【正文】 治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務(wù)院備案。 ? ? (1)征用耕地的土地補償費按該耕地被征用前 3年的平均產(chǎn)值的 6至 10倍計算； ? (2)征用其他土地的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補償標準規(guī)定。 征用土地的補償費用 ? 、青苗補償費 ? (1)被征用土地上的附著物和青苗補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定； ? (2)征用城市郊區(qū)菜地，建設(shè)單位還應(yīng)當按照國家的有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)基金。 ? 安置補助費以征地范圍內(nèi)的人均占有土地數(shù)量來計算。 ? 土地補償費和安置補償費不足以使需要安置的農(nóng)民保持原有的生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市政府批準，可以增加安置補助費。 征用土地的安置補助費 ? 《 房地產(chǎn)管理法 》 第 22條規(guī)定：“ 土地使用權(quán)劃撥 ，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為”，“依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制?！? 土地使用權(quán)劃撥的概念 土地使用權(quán)劃撥 ? 劃撥行為的 主體 是作為土地所有者的國家，劃撥行為的 客體 是國有土地使 ? 土地使用權(quán)劃撥有 兩種形式 。第一種形式是對集體土地的劃撥，第二種形式是將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用。 ? 下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必要，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥： ? ? ? 、交通、水利等項目用地 土地使用權(quán)劃撥的范圍 土地使用權(quán)的出讓 ? 《 房地產(chǎn)管理法 》 第七條規(guī)定：“土地使用權(quán)的出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。” 土地使用權(quán)出讓的概念與特征 ? 從這個法律概念可以看出土地使用權(quán)出讓具有以下 四個特征 ： ? (1)土地使用權(quán)出讓是國家將國有土地使用權(quán)出讓的行為； ? (2)土地使用權(quán)出讓是有期限的； ? (3)土地使用權(quán)出讓是有償?shù)模? ? (4)土地使用權(quán)出讓享有權(quán)利的范圍不含地下之物。 ? ? ①土地使用權(quán)出讓的地域范圍。 ? ②土地使用權(quán)出讓的土地范圍為城市規(guī)劃范圍內(nèi)的國有土地，城市規(guī)劃范圍內(nèi)的集體所有土地，必須先依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后方可出讓。 ? ③土地使用權(quán)出讓的建設(shè)項目范圍是除可以由政府劃撥外的其他 建設(shè)項目都應(yīng)采取有償出讓方式供地。 土地使用權(quán)出讓的法律限制 ? ? 土地使用權(quán)出讓的批準，應(yīng)該符合國家新 《 土地法 》 的規(guī)定，對出讓農(nóng)用地的，各級人民政府不能越級審批。 ? 在審批過程中，必須對出讓方案所涉及的出讓地塊的用途、年限和其他條件等一并進行審查。出讓方案應(yīng)由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定。 ? ? 國家對各級人民政府出讓的土地實行總量控制，并且制定了一些宏觀調(diào)控和微觀管理措施。 ? 《 房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定： “以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限，開發(fā)土地。超出出讓合同約定的動工開發(fā)日期內(nèi)一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金 20%以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外?！? ? 土地使用權(quán)出讓方式 ，是指國家將國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者時所采取的形式和方法。 ? ? 拍賣出讓 是指土地管理部門在指定的時間、地點，利用公開場合，就所出讓土地使用權(quán)的地塊公開叫價競投，按“價高者得”的原則，確定土地使用權(quán)受讓者的一種方式。 土地使用權(quán)出讓方式 ? ? 招標出讓 是指在規(guī)定的期限以內(nèi)，由符合規(guī)定條件的單位和個人，以書面投標形式，競投某一塊土地的使用權(quán)，由招標方擇優(yōu)確定土地使用者的出讓方式。 ? 招標出讓分為 公開招標 和 定向招標（限制競爭性招標）兩種形式。 招標出讓的程序 一般有招標、投標、評標、決標 和簽約、登記等環(huán)節(jié)。 ? ? 協(xié)議出讓 是指土地所有者即出讓方與土地使用者即有意受讓方在沒有第三者參與競爭的情況下，通過談判、協(xié)商，達成出讓土地使用權(quán)一致意見的一種方式。 ? 2023年 8月 1日起實施的我國國土資源部 《 協(xié)議出讓土地使用權(quán)規(guī)定 》 （第21號令）， 對協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)作出了詳細規(guī)定 ? 根據(jù)國務(wù)院頒布的 《 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 第十三條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途分別為：①居住用地70年；②工業(yè)用地 50年；③教育科技、文化、衛(wèi)生、體育 50年；④商業(yè)、旅游娛樂用地 40年；⑤綜合或其他用地 50年。 土地使用權(quán)出讓的最高年限 ? ? 土地使用權(quán)出讓合同 是指市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者之間就出讓城市國有土地使用權(quán)所達成的、明確相互之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 土地使用權(quán)出讓合同 ? 土地使用權(quán)出讓合同具有以下特征： ? (1)它只是出讓和受讓雙方當事人之間設(shè)立、變更關(guān)于土地使用權(quán)權(quán)利義務(wù)法律關(guān)系的協(xié)議。 ? (2)土地使用權(quán)出讓合同中的出讓方是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門。 ? (3)土地使用權(quán)出讓合同中的受讓方，一般為境內(nèi)外公司、其他組織和個人等，成片出讓合同中的受讓方必須是在中國注冊的外商投資開發(fā)企業(yè)。 ? (4)土地使用權(quán)出讓合同是訂立轉(zhuǎn)讓合同的前提條件，并對轉(zhuǎn)讓合同有重要的制約作用。 ? 土地使用權(quán)出讓合同可分為三種類型： ? (1)宗地出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門根據(jù)有關(guān)規(guī)定，出讓某一宗地的固有土地使用權(quán)，與土地使用者簽訂的合同。 ? (2)成片開發(fā)土地出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門根據(jù)有關(guān)規(guī)定，將國有土地使用權(quán)出讓給外商，與外商簽訂的投資從事開發(fā)經(jīng)營成片土地的合同。 ? (3)劃撥土地使用權(quán)補辦出讓合同，是指已經(jīng)由國家通