【正文】 來。 五）與主流媒體進(jìn)行深度合作策略 聯(lián)合政府，通過與大慶晚報(bào)等主流媒體深層次的合作，聯(lián)手對區(qū)位板塊大肆炒作 。如 80 平方米左右。如三房兩廳的單位。 具體的樣板房戶型分布與風(fēng)格建議 編號 戶型 風(fēng)格建議 1 86 平方米 時(shí)尚、精致裝修，只是簡單的家居布置 2 108 平方米 年輕、時(shí)尚的中檔裝修 3 134 平方米 休閑、寫意的湖畔生活 4 166 平方米 具有濃厚的人文氣息，文化味 5 209 平方米 歐陸情懷，彰顯尊貴 ? 項(xiàng)目開盤準(zhǔn)備工作 售樓部現(xiàn)場裝修完成 部分園林（包括中心園林以及看樓通道）的落成 樣板房裝修完成 假日廣場完成 四、現(xiàn)場包裝策略 營造讓人心動(dòng)的格調(diào)，讓消費(fèi)者產(chǎn)生向往與購買欲望，為制造心理落差創(chuàng)造條件。 周邊環(huán)境通過項(xiàng)目象征物與周邊環(huán)境作為一個(gè)銜接、過渡，形成獨(dú)特的標(biāo)識和視線的引導(dǎo)作用。這需要通過造勢來實(shí)現(xiàn)。其策劃重點(diǎn)在于促銷技巧的組合，以強(qiáng)力的銷售保證銷售的零庫存。 銷售階段劃分表 時(shí)間 階段 推廣策略 推廣目標(biāo) 主要事件行銷 市場導(dǎo)入期 1. 通過成立“祥閣置業(yè)會(huì)”，吸納潛在消費(fèi)者入會(huì) 2. 炒作祥閣區(qū)位優(yōu)勢，導(dǎo)入終極置業(yè)概念 建立項(xiàng)目知名度，為開盤儲(chǔ)蓄客源。 通過現(xiàn)場包裝制造 “物美價(jià)廉”的巨大心理落差。 主要行銷事件 1）成立“祥閣置業(yè)會(huì)”推出“置業(yè)直通車”服務(wù) 會(huì)員權(quán)益： ? 個(gè)人會(huì)員：商家優(yōu)惠折扣，優(yōu)先購房，價(jià)格優(yōu)惠 1— 3%，并享有購房積分優(yōu)惠。 （二）蓄客期 推廣策略 ? 繼續(xù)延伸祥閣花園區(qū)位優(yōu)勢炒作，創(chuàng)造先聲奪人的勢能 ? 聯(lián)合主流媒體，大肆炒作區(qū)位板塊居住前景。 ? 通過現(xiàn)場包裝制造“物美價(jià)廉”的巨大心理落差。開幕儀式上香港藝人作為開盤活動(dòng)嘉賓，舉行見面會(huì)。 ? 精英模特 SHOW 活動(dòng) 邀請國內(nèi)的模特舉行露天的精英模特 SHOW 活動(dòng)，將祥閣花園所代表的優(yōu)越的 生活淋漓地展示出來。 6 月份行銷事件 ? “十大名人推介活動(dòng)” “榜樣的力量是無窮的”， 通過在大慶尋找到具有影響力的公眾人物，通過他們從專業(yè)和對生活理解、對人居環(huán)境的看法并結(jié)合項(xiàng)目，對項(xiàng)目進(jìn)行正面的推介，增加市場的權(quán)威認(rèn)同 ? 國際英才計(jì)劃，買房送學(xué)費(fèi)（ 6 月份） 購買祥閣花園的業(yè)主，贈(zèng)送子女的學(xué)費(fèi)。 ? 特價(jià)單位，全價(jià)送裝修（ 10 月份） ? 