【正文】 。本項(xiàng)目為單體高層商住共用建筑，住宅戶型有 A\B\C三類，從二房二廳到四房二廳，共有 12層；商業(yè)和辦公區(qū)共有 4層；所處區(qū)位為瑯西的金浦路與桂春路交叉路口，交通便利，周邊社區(qū)已經(jīng)有居民入住，商業(yè)、農(nóng)貿(mào)、教育齊全，屬于半成熟區(qū)域，地理價(jià)值呈上升勢(shì)。市場(chǎng)需求。在南寧地產(chǎn)界一直沒(méi)有掀起大風(fēng)浪，升值空間相對(duì)巨大，是一塊未經(jīng)雕琢的璞玉。 本區(qū)高價(jià)盤在市場(chǎng)定位和產(chǎn)品品質(zhì)上與銘鉆星座不具可比性，主要競(jìng)爭(zhēng)將在中端區(qū)展開(kāi)。 周邊樓盤價(jià)格調(diào)查： 沁景苑 3050元 /m2 95折后均價(jià)為： /m2 城市之光 2800元 /m2 93折后均價(jià)為： 2600元 /m2 嘉運(yùn)公寓 2900元 /m2 94折后均價(jià)為： 2726元 /m2 金城苑 3000元 /m2 95折后均價(jià)為： 2850元 /m2 周邊項(xiàng)目住宅平均實(shí)現(xiàn)均價(jià)為： 2768元 /m210銘鉆星座 Diamond Constellation客戶心理價(jià)。11銘鉆星座 Diamond Constellation四、什么是跳出來(lái)的第一塊基石？名字?！?銘鉆星座 ” 的名字重建管道為：目標(biāo)消費(fèi)群：高級(jí)職員、成功白領(lǐng)、小業(yè)主、中小商業(yè)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)者、事業(yè)網(wǎng)絡(luò)成型的自由職業(yè)者消費(fèi)預(yù)期：高尚住宅、置業(yè)升值社區(qū)品質(zhì)定位：優(yōu)美而高尚的社區(qū)，自如而先進(jìn)的設(shè)施，獨(dú)特而自豪的建筑，成熟且迅速發(fā)展的環(huán)境。風(fēng)臨高第 該名稱氣度非凡、大氣雅典，給人耳目一新、居高臨下的感受，強(qiáng)調(diào)了住宅的品質(zhì)和周邊的生態(tài)環(huán)境。市場(chǎng)弱點(diǎn)的突破。從周邊的市政配套看，項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資源共享，找準(zhǔn)一個(gè)點(diǎn)做大做透跳出來(lái)才是制勝的關(guān)鍵。前景及交通優(yōu)勢(shì)：東區(qū)區(qū)作為南寧未來(lái)的城市中心，它的規(guī)模及前景已經(jīng)被大眾所認(rèn)知。產(chǎn)品集約優(yōu)勢(shì)：東區(qū)（瑯西片區(qū)）唯一項(xiàng)目集商業(yè)、寫字樓、住宅于一體，這是一種國(guó)際流行的集約型業(yè)態(tài)，商業(yè)可以作為居住的配套，住宅為寫字樓提供方便，將成為金領(lǐng)和自由職業(yè)者理想棲身地，亦成為本地唯一的時(shí)尚SOHO社區(qū)?？衫玫耐獠客苿?dòng)力：可爭(zhēng)取利用日本協(xié)力資金改造竹排沖工程開(kāi)工儀式推盤，擴(kuò)大影響力和聚斂人流。 * 強(qiáng)調(diào)周邊自然景觀的價(jià)值內(nèi)核，以生態(tài)社區(qū)的形象打造誘人前景。項(xiàng)目體量過(guò)小，且形態(tài)過(guò)多。17銘鉆星座 Diamond Constellation 戶型設(shè)計(jì)不甚理想，一梯七戶 本項(xiàng)目的 一梯七戶 設(shè)計(jì)缺少對(duì)業(yè)主的私密保障，并存在安全隱患， 將嚴(yán)重影響到消費(fèi)者對(duì)未來(lái)生活的信心。 * 提供一種促銷的住宅和商鋪捆綁式銷售模式，引發(fā)受眾投資熱情。[民 歌 節(jié) 期 間 活 動(dòng) ]： *在房交會(huì)加大宣傳炒作。十二、整合攻擊如何跳出來(lái)？23銘鉆星座 Diamond Constellation時(shí)間： 2023年 7月核心攻擊點(diǎn)： *模型完成（規(guī)劃 /環(huán)境 /戶型） *宣傳海報(bào)完成 *外賣場(chǎng)配合 *戶外路牌進(jìn)行配合 第一階段：地面攻擊啟動(dòng)：通過(guò) VI等視覺(jué)提示物的運(yùn)用，使賣場(chǎng)成型，幫助客戶對(duì)樓盤進(jìn)行地理位置和心理位置的確認(rèn)。與金城苑、沁景苑、佳運(yùn)公寓相比，很顯然 “銘鉆星座 ”的文化內(nèi)涵及檔次品位足 可以將他們的形象打下去。星座，充滿想象和個(gè)性的地方，代表著成功、光輝的方向。 Logo形象：我們將使用時(shí)尚、品位、燦爛、鮮明的個(gè)性建立。方式：熱銷人氣照片 +現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景圖片 +產(chǎn)品說(shuō)明 +概念引導(dǎo)核心控制點(diǎn)：報(bào)紙媒介版面：彩色半版36銘鉆星座 Diamond Constellation二十一、開(kāi)盤攻擊執(zhí)行計(jì)劃在平面媒體的選擇上將以《南國(guó)早報(bào)》為主，《南寧晚報(bào)》和《廣西廣播電視報(bào)》為輔。 嘉年華會(huì)加入人性化的創(chuàng)意概念，設(shè)計(jì)業(yè)主參與性活動(dòng)，滿足業(yè)主參與建設(shè)家園的愿望。VIP優(yōu)惠方式： 優(yōu)選選房權(quán)；根據(jù)銘鉆星座 VIP排號(hào)次序，在正式發(fā)售時(shí)具有優(yōu)先選住宅房號(hào)； 折扣優(yōu)惠；正式開(kāi)盤一周內(nèi)，可以享受在原價(jià)格基礎(chǔ)上 98折優(yōu)惠；41銘鉆星座 Diamond Constellation附錄一、營(yíng)銷代理費(fèi)用預(yù)算42銘鉆星座 Diamond Constellation一、預(yù)期代理費(fèi)用可銷售面積： ◆ 萬(wàn)平方米預(yù)期銷售總額： ◆ /m2 + /m2 + /m2 = 預(yù)期代理費(fèi)用： ◆ （ 房地產(chǎn)規(guī)律）費(fèi)用按銷售總額的 5%計(jì)算 x 5% =實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)為： 銷售期預(yù)計(jì) 1年，推廣費(fèi)用根據(jù)銷售過(guò)程進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)推盤媒體，故選為本次推盤的主要媒體。內(nèi)容較時(shí)尚、前衛(wèi)。讀者固定并與《廣西廣播電視報(bào)極致生活周刊》讀者基本不重復(fù)?？蓱?yīng)用于開(kāi)盤及重要的促銷時(shí)段，作為《南國(guó)早報(bào)》的補(bǔ)充。? 外路牌? 導(dǎo)示牌? 立柱掛旗? 工地路牌? 圍墻 ? 售樓處導(dǎo)示牌? 售樓處標(biāo)牌? 停車場(chǎng)標(biāo)牌? 歡迎標(biāo)牌? 看樓專車? POP彩旗或吊旗設(shè)計(jì) 樓體招示布（項(xiàng)目名稱、銷售信息、促銷概念等等）? 