【正文】 營(yíng) 業(yè) 稅 契 稅 印 花 稅 個(gè) 人 所 得 稅 土 地 增 值 稅 交 易 手 續(xù) 費(fèi) 查 檔 費(fèi) 工 本 費(fèi) 5年以?xún)?nèi)普通住宅 % % 1％ 20% 免征 6元 /㎡ 100元/件 80元 /本 5年以上普通住宅 免征 % 1％ 免征 免征 6元 /㎡ 100元/件 80元 /本 5年以?xún)?nèi)非普通住宅 % 4% 1％ 20% 30%60% 1% 100元/件 80元 /本 5年以上非普通住宅 % 4% 1％ 免征 免征 1% 100元/件 80元 /本 二、非住宅交易 關(guān)鍵詞：契稅 4% ■營(yíng)業(yè)稅： % ■個(gè)人所得稅：按總房款 1% ■契稅： 4% ■印花稅： 1％。 （ 4）小區(qū)內(nèi)交通、消防和公共秩序等協(xié)助管理事項(xiàng)的服務(wù)。 第五節(jié) 房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī) 一、商品房預(yù)售和銷(xiāo)售 商品房預(yù)售的概念 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。 第二條 本規(guī)定所稱(chēng)房地產(chǎn)廣告，指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、 房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房 地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、預(yù)租、出售、出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 以及其他房地產(chǎn)項(xiàng)目介紹的廣告。 第十條 房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一 具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不 得以所需時(shí)間來(lái)表示距離。 第十六條 房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的 內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾?！睆拇丝梢钥闯?，我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記包括兩種類(lèi)型： 土地使用權(quán)登記 房屋所有權(quán)登記 （二）登記的法律效力 房地產(chǎn)登記具有權(quán)利確認(rèn)、權(quán)利公示和管理職能。 （三）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的內(nèi)容 土地權(quán)屬登記 土地權(quán)屬登記包括土地所有權(quán)登記和土地使用權(quán)登 記，具體包括國(guó)有土地使用權(quán)登記、集體土地所有權(quán)登 記、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)登記和他項(xiàng)權(quán)利登記。 房屋產(chǎn)權(quán)登記 房屋的產(chǎn)權(quán)登記是指房屋的所有權(quán)登記。 ？是自行銷(xiāo)售，還是委托代理？如何確定物業(yè)的形象？如何制訂銷(xiāo)售計(jì)劃？ ？預(yù)期價(jià)格收益目標(biāo)是多少？ ？可能出現(xiàn)在什么環(huán)節(jié)？如何預(yù)防避免？ 二、項(xiàng)目報(bào)批與前期準(zhǔn)備階段 由于房地產(chǎn)投資是受政府政策法律制約性很強(qiáng)的投資，所以在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備階段，一定要完善向政府申報(bào)的各項(xiàng)審批手續(xù)。 三、建設(shè)施工階段 建設(shè)施工階段是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最關(guān)鍵、最復(fù)雜的階段。 第七節(jié) 戶型評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 一、居住的舒適性 朝向：根據(jù)各地區(qū)經(jīng)緯度不同，最佳朝向也不同。 根據(jù)一般流體力學(xué)來(lái)看，直透的穿堂風(fēng)往往在室內(nèi)會(huì)留下許多空氣流動(dòng)中的死角，南北直通的戶型并不是通風(fēng)效果最好的，好的戶型應(yīng)該是阻擋風(fēng)的直線流動(dòng)和降低一些流速，引導(dǎo)空氣流動(dòng)經(jīng)過(guò)房間的每個(gè)角落，減少舊空氣的長(zhǎng)期滯留。好的戶型應(yīng)明確處理這些功能區(qū)的關(guān)系，使之使用合理而不相互干擾。如果一個(gè)居室中流線設(shè)計(jì)不合理，流線交叉，就說(shuō)明空間的功能區(qū)域混亂，動(dòng)靜不分，有限的空間會(huì)被零散分割，居室面積被浪費(fèi)，家具的布置也會(huì)受到極大的限制。 二、從風(fēng)水角度 戶型方方正正，不缺角 解釋?zhuān)河腥苯牵珮O不全，為有缺憾，根據(jù)八卦對(duì)應(yīng)人事 物原理，缺何角不利何人何事。 什么是產(chǎn)權(quán)證？什么是銀行按揭？ 答：產(chǎn)權(quán)證 :用于證明房屋擁有權(quán)所有的證書(shū)。 什么是房地產(chǎn)業(yè) ？ 是從事房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)（包括組織建設(shè)）、經(jīng)營(yíng)、管理 和服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。 拍賣(mài)：是指在指定的時(shí)間、公開(kāi)場(chǎng)合。 