【正文】 4. 試述農(nóng)村集體建設(shè)用地的審批權(quán)限。 ? 抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的登記，涉及兩個(gè)方面內(nèi)容：一是抵押權(quán)因債務(wù)如期履行而消滅時(shí)的注銷登記；二是土地使用權(quán)折價(jià)或變賣后的土地使用權(quán)過戶登記。 ? 土地使用權(quán)的抵押期限應(yīng)以土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限為限。 ? ②保全抵押權(quán)。二是出租土地使用權(quán)。土地使用權(quán)抵押合同采取書面合同形式?！薄巴恋厥褂脵?quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。抵押設(shè)定后，在債務(wù)人不能履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以抵押物折價(jià)或者經(jīng)變賣抵押物的價(jià)款優(yōu)先得到償還。 ? (3)優(yōu)先權(quán)。 簽約 即出租人與承租人簽訂土地使用權(quán)出租合同。 土地使用權(quán)出租 ? ? 土地使用權(quán) 的出租 是地產(chǎn)經(jīng)營的一種方式，是地產(chǎn)經(jīng)營二級市場的重要組成部分。 ? (3)簽約。土地使用者申請續(xù)期并重新辦理出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金的，地上建筑物、其他附著物的產(chǎn)權(quán)仍歸土地使用者所有；土地使用者未申請續(xù)期或者未獲批準(zhǔn)的， 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租與抵押 ? ? 根據(jù) 《 國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 ， 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。 ? (3)劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓合同，是指已經(jīng)由國家通過行政劃撥方式分配給土地使用者使用的土地，納入有償、有期限、可流動(dòng)軌道，市、縣人民政府土地管理部門根據(jù)有關(guān)規(guī)定，與土地使用者補(bǔ)簽的土地使用權(quán)出讓合同 ? ? 指合同當(dāng)事人用以確定關(guān)于土地使用權(quán)出讓中雙方權(quán)利和義務(wù)的各項(xiàng)條款，一般包括下列內(nèi)容：①標(biāo)的；②使用年限；③開發(fā)期限；④出讓金數(shù)額及支付方式；⑤開發(fā)進(jìn)度與分期投資額度；⑥土地使用規(guī)則；⑦違約責(zé)任；⑧雙方認(rèn)為應(yīng)約定的變更和解除。 ? (3)土地使用權(quán)出讓合同中的受讓方，一般為境內(nèi)外公司、其他組織和個(gè)人等，成片出讓合同中的受讓方必須是在中國注冊的外商投資開發(fā)企業(yè)。 ? 2023年 8月 1日起實(shí)施的我國國土資源部 《 協(xié)議出讓土地使用權(quán)規(guī)定 》 （第21號令）， 對協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)作出了詳細(xì)規(guī)定 ? 根據(jù)國務(wù)院頒布的 《 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 第十三條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途分別為：①居住用地70年；②工業(yè)用地 50年；③教育科技、文化、衛(wèi)生、體育 50年；④商業(yè)、旅游娛樂用地 40年；⑤綜合或其他用地 50年。 土地使用權(quán)出讓方式 ? ? 招標(biāo)出讓 是指在規(guī)定的期限以內(nèi)，由符合規(guī)定條件的單位和個(gè)人，以書面投標(biāo)形式，競投某一塊土地的使用權(quán)，由招標(biāo)方擇優(yōu)確定土地使用者的出讓方式。超出出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期內(nèi)一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金 20%以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。 ? 在審批過程中，必須對出讓方案所涉及的出讓地塊的用途、年限和其他條件等一并進(jìn)行審查。 ? ? ①土地使用權(quán)出讓的地域范圍?！? 土地使用權(quán)劃撥的概念 土地使用權(quán)劃撥 ? 劃撥行為的 主體 是作為土地所有者的國家，劃撥行為的 客體 是國有土地使 ? 土地使用權(quán)劃撥有 兩種形式 。 征用土地的補(bǔ)償費(fèi)用 ? 、青苗補(bǔ)償費(fèi) ? (1)被征用土地上的附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定； ? (2)征用城市郊區(qū)菜地，建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)按照國家的有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)基金。 ? 新 《 土地法 》 第 44條第 2款、第 3款規(guī)定以外建設(shè)項(xiàng)目占用的土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。 征用土地的審批程序 ? 新 《 土地法 》 第 44條規(guī)定： “建設(shè)占用的土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地審批手續(xù)。土地法中的法律責(zé)任分為 民事責(zé)任 、 行政責(zé)任 和 刑事責(zé)任三種。 ? 征地補(bǔ)償 ? 征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。 建 設(shè) 用 地 國有建設(shè)用地 國有建設(shè)用地是指國家進(jìn)行各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)、文化、國防建設(shè)以及舉辦社會(huì)公共事業(yè)所需要使用的土地，包括城市市區(qū)的土地，鐵路、公路、機(jī)場、國有企業(yè)、港口等國家所有土地中的建設(shè)用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實(shí)行特殊保護(hù)。 概念 ：土地利用總體規(guī)劃是在一定區(qū)域內(nèi)，綜合考慮社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、國土整治和資源與環(huán)境保護(hù)要求、土地使用現(xiàn)狀及實(shí)際供給能力等各項(xiàng)因素，對土地的開發(fā)、利用、治理和保護(hù)所作出的時(shí)間上和空間上的總體安排和設(shè)計(jì)方案。 農(nóng)地使用權(quán)一般通過 承包經(jīng)營 的方式取得。凡符合依法使用國有土地條件的單位和個(gè)人均可成為國有土地使用者。 2. 集體土地所有權(quán) (1)除由法律規(guī)定屬于國家所有以外的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地； (2)農(nóng)村村民的宅基地和自留地、自留山； (3)土地改革時(shí)期分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地所有權(quán)證，現(xiàn)在仍由村或鄉(xiāng)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或其成員使用的； (4)不具上述情形，但農(nóng)民集體連續(xù)使用其他農(nóng)民集體所有的土地已滿 20年的，或者雖然未滿 20年但經(jīng)縣級以上人民政府根據(jù)具體情況確認(rèn)其所有權(quán)的。 調(diào)整對象 ：土地民事法律關(guān)系和行政法律關(guān)系。前款行為，情節(jié)嚴(yán)重，觸犯刑律或違反國家有關(guān)森林、環(huán)境保護(hù)和文物保護(hù)法律的，依法懲處。” ? （ 4） 執(zhí)法程序 ? 第四十二條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處罰通知之日起十五日內(nèi)，向作出處罰決定的機(jī)關(guān)的上一級機(jī)關(guān)申請復(fù)議；對復(fù)議決定不服的，可以在接到復(fù)議決定之日起十五日內(nèi)，向人民法院起訴。 城市規(guī)劃實(shí)施的法律責(zé)任 （ 1） 違法占用城市土地的行政處罰 ? 《 城市規(guī)劃法 》 第 39條： “ 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi) ， 未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證而取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件 、 占用土地的 ， 批準(zhǔn)文件無效 ， 占用的土地由縣級以上人民政府責(zé)令退回 。 建設(shè)用地規(guī)劃管理制度 ? 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ? 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點(diǎn)，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 (7) 歷史文化名城的保護(hù)規(guī)劃 (8) “城市人