【正文】 和自留地、自留山； (3)土地改革時(shí)期分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地所有權(quán)證，現(xiàn)在仍由村或鄉(xiāng)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或其成員使用的； (4)不具上述情形，但農(nóng)民集體連續(xù)使用其他農(nóng)民集體所有的土地已滿 20年的，或者雖然未滿 20年但經(jīng)縣級(jí)以上人民政府根據(jù)具體情況確認(rèn)其所有權(quán)的。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。 征用土地的審批程序 ? 新 《 土地法 》 第 44條規(guī)定： “建設(shè)占用的土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地審批手續(xù)。 ? ? ①土地使用權(quán)出讓的地域范圍。 ? 2023年 8月 1日起實(shí)施的我國國土資源部 《 協(xié)議出讓土地使用權(quán)規(guī)定 》 （第21號(hào)令）， 對(duì)協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)作出了詳細(xì)規(guī)定 ? 根據(jù)國務(wù)院頒布的 《 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 第十三條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途分別為：①居住用地70年；②工業(yè)用地 50年；③教育科技、文化、衛(wèi)生、體育 50年；④商業(yè)、旅游娛樂用地 40年；⑤綜合或其他用地 50年。 ? (3)簽約。抵押設(shè)定后，在債務(wù)人不能履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以抵押物折價(jià)或者經(jīng)變賣抵押物的價(jià)款優(yōu)先得到償還。 ? ②保全抵押權(quán)。 4. 試述農(nóng)村集體建設(shè)用地的審批權(quán)限。二是出租土地使用權(quán)。 ? (3)優(yōu)先權(quán)。土地使用者申請(qǐng)續(xù)期并重新辦理出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金的，地上建筑物、其他附著物的產(chǎn)權(quán)仍歸土地使用者所有；土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者未獲批準(zhǔn)的， 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租與抵押 ? ? 根據(jù) 《 國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 ， 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。 土地使用權(quán)出讓方式 ? ? 招標(biāo)出讓 是指在規(guī)定的期限以內(nèi)，由符合規(guī)定條件的單位和個(gè)人，以書面投標(biāo)形式，競投某一塊土地的使用權(quán)，由招標(biāo)方擇優(yōu)確定土地使用者的出讓方式。” 土地使用權(quán)劃撥的概念 土地使用權(quán)劃撥 ? 劃撥行為的 主體 是作為土地所有者的國家，劃撥行為的 客體 是國有土地使 ? 土地使用權(quán)劃撥有 兩種形式 。土地法中的法律責(zé)任分為 民事責(zé)任 、 行政責(zé)任 和 刑事責(zé)任三種。 概念 ：土地利用總體規(guī)劃是在一定區(qū)域內(nèi)，綜合考慮社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、國土整治和資源與環(huán)境保護(hù)要求、土地使用現(xiàn)狀及實(shí)際供給能力等各項(xiàng)因素，對(duì)土地的開發(fā)、利用、治理和保護(hù)所作出的時(shí)間上和空間上的總體安排和設(shè)計(jì)方案。 調(diào)整對(duì)象 ：土地民事法律關(guān)系和行政法律關(guān)系。 建設(shè)用地規(guī)劃管理制度 ? 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ? 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)需要申請(qǐng)用地的，必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)定點(diǎn)，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證?！? 城市規(guī)劃的編制主體 ? 《 城市規(guī)劃法 》 第 11條規(guī)定： “ 國務(wù)院城市規(guī)劃行政主管部門和省 、 自治區(qū) 、 直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)分別組織編制全國和省 、 自治區(qū) 、 直轄市的城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 ， 用以指導(dǎo)城市規(guī)劃的編制 。 ? 狹義的城市規(guī)劃法 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》（ ） ? 廣義的城市規(guī)劃法律 （續(xù)） ? 1）建設(shè)部發(fā)布的《城市規(guī)劃編制辦法》、《城鎮(zhèn)規(guī)劃體系編制辦法》和選址意見書管理辦法等部門規(guī)章； ? 2）各省、自治區(qū)、直轄市關(guān)于城市規(guī)劃管理的地方性法規(guī)等； ? 3）《土地管理法》、《環(huán)境保護(hù)法》、《文物保護(hù)法》、基本建設(shè)投資法、市政共用事業(yè)等法律、法規(guī)中有關(guān)城市規(guī)劃管理的全部內(nèi)容 城市規(guī)劃法的立法過程 ? 1956年 《 城市規(guī)劃編制辦法 》 （ 國家建委 ） ? 1984年 1月 《 城市規(guī)劃條例 》 （ 國務(wù)院 ） ? 1986年 9月 《 中華人民共和國城市規(guī)劃法 》（ 城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部組織起草 ， 于 1987年 9月報(bào)國務(wù)院審查 ） ? 1989年 12月 26日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》（七屆全國人大常委會(huì)第十一次會(huì)議通過） 城市規(guī)劃法的適用范圍 ? 《城市規(guī)劃法》第 2條規(guī)定：“制定和實(shí)施城市規(guī)劃，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)，必須遵守本法”。《城市規(guī)劃法》第 14條：“編制城市規(guī)劃應(yīng)當(dāng)注意保持和改善城市生態(tài)環(huán)境，防止污染和其他公害，加強(qiáng)城市綠化建設(shè)和市容環(huán)境衛(wèi)生建設(shè)，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)、城市傳統(tǒng)風(fēng)貌、地方特色和自然景觀。 ? （ 4） 其他建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃 ， 報(bào)縣級(jí)人民政府審批 。當(dāng)事人也可以在接到處罰通知之日起十五日內(nèi)，直接向人民法院起訴。 國有土地使用權(quán)的取得主要包括 有償和 劃撥 兩種方式。 已經(jīng)確定為國有建設(shè)用地的國有土地，建設(shè)時(shí)可以直接使用，這是國有建設(shè)用地的主要來源。 ? 征用下列土地的由國務(wù)院批準(zhǔn)： ? (1)基本農(nóng)田； ? (2)基本農(nóng)田以外的耕地超過 35公頃的； ? (3)其他土地超過 70公頃的。出讓方案應(yīng)由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定。 ? (4)土地使用權(quán)出讓合同是訂立轉(zhuǎn)讓合同的前提條件，并對(duì)轉(zhuǎn)讓合同有重要的制約作用。出租應(yīng)具備一定的條件。地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。 ? ? 抵押人在債務(wù)履行期限屆滿而不履行義務(wù)或在抵押合同期間債務(wù)人被宣告解散、破產(chǎn)時(shí)，即可行使抵押權(quán)。 ? ? 土地使用權(quán)抵押，與其他不動(dòng)產(chǎn)抵押一樣，一般都有較嚴(yán)格的手續(xù)和登記程序，包括兩個(gè)環(huán)節(jié)：一是抵押權(quán)設(shè)立上的手續(xù)及登記；二是抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的登記?！? ? ? 抵押合同 是指土地使用權(quán)受讓人與債權(quán)人簽訂的關(guān)于以土地使用權(quán)作抵押以擔(dān)保債務(wù)能切實(shí)履行的協(xié)議。 ? ? 一般說，出租程序主要包括 簽約 和登記 兩個(gè)階段。 ? (2)成片開發(fā)土地出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門根據(jù)有關(guān)規(guī)定，將國有土地使用權(quán)出讓給外商，與外商簽訂的投資從事開發(fā)經(jīng)營成片土地的合同。 ? 《 房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定： “以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限，開發(fā)土地。 ? ? (1)征用耕地的土