【正文】 7. 協(xié)助客戶辦理銀行按揭、產(chǎn)權(quán)及入住等事宜。談話時(shí)，手勢(shì)不宜過(guò)多，幅度不宜太大。 2什么是 TOWNHOUSE 也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系從歐洲 舶來(lái)的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū) 房屋。 什么是房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)？ 是指在“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”方 針指導(dǎo)下所進(jìn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)。訪客流線不 應(yīng)與家人流線和家務(wù)流線交叉，以免在客人拜訪的時(shí)候影響家人休息或工作。 （如臥室、書(shū)房等） 這些分區(qū)，各有明確的專門使用功能。 ?施工管理與監(jiān)理。 一、可行性研究與策劃階段 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大，風(fēng)險(xiǎn)大，所以在項(xiàng)目啟動(dòng)之前一定要先進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)分析，要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程的可行性研究與策劃，在此階段主要是解決如下問(wèn)題： ？該項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是什么？即項(xiàng)目主要銷售給誰(shuí)？市場(chǎng)前景如何？ ？投資額多少？資金來(lái)源如何解決？ ？ 、技術(shù)上是否可行？ ？這包括確定銷售、出租的定位目標(biāo)，基本定價(jià)方法和單元價(jià)格等。因此，我國(guó)的房地產(chǎn)登記為房地產(chǎn)權(quán)利形成和流轉(zhuǎn)過(guò)程中的成立要件之一，未經(jīng)登記，不產(chǎn)生法律效力。 第十五條 房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照 片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。 商品房銷售應(yīng)具備“五證” 《國(guó)有土地使用證》 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 《建筑工程施工許可證》 《商品房預(yù)售 (銷售 )許可證》 二、房地產(chǎn)廣告的相關(guān)規(guī)定 第一條 發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應(yīng)當(dāng)遵守《中華人民共和國(guó) 廣告法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理 法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》及國(guó)家 有關(guān)廣告監(jiān)督管理和房地產(chǎn)管理的規(guī)定。 （ 3）環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)。包括土地制度、住房制度、城市制度、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)價(jià)格政策、稅收政策、交通管制等。 復(fù)式 :概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高要比普通住 宅高 .可在局部分出夾層安排臥室、書(shū)房等。踢腳的高度一 般在 120mm~150mm。 （ 3）增加了有效面積：框架結(jié)構(gòu)墻體較磚混結(jié)構(gòu)薄，相對(duì) 的增加了房屋的使用面積。 什么是框架結(jié)構(gòu)？ 答：框架結(jié)構(gòu)指由柱子、縱向梁、橫向梁、樓板等構(gòu)成的 骨架作為承重結(jié)構(gòu)，墻體是圍護(hù)結(jié)構(gòu)。 （ 4）沿建筑物長(zhǎng)度方向設(shè)置的軸線叫縱向軸線。一般用百分?jǐn)?shù)表示。 房屋的使用面積，指房屋單元平面中為生活起居所使用的凈面積之和。日照規(guī)定：冬至日 1小時(shí)，大寒日 2小時(shí)以上。 1 什么是標(biāo)高？什么是絕對(duì)標(biāo)高、相對(duì)標(biāo)高？ 答：（ 1）建筑物的某一部位與確定的水基準(zhǔn)點(diǎn)的高差，稱 為該部位的標(biāo)高。 2 什么是全剪力墻結(jié)構(gòu)？ 答：全剪力墻結(jié)構(gòu)是利用建筑物的內(nèi)墻（或內(nèi)外墻）作為承 重骨架，來(lái)承受建筑物豎向荷載和水平荷載的結(jié)構(gòu)?；A(chǔ)埋深不得淺 于 。 3什么是露臺(tái)？ 答：一般是指住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在 其它樓層中做出大陽(yáng)臺(tái)，由于它面積一般均較大，上邊 又沒(méi)有屋頂（無(wú)遮擋物），所以稱作露臺(tái)。 ? 地質(zhì)勘察費(fèi)：是指委托專業(yè)人員對(duì)建筑施工的地塊進(jìn)行地質(zhì)勘察的費(fèi)用。 9. 國(guó)際因素：主要指國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況、軍事沖突情況、政治對(duì)立情況、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)等方面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。