【正文】 5. 試述違反土地管理法的責(zé)任。 。 思考題 1. 簡述土地管理法的概念與立法目的。 ? ? 土地使用權(quán)抵押，與其他不動(dòng)產(chǎn)抵押一樣，一般都有較嚴(yán)格的手續(xù)和登記程序，包括兩個(gè)環(huán)節(jié)：一是抵押權(quán)設(shè)立上的手續(xù)及登記；二是抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的登記。 ? ? 抵押人在債務(wù)履行期限屆滿而不履行義務(wù)或在抵押合同期間債務(wù)人被宣告解散、破產(chǎn)時(shí)，即可行使抵押權(quán)。 ? (4)抵押權(quán)人的義務(wù) ? 抵押權(quán)人的義務(wù)主要是在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，土地使用權(quán)變賣價(jià)款有剩余的，抵押權(quán)人應(yīng)將剩余部分返還給抵押人。 ? ③物上代位權(quán)。 ? (3)抵押權(quán)人的權(quán)利 ? ①優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 ? (2)抵押人的義務(wù) ? ①負(fù)有保持土地完整性的義務(wù)。 ? ③處分土地使用權(quán)的權(quán)利，一是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。 ? 抵押合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)表現(xiàn)在下列幾個(gè)方面： ? (1)抵押人的權(quán)利 ? ①對抵押土地的占有權(quán)與使用權(quán)?！? ? ? 抵押合同 是指土地使用權(quán)受讓人與債權(quán)人簽訂的關(guān)于以土地使用權(quán)作抵押以擔(dān)保債務(wù)能切實(shí)履行的協(xié)議。地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。 《 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 作了專門規(guī)定：“土地使用權(quán)可以抵押。債權(quán)人的這一權(quán)利稱為 抵押權(quán) 。它是指債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移其抵押財(cái)產(chǎn)的占有權(quán)，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。出租人需要將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，在同等條件下，承租人有優(yōu)先他人接受轉(zhuǎn)讓（出售）的權(quán)利。 ? (2)承租人非經(jīng)出租人同意，不得將租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓或者將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租給第三人，亦不得將土地使用權(quán)用于抵押等。 登記 是出租人分別向土地管理部門和房產(chǎn)管理部門辦理土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物出租登記，不經(jīng)登記的出租行為無法律效力。 ? ? 一般說，出租程序主要包括 簽約 和登記 兩個(gè)階段。出租應(yīng)具備一定的條件。 ? ? 根據(jù) 《 國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 ， 土地使用權(quán)出租 是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 ? (4)公證和認(rèn)證。 ? (2)批準(zhǔn)。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。但是如果土地使用者需要繼續(xù)使用該土地，就必須申請續(xù)期，通過一定的法律手續(xù)，重新獲得土地使用權(quán)。 ? ? 是指因土地的滅失而導(dǎo)致使用者不再享有土地使用權(quán)或是指土地使用權(quán)出讓年限屆滿即土地使用權(quán)出讓合同期滿而由國家收回土地使用權(quán)，或者土地使用權(quán)出讓期滿前國家因社會(huì)公共利益的需要而提前收回土地使用權(quán)。 ? (2)成片開發(fā)土地出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門根據(jù)有關(guān)規(guī)定，將國有土地使用權(quán)出讓給外商，與外商簽訂的投資從事開發(fā)經(jīng)營成片土地的合同。 ? (4)土地使用權(quán)出讓合同是訂立轉(zhuǎn)讓合同的前提條件，并對轉(zhuǎn)讓合同有重要的制約作用。 ? (2)土地使用權(quán)出讓合同中的出讓方是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門。 土地使用權(quán)出讓的最高年限 ? ? 土地使用權(quán)出讓合同 是指市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者之間就出讓城市國有土地使用權(quán)所達(dá)成的、明確相互之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 ? ? 協(xié)議出讓 是指土地所有者即出讓方與土地使用者即有意受讓方在沒有第三者參與競爭的情況下，通過談判、協(xié)商，達(dá)成出讓土地使用權(quán)一致意見的一種方式。 ? 招標(biāo)出讓分為 公開招標(biāo) 和 定向招標(biāo)（限制競爭性招標(biāo)）兩種形式。 ? ? 拍賣出讓 是指土地管理部門在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，利用公開場合，就所出讓土地使用權(quán)的地塊公開叫價(jià)競投，按“價(jià)高者得”的原則，確定土地使用權(quán)受讓者的一種方式。但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。 ? 《 房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定： “以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限，開發(fā)土地。出讓方案應(yīng)由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定。 土地使用權(quán)出讓的法律限制 ? ? 土地使用權(quán)出讓的批準(zhǔn)，應(yīng)該符合國家新 《 土地法 》 的規(guī)定，對出讓農(nóng)用地的，各級人民政府不能越級審批。 ? ②土地使用權(quán)出讓的土地范圍為城市規(guī)劃范圍內(nèi)的國有土地，城市規(guī)劃范圍內(nèi)的集體所有土地，必須先依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后方可出讓?！? 土地使用權(quán)出讓的概念與特征 ? 從這個(gè)法律概念可以看出土地使用權(quán)出讓具有以下 四個(gè)特征 ： ? (1)土地使用權(quán)出讓是國家將國有土地使用權(quán)出讓的行為； ? (2)土地使用權(quán)出讓是有期限的； ? (3)土地使用權(quán)出讓是有償?shù)模? ? (4)土地使用權(quán)出讓享有權(quán)利的范圍不含地下之物。第一種形式是對集體土地的劃撥，第二種形式是將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用。 征用土地的安置補(bǔ)助費(fèi) ? 《 房地產(chǎn)管理法 》 第 22條規(guī)定：“ 土地使用權(quán)劃撥 ，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為”，“依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。 ? 安置補(bǔ)助費(fèi)以征地范圍內(nèi)的人均占有土地?cái)?shù)量來計(jì)算。 ? ? (1)征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)按該耕地被征用前 3年的平均產(chǎn)值的 6至 10倍計(jì)算； ? (2)征用其他土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。 ? 征用下列土地的由國務(wù)院批準(zhǔn)： ? (1)基本農(nóng)田； ? (2)基本農(nóng)田以外的耕地超過 35公頃的； ? (3)其他土地超過 70公頃的。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體的建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)?！? ? 省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的項(xiàng)目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的由國務(wù)院批準(zhǔn)。 ? 外國使領(lǐng)館、國際