2什么是均價(jià) 將各單位的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積 的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。 工作前應(yīng)做好以下幾點(diǎn)： 身體整潔：每天洗澡，保持身體清潔無(wú)異味； 容光煥發(fā)：注意飲食衛(wèi)生，勞逸結(jié)合，保持精神滿； 適量化妝：女性銷(xiāo)售人員必須化淡妝，化妝須適當(dāng)而不 夸張； 頭發(fā)整潔：經(jīng)常洗頭，做到?jīng)]有頭屑； 口腔清潔：每天刷兩次牙，保持牙齒潔白，口氣清新； 雙手整潔：勤剪指甲，經(jīng)常洗手，保持雙手衛(wèi)生； 制服整齊：制服常換洗，穿著整齊，皮鞋要擦亮。 握手 （ 1）握手的姿勢(shì)： 身體以標(biāo)準(zhǔn)站姿站立； 上體略前傾； 右手手臂前伸，肘關(guān)節(jié)屈； 拇指張開(kāi)，四指并攏。 （ 6）與客戶談話注意不宜節(jié)奏過(guò)快，話語(yǔ)太多，應(yīng)留給客 人反映及思考的時(shí)間，注意傾聽(tīng)，不應(yīng)過(guò)分催促。 8. 定期收集客戶反饋信息并形成客戶統(tǒng)計(jì)報(bào)表（周報(bào)、月報(bào)及年報(bào)），為企業(yè)制定策略與計(jì)劃提供依據(jù)。 3. 對(duì)客戶的態(tài)度 :從客戶立場(chǎng)出發(fā)； 。 6. 協(xié)助客戶簽署購(gòu)房合同，依據(jù)合同進(jìn)行催款、特殊事項(xiàng)協(xié)調(diào)等售后工作。 （ 4）說(shuō)話要注意藝術(shù)，多用敬語(yǔ)，注意“請(qǐng)”、“謝謝”、“對(duì) 不起”、“沒(méi)關(guān)系” 等不離口。 注意：在介紹或指路時(shí)，均不得用一個(gè)手指比劃。 它是集 住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩 大功效。一般稱(chēng)賣(mài) “樓花”為預(yù)售房屋，買(mǎi)“樓花”為預(yù)購(gòu)房屋。 1土地使用年限： 居住用地 70年 工業(yè)用地 50年 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40年 綜合用地或其它用地 50年 加油站、加氣站 20年 1土地使用權(quán)出讓方式 招標(biāo)：是指由土地管理部門(mén)公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件地投標(biāo) 人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行 為。 什么是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照土地使用性質(zhì)和 要求進(jìn)行的基礎(chǔ)建設(shè)、房屋建設(shè)的活動(dòng)。 熟地：指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整，能直接 在上面進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。 ? 訪客流線 訪客流線主要指由入口進(jìn)入客廳區(qū)域的行動(dòng)路線。凸窗由于不計(jì)面積，功能變化較多，視覺(jué)上增加室內(nèi)空間的面積 ,受到了很多家庭的喜愛(ài)。 （如走廊、客廳、廚房等） 靜區(qū)：要求安靜，活動(dòng)相對(duì)比較少。 首先必須保證廚房、衛(wèi)生間、主臥、書(shū)房、客廳的通風(fēng)，當(dāng)然能通風(fēng)的其他功能區(qū)越多越好。 ?設(shè)備與建筑材料的購(gòu)買(mǎi)。 ?委托規(guī)劃、勘察和設(shè)計(jì)。 一般來(lái)講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可分為五個(gè)階段： ?即可行性研究與策劃階段， ?項(xiàng)目報(bào)批與前期準(zhǔn)備階段， ?建沒(méi)施工階段， ?銷(xiāo)售、出租階段 ?物業(yè)管理服務(wù)階段。 變更登記主要在以下情形下發(fā)生： ? 依法通過(guò)土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓取得國(guó)有土地使用權(quán)的； ? 土地他項(xiàng)權(quán)利登記，如抵押登記； ? 土地注銷(xiāo)登記； ? 因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而引起土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的； ? 因農(nóng)用土地交換、調(diào)整引起土地使用權(quán)或土地所有權(quán)變更的； ? 土地合并或土地分割； ? 因權(quán)利主體機(jī)構(gòu)變更、兼并等原因引起土地權(quán)屬變化的； ? 因土地權(quán)利主體的名稱(chēng)、地址變化或變更土地的主要用途和因錯(cuò)漏登記的。”在《城市房地產(chǎn)管理法》中也規(guī)定未取得合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓、出租和設(shè)定抵押。 三、房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述 （一）概念和類(lèi)型 房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是指國(guó)家管理機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況進(jìn)行持續(xù)的記錄，并頒發(fā)權(quán)利證書(shū)的法律制度。 第十四條 房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境 作為本項(xiàng)目的效 果。 