【正文】 對國家或集體所有的土地所享有的占有、使用、收益的權(quán)利。 國有土地使用權(quán)的取得主要包括 有償和 劃撥 兩種方式。通過這種方式取得的集體土地使用權(quán)，稱為土地承包經(jīng)營權(quán)。 土地利用總體規(guī)劃由各級人民政府組織編制和審批，規(guī)劃期限一般為 15年。 耕地保護(hù)制度 ? 基本農(nóng)田保護(hù)制度 ? 經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地； ? 有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田。 已經(jīng)確定為國有建設(shè)用地的國有土地，建設(shè)時可以直接使用，這是國有建設(shè)用地的主要來源。 農(nóng)村集體建設(shè)用地 農(nóng)村集體建設(shè)用地，即農(nóng)村非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，是指農(nóng)民集體所有的用于建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括原有的建設(shè)用地和經(jīng)批準(zhǔn)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)的農(nóng)用地。 法 律 責(zé) 任 土地征用制度 ? 所謂 土地的征用 是指國家因建設(shè)需要，強制將屬于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織所有的土地（即集體土地）收歸國有?！? ? 省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的項目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的由國務(wù)院批準(zhǔn)。 ? 征用下列土地的由國務(wù)院批準(zhǔn)： ? (1)基本農(nóng)田； ? (2)基本農(nóng)田以外的耕地超過 35公頃的； ? (3)其他土地超過 70公頃的。 ? 安置補助費以征地范圍內(nèi)的人均占有土地數(shù)量來計算。第一種形式是對集體土地的劃撥，第二種形式是將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用。 ? ②土地使用權(quán)出讓的土地范圍為城市規(guī)劃范圍內(nèi)的國有土地，城市規(guī)劃范圍內(nèi)的集體所有土地，必須先依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后方可出讓。出讓方案應(yīng)由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定。但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。 ? 招標(biāo)出讓分為 公開招標(biāo) 和 定向招標(biāo)（限制競爭性招標(biāo)）兩種形式。 土地使用權(quán)出讓的最高年限 ? ? 土地使用權(quán)出讓合同 是指市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者之間就出讓城市國有土地使用權(quán)所達(dá)成的、明確相互之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 ? (4)土地使用權(quán)出讓合同是訂立轉(zhuǎn)讓合同的前提條件，并對轉(zhuǎn)讓合同有重要的制約作用。 ? ? 是指因土地的滅失而導(dǎo)致使用者不再享有土地使用權(quán)或是指土地使用權(quán)出讓年限屆滿即土地使用權(quán)出讓合同期滿而由國家收回土地使用權(quán)，或者土地使用權(quán)出讓期滿前國家因社會公共利益的需要而提前收回土地使用權(quán)。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。 ? (4)公證和認(rèn)證。出租應(yīng)具備一定的條件。 登記 是出租人分別向土地管理部門和房產(chǎn)管理部門辦理土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物出租登記，不經(jīng)登記的出租行為無法律效力。出租人需要將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，在同等條件下，承租人有優(yōu)先他人接受轉(zhuǎn)讓（出售）的權(quán)利。債權(quán)人的這一權(quán)利稱為 抵押權(quán) 。地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。 ? 抵押合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)表現(xiàn)在下列幾個方面： ? (1)抵押人的權(quán)利 ? ①對抵押土地的占有權(quán)與使用權(quán)。 ? (2)抵押人的義務(wù) ? ①負(fù)有保持土地完整性的義務(wù)。 ? ③物上代位權(quán)。 ? ? 抵押人在債務(wù)履行期限屆滿而不履行義務(wù)或在抵押合同期間債務(wù)人被宣告解散、破產(chǎn)時，即可行使抵押權(quán)。 思考題 1. 簡述土地管理法的概念與立法目的。 5. 試述違反土地管理法的責(zé)任。 。 ? ? 土地使用權(quán)抵押，與其他不動產(chǎn)抵押一樣，一般都有較嚴(yán)格的手續(xù)和登記程序，包括兩個環(huán)節(jié)：一是抵押權(quán)設(shè)立上的手續(xù)及登記；二是抵押權(quán)實現(xiàn)后的登記。 ? (4)抵押權(quán)人的義務(wù) ? 抵押權(quán)人的義務(wù)主要是在抵押權(quán)實現(xiàn)后，土地使用權(quán)變賣價款有剩余的，抵押權(quán)人應(yīng)將剩余部分返還給抵押人。 ? (3)抵押權(quán)人的權(quán)利 ? ①優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 ? ③處分土地使用權(quán)的權(quán)利，一是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。” ? ? 抵押合同 是指土地使用權(quán)受讓人與債權(quán)人簽訂的關(guān)于以土地使用權(quán)作抵押以擔(dān)保債務(wù)能切實履行的協(xié)議。 《 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 作了專門規(guī)定：“土地使用權(quán)可以抵押。它是指債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移其抵押財產(chǎn)的占有權(quán)，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。 ? (2)承租人非經(jīng)出租人同意，不得將租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓或者將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租給第三人，亦不得將土地使用權(quán)用于抵押等。 ? ? 一般說，出租程序主要包括 簽約 和登記 兩個階段。 ? ? 根據(jù) 《 國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 ， 土地使用權(quán)出租 是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 ? (2)批準(zhǔn)。但是如果土地使用者需要繼續(xù)使用該土地，就必須申請續(xù)期，通過一定的法律手續(xù)，重新獲得土地使用權(quán)。 ? (2)成片開發(fā)土地出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門根據(jù)有關(guān)規(guī)定，將國有土地使用權(quán)出讓給外商，與外商簽訂的投資從事開發(fā)經(jīng)營成片土地的合同。 ? (2)土地使用權(quán)出讓合同中的出讓方是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門。 ? ? 協(xié)議出讓 是指土地所有者即出讓方與土地使用者即有意受讓方在沒有第三者參與競爭的情況下，通過談判、協(xié)商，達(dá)成出讓土地使用權(quán)一致意見的一種方式。 ? ? 拍賣出讓 是指土地管理部門在指定的時間、地點，利用公開場合，就所出讓土地使用權(quán)的地塊公開叫價競投，按“價高者得”的原則，確定土地使用權(quán)受讓者的一種方式。 ? 《 房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定： “以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限，開發(fā)土地。 土地使用權(quán)出讓的法律限制 ? ? 土地使用權(quán)出讓的批準(zhǔn)，應(yīng)該符合國家新 《 土地法 》 的規(guī)定，對出讓農(nóng)用地的，各級人民政府不能越級審批?！? 土地使用權(quán)出讓的概