其特點(diǎn)是，物業(yè)管理企業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目，并將服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布于眾，當(dāng)業(yè)主、物業(yè)使用人需要這種服務(wù)時(shí)，可以自行選擇。 第六條 房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告，必須載明以下事項(xiàng)： 開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱； 中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱； 預(yù)售或者銷售許可證書(shū)號(hào)。 第二十條 房地產(chǎn)廣告中涉及資產(chǎn)評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)表明評(píng)估 單位、估價(jià)師和評(píng)估時(shí)間；使用其他數(shù)據(jù)、統(tǒng) 計(jì)資料、文摘、引用語(yǔ)的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確表 明出處。土地總登記是在一定時(shí)間內(nèi)，對(duì)轄區(qū)全部土地，或者全部農(nóng)村土地，或者全部城鎮(zhèn)土地進(jìn)行的普遍登記，并編制成圖、檔、卡、簿、冊(cè)，作為土地產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的初始資料。 ?申請(qǐng)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》。而能享受日照的其他功能區(qū)當(dāng)然越多越好。 生活陽(yáng)臺(tái)宜與客廳相連，若臥室也配陽(yáng)臺(tái)則陽(yáng)臺(tái)不宜過(guò)深，否則影響臥室采光。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度的分類 生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。 什么是契稅？什么是維修基金？ 答：契稅 :房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所定契約，按 房?jī)r(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。 2什么是酒店式服務(wù)公寓 是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。 乘坐電梯 電梯無(wú)人時(shí) 在客人之前進(jìn)入電梯，按住“開(kāi)”的按鈕，請(qǐng)客人進(jìn)入電梯 到達(dá)目標(biāo)樓層時(shí)，按住“開(kāi)”的按鈕，請(qǐng)客人先下 電梯有人時(shí) 無(wú)論上下都應(yīng)客人、上司優(yōu)先 交談 （ 1）與別人交談時(shí)，用柔和的目光注視對(duì)方面部的三分之 二以上部位，面帶微笑 （ 2） 與客戶交談時(shí)，要坐在客戶的右側(cè)，方便與客戶交流。 三、應(yīng)具備的素質(zhì) 銷售人員的心態(tài)：態(tài)度決定一切！ 米盧 1. 信心 :掌握樓盤的信息（自身以及競(jìng)品項(xiàng)目）； 假定每個(gè)客戶都能成交（不要主觀判斷客戶）； 配合銷售的專業(yè)形象。 三、文明用語(yǔ) 1. 迎賓類用語(yǔ)：您好，請(qǐng)進(jìn)，歡迎光臨， ：請(qǐng)問(wèn)您怎么稱呼，我能幫您做點(diǎn)兒什么，請(qǐng)問(wèn)您是第一次過(guò)來(lái)嗎 ：請(qǐng)您這邊坐，請(qǐng)喝水，請(qǐng)您看看我們的資料，有什么不明白的地方，請(qǐng)您稍等，麻煩您了，打擾您了。 注意：輕輕落坐，避免扭臂尋座或動(dòng)作過(guò)大，引起椅子亂動(dòng)發(fā)也聲音 走姿： 走的時(shí)候，頭要抬起，目光平視前方，雙臂自然下垂，手掌心向內(nèi)，并以身體為中心前后擺動(dòng)，前擺約 35度，后擺約 15度。 1五證二書(shū) 《國(guó)有土地使用權(quán)證》 《建筑用地規(guī)劃許可證》 《建筑工程規(guī)劃許可證》 《建筑工程施工許可證》 《商品房銷售許可證》 《住宅質(zhì)量保證書(shū)》 《住宅使用說(shuō)明書(shū)》 1 項(xiàng)目的五圖一書(shū) 《方案設(shè)計(jì)綜合說(shuō)明書(shū)》 《總體平面規(guī)劃圖》 《道路交通分析圖》 《功能分析圖》 《綠化及環(huán)境分析圖》 《總體鳥(niǎo)瞰圖》 《各主要單體平、立、剖圖》 1什么是商品房 是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。 房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng) 一級(jí)市場(chǎng)：是指國(guó)家以土地所有者和管理者的身份，將土地 使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的交易市場(chǎng)。由儲(chǔ)存、清洗、料理這三道程序進(jìn)行規(guī)劃，就不會(huì)有多繞幾圈浪費(fèi)時(shí)間、體力，或在忙亂中打翻碗碟的現(xiàn)象。 ?入戶門處最好設(shè)玄關(guān)，從門口不能直接看到屋內(nèi)事物。開(kāi)發(fā)成本的控制，主要體現(xiàn)在這一階段中。我國(guó)《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》規(guī)定，房屋所在地的房產(chǎn)管理部門是房屋產(chǎn)權(quán)登記的主管機(jī)關(guān)。未經(jīng)登記的權(quán)利，法律不予認(rèn)可和保護(hù)。 