10 重大包，十分驚喜（ 10 月份） 六、銷售 手法創(chuàng)新 大慶主流媒體不發(fā)達(dá) “祥閣花園”整體發(fā)展戰(zhàn)略及首次 公開發(fā)售營銷推廣報(bào)告 19 經(jīng)過我司市場調(diào)查得知：由于大慶市主流媒介欠發(fā)達(dá)，缺乏象廣州、深圳、北京等地的壟斷性的主流媒介（如廣州日報(bào)、 北京青年報(bào)等），如大慶晚報(bào)等主要媒體的投放效果非常一般，大慶市民還沒有形成通過看報(bào)紙搜集樓盤信息的習(xí)性，因此報(bào)紙廣告往往達(dá)不到吸引大量客戶前往參觀的目的，采取創(chuàng)新的銷售手法是非常有必要的。 （ 2）祥閣花園相關(guān)商業(yè)聯(lián)盟客戶資源 ? 相關(guān)的商業(yè)聯(lián)盟單位擁有大量的會(huì)員，可以通過資源共享這些客戶進(jìn) 行行銷， 行銷推廣手法 為擴(kuò)大行銷的滲透率與命中率，建議在目標(biāo)消費(fèi)群經(jīng)常出入的中高檔酒吧、酒樓中高檔餐飲娛樂場，開展宣傳推廣活動(dòng)。通過影視廣告的傳播，將生活精彩地給予演繹，讓客戶群仿佛身臨其境，在理性的認(rèn)知與感性的認(rèn)同上得到統(tǒng)一，強(qiáng)化了祥閣花園的品牌形象與認(rèn)知度，對銷售的幫助是顯而易見的，且是立竿見影的。 戶型手冊 大海報(bào) 。樓書將打破了常規(guī)的宣傳方式，而是針對價(jià)值觀為著眼點(diǎn)，在深刻闡述他們價(jià) 值觀的同時(shí)將項(xiàng)目的特征、優(yōu)勢巧妙的融合在中。 坐銷手法 除注重傳統(tǒng)的接待與銷售技巧外，應(yīng)向銷售中心全體人員灌輸 “全員營銷” “祥閣花園”整體發(fā)展戰(zhàn)略及首次 公開發(fā)售營銷推廣報(bào)告 20 的理念，上至經(jīng)理，下至保安，都能以最飽滿的精神，最親切的態(tài)度接待客戶，并掌握基本的項(xiàng)目介紹 ，能向咨詢的客戶作出適當(dāng)?shù)闹敢? ? 工作流程 行銷人員 —— 拜訪企業(yè)負(fù)責(zé)人 —— 向企業(yè)員工派發(fā)宣傳資料和活動(dòng)請柬 ——具意向者以電話預(yù)約 —— 銷售中進(jìn)行資格審查 —— 分批邀請至現(xiàn)場或河畔花園會(huì)所舉行活動(dòng) —— 向參加者作項(xiàng)目推介。 ? 放心“十免”活動(dòng)（ 8 月份） 購買祥閣花園的業(yè)主將享受到免契稅等十項(xiàng)費(fèi)用。 ? “百萬尋寶”活動(dòng)（開盤） “祥閣花園”整體發(fā)展戰(zhàn)略及首次 公開發(fā)售營銷推廣報(bào)告 18 在項(xiàng)目現(xiàn)場舉行尋寶游戲，設(shè)立不同的獎(jiǎng)項(xiàng)目，吸引現(xiàn)場人氣。 ? 香港明星“榮譽(yù)業(yè)主”簽約見面會(huì)。 ? 一炮而紅打開市場，達(dá)到短期快速大量成交，建立市場統(tǒng)治者地位的目的。 推廣目標(biāo) ? 建立鮮明有力的形象 ? 建立市場對項(xiàng)目基本認(rèn)識 ? 為開盤登記大批意向客戶 主要行銷事件 ? 項(xiàng)目獲獎(jiǎng)授牌儀式（向相關(guān)職能部門申請） ? 推出 100 套較次單位，以優(yōu)惠價(jià)作“內(nèi)部認(rèn)購” ? 