【正文】 過(guò)行政劃撥方式分配給土地使用者使用的土地，納入有償、有期限、可流動(dòng)軌道，市、縣人民政府土地管理部門根據(jù)有關(guān)規(guī)定，與土地使用者補(bǔ)簽的土地使用權(quán)出讓合同 ? ? 指合同當(dāng)事人用以確定關(guān)于土地使用權(quán)出讓中雙方權(quán)利和義務(wù)的各項(xiàng)條款，一般包括下列內(nèi)容：①標(biāo)的；②使用年限；③開發(fā)期限；④出讓金數(shù)額及支付方式；⑤開發(fā)進(jìn)度與分期投資額度；⑥土地使用規(guī)則；⑦違約責(zé)任；⑧雙方認(rèn)為應(yīng)約定的變更和解除。 ? ? 是指因土地的滅失而導(dǎo)致使用者不再享有土地使用權(quán)或是指土地使用權(quán)出讓年限屆滿即土地使用權(quán)出讓合同期滿而由國(guó)家收回土地使用權(quán)，或者土地使用權(quán)出讓期滿前國(guó)家因社會(huì)公共利益的需要而提前收回土地使用權(quán)。 土地使用權(quán)終止和續(xù)期 ? ? 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用權(quán)即行終止。但是如果土地使用者需要繼續(xù)使用該土地，就必須申請(qǐng)續(xù)期，通過(guò)一定的法律手續(xù)，重新獲得土地使用權(quán)。土地使用者申請(qǐng)續(xù)期并重新辦理出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金的，地上建筑物、其他附著物的產(chǎn)權(quán)仍歸土地使用者所有；土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者未獲批準(zhǔn)的， 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租與抵押 ? ? 根據(jù) 《 國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 ， 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 ? ? (1)申請(qǐng)。 ? (2)批準(zhǔn)。 ? (3)簽約。 ? (4)公證和認(rèn)證。 ? (5)登記。 ? ? 根據(jù) 《 國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 ， 土地使用權(quán)出租 是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 土地使用權(quán)出租 ? ? 土地使用權(quán) 的出租 是地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的一種方式，是地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)二級(jí)市場(chǎng)的重要組成部分。出租應(yīng)具備一定的條件。 ? 立法上規(guī)定出租與轉(zhuǎn)讓的條件相同，即出租必須符合轉(zhuǎn)讓的條件，即“未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租”。 ? ? 一般說(shuō)，出租程序主要包括 簽約 和登記 兩個(gè)階段。 簽約 即出租人與承租人簽訂土地使用權(quán)出租合同。 登記 是出租人分別向土地管理部門和房產(chǎn)管理部門辦理土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物出租登記，不經(jīng)登記的出租行為無(wú)法律效力。 ? ? (1)根據(jù)土地使用權(quán)與地上建筑物及其附著物所有權(quán)主體同一原則，土地使用權(quán)出租時(shí)，其地上建筑物及其他附著物亦同時(shí)出租；反之，地上建筑物及其附著物出租時(shí)，其所占有的土地使用權(quán)亦同時(shí)出租。 ? (2)承租人非經(jīng)出租人同意，不得將租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓或者將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租給第三人，亦不得將土地使用權(quán)用于抵押等。 ? (3)優(yōu)先權(quán)。出租人需要將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，在同等條件下，承租人有優(yōu)先他人接受轉(zhuǎn)讓（出售）的權(quán)利。 ? ? 抵押 是擔(dān)保方式之一。它是指?jìng)鶆?wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移其抵押財(cái)產(chǎn)的占有權(quán)，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。抵押設(shè)定后，在債務(wù)人不能履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以抵押物折價(jià)或者經(jīng)變賣抵押物的價(jià)款優(yōu)先得到償還。債權(quán)人的這一權(quán)利稱為 抵押權(quán) 。 土地使用權(quán)抵押 ? ? 土地使用權(quán)的抵押是我國(guó)土地使用制度改革而出現(xiàn)的一種法律制度。 《 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 作了專門規(guī)定：“土地使用權(quán)可以抵押。”“土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。”“土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同。” ? ? 抵押合同 是指土地使用權(quán)受讓人與債權(quán)人簽訂的關(guān)于以土地使用權(quán)作抵押以擔(dān)保債務(wù)能切實(shí)履行的協(xié)議。土地使用權(quán)抵押合同采取書面合同形式。 ? 抵押合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)表現(xiàn)在下列幾個(gè)方面： ? (1)抵押人的權(quán)利 ? ①對(duì)抵押土地的占有權(quán)與使用權(quán)。 ? ②就同一土地使用權(quán)剩余的擔(dān)保價(jià)值部分設(shè)定抵押權(quán)的權(quán)利，抵押人可以就同一土地使用權(quán)設(shè)定數(shù)個(gè)不同抵押權(quán)，各個(gè)抵押權(quán)人按其先后順序行使抵押權(quán)。 ? ③處分土地使用權(quán)的權(quán)利，一是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。二是出租土地使用權(quán)。 ? (2)抵押人的義務(wù) ? ①負(fù)有保持土地完整性的義務(wù)。 ? ②抵押人有保證抵押權(quán)人充分實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的義務(wù)。 ? (3)抵押權(quán)人的權(quán)利 ? ①優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 ? ②保全抵押權(quán)。 ? ③物上代位權(quán)。 ? ④處分抵押權(quán)。 ? (4)抵押權(quán)人的義務(wù) ? 抵押權(quán)人的義務(wù)主要是在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，土地使用權(quán)變賣價(jià)款有剩余的，抵押權(quán)人應(yīng)將剩余部分返還給抵押人。 ? 土地使用權(quán)的抵押期限應(yīng)以土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限為限。 ? ? 抵押人在債務(wù)履行期限屆滿而不履行義務(wù)或在抵押合同期間債務(wù)人被宣告解散、破產(chǎn)時(shí)，即可行使抵押權(quán)。 ? 從法律有關(guān)規(guī)定看，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件有兩個(gè)：一是債務(wù)人于債務(wù)履行期限屆滿而不履行義務(wù)的；二是抵押合同期限內(nèi)債務(wù)人被宣告解散或破產(chǎn)的。 ? ? 土地使用權(quán)抵押，與其他不動(dòng)產(chǎn)抵押一樣，一般都有較嚴(yán)格的手續(xù)和登記程序，包括兩個(gè)環(huán)節(jié)：一是抵押權(quán)設(shè)立上的手續(xù)及登記；二是抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的登記。 ? 抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的登記，涉及兩個(gè)方面內(nèi)容：一是抵押權(quán)因債務(wù)如期履行而消滅時(shí)的注銷登記；二是土地使用權(quán)折價(jià)或變賣后的土地使用權(quán)過(guò)戶登記。 思考題 1. 簡(jiǎn)述土地管理法的概念與立法目的。 2. 什么是土地所有權(quán)？簡(jiǎn)述我國(guó)土地所有權(quán)、使用權(quán)的法律規(guī)定。 。 4. 試述農(nóng)村集體建設(shè)用地的審批權(quán)限。 5. 試述違反土地管理法的責(zé)任。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH