年山西省沁縣房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)查報(bào)告房市分析(文件)
【正文】 理資源中心 ②配套完善 ③中央供氣、供暖、凈水系統(tǒng) ④高檔建材（如坡屋頂用材，落地窗等） 完美細(xì)節(jié) 每種戶型在施工前都做 1： 1 的概念設(shè)計(jì)，確保每個(gè)細(xì)節(jié)達(dá)到完美。 ②使每種戶型均可采到很好的自然光，讓居者在家中享受自然。 ③ 子母門設(shè)計(jì) +玄關(guān) +雙回家線路 保證生活安全、私密和便利。 ㈢ 項(xiàng)目存在的威脅 在漳河西岸建設(shè)的以公寓住宅、別墅為主的西苑小區(qū) 應(yīng)對(duì)措施：搶時(shí)間，爭(zhēng)取早日上市 中國(guó)最大管理資源中心 城鎮(zhèn)與項(xiàng)目有距離感 應(yīng)對(duì)措施：強(qiáng)調(diào)自己的風(fēng)格與優(yōu)勢(shì)，培養(yǎng)消費(fèi)者。而商業(yè)樓盤的銷售就遠(yuǎn)不如住宅， 出現(xiàn)這種態(tài)勢(shì)，主要原因是一、沁縣人的工作職業(yè)性質(zhì)，機(jī)關(guān)企事業(yè)單位人員和務(wù)農(nóng)人員構(gòu)成了買房的主流消費(fèi)群體；二、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，限制了商業(yè)的高速發(fā)展。 —— 只要不是特別突兀或怪異的創(chuàng)新，都能被沁縣市場(chǎng)所接受！ 。但是隨著沁縣基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，；旅游資源的開發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)開始膨脹。 主流型客戶群 ①沁縣政府各職能部門的中低層公務(wù)員； ②沁縣企事業(yè)單位中、高收入階層客戶群，比如通信部門（中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通、中國(guó)電信）的客戶群體； ③沁縣人口變動(dòng)形成的客戶群； ④沁縣眾多學(xué)校的干部、教授、教師‘ 輔助型客戶群 ①周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)計(jì)劃沁縣安家的中低收入階層的客戶群； 中國(guó)最大管理資源中心 ②來(lái)沁縣供子女讀書的客戶群； ③其他客戶群。 應(yīng)對(duì)之策： ①銷售人員在向客戶解說(shuō)中如果有客戶問(wèn)到這樣的問(wèn)題，銷售人員不能簡(jiǎn)單的說(shuō)明項(xiàng)目開發(fā)商、產(chǎn)品設(shè)計(jì)者、運(yùn)營(yíng)商是誰(shuí)； ②銷售人員更是要向客戶傳達(dá)并強(qiáng)調(diào)開發(fā)商、產(chǎn)品設(shè)計(jì)商及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商是一個(gè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的團(tuán)隊(duì)，這個(gè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的團(tuán)隊(duì)做出的的項(xiàng)目或產(chǎn)品一定是最好的，也是可以讓消費(fèi)者放心的。 戶型設(shè)計(jì) ①主題半地下室 半地下室可根據(jù)主人的愛好和情趣布置成各樣的主題活動(dòng)室。 規(guī)劃 ①項(xiàng)目要在規(guī)劃時(shí)采用先進(jìn) 的交通系統(tǒng)，要使各棟之間受車行干擾達(dá)到最小值的理想狀態(tài)。（等成投確定后排布） 電廣：通過(guò)當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)采用滾動(dòng)字幕。 拆遷問(wèn)題導(dǎo)致的部分土地交付時(shí)間不確定， 對(duì)開發(fā)進(jìn)度的威脅不可預(yù)測(cè) 文化新區(qū)的商圈的逐步形成會(huì)分流項(xiàng)目的消 費(fèi)人群，對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的運(yùn)營(yíng)有一定威脅。 ? 項(xiàng)目周邊在建項(xiàng)目（安高城市天地、華府駿苑、 國(guó)際花都）的商業(yè)規(guī)模較大，且業(yè)種業(yè)態(tài)齊全， 對(duì)項(xiàng)目威脅較大； ? 項(xiàng)目所處地段不是商圈規(guī)劃范圍之內(nèi)，新商圈的 營(yíng)建存在較多可變因素，且需要一定的時(shí)間，對(duì) 項(xiàng)目的銷售速度威脅較大； ? 拆遷問(wèn)題導(dǎo)致的部分土地交付時(shí)間不確定，對(duì)開 發(fā) 進(jìn)度的威脅不可預(yù)測(cè)； ? 政務(wù)文化新區(qū)的商圈的逐步形成會(huì)分流項(xiàng)目的消 費(fèi)人群，對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的運(yùn)營(yíng)有一定威脅。在綜合考慮的情況下，他們認(rèn)為 50100 ㎡ 的商業(yè)面積適中，總價(jià)相對(duì)較低，適宜自營(yíng)或是出租。