推出商鋪帶住宅的“ 1+1”雙贏計(jì)劃（限量發(fā)售） “祥閣花園”整體發(fā)展戰(zhàn)略及首次 公開發(fā)售營銷推廣報(bào)告 17 （三）熱銷期（公開發(fā)售） 本階段項(xiàng)目正式開盤發(fā)售，廣告的傳播力度將加強(qiáng)，同時(shí)配合項(xiàng)目相應(yīng)的公關(guān)活動(dòng)，制造出階段性的市場熱點(diǎn)，達(dá)成短時(shí)間內(nèi)快速出貨的目的。 ? 入會(huì)資格：需通過資格申請，經(jīng)篩選后免費(fèi)入會(huì) . ? 祥閣置業(yè)會(huì)會(huì)員更可以獲得祥閣花園的商鋪的優(yōu)惠券 100元，每次消費(fèi) 50元，可以使用優(yōu)惠券 10 元。 一炮而紅打開市場，達(dá)到短期快速大量成交，建立市場統(tǒng)治者地位的目的。 3. 現(xiàn)場開放，讓消費(fèi)者親身感受完美社區(qū)的氛圍。 二是促銷技巧要出新，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況度身訂造。此時(shí)的策劃重點(diǎn)在于掌握銷售節(jié)奏，利用各種賣點(diǎn)的組合與轉(zhuǎn)移，多種銷售渠道共用，對目標(biāo)市場發(fā)動(dòng)波次進(jìn)攻。房地產(chǎn)因本身行業(yè)的特殊性，決定了其在銷售上一定要爭取一炮而紅，否則項(xiàng)目再有前景，也可能難以為繼、中途夭折。如樣板間應(yīng)采用有品質(zhì)保證的裝飾材料，才彰顯樓 盤的形象與定位，還要注重細(xì)節(jié)，放置各式精致小飾物，如廚房的小砧板、菜刀、還有放置在桌上的準(zhǔn)備好的晚餐材料：南瓜、大白菜、還有新鮮的魚等，這些都能引導(dǎo)參觀的人進(jìn)入模擬的居住環(huán)境氛圍內(nèi)， 五點(diǎn)一線進(jìn)行包裝 a) 五點(diǎn)：售樓中心、樣板區(qū)、社區(qū)配套、園林景觀區(qū)、工地 b) 一線：看樓通道 營銷中心的接待 營銷中心必須參考五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)安排專門的門童，主要負(fù)責(zé)客人的進(jìn)入的接待工作，提供幫助打車、接送等服務(wù)，讓每一位來到樓盤的客人都享受到一種星級的服務(wù)。同時(shí)，作為全精裝修發(fā)售，能夠讓買家感受到實(shí)惠。這類型樣板房裝修后，只是擺放簡單的家電以及家具供參觀即可。 三、樣板房裝修 祥閣花園樣板房的裝修主要是考慮兩種方式，即中檔次裝修和高檔次裝修。 三）細(xì)節(jié)完美策略 祥閣花園必須注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)及包裝細(xì)節(jié)，將市場推廣工作細(xì)致化，定期舉行公關(guān)活動(dòng)和社區(qū)活動(dòng)，增強(qiáng)人氣，與消費(fèi)者拉近距離。與此同時(shí)，也為祥閣花園的商鋪進(jìn)行招商工作提供了有利的條件。 中心園 林 —— 假日廣場 在項(xiàng)目營造全方位立體化綠化的同時(shí)，透過景觀元素的提供與空間使用單元的結(jié)合，創(chuàng)造出一個(gè)有藝術(shù)文化、個(gè)性化、共同活動(dòng)性的符合居民需求的機(jī)能性空間。小區(qū)景觀與健康休閑設(shè)施相融合，“會(huì)所”無處不在。由于大慶的氣候特征，不可能象南方一樣過份地最求