(wù)的主要內(nèi)容有 日常生活 商業(yè)服務(wù) 文教衛(wèi)生 社會福利 各類中介服務(wù) 委托性的特約服務(wù) 委托性的特約服務(wù) ，是指物業(yè)管理企業(yè)為了滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的個別需求受其委托而提供的服務(wù)。通常是指在物業(yè)服務(wù)合同中未約定、物業(yè)管理企業(yè)在專項服務(wù)中也未設(shè)立，而業(yè)主、物業(yè)使用人又提出該方面需求的服務(wù)項目。特約服務(wù)實際上是專項服務(wù)的補充和完善。 第五節(jié) 房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī) 一、商品房預(yù)售和銷售 商品房預(yù)售的概念 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。 商品房預(yù)售的條件 ? 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； ? 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； ? 按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到程建設(shè)總投資的 25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期； ? 向縣、市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。 商品房預(yù)售許可 《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定商品房預(yù)售實行預(yù)售許可證制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》方能預(yù)售商品房。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)向城市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件及資料。 ?土地使用權(quán)證書； ?建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； ?投入資金達(dá)到建設(shè)工程總投資 25%以上的證明； ?開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書； ?工程施工合同； ?商品房預(yù)售方案； ?商品房預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的其他有關(guān)資料。 商品房預(yù)售合同登記 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了商品房預(yù)售許可證后，就可以向社會預(yù)售其商品房，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽定商品房預(yù)售合同。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起 30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級以人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。 商品房銷售應(yīng)具備“五證” 《國有土地使用證》 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 《建筑工程施工許可證》 《商品房預(yù)售 (銷售 )許可證》 二、房地產(chǎn)廣告的相關(guān)規(guī)定 第一條 發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應(yīng)當(dāng)遵守《中華人民共和國 廣告法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理 法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家 有關(guān)廣告監(jiān)督管理和房地產(chǎn)管理的規(guī)定。 第二條 本規(guī)定所稱房地產(chǎn)廣告，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、 房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布的房 地產(chǎn)項目預(yù)售、預(yù)租、出售、出租、項目轉(zhuǎn)讓 以及其他房地產(chǎn)項目介紹的廣告。 （居民私人及非經(jīng)營性售房、租房、換房廣告，不適用本規(guī)定） 第三條 房地產(chǎn)廣告必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，符 合社會主義精神文明建設(shè)要求，不得欺騙和誤 導(dǎo)公眾。 第四條 凡下列情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣告： 在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè) 的； 在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設(shè)的； 司法機關(guān)和行政機關(guān)依法規(guī)定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； 第四條 凡下列情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣告： 預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項目預(yù)售許可證的； 權(quán)屬有爭議的； 違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的； 不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗收不合格的； 法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。 第五條 發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應(yīng)當(dāng)具有或者提供下列相應(yīng) 真實、合法、有效的證明文件： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機 構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照或者其他主體資格證明； 建設(shè)主管部門頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； 土地主管部門頒發(fā)的項目土地使用權(quán)證明； 工程竣工驗收合格證明； 第五條 發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應(yīng)當(dāng)具有或者提供下列相應(yīng)真實 合法、有效的證明文件： 發(fā)布房地產(chǎn)項目預(yù)售、出售廣告，應(yīng)當(dāng)具有地方政府 建設(shè)主管部門頒發(fā)的預(yù)售、銷售許可證證明；出租、 項目轉(zhuǎn)讓廣告，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明； 中介機構(gòu)發(fā)布所代理的房地產(chǎn)項目廣告，應(yīng)當(dāng)提供業(yè) 主委托證明； 工商行政管理機關(guān)規(guī)定的其他證明。 第六條 房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告，必須載明以下事項： 開發(fā)企業(yè)名稱； 中介服務(wù)機構(gòu)代理銷售的，載明該機構(gòu)名稱； 預(yù)售或者銷售許可證書號。 （廣告中僅介紹房地產(chǎn)項目名稱的，可以不必載明上述事項） 第七條 房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容 對項目情況進行的說明、渲染，不得有悖社會良 好風(fēng)尚。 第八條 房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或者使用權(quán)的，所有或 者使用的基本單位應(yīng)當(dāng)是有實際意義的完整的生 產(chǎn)、生活空間。 第九條 房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為 實際的銷售價格，明示價格的有效期限。 第十條 房地產(chǎn)中表現(xiàn)項目位置，應(yīng)以從該項目到達(dá)某一 具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不 得以所需時間來表示距離。房地產(chǎn)廣告中的項目 位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚，比例恰當(dāng)。 