第十一條 房地產(chǎn)廣告中涉及交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施 及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng) 當(dāng)在廣告中注明。 商品房預(yù)售許可 《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可證制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》方能預(yù)售商品房。 ■土地增值稅：免征 ■交易手續(xù)費(fèi)： 6元 /平 ■查檔費(fèi)： 100元 /件 ■工本費(fèi)： 80元 /本 ■公證費(fèi)： 2% B：非普通住房 ■營(yíng)業(yè)稅：免征 ■個(gè)人所得稅：免征 ■契稅： 4% ■印花稅： 1％。 二、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 房地產(chǎn)的價(jià)格是由眾多影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素相互作用的結(jié)果，主要有以下九大類： 1. 供求狀況：房地產(chǎn)的供給和需求是形成房地產(chǎn)價(jià)格的兩個(gè)最終因素。 什么是不可抗力？ 答 : 不可抗力 :國(guó)家《民法通則》 152條，不能預(yù)見(jiàn)、不能避 免并不能克服的客觀情況。 3 什么是勒腳？什么是踢腳？其作用各是什么？ 答：（ 1）外墻墻身下部靠近室外地坪的部分叫勒腳。鋼結(jié)構(gòu)多用于超高層建筑，造價(jià)較高。 （ 1）按耐久等級(jí)劃分，共分為四級(jí)： 一級(jí)，耐久年限 100年以上；二級(jí)，耐久年限 50~100年 三級(jí)，耐久年限 25~50年； 四級(jí)，耐久年限 15年以下。 房屋的保修內(nèi)容與保修期限？ （ 1）屋面防水為 5年 （ 2）土建為 1年，具體包括：墻面、樓（地）面空鼓、開(kāi)裂、起砂；墻面、頂棚抹灰層脫落、吊頂破損；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室管道滲漏；門窗翹裂、粉刷起殼、開(kāi)裂、脫落，五金件損壞； （ 3）衛(wèi)生潔具為 1年； （ 4）電氣管線、上下水管線及燈具、電器開(kāi)關(guān)為 2年 （ 5）管道堵塞為 2個(gè)月； （ 6）供冷、供熱系統(tǒng)和設(shè)備為 2個(gè)供冷期及 2個(gè)供暖期。 ： 凡已做為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、 車棚 等不應(yīng)計(jì)入公用建面部分，做為人防工程的地下室不計(jì)入。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 什么是七通一平？ 答：通上水、通下水、通污水、通電力、通電訊、通煤氣、通交通、場(chǎng)地平整。 1 建筑物如何劃分等級(jí)？ 答：建筑物的等級(jí)是依據(jù)耐久等級(jí)（使用年限）和耐火等級(jí) （耐火年限）進(jìn)行劃分的。 具有自重輕、強(qiáng)度高、延性好、施工快、抗震性好的 特點(diǎn)。 （ 3）按使用材料受力特點(diǎn)分：可分為剛性基礎(chǔ)和柔性 基礎(chǔ)。 3 什么叫“女兒墻”？ 答：下部墻身延伸至屋面以上的墻體。 10. 利潤(rùn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)得到的收益，是在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中實(shí)現(xiàn) 的剩余產(chǎn)品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，是企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的資金來(lái)源。 ■土地增值稅：稅率為 30%— 60% ■交易手續(xù)費(fèi)： 1% ■查檔費(fèi)： 100元 /件 ■工本費(fèi)： 80元 /本 三、贈(zèng)與房產(chǎn) A：普通住房 ■營(yíng)業(yè)稅：免征 ■個(gè)人所得稅：免征 ■契稅： % ■印花稅： 1％。 商品房預(yù)售的條件 ? 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)； ? 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； ? 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到程建設(shè)總投資的 25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； ? 向縣、市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。房地產(chǎn)廣告中的項(xiàng)目 位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚，比例恰當(dāng)。在我國(guó)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記是一項(xiàng)行政法律制度，具有強(qiáng)行性。目前，房屋的產(chǎn)權(quán)登記制度僅適用于城鎮(zhèn)房屋，農(nóng)村房屋不適用。這一階段中投資最大，所占時(shí)間最長(zhǎng)，技術(shù)要求也最高。 ?為了保證私密及安全性，最好將主臥設(shè)于離入戶門最遠(yuǎn)處。 ? 家務(wù)流線 儲(chǔ)藏柜、冰箱、水槽、爐具的順序安排，決定了下廚流線。 銀行按揭 :以商品房抵押的形式向銀行申請(qǐng)貸款，并在 約定的年限內(nèi)以月供形式向銀行償還債款。在土地管理部門授權(quán) 的拍賣主持人的主持