樓層進(jìn)度牌現(xiàn)場(chǎng)包裝主要內(nèi)容：50銘鉆星座 Diamond Constellation二、賣場(chǎng)包裝 說(shuō)明? 售樓處包裝。促銷賣場(chǎng)包裝內(nèi)容54銘鉆星座 Diamond Constellation附加說(shuō)明VI：企業(yè)視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)的英文簡(jiǎn)稱。CBD：中心商務(wù)區(qū)的英文簡(jiǎn)稱。 LOGO：品牌標(biāo)識(shí)55銘鉆星座 Diamond Constellation謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH。SOHO：在家辦公的英文簡(jiǎn)稱。POP：銷售點(diǎn)廣告的英文簡(jiǎn)稱。53銘鉆星座 Diamond Constellation五、促銷賣場(chǎng)包裝 內(nèi)容? 形象展場(chǎng)設(shè)計(jì)布置? 主背景板? 招示布? 展示中心開(kāi)放日看樓專車（主要是游覽周邊環(huán)境及會(huì)展中心等）? 促銷賣場(chǎng)是指在市區(qū)人流量大的公園、購(gòu)物中心、開(kāi)闊空地設(shè)置小型售樓中心，亦即產(chǎn)品展場(chǎng)。分段密集投放，配合強(qiáng)銷期推盤。《南寧晚報(bào)》、《八桂都市報(bào)》買樓通套裝組合：兩報(bào)南寧發(fā)行量約 10萬(wàn)份，《南寧晚報(bào)》分布在機(jī)關(guān)及事業(yè)單位。南寧市發(fā)行 5萬(wàn)份，讀者為受教育程度較高的中、青年。 “ 銘鉆星座 ” 的目標(biāo)客戶群絕大多數(shù)為南寧市或外地來(lái)邕發(fā)展人士，為了提高推廣費(fèi)用的使用效率，我們?cè)陬A(yù)算計(jì)劃中增加了一些低價(jià)優(yōu)質(zhì)的輔助媒體。為此需要充分的投入才能跨過(guò)推廣效果的 “ 門檻 ” ，以保證執(zhí)行力的貫徹始終。 ４、活動(dòng)方式可采用抽獎(jiǎng)及贈(zèng)送禮品的形式以調(diào)動(dòng)客戶的參與熱情，引導(dǎo)客戶前來(lái)，從而實(shí)現(xiàn)客戶促銷目的；５、隆重推出自主式物業(yè)管理，由業(yè)主自行選擇物管項(xiàng)目和物管公司。開(kāi)盤前四次 —— 形象建立 +開(kāi)盤信息；開(kāi)盤后兩周兩次 —— 熱銷新聞炒作，后面視銷售進(jìn)度進(jìn)行 —— 產(chǎn)品賣點(diǎn)的宣傳誘導(dǎo)。目標(biāo)： *達(dá)成銷售人員與環(huán)境的和諧，提升客戶審美意趣 *職業(yè)顧問(wèn)的內(nèi)涵、外表和舉止的整合視覺(jué)攻擊力 *提示目標(biāo)客戶的品位與項(xiàng)目的品質(zhì)相一致，相應(yīng)期望獲得提升，與代價(jià)正相關(guān)目標(biāo)： *培訓(xùn)團(tuán)隊(duì)的心理分析能力 *成功啟發(fā)客戶對(duì)本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的認(rèn)同，并產(chǎn)生偏好32銘鉆星座 Diamond Constellation十七、開(kāi)盤熱點(diǎn)如何建立？第一攻擊波：開(kāi)盤前蓄水 （持續(xù)廣告露出，精品賣場(chǎng)震撼）2023年 8月東區(qū)新動(dòng)向！ 目標(biāo)： * 利用 “東區(qū)新貌攝影大賽 ”和朝陽(yáng)溪與竹排溪比較的焦點(diǎn)新聞性，迅速形成銘鉆