第十一條 房地產(chǎn)廣告中涉及交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施 及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng) 當(dāng)在廣告中注明。 第十二條 房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面 積或者使用面積。 第十三條 房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng) 真實、準(zhǔn)確。預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉 及裝修裝飾內(nèi)容。 第十四條 房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項目的形象、環(huán)境 作為本項目的效 果。 第十五條 房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計效果圖或者模型照 片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。 第十六條 房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的 內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾。 第十七條 房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供 貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。 第十八條 房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦 理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項的承諾。 第十九條 房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)符合 國家有關(guān)規(guī)定；涉及尚未實現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容， 應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。 第二十條 房地產(chǎn)廣告中涉及資產(chǎn)評估的，應(yīng)當(dāng)表明評估 單位、估價師和評估時間；使用其他數(shù)據(jù)、統(tǒng) 計資料、文摘、引用語的，應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確表 明出處。 第二十一條 違反本規(guī)定發(fā)布廣告，依照《廣告法》有關(guān) 條款處罰，《廣告法》無具體處罰條款的由 廣告監(jiān)督管理機關(guān)責(zé)令停止發(fā)布，視其情節(jié) 予以通報批評，處以違法所得額三倍以下的 罰款，但最高不超過三萬元，沒有違法所得 的，處以一萬元以下的罰款。 三、房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述 （一）概念和類型 房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是指國家管理機關(guān)對房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況進行持續(xù)的記錄，并頒發(fā)權(quán)利證書的法律制度。《城市房地產(chǎn)管理法》第 59條規(guī)定：“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。”從此可以看出，我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記包括兩種類型： 土地使用權(quán)登記 房屋所有權(quán)登記 （二）登記的法律效力 房地產(chǎn)登記具有權(quán)利確認(rèn)、權(quán)利公示和管理職能。在我國，房地產(chǎn)權(quán)屬登記是一項行政法律制度，具有強行性。未經(jīng)登記的權(quán)利，法律不予認(rèn)可和保護。這在我國的行政規(guī)章中已有明確規(guī)定。如建設(shè)部《城市房屋產(chǎn)權(quán)戶籍管理暫行辦法》第 18條規(guī)定：“凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項權(quán)利的設(shè)定，均為無效。”國家土地局《土地登記規(guī)則》第 25條規(guī)定：“不經(jīng)變更登記的土地使用權(quán)、所有權(quán)及他項權(quán)利的轉(zhuǎn)移屬于非法轉(zhuǎn)讓，不具有法律效力?！痹凇冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》中也規(guī)定未取得合法產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓、出租和設(shè)定抵押。因此，我國的房地產(chǎn)登記為房地產(chǎn)權(quán)利形成和流轉(zhuǎn)過程中的成立要件之一，未經(jīng)登記，不產(chǎn)生法律效力。 （三）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的內(nèi)容 土地權(quán)屬登記 土地權(quán)屬登記包括土地所有權(quán)登記和土地使用權(quán)登 記，具體包括國有土地使用權(quán)登記、集體土地所有權(quán)登 記、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)登記和他項權(quán)利登記。根 據(jù)登記的階段和內(nèi)容不同，又可分為土地權(quán)屬權(quán)的初始 登記和變更登記。土地權(quán)屬登記由縣級以上人民政府土 地管理部門負(fù)責(zé)。 （ 1） 土地權(quán)屬的初始登記 土地權(quán)屬的初始登記又稱為土地總登記。土地總登記是在一定時間內(nèi)，對轄區(qū)全部土地，或者全部農(nóng)村土地，或者全部城鎮(zhèn)土地進行的普遍登記，并編制成圖、檔、卡、簿、冊，作為土地產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的初始資料。 土地權(quán)屬的初始登記應(yīng)按照以下程序進行： 申報 地籍調(diào)查 權(quán)屬登記 注冊登記、頒發(fā)證書 （ 2） 土地權(quán)屬的變更登記 土地權(quán)屬的變更登記是指土地權(quán)屬初始登記之后，因發(fā)生使權(quán)利變動的情況而作的 變更登記。 變更登記主要在以下情形下發(fā)生： ? 依法通過土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓取得國有土地使用權(quán)的； ? 土地他項權(quán)利登記，如抵押登記； ? 土地注銷登記； ? 因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而引起土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的； ? 因農(nóng)用土地交換、調(diào)整引起土地使用權(quán)或土地所有權(quán)變更的； ? 土地合并或土地分割； ? 因權(quán)利主體機構(gòu)變更、兼并等原因引起土地權(quán)屬變化的； ? 因土地權(quán)利主體的名稱、地址變化或變更土地的主要用途和因錯漏登記的。 土地的變更登記要經(jīng)過申請、地籍調(diào)查、審核、登記和換證四個階段。 房屋產(chǎn)權(quán)登記 房屋的產(chǎn)權(quán)登記是指房屋的所有權(quán)登記。目前，房屋的產(chǎn)權(quán)登記制度僅適用于城鎮(zhèn)房屋，農(nóng)村房屋不適用。我國《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》規(guī)定，房屋所在地的房產(chǎn)管理部門是房屋產(chǎn)權(quán)登記的主管機關(guān)。 （ 1） 房屋所有權(quán)的初始登記 房屋所有權(quán)的初始登記是指新建房屋的權(quán)屬登記。新建房屋，于竣工后的三個月內(nèi)辦理房屋所有權(quán)登記。房屋所有權(quán)的登記應(yīng)按照以下程序進行： 申請 審查 登記入冊、頒發(fā)證書 （ 2）房屋所有權(quán)的變更登記 房屋所有權(quán)的變更登記一般發(fā)生在以下情形： ?因房屋買賣、贈與、繼承、調(diào)撥、分析等情況引起產(chǎn)權(quán)人變更的； ?因房屋改建、擴建、翻建、添加附屬設(shè)施或部分拆除引起房屋變化的； ?因房屋產(chǎn)權(quán)人姓名、名稱、地址等變化的； ?因設(shè)定他項權(quán)利，如設(shè)定典權(quán)、抵押權(quán)變化的； 第六節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格按照一定的科學(xué)程序開展工作，才能減少投資風(fēng)險，減少建設(shè)成本和經(jīng)營成本，使開發(fā)項目順利地進行。 一般來講，房地產(chǎn)開發(fā)可分為五個階段： ?即可行性研