從調(diào)查中，需要的大型商業(yè) 0% 3% 17% 9% 8% 58% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 桑拿 酒店 集貿(mào) 娛樂(lè) 商場(chǎng) 批發(fā) 中國(guó)最大管理資源中心 我們了解到，這部分人對(duì)商業(yè)面積的要 求其實(shí)是很模糊的。 商業(yè)投資價(jià)值 89% 7% 5% 一般 高 低 中國(guó)最大管理資源中心 商業(yè)單價(jià) 商業(yè)單價(jià)65%30%2% 3%0%10%20%30%40%50%60%70%20003000元30013500元35014000元40014500元 ■受調(diào)查人群對(duì)目前沁縣的商業(yè)都有一定程度了解，因此，這一組數(shù)據(jù)較為真實(shí)地反映了他們對(duì)單價(jià)的承受能力。 功能：就近為區(qū)域內(nèi)居民提供商業(yè)服務(wù)，分流城內(nèi)商業(yè)中心、 次級(jí) 商業(yè)中心 的部分職能。 范圍：新建西湖、瘦西湖公園。 商業(yè)業(yè)態(tài)：以購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)、專業(yè)店、專賣店等為主。人均商業(yè)面積為 ㎡ ， 日租金最高 元 /日 /㎡ 。 ■總得來(lái)說(shuō)，沁縣的住宅戶型是通過(guò)銷售技巧可 以引導(dǎo)的。 中國(guó)最大管理資源中心 消費(fèi)者選擇戶型分析 購(gòu)房主要意圖分析1%43%50%6%一房一廳 二房一廳 三房二廳 四房 從圖中購(gòu)房者主要意圖比例分析： ■選擇三房二廳和二房一廳的比例相差不大。 消費(fèi)者承受單價(jià)分析 住宅單價(jià)選擇30%1%49%10%1% 1%0%10%20%30%40%50%60%1300元以下 1300元1400元1600元1700元1800元 ■受調(diào)查人群對(duì)目前沁縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)都有一定程度了解，因此，這一組數(shù)據(jù)較為真實(shí)地反映了他們對(duì)住宅單價(jià)的承受能力。他們考慮購(gòu)房，投資和居住的目的并重，對(duì)住宅的各個(gè)方面的考慮較全面。從調(diào)查中，我們了解到，這部分人對(duì)房屋總價(jià)的考慮較多。從訪談中，我們了解到，消費(fèi)者購(gòu)買小區(qū)物業(yè)極少是為了享受高品質(zhì)生活。 中國(guó)最大管理資源中心 ■數(shù)據(jù)表明人們對(duì)交通的側(cè)重比占到 11%。有受調(diào)查者表示，價(jià)格太高，買不起房。 消費(fèi)者購(gòu)房看重因素研究 購(gòu)房所看重的因素11%18%10%13%8%23%6% 2% 6%3%品牌社區(qū)規(guī)模交通戶型設(shè)計(jì)景觀配套設(shè)施升值潛力價(jià)格物業(yè)管理其他 ■消費(fèi)者購(gòu)房所看重的因素分析旨在為開發(fā)提供一定的側(cè)重點(diǎn)，在兼顧各要素的基礎(chǔ)上，某些特殊的要素往往能夠立刻抓住目標(biāo)消費(fèi)群。 ■ 11%的受調(diào)查者表示 為父母給子女結(jié)婚購(gòu)買住房，主要是在沁縣擁有一定的資產(chǎn)的人士，他們的年齡都在 50 歲左右，家庭婚姻結(jié)構(gòu)都很穩(wěn)購(gòu)房主要意圖分析 83% 11% 6% 改善住房 給子女結(jié)婚買房 購(gòu)房投資 44% 16% 14% 16% 9% % % % % % % % % 平房小院 小二樓 兩房 三房 四房 中國(guó)最大管理資源中心 定，能把子女也在沁縣安頓好。 受調(diào)查者職業(yè)狀況 0% 7% 2% 41% 6% 6% 6% 32% 企業(yè)管理 私營(yíng)企業(yè)主 貿(mào)易 公民 教師 經(jīng)理 /領(lǐng) 導(dǎo) 公務(wù)員 事業(yè)單位 中國(guó)最大管理資源中心 被調(diào)查者的居住房型 ■本題旨在考察受調(diào)查者的居住房型，為后續(xù)的整體開發(fā)提供參考。 第二部分、 市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷分析 （現(xiàn)場(chǎng)采訪和填寫） 中國(guó)最大管理資源中心 一共 300 份問(wèn)卷，填寫了有效問(wèn)卷 263 份，其中住宅 86 份；商業(yè) 177 份。這類型物 業(yè)一般面積不大、總價(jià)在 13 萬(wàn)元以下、只有小量的配套設(shè)施，適合當(dāng)?shù)氐钠胀ň用窕騺?lái)沁縣供子女讀書的外來(lái)者。類似度假村。從目前來(lái)看，這種類型的需求在幾年后才會(huì)突現(xiàn)。 ◎度假型小區(qū)物業(yè)。沁縣作為山西獨(dú)有的水系資源及教育的天 中國(guó)最大管理資源中心 然所在，發(fā)展小區(qū)物業(yè)能夠有機(jī)地融合沁縣的發(fā)展趨勢(shì)。 四是旅游經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的房產(chǎn)投資需求： 隨著定昌鎮(zhèn)
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