第八條 房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或者使用權(quán)的，所有或 者使用的基本單位應(yīng)當(dāng)是有實(shí)際意義的完整的生 產(chǎn)、生活空間。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起 30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。通常是指在物業(yè)服務(wù)合同中未約定、物業(yè)管理企業(yè)在專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立，而業(yè)主、物業(yè)使用人又提出該方面需求的服務(wù)項(xiàng)目。 （ 2）房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和 管理。 A： 5年以上普通住房 ■營(yíng)業(yè)稅：因?yàn)槭浅^(guò) 5年的普通住房，免征營(yíng)業(yè)稅。 4. 行政因素：是指影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法律法規(guī)、行政措施等方面的因素。 3. 房屋建筑安裝工程費(fèi) 4. 是指建造房屋所需的工程費(fèi)用，是施工企業(yè)建造房屋的出廠價(jià)格，包括各種材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、管理費(fèi)、施工企業(yè)利潤(rùn)和稅金等； 4. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 5. 包括建造小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、煤氣、排水、排污、照明、通訊，綠化、環(huán)境等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用； 5. 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)； 6. 經(jīng)營(yíng)管理費(fèi) 7. 指房屋由生產(chǎn)過(guò)程轉(zhuǎn)入流通過(guò)程中，即由房屋建成到出售過(guò)程中，房屋開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位的管理人員所 7. 銷(xiāo)售費(fèi)用是指在銷(xiāo)售房屋的過(guò)程中發(fā)生的營(yíng)銷(xiāo)策劃費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、中介代理費(fèi)等。 4 什么是躍層、復(fù)式、錯(cuò)層、標(biāo)準(zhǔn)層？ 答：躍層 :一套住宅占兩個(gè)樓層，內(nèi)有樓梯連接上下層。 3什么是陽(yáng)臺(tái)？ 答： 泛指有永久性上蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有臺(tái)面、與房屋相 連可以活動(dòng)和利用的房屋附屬設(shè)施 ,供居住者進(jìn)行室外 活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。踢腳的作用是防止掃地時(shí)污染墻面。防潮層的位置一般在首層室內(nèi)地面（ +）下 60mm~70mm處，即標(biāo)高 ~。 （ 2）房間布置靈活：框架結(jié)構(gòu)的承重結(jié)構(gòu)為框架本身，墻 板只起圍護(hù)和分隔作用，因而布置比較靈活。筒體結(jié)構(gòu)是將剪力墻或密柱框架集中到房 屋的內(nèi)部和外圍而形成的空間封閉式的筒體。造價(jià)低，環(huán)保及抗震差。 （ 3）相對(duì)標(biāo)高是以建筑物的首層室內(nèi)主要房間的地面 為零點(diǎn)（ + ），表示某處距首層地面的高度。其編號(hào)方法采用阿拉伯?dāng)?shù)字從左至右編寫(xiě)在軸線圓內(nèi)。 什么是建筑“三大材”？ 答：建筑“三大材”指的是鋼材、水泥、木材。 什么是建筑密度？ 答：建筑密度是項(xiàng)目總占地基地面積與總用地面積的比值。 房屋的居住面積是指房屋平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。計(jì)算使用面積時(shí)，在 1987年實(shí)施的《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》中有一些特殊的規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入使用面積。一般用小數(shù)表示。 日照系數(shù) =樓間距 /前樓的高度（一般在 ） 建筑物與構(gòu)筑物有何區(qū)別？ 答：凡供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、生活或其他活動(dòng)的房屋或場(chǎng)所都叫做建筑物，如公寓、廠房、學(xué)校等；而人們不在其中生產(chǎn)或生活的建筑，則叫做構(gòu)筑物，如煙囪、水塔、橋梁等。 （ 3）沿建筑物寬度方向設(shè)置的軸線叫橫向軸線。 （ 2）絕對(duì)標(biāo)高亦稱(chēng)海拔高度，我國(guó)把青島附近黃海的 平均海平面定為絕對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)，全國(guó)各地的標(biāo) 高均以此為基準(zhǔn)。一般為 6層以下建筑。 2 什么是筒體結(jié)構(gòu)？ 答：筒體結(jié)構(gòu)由框架 剪力墻結(jié)構(gòu)與全剪力墻結(jié)構(gòu)綜合演變 和發(fā)展而來(lái)。 2 與磚混結(jié)構(gòu)相比，框架結(jié)構(gòu)有何優(yōu)、缺點(diǎn)？ 優(yōu)點(diǎn)： （ 1）自重輕：磚混結(jié)構(gòu)自重為 1500公斤 /平方米；框架結(jié)構(gòu) 如采用輕