【正文】 3什么是外飄窗 答：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃 從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、 親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。 3什么是中空玻璃？ 答：它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層 玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài) 故稱“中空玻璃”，這種技術(shù)的運(yùn)用使門窗的隔音、阻熱、 密封、安全性能都大大提高。 3什么是露臺(tái)？ 答：一般是指住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在 其它樓層中做出大陽(yáng)臺(tái)，由于它面積一般均較大，上邊 又沒有屋頂（無遮擋物），所以稱作露臺(tái)。 3什么是閣樓？ 答：指位于自然層內(nèi)，利用房屋內(nèi)的上部空間或人字屋架 添、加建的使用面積不足該層面積的暗樓，不計(jì)層次。 3什么是陽(yáng)臺(tái)？ 答： 泛指有永久性上蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有臺(tái)面、與房屋相 連可以活動(dòng)和利用的房屋附屬設(shè)施 ,供居住者進(jìn)行室外 活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。根據(jù)其封閉情況分為非封 閉陽(yáng)臺(tái)和封閉陽(yáng)臺(tái)；根據(jù)其與主墻體的關(guān)系分為凹陽(yáng) 臺(tái)和凸陽(yáng)臺(tái)；根據(jù)其空間位置分為底陽(yáng)臺(tái)和挑陽(yáng)臺(tái)。 3什么是使用率？什么是實(shí)用率？ 答：使用率 :房屋實(shí)用面積與建筑面積的比值 (地毯面積 )； 實(shí)用率 :套內(nèi)建面與建筑面積的比值（即得房率）。 3 什么叫“女兒墻”？ 答：下部墻身延伸至屋面以上的墻體。 什么是不可抗力？ 答 : 不可抗力 :國(guó)家《民法通則》 152條，不能預(yù)見、不能避 免并不能克服的客觀情況。 4 什么是期房 、 現(xiàn)房 、 裙樓？ 答：期房：項(xiàng)目剛開發(fā)或開發(fā)階段。 現(xiàn)房：項(xiàng)目完全建成經(jīng)驗(yàn)收合格后。 裙樓：建筑體底部的龐大建筑物，常用于商業(yè)。 4 什么是躍層、復(fù)式、錯(cuò)層、標(biāo)準(zhǔn)層？ 答：躍層 :一套住宅占兩個(gè)樓層，內(nèi)有樓梯連接上下層。 復(fù)式 :概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高要比普通住 宅高 .可在局部分出夾層安排臥室、書房等。 錯(cuò)層 :縱向或橫向剖面中，樓層的幾部分之間樓地面高低錯(cuò)開。 標(biāo)準(zhǔn)層 :平面布置相同的住宅樓層。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格基礎(chǔ)知識(shí) 一、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 房地產(chǎn)價(jià)格主要由以下十個(gè)方面組成： 1. 土地取得費(fèi)用有四種情況： ? 征用農(nóng)地取得土地的征地費(fèi)； ? 在城市中取得土地的房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)； ? 通過政府有償出讓取得土地的地價(jià)款； ? 通過二三級(jí)市場(chǎng)有償轉(zhuǎn)讓取得土地的購(gòu)買價(jià)款。 2. 前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)主要包括以下幾個(gè)方面： ? 三通一平費(fèi)：是指為了房屋的建筑施工需要進(jìn)行的如建筑地塊上的土地平整，以達(dá)到通電、通路等投入的資金。 ? 地質(zhì)勘察費(fèi)：是指委托專業(yè)人員對(duì)建筑施工的地塊進(jìn)行地質(zhì)勘察的費(fèi)用。 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：是指委托設(shè)計(jì)單位對(duì)房屋建沒進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)而支付的費(fèi)用。 3. 房屋建筑安裝工程費(fèi) 4. 是指建造房屋所需的工程費(fèi)用，是施工企業(yè)建造房屋的出廠價(jià)格，包括各種材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、管理費(fèi)、施工企業(yè)利潤(rùn)和稅金等； 4. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 5. 包括建造小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、煤氣、排水、排污、照明、通訊，綠化、環(huán)境等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用； 5. 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)； 6. 經(jīng)營(yíng)管理費(fèi) 7. 指房屋由生產(chǎn)過程轉(zhuǎn)入流通過程中，即由房屋建成到出售過程中，房屋開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位的管理人員所 7. 銷售費(fèi)用是指在銷售房屋的過程中發(fā)生的營(yíng)銷策劃費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、中介代理費(fèi)等。 8. 利息是指為建造房屋而向銀行借取資金的利息，包括融資過程中的各種費(fèi)用，如資產(chǎn)評(píng)估費(fèi)、抵押登記費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等，自有資金也視同貸款計(jì)算利息。 9. 稅費(fèi)是應(yīng)向國(guó)家繳納的費(fèi)用的，反映了單位或個(gè)人對(duì)國(guó)家的貢獻(xiàn)，稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)教育費(fèi)附加、土地使用稅、房產(chǎn)稅、增值稅、所得稅等。 10. 利潤(rùn)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)得到的收益，是在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中實(shí)現(xiàn) 的剩余產(chǎn)品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，是企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的資金來源。 二、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 房地產(chǎn)的價(jià)格是由眾多影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素相互作用的結(jié)果，主要有以下九大類： 1. 供求狀況：房地產(chǎn)的供給和需求是形成房地產(chǎn)價(jià)格的兩個(gè)最終因素。房地產(chǎn)的供給一定，其需求增加，則房地產(chǎn)的價(jià)格上升；房地產(chǎn)需求一定，而其供給增加，則房地產(chǎn)價(jià)格下跌。 2. 理化因素：是指那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的反映房地產(chǎn)自身狀況的各種因素，如地理位置、地質(zhì)條件、地形、地勢(shì)、土地面積、土地形狀、日照、通風(fēng)、溫度，降水，天然周期性災(zāi)害等。 3. 環(huán)境因素；是指房地產(chǎn)周圍的環(huán)境狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的因素，包括噪聲、空氣質(zhì)量、視覺、衛(wèi)生狀況等方面。 4. 行政因素：是指影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法律法規(guī)、行政措施等方面的因素。包括土地制度、住房制度、城市制度、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)價(jià)格政策、稅收政策、交通管制等。 5. 經(jīng)濟(jì)因素：指影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種經(jīng)濟(jì)因素，如城市 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入、投資水平、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)水平、物價(jià)水平、金融狀況等。 6. 人口因素：房地產(chǎn)的需求主體是人，人口數(shù)量、人的素質(zhì)、家庭人口規(guī)模、人口分布等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。 7. 社會(huì)因素：主要指政治安定狀況、社會(huì)治安程度、城市化水平等。 8. 心理因素：心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不可忽視，主要有購(gòu)買或出售心態(tài)、欣賞趣味、時(shí)尚風(fēng)氣、講究風(fēng)水、價(jià)值觀等。 9. 國(guó)際因素：主要指國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況、軍事沖突情況、政治對(duì)立情況、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)等方面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。 第三節(jié) 房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費(fèi) 一、住宅交易 關(guān)鍵詞： 普通住房、非普通住房、 5年以上（含 5 年）、 5年以內(nèi) 普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下條件： （ 1）單套建筑面積在 144平以下 （ 2）實(shí)際成交單價(jià)在 5950元以下 不同時(shí)滿足以上條件的為非普通住房。 A： 5年以上普通住房 ■營(yíng)業(yè)稅：因?yàn)槭浅^ 5年的普通住房，免征營(yíng)業(yè)稅。 ■個(gè)人所得稅： 5年以上，且為唯一家庭生活用房，免 征個(gè)人所得稅。 ■契稅：總房款 %稅率 ■印花稅：總房款 1％稅率 ■土地增值稅：免征 ■交易手續(xù)費(fèi)：?jiǎn)翁捉ㄖ娣e 6元 /平 ■查檔費(fèi)： 100元 /件 ■工本費(fèi)： 80元 /本 B： 5年以內(nèi)普通住房 ■營(yíng)業(yè)稅：總房款 %稅率 ■契稅：總房款 %稅率 ■印花稅：總房款 1％稅率 ■土地增值稅：免征 ■個(gè)人所得稅：稅率差額 20% （交易價(jià)格 原值 其它稅金 裝修費(fèi)） 20% ■交易手續(xù)費(fèi)：?jiǎn)翁捉ㄖ娣e 6元 /平 ■查檔費(fèi)： 100元 /件 ■工本費(fèi)： 80元 /本 C： 5年以內(nèi)非普通住房 ■營(yíng)業(yè)稅：總房款 %稅率 ■契稅：總房款 4%稅率 ■印花稅：總房款 1％稅率 ■個(gè)人所得稅：差額 20%計(jì)算 （交易價(jià)格 原值 其它稅金 裝修費(fèi)） 20% ■土地增值稅：稅率為 30%— 60% ■交易手續(xù)費(fèi)：總房款 1% ■查檔費(fèi)： 100元 /件 ■工本費(fèi)： 80元 /本 D： 5年以上非普通住宅 ■營(yíng)業(yè)稅：總房款 %稅率 ■契稅：總房款 4%稅率 ■印花稅：總房款 1％稅率 ■個(gè)人所得稅：免征 ■土地增值稅：免征 ■交易手續(xù)費(fèi)：總房款 1% ■查檔費(fèi)： 100元 /件 ■工本費(fèi)： 80元 /本 營(yíng) 業(yè) 稅 契 稅 印 花 稅 個(gè) 人 所 得 稅 土 地 增 值 稅 交 易 手 續(xù) 費(fèi) 查 檔 費(fèi) 工 本 費(fèi) 5年以內(nèi)普通住宅 % % 1％ 20% 免征 6元 /㎡ 100元/件 80元 /本 5年以上普通住宅 免征 % 1％ 免征 免征 6元 /㎡ 100元/件 80元 /本 5年以內(nèi)非普通住宅 % 4% 1％ 20% 30%60% 1% 100元/件 80元 /本 5年以上非普通住宅 % 4% 1％ 免征 免征 1% 100元/件 80元 /本 二、非住宅交易 關(guān)鍵詞：契稅 4% ■營(yíng)業(yè)稅： % ■個(gè)人所得稅：按總房款 1% ■契稅： 4% ■印花稅： 1％。 ■土地增值稅：稅率為 30%— 60% ■交易手續(xù)費(fèi)： 1% ■查檔費(fèi)： 100元 /件 ■工本費(fèi)： 80元 /本 三、贈(zèng)與房產(chǎn) A：普通住房 ■營(yíng)業(yè)稅：免征 ■個(gè)人所得稅：免征 ■契稅： % ■印花稅： 1％。 ■土地增值稅：免征 ■交易手續(xù)費(fèi)： 6元 /平 ■查檔費(fèi)： 100元 /件 ■工本費(fèi)： 80元 /本 ■公證費(fèi)： 2% B：非普通住房 ■營(yíng)業(yè)稅：免征 ■個(gè)人所得稅：免征 ■契稅： 4% ■印花稅： 1％。 ■土地增值稅：免征 ■交易手續(xù)費(fèi)： 1% ■查檔費(fèi)： 100元 /件 ■工本費(fèi)： 80元 /本 ■公證費(fèi)： 2% 四、繼承房產(chǎn) 關(guān)鍵詞：繼承方 A：夫妻繼承 ■營(yíng)業(yè)稅：免征 ■個(gè)人所得稅：免征 ■契稅：免征 ■印花稅： 1％。 ■土地增值稅：免征 ■交易手續(xù)費(fèi)： 3元 /平 ■查檔費(fèi)： 100元 /件 ■工本費(fèi)： 80元 /本 ■公證費(fèi)： 2% B：子女繼承 ■營(yíng)業(yè)稅：免征 ■個(gè)人所得稅：免征 ■契稅：父母有一人健 在，住宅 %， 非住宅 2%；父母雙亡，則免征 ■印花稅： 1％。 ■土地增值稅：免征 ■交易手續(xù)費(fèi)： 6元 /平 ■查檔費(fèi)： 100元 /件 ■工本費(fèi)： 80元 /本 ■公證費(fèi)： 2% 第四節(jié) 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí) 一、 物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成 根據(jù)國(guó)家發(fā)改委和建設(shè)部 2023年 9月 10日頒布實(shí)施的《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法 (試行 )》，物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本由下列構(gòu)成： ☆人員費(fèi)用 ☆綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用 ☆管理費(fèi)分?jǐn)? ☆辦公費(fèi)用 ☆清潔衛(wèi)生費(fèi)用 ☆秩序維護(hù)費(fèi)用 ☆物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用 ☆物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用 ☆固定資產(chǎn)折舊 ☆經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用組成 二、物業(yè)服務(wù)的具體內(nèi)容 常規(guī)性的公共服務(wù) （ 1）房屋共用部位的維護(hù)與管理。 （ 2）房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和 管理。 （ 3）環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)。 （ 4）小區(qū)內(nèi)交通、消防和公共秩序等協(xié)助管理事項(xiàng)的服務(wù)。 （ 5）物業(yè)管理裝飾裝修管理服務(wù) （ 6）物業(yè)檔案資料的管理工作。 （ 7）代收代繳收費(fèi)服務(wù)。 針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù) “針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)”，是指物業(yè)管理企業(yè)面向廣大業(yè)主、物業(yè)使用人，為滿足其中部分住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。其特點(diǎn